TL; DR
- Beide steden bieden nu bruto huurrendementen van 6-9% voor doorsnee beleggingsappartementen, met lage transactiekosten en zonder strenge beperkingen voor buitenlands eigendom.
- Tbilisi is beter geschikt voor passief inkomen: iets hogere rendementen op kleine units, 5% huurbelasting, zeer lage transactiekosten en een diepere, meer liquide markt.
- Jerevan is aantrekkelijker voor kapitaalbehoud: een kleinere, krappere markt, de AMD is sinds 2021 met ongeveer 25% gestegen ten opzichte van de USD, en er is 0% vermogenswinstbelasting op de meeste particuliere verkopen.
- De risico's verschillen: Georgië kent meer politieke onzekerheid na de wet tegen "buitenlandse agenten" en de vastgelopen EU-procedure; Armenië loopt geopolitieke risico's vanwege de grenssituatie met Azerbeidzjan.
- Voor veel investeerders is de meest stabiele aanpak: Tbilisi voor rendement en liquiditeit, en Jerevan als veilige haven voor kapitaalparkeren op de lange termijn.
1. Het grote plaatje: Wat is er veranderd sinds 2020?
Van 2020 tot 2025 doorliepen de woningmarkten in beide hoofdsteden dezelfde "film", maar met verschillende afloop:
2020 – COVID + regionale schokken:
De transacties vertraagden, de bouwactiviteiten kwamen stil te liggen, maar geen van beide markten stortte in.
2021 – Herstel en goedkope hypotheken:
In beide steden stegen de prijzen met dubbele cijfers doordat lokale kopers terugkeerden.
2022 – De gamechanger: de oorlog tussen Rusland en Oekraïne:
- Zowel in Jerevan als in Tbilisi zijn tienduizenden nieuwe inwoners aangekomen.
- In veel wijken zijn de huren in één jaar tijd met 50 tot 100% gestegen.
- De verkoopprijzen schoten omhoog; de rendementen bereikten kortstondig dubbele cijfers.
2023–2025 – Normalisatie:
- Nieuwe voorraden werden geleverd, sommige migranten vertrokken of kochten spullen.
- De huren daalden, terwijl de prijzen zich stabiliseerden op een veel hoger niveau.
- De opbrengsten zijn weliswaar lager, maar blijven aantrekkelijk naar Europese maatstaven.
Tegen eind 2025 zullen beide markten er minder uitzien als speculatieve "pieken" en meer als volwassen investeringsbestemmingen.
2. Momentopname 2025: Yerevan versus Tbilisi in vogelvlucht
2.1 Belangrijkste marktindicatoren (eind 2025)
| Metrisch (eind 2025) | Yerevan (Armenië) | Tbilisi, Georgië) |
|---|---|---|
| Centrale prijs / m² | $2,200–2,500 (Kentron) | $ 2,000–2,900 (Mtatsminda / Vake) |
| Prijs buiten het centrum / m² | $600–1,200 (buitenwijken) | $ 1,000–1,400 (Gldani, Didi Dighomi, Samgori) |
| Prijsverandering 2020–2025 | ~+70% centraal, ~+50% buitenstedelijk | Ongeveer 100% meer in de hele stad (prijzen zijn ruwweg verdubbeld) |
| 1-slaapkamer appartement te huur, centraal gelegen | $520–730 per maand | $500–600 per maand |
| 2-slaapkamer appartement te huur, centraal gelegen | $655–915 per maand | $650–850 per maand |
| Bruto-opbrengst, centraal | 5-7% | 5-7% |
| Bruto-opbrengst, buiten | 6-10% | 7-10% |
| Transactiekosten (totaal) | ~3–5% | ~0.5–4% |
| Huurinkomstenbelasting | 10% vlak | 5% vast tarief (indien geregistreerd) |
| Vermogenswinstbelasting | 0% op particuliere verkopen | 0% rente indien langer dan 2 jaar aangehouden |
| Onroerendezaakbelasting (jaarlijks) | Doorgaans $50–200 op een appartement van $100 | Vaak $0 (inkomensafhankelijke vrijstellingen) |
| Aandeel buitenlandse koper | ~3-4% van de transacties | 17%+ van de transacties |
| Jaarlijkse transacties | ~25,000 (alle soorten onroerend goed) | Alleen al in Tbilisi wonen zo'n 40,000 mensen. |
| Valuta versus USD (trend over 5 jaar) | AMD +≈25% ten opzichte van USD | GEL +≈10–15% ten opzichte van USD |
Zeer korte versie:
- Prijzen: In het centrum zijn de prijzen ongeveer gelijk, maar in de buitenwijken van Jerevan zijn de prijzen lager.
- Opbrengsten: Tbilisi heeft een klein voordeel, vooral bij kleinere en goedkopere woningen.
- Belastingen en kosten: Georgië wint (5% huurbelasting, bijna geen onroerendgoedbelasting; Armenië 10% huurbelasting).
- Liquiditeit: Tbilisi is veel dieper en sneller.
