In een oogopslag
- Migratieprogramma's voor investeerders die verblijfsvergunningen koppelen aan vastgoed, zetten de woningmarkt, met name het hogere segment, aanzienlijk onder druk en worden steeds kritischer bekeken vanwege de gevolgen voor de betaalbaarheid.Europees Parlement, 2022; Reuters Breakingviews, 2024).
- Uit gegevens uit Portugal blijkt een "Gouden Visumpremie" van ongeveer 38,000 euro (circa 10%) rond de investeringsdrempel van 500,000 euro, waarbij de prijseffecten zich vooral in het luxesegment voordoen.EU-belastingobservatorium/IZA, 2024).
- Spanje heeft het goudenvisumprogramma afgeschaft via Organieke Wet 1/2025, waardoor nieuwe aanvragen per 3 april 2025 niet meer in behandeling zijn. Houders van een bestaand goudenvisum behouden hun rechten op grond van overgangsbepalingen.El Pais, 2025).
- Verschillende EU- en niet-EU-landen blijven actieve programma's voor gouden visa of verblijfsvergunningen door investeringen aanbieden, hoewel de meeste de drempels en de due diligence-procedures sinds 2024 hebben aangescherpt.
- Voor Armenië is de beleidsvraag hoe een investeringsmigratieroute zo kan worden vormgegeven dat de impact op de woningmarkt beperkt blijft: kapitaal naar productieve sectoren leiden, abrupte drempels voor de vastgoedmarkt vermijden en monitoring- en communicatieplannen opstellen.
Nu overheden de gouden visummodellen opnieuw bekijken, is een belangrijke beleidsuitdaging de impact van de koppeling met vastgoed op de woningmarkt. Programma's die verblijfsvergunningen koppelen aan onroerend goed, staan vaak onder publieke druk wanneer de betaalbaarheid verslechtert, ongeacht bredere marktfactoren. Voor ministeries, projectontwikkelaars en initiatiefnemers is dit nu een cruciale communicatie- en ontwerpvraag met reële gevolgen voor de regelgeving. In april 2025 oordeelde het Hof van Justitie van de Europese Unie tegen het Maltese programma voor investeerdersburgerschap (zaak C-181/23), waarmee een duidelijk signaal werd afgegeven dat de EU steeds sceptischer staat tegenover gecommercialiseerde verblijfs- en burgerschapsprogramma's.
Hoe regelingen voor investeerdersmigratie (gouden visum) de vastgoedmarkt beïnvloeden: mechanismen en risico's
Gouden visumprogramma's omvatten vaak routes gericht op vastgoed of fondsinvesteringen. Wanneer deze routes dominant zijn, kan de vraag zich concentreren in specifieke vastgoedsegmenten, wat zorgen baart over betaalbaarheid en toegang tot huisvesting. EU-beleidsmakers hebben expliciet gewaarschuwd dat dergelijke regelingen "druk kunnen uitoefenen op de vastgoedsector, waardoor de toegang tot huisvesting wordt beperkt".Europees Parlement, 2022), terwijl in marktcommentaren de vraag is gesteld of deze programma's wel substantiële economische voordelen opleveren in verhouding tot de sociale kosten (Reuters Breakingviews, 2024).
Mechanismen waarmee de koppeling tussen vastgoed en woningmarkt de impact ervan kan versterken, zijn onder meer:
- Drempeleffecten: Wanneer de wet een minimum aankoopbedrag vaststelt (bijvoorbeeld € 500,000), kunnen verkopers hun vraagprijzen rond die drempel verankeren, waardoor een "premie" ontstaat in specifieke segmenten.IZA, 2024).
- Overbevolking in segmenten: De vraag van investeerders concentreert zich doorgaans in aantrekkelijke stedelijke gebieden en nieuwbouwprojecten, waardoor de prijsdruk toeneemt wanneer het aanbod traag reageert.Reuters, 2024).
- Dynamiek van verwachtingen: Ontwikkelaars kunnen hun projecten richten op woningen die in aanmerking komen voor investeringsdoeleinden, waardoor woningen in het middensegment of betaalbare woningen mogelijk worden verdrongen wanneer het rendement in dat segment hoger is.Europees Parlement, 2022).
- Zichtbaarheid en signalering: Publiciteit rond de voordelen van een verblijfsvergunning kan kopers van buiten de staat aantrekken, waardoor de vraag in toch al krappe marktcycli verder toeneemt.Reuters, 2024).
Empirische lessen uit Portugal en Spanje: gemeten effecten op huizenprijzen en marktspanningen
Portugal biedt een duidelijk empirisch inzicht in de impact op de woningmarkt. Een werkdocument van het EU-belastingobservatorium uit 2024 documenteert een statistisch significant "Gouden Visumpremie" van ongeveer 38,000 euro – zo'n 10% – voor woningen met een prijs rond de drempel van 500,000 euro, wat suggereert dat de opzet van het programma de prijsvorming in het hogere segment direct kan beïnvloeden.IZA, 2024Er bestaat geen vergelijkbaar, internationaal causaal onderzoek van deze strengheid voor andere rechtsgebieden, waardoor Portugal de belangrijkste empirische referentie is.
Bredere marktsignalen onderstrepen de gevoeligheid van de woningmarkt voor een toegenomen vraag. In Lissabon stegen de huren naar schatting met 94% tussen 2015 en 2024, terwijl de huizenprijzen in dezelfde periode met ongeveer 186% stegen.Reuters, 2025Meerdere factoren liggen ten grondslag aan deze stijgingen, maar autoriteiten en analisten hebben benadrukt dat de toename in de vraag naar vastgoed "verergerd werd door buitenlandse investeerders die werden aangetrokken door de voordelen van een verblijfsvergunning", wat bijdroeg aan een tekort aan betaalbare woningen.Reuters, 2024Het Portugese Gouden Visum-programma bestaat nog steeds in 2026, maar de vastgoedroute is in 2023 geschrapt; alleen investeringen in fondsen (EUR 500,000 in gekwalificeerde PE/VC-fondsen) komen nog in aanmerking.
Spanje heeft een resolute beleidswijziging doorgevoerd. De regering heeft de regeling voor gouden visa afgeschaft middels Organieke Wet 1/2025, gepubliceerd in het Staatsblad op 3 januari 2025. Nieuwe aanvragen werden vanaf 3 april 2025 (drie maanden na publicatie) niet meer in behandeling genomen. De wet noemde "spanningen op de vastgoedmarkt" en zorgen over de betaalbaarheid als redenen. Overgangsbepalingen beschermen aanvragers die vóór de deadline een aanvraag hebben ingediend en stellen bestaande houders in staat hun visum onder de oorspronkelijke voorwaarden te verlengen. Alleen al in de eerste tien maanden van 2024 werden 780 gouden visa verstrekt met een gemiddelde investering van ongeveer 657,000 euro.El Pais, 2025).
Het wereldwijde landschap van gouden visa in 2026: welke bedrijven bieden dan nog verblijfsvergunningen aan die gekoppeld zijn aan vastgoed?
Hoewel diverse Europese programma's zijn afgeschaft of geherstructureerd, blijven een aantal landen verblijfsvergunningen of burgerschapsprogramma's via investeringen in vastgoed aanbieden. Het landschap is sinds 2024 aanzienlijk veranderd, waarbij de meeste actieve programma's de drempels en de eisen voor due diligence hebben aangescherpt.
| Land | Programmatype | Minimale investering (vastgoed) | Status (2026) |
|---|---|---|---|
| Griekenland | Residentie | € 800,000 (topgebieden: Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini); € 400,000 (overige regio's); beperkt tot € 250,000 in herontwikkelingszones. Minimale oppervlakte van een vrijstaande woning: 120 m². | Actief (opgehaald van € 250 in september 2024) |
| Verenigde Arabische Emiraten | Residentie | Een gouden visum van 10 jaar kost AED 2,000,000 (ongeveer USD 545,000); een visum van 2 jaar kost AED 750,000 (ongeveer USD 204,000). | Actief |
| Turkije | Burgerschap | USD 400,000 (vereiste voor een minimale looptijd van 3 jaar) | Actief (aangescherpte achtergrondcontroles) |
| Caribisch gebied (Grenada, Antigua, Dominica, Saint Lucia, Saint Kitts) | Burgerschap | Van USD 200,000 (Dominica) tot USD 800,000 (St. Kitts); alleen goedgekeurde projecten. | Actief (gecoördineerde prijsverhogingen 2024-2025) |
| Portugal | Residentie | De vastgoedroute is geschrapt (2023). Alleen fondsfinanciering: € 500,000 in gekwalificeerde PE/VC-fondsen. | Geherstructureerd (geen eigendom) |
| Spanje | Residentie | NB | Afgeschaft (april 2025) |
| Netherlands | Residentie | NB | Gesloten (Immigrant Investor Programme beëindigd) |
De trend is duidelijk: EU-lidstaten stappen af van migratie van investeerders die afhankelijk zijn van vastgoed, terwijl landen buiten de EU (VAE, Turkije, Caribisch gebied) nog steeds routes aanbieden op basis van vastgoed, maar met hogere drempels en strengere screening. In 2026 bestaat er geen EU-brede regelgeving of richtlijn die alle verblijfsprogramma's voor investeerders volledig regelt, hoewel de uitspraak van het Hof van Justitie van de EU tegen Malta en het achtste rapport van de EU over het visumopschortingsmechanisme (december 2025) wijzen op toenemende institutionele druk.