- Valuta en vermogenswinstbelasting: Jerevan biedt particulieren een aantrekkelijker valutabeleid en een schonere regeling met 0% belasting op vermogenswinst.
3. Yerevan: Compact, schaars en AMD-versterkt.
3.1 Prijzen en districten
Jerevan is een komvormige stad met een zeer compact centrum:
Kentron (midden):
- 2020: circa $1,300/m².
- 2022: gestegen naar ongeveer $2,100/m².
- 2025: gemiddeld $2,300–2,500/m²; topprojecten kunnen aanzienlijk duurder uitvallen.
- Nieuwe, monolithische gebouwen worden tegen een aanzienlijk hogere prijs verkocht dan oudere gebouwen van steen of panelen.
Arabkir: "Slim geld"-wijk in het semi-centrale gebied.
- Ongeveer $1,600–1,800/m².
- Eenheden in de prijsklasse van $80 tot $150 zijn gemakkelijker door te verkopen dan de ultra-luxe Kentron-woningen.
Davtashen / Ajapnyak / Nor Nork:
- Doorgaans $1,100–1,300/m².
- Heeft enorm geprofiteerd van de door de overheid ingestelde regeling voor teruggave van hypotheekbelasting, die nu geleidelijk wordt afgebouwd.
Budgetdistricten (bijv. Nubarashen):
Ongeveer $580–600/m² – ruwweg een kwart van de prijzen in het centrum.
Samenvatting: De prijzen in Yerevan schoten omhoog in 2021-2022, vooral in Kentron, waarna ze terugvielen naar een jaarlijkse groei van minder dan 10% en kleine correcties in 2024-2025, toen de markt een betaalbaarheidsplafond bereikte.
3.2 Huur en rendement
De huren in Jerevan verdubbelden of stegen in 2022 nog meer, om vervolgens gedeeltelijk te dalen.
- Voor 2022: Een centraal gelegen 1BR-appartement kost vaak tussen de 150 en 180 dollar (ongeveer 300-370 dollar).
- Hoogtepunt 2022: Veel appartementen met één slaapkamer kosten tussen de 300.000 en 450.000 dollar (ongeveer 700 tot 1,100 dollar).
- Late 2025: Een centraal gelegen appartement met 1 slaapkamer kost doorgaans $520–730, een appartement met 2 slaapkamers $655–915.
Typische bruto-opbrengsten:
- Kentron: 4.5–7% (segment voor kapitaalbehoud; hoge prijzen beperken het rendement).
- Arabkir / Davtashen: 5-8% (ideaal voor veel beleggers).
- Buitenwijken: 6-10% (op papier), maar de kwaliteit van de huurders en het risico op leegstand nemen toe.
Kortetermijnverhuur (Airbnb etc.) in het centrum van Jerevan kan, mits goed beheerd, een bruto rendement van 8-12% opleveren, maar dit gaat wel gepaard met aanzienlijke seizoensinvloeden en een hogere operationele inspanning.
3.3 Belastingen, kosten en "wrijving"
Wat de kosten betreft, is Armenië nog steeds erg aantrekkelijk voor investeerders:
Transactiekosten:
- Registratie bij de staat kost ongeveer $115.
- Notaris- en juridische kosten samen bedragen doorgaans $700–2,500.
- Makelaarskosten aan de kopende kant: 0-2% (vaak onderhandelbaar).
- Alles inbegrepen: ongeveer 3-5% van de aankoopprijs.
Doorlopende kosten (voor een appartement van $100):
- Onroerendezaakbelasting: momenteel meestal $80-150 per jaar, geleidelijk stijgend met de hervorming naar een op marktwaarde gebaseerde belastingheffing (volledige tarieven in 2026, nog steeds bescheiden naar internationale maatstaven).
- VvE-/gebouwkosten: mogelijk $500–1,200 per jaar in moderne gebouwen.
- Verhuurbeheer (indien van toepassing): doorgaans 8-20% van de huur, afhankelijk van het serviceniveau.
Belastingen op inkomen en winst:
- Huurinkomsten: 10% vast tarief over de bruto-inkomsten (20% boven een hoge drempel).
- Meerwaarden: 0% bij verkoop aan een andere particulier (typisch exitscenario).
- 10% bronbelasting bij verkoop aan een bedrijf/ondernemer.
Buitenlanders kunnen rechtstreeks appartementen bezitten; er gelden wel enkele beperkingen voor grond, maar voor appartementen is het vrij eenvoudig.
3.4 Liquiditeit, vraag en risico's
Liquiditeit:
- Landelijk vinden er jaarlijks zo'n 25,000 transacties plaats, waarvan een groot deel in Jerevan.
- Appartementen in het middensegment (tussen $50 en $150) in goede buurten zijn redelijk snel verkocht; luxe appartementen kunnen langer op de markt blijven staan.
Vraagfactoren:
- Grote, welvarende diaspora; veel nieuwbouwprojecten in de voorverkoop.