Waarom EU-instellingen en nationale regeringen regelingen aanscherpen of afschaffen
Instellingen op EU-niveau hebben twee met elkaar verweven zorgen geuit: de beperkte netto economische waarde van programma's voor investeerdersmigratie en het risico op verstoring van de vastgoedmarkt. Het rapport van het Europees Parlement uit 2022 wees op de druk op de vastgoedmarkt en de risico's voor de betaalbaarheid die verbonden zijn aan programma's voor investeerdersburgerschap en verblijfsvergunningen.Europees Parlement, 2022Ook in marktcommentaren wordt gesteld dat gouden visa een "loodzwaar antwoord" zijn op de behoeften van de economische groei, waarbij de sociale kosten worden benadrukt die de voordelen kunnen overtreffen wanneer er een tekort aan woningen is.Reuters Breakingviews, 2024).
Op nationaal niveau reageren regeringen met hervormingen en in sommige gevallen met afschaffing. In Spanje werd bij de afschaffing expliciet verwezen naar spanningen op de vastgoedmarkt en de betaalbaarheid van woningen. In Portugal staan beleidsmakers onder druk om het aanbod van betaalbare woningen uit te breiden, nu de prijzen en huren sterk zijn gestegen. De regering onderzoekt daarom de mogelijkheid van grondvrijgave en andere maatregelen.Reuters, 2025Ierland en Nederland hebben hun verblijfsregelingen voor investeerders eveneens stopgezet. De uitspraak van het Hof van Justitie van de EU in april 2025 tegen Malta (zaak C-181/23) – een baanbrekend arrest over de commercialisering van burgerschap – heeft het institutionele standpunt van de EU tegen migratieprogramma's voor investeerders zonder adequate waarborgen verder versterkt.
Implicaties voor Armenië: marktgegevens, immigratiehervorming en blootstelling
Voor Armenië is de kernvraag niet of investeringsmigratie moet worden verwelkomd, maar hoe de mogelijkheden moeten worden gestructureerd om de blootstelling aan de vastgoedmarkt te beperken en de impact op de woningmarkt te beheersen. Het publieke debat in Europa laat zien dat de koppeling met de vastgoedmarkt snel het grootste risico kan worden voor elk aanbod in de stijl van een gouden visum, wanneer de betaalbaarheid onder druk staat.Europees Parlement, 2022).
De Armeense vastgoedmarkt: huidige omstandigheden
De vastgoedmarkt van Jerevan biedt een belangrijke context voor elke discussie over investeringsgerelateerd wonen. Volgens officiële kadastrale gegevens bedroegen de gemiddelde prijzen in 2025 ongeveer 464,300 AMD per vierkante meter (circa 1,150-1,250 USD). De prijzen variëren sterk per district: in Kentron (centraal Jerevan) liggen de prijzen boven de 2,300 USD/m², in middenklassedistricten gemiddeld 1,200-1,400 USD/m², en in buitenwijken zoals Nubarashen liggen de prijzen tussen de 590 en 605 USD/m². De markt kende een snelle groei van 2020 tot 2024 (een geschatte cumulatieve stijging van 40-60%), maar in 2025 stagneerde de groei met ongeveer 0.3% per jaar, wat wijst op een afvlakking na de sterke stijging na 2022.
Buitenlandse kopers waren in 2024 goed voor 6.7% van alle vastgoedtransacties (3,892 transacties) en in 2025 voor 7.4% (4,413 transacties), waarbij Russen, Amerikanen en Iraniërs de meest actieve buitenlandse kopers waren. Russische staatsburgers vertegenwoordigden in 2023 ongeveer twee derde van de buitenlandse kopers, een patroon dat werd veroorzaakt door de verhuisgolf na 2022. Het bruto huurrendement ligt gemiddeld tussen de 5.7% en 9.8%, afhankelijk van de locatie en het type woning, waarbij kortetermijnverhuur via Airbnb een hoger rendement oplevert. Officiële gegevens over de leegstand worden niet gepubliceerd door de Armeense statistische autoriteiten.
Hoewel de activiteit van buitenlandse kopers in Armenië bescheiden blijft in vergelijking met Europese markten met gouden visumprogramma's, weerspiegelt de concentratie van de vraag in het centrum van Jerevan – waar het aanbod beperkt is en de prijzen het hoogst – het patroon van overbevolking in bepaalde segmenten dat ook in Lissabon en andere gouden visumbestemmingen wordt waargenomen. Elk investeringsgerelateerd verblijfsprogramma dat kapitaal specifiek naar onroerend goed in Jerevan kanaliseert, zou deze druk op een toch al krappe markt kunnen verergeren.
Armenië's immigratiehervorming in 2026 en verblijfsvergunning voor investeerders
Het immigratiestelsel van Armenië ondergaat ingrijpende veranderingen. Begin 2026 werden grote wijzigingen in de immigratiewetgeving aangenomen, die in november 2026 van kracht worden, met aangepaste staatsheffingen vanaf januari 2027. Belangrijke wijzigingen zijn onder meer de afschaffing van het tienjarige "speciale verblijfspaspoort" ten gunste van een permanente verblijfsvergunning voor vijf jaar, een volledig digitale aanvraagprocedure en een systematische indeling van verblijfsgronden voor werk, zaken, studie, gezinshereniging en investeringen.
De hervorming creëert een expliciete route voor tijdelijk verblijf op basis van zakelijke activiteiten en een nieuwe route voor permanent verblijf op basis van investeringen voor personen die een "aanzienlijke bijdrage" leveren aan de Armeense economie. De specifieke financiële drempels, vermogensvereisten en verblijfsperioden voor de route voor permanent verblijf op basis van investeringen zijn echter nog niet vastgesteld. Deze zullen worden gedefinieerd in een afzonderlijk regeringsbesluit, dat begin 2026 nog niet was gepubliceerd. Armenië kent geen programma voor burgerschap door investering; een ontwerp uit 2022 werd weliswaar verspreid, maar nooit aangenomen. De eerder beschikbare route voor verblijf op basis van donaties is eveneens afgeschaft.
Deze hervorming biedt Armenië de kans om te leren van de Europese ervaring: door verblijfsdrempels voor investeerders vast te stellen die abrupte koppelingen met de vastgoedmarkt vermijden en kapitaal in plaats daarvan naar productieve sectoren leiden, kan Armenië zinvolle investeringen aantrekken zonder de terugslag van betaalbaarheid te veroorzaken die in Spanje, Portugal en elders tot de stopzetting van programma's heeft geleid. Voor actuele informatie over legale trajecten, zie onze bronnen op verblijfsvergunningen, verblijf door investering, burgerschapen vastgoed in Armenië.
Belangrijkste implicaties voor Armeense belanghebbenden:
- Blootstelling: Routes die zich uitsluitend op vastgoed richten, concentreren het risico. Waar de vraag van investeerders in absolute termen klein is, kan deze toch aanzienlijk zijn ten opzichte van het schaarse aanbod in het hogere segment, zoals te zien is in de drempelgedreven premie in Portugal (IZA, 2024Met buitenlandse kopers die al 7.4% van de Armeense transacties uitmaken en geconcentreerd zijn in Kentron, is de gevoeligheid reëel.
- Schaal: Zelfs bescheiden geldstromen kunnen politiek relevant worden als ze gekoppeld zijn aan zichtbare prijssegmenten. Het besluit van Spanje onderstreept dat de perceptie van "spanningen" kan leiden tot abrupte beleidswijzigingen.
- Kwetsbaarheden: Drempelwaarden die als een 'klif' worden aangemerkt, kunnen leiden tot premies en signaaleffecten. Het vermijden van drempelwaarden bij vastgoed kan verstoringen verminderen.IZA, 2024).
- Opportunity: De timing van de hervormingen in Armenië is gunstig. Het decreet betreffende de permanente verblijfsvergunning voor investeerders is nog niet gepubliceerd, wat betekent dat beleidsmakers drempelwaarden kunnen vaststellen, gebaseerd op de ervaringen van Portugal en Spanje, voordat ze zich vastleggen op een specifieke structuur.
Ontwerpmechanismen om de druk op de woningmarkt te beperken: investeringsvormen en drempelwaarden.
Overheden kunnen de doelstellingen van programma's herformuleren om de koppeling met de vastgoedsector te minimaliseren en de impact op de woningmarkt te beperken. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de ontwerpmogelijkheden en de waarschijnlijke publieke positionering.
| Ontwerp hendel | onderbouwing van de impact op de woningmarkt | Afstemming van de publieke boodschap |
|---|---|---|
| Directe vastgoedopties verwijderen of beperken. | Vermindert de geconcentreerde vraag van kopers in de daarvoor in aanmerking komende vastgoedcategorieën, die door de EU als problematisch worden beschouwd en die in Portugal aantoonbaar een premie opleveren rond bepaalde drempelwaarden.EP, 2022; IZA, 2024) | Geeft aan dat de focus op betaalbaarheid ligt; verschuift het verhaal van "koop een huis, krijg een visum" naar productieve investeringen. |
| Geef prioriteit aan niet-vastgoedgerelateerde investeringsmogelijkheden (bijv. participaties in productieve bedrijven, durfkapitaal, werkgelegenheid scheppende projecten). | Leidt kapitaal weg van het schaarse woningaanbod en naar groeisectoren, waarmee kritiek op de "minimale winst versus maatschappelijke kosten" wordt aangepakt.Reuters Breakingviews, 2024) | Ondersteunt het verhaal van concurrentievermogen en diversificatie. |
| Vermijd abrupte drempelwaarden bij elke vorm van woninggerelateerde toelating. | Vermindert de prijsvorming met drempelpremies die in Portugal wordt waargenomen (IZA, 2024) | Toont technische responsiviteit op internationaal bewijsmateriaal |
| Kanaliseer fondsen naar betaalbare huisvesting/woningen voor werknemers of stadsvernieuwing met betaalbaarheidsbepalingen. | Compenseert de vraagdruk; brengt het kapitaal van investeerders in lijn met de aanbodgerichte oplossingen die in beleidsdebatten worden benadrukt (EP, 2022) | Gaat direct in op de gevolgen voor de woningmarkt. |
| Stel transparante monitoring, limieten en triggers in. | Beperk de volumes in gevoelige segmenten en schort vastgoedroutes op als prijs-/huurindicatoren drempelwaarden overschrijden; overheden die onder druk staan, hebben ingegrepen toen de betaalbaarheid verslechterde.Reuters, 2025) | Bouwt vertrouwen op door middel van meetbare waarborgen. |
Wat uw communicatie- en monitoringplan moet omvatten
- Bewijsmateriaal: Vat de bevindingen van de EU over de druk op de vastgoedmarkt en de Portugese 'premie' samen om het bewustzijn en de genomen maatregelen te tonen (EP, 2022; IZA, 2024).
- Impactdashboard: Houd huurprijzen, transactievolumes en prijssegmenten bij; voeg triggers toe voor het aanpassen of pauzeren van vastgoedtrajecten wanneer de indicatoren verslechteren (Reuters, 2025).
- Berichtenkaart: Benadruk investeringsmogelijkheden buiten de vastgoedsector en de afstemming op betaalbaarheid om de perceptie van het risico op migratie van investeerders aan te pakken (Reuters Breakingviews, 2024).
- Belanghebbendenbijeenkomsten: Overleg met gemeenten en projectontwikkelaars over de samenstelling van het woningbouwproject om te voorkomen dat woningen in het middensegment verdrongen worden.EP, 2022).
Voor het opzetten van conforme beleggingsconstructies en bedrijfsmodellen adviseren onze teams standaard over bedrijfsregistratie, belastingenen visa die aansluiten bij de doelstellingen voor economische ontwikkeling.
Checklist: Is uw programma bestand tegen een kritische blik op de impact op de woningmarkt?
- Zijn de routes voor vastgoedtransport verwijderd, beperkt of minder belangrijk geworden?
- Geen onoverkomelijke drempelwaarden voor vastgoed die een prijsverhoging zouden kunnen veroorzaken?
- Zijn de investeringsmogelijkheden buiten de vastgoedsector duidelijk aangegeven en concurrerend?
- Monitoringdashboard met openbare indicatoren en pauzetriggers?
- Een boodschap die uitlegt hoe kapitaal productieve sectoren en betaalbaarheid ondersteunt?
Conclusie. De internationale praktijk is duidelijk: wanneer gouden visumprogramma's afhankelijk zijn van vastgoed, wordt de impact op de woningmarkt het mikpunt van publieke en regelgevende tegenstand. Bewijs van drempelgedreven premies in Portugal en beleidsomkeringen in Spanje laten zien hoe snel "vastgoedkoppeling" kan uitgroeien tot een politiek en prijsvraagstuk. Voor Armenië biedt de immigratiehervorming van november 2026 een uitgelezen kans om investeringsverblijfstrajecten te ontwerpen, gebaseerd op Europese lessen – met de nadruk op investeringen in andere sectoren dan vastgoed, het vermijden van abrupte drempels en het institutionaliseren van monitoring en communicatie. Om een programma te ontwerpen dat kapitaal aantrekt en tegelijkertijd de impact op de woningmarkt en het risico op investeringsmigratie minimaliseert, neem contact op met ons team.