- De hoofdstad heeft een sterke IT- en dienstensector.
- Russische gedwongen verplaatsingen en later de toestroom vanuit Nagorno-Karabach.
- Het toerisme bereikt recordhoogtes, wat de vraag naar kortetermijnverhuur stimuleert.
Belangrijkste risico's:
- Het veiligheidsrisico is voornamelijk geopolitiek van aard (grens met Azerbeidzjan), niet op stadsniveau. Jerevan zelf is fysiek veilig gebleven.
- Het regelgevingsrisico is beperkt: de grootste verandering is de geleidelijke overgang naar een onroerendgoedbelasting op basis van marktwaarde en een strengere handhaving van de belasting op huurinkomsten.
- Valuta: AMD is sterk in waarde gestegen, wat geweldig is voor bestaande eigenaren, maar waardoor nieuwe kopers die in USD betalen meer moeten betalen.
Kortom, wat betreft Jerevan:
- Sterke argumenten voor kapitaalbehoud + gematigd rendement.
- Zeer aantrekkelijk voor wie meer waarde hecht aan de kracht van AMD, de vraag vanuit de diaspora en 0% kapitaalwinst dan aan extreem hoge rendementen.
4. Tbilisi: Hoge omloopsnelheid, hoge liquiditeit, fiscaal efficiënt
4.1 Prijzen en districten
Tbilisi is groter, meer gefragmenteerd en sterk beïnvloed door toerisme en migratie:
- Mtatsminda / Oude Stad: $2,400–2,900/m², historische gebouwen en toeristisch hart.
- Vak: $2,000–2,500/m²; ambassade-/elitegebied; "prestigieuze" wijk.
- Saburtalo: $1,500–1,750/m²; metroverbinding, veel nieuwbouw; de "beta" van de vastgoedmarkt in Tbilisi.
- Gldani / Didi Dighomi / Samgori: Ongeveer $1,000–1,400/m²; massamarktzones met een hoog volume.
De gemiddelde prijzen in de stad zijn ruwweg verdubbeld, van ongeveer $600-650/m² in 2020 tot ongeveer $1,200-1,250/m² begin 2025.
De meerprijs voor nieuwbouw is duidelijk: de verkoopprijzen van nieuwbouwprojecten liggen rond de $1,320/m², tegenover $1,060–1,250/m² voor oudere panden.
4.2 Huur en rendement
In 2022 explodeerden de huurprijzen (in sommige segmenten met meer dan 100% op jaarbasis), waarna ze weer daalden:
- Centraal gelegen 1-slaapkamerappartement van vóór 2022: Vaak tussen de $300 en $450.
- Hoogtepunt 2022: $600–900 is niet ongebruikelijk.
Late 2025:
- Centraal gelegen 1-slaapkamerappartement: $500–600.
- Centraal gelegen 2-slaapkamerappartement: $650–850.
- Appartement met 1 slaapkamers buiten het centrum: $350–450.
- Appartement met 2 slaapkamers buiten het centrum: $400–550.
Opbrengsten per gebied:
- Didi Dighomi / Gldani / Isani: 7-10% bruto (lage instapkosten, sterke lokale vraag).
- Saburtalo: 6–7% bruto.
- Vake / Mtatsminda: 5-6% bruto (premium prijs, focus op lifestyle).
Kortetermijnverhuur in de oude binnenstad/toeristische gebieden kan een bruto rendement van 12-18% opleveren bij een hoge bezettingsgraad, maar dit is meer een zakelijke activiteit dan een passieve investering.
4.3 Belastingen, kosten en "wrijving"
Georgië is voor vastgoedinvesteerders vrijwel een schoolvoorbeeld van een "wrijvingsloos" investeringsproces:
Transactiekosten:
- Registratie: ongeveer $20–75, afhankelijk van de snelheid.
- Notariskosten (indien van toepassing): $40–75.
- Juridische kosten: doorgaans $200–1,000.
- Makelaarskosten voor de koper: 0-3%, vaak feitelijk betaald door de projectontwikkelaar/verkoper.
- Geen overdrachtsbelasting, geen zegelrecht.
- Alles inbegrepen: In de meeste gevallen 0.5–4% van de prijs.
Lopende kosten:
- Onroerendezaakbelasting: vaak nul voor niet-ing ingezetenen en eigenaren met een laag inkomen.
- De servicekosten voor een appartement bedragen ongeveer $130-450 per jaar voor een doorsnee appartement.
- Beheerkosten: 10-25% van de huur (hoger voor volledige Airbnb-service).
Belastingstelsel voor particulieren:
- Huurinkomsten: Een vast tarief van 5% over het bruto-inkomen geldt als u kiest voor de vereenvoudigde regeling.
- Meerwaarden: 0% indien langer dan 2 jaar aangehouden; 5% indien eerder verkocht.
- Territoriaal systeem: Alleen inkomsten uit Georgië worden belast.
Buitenlanders kunnen direct appartementen kopen; landbouwgrond is aan beperkingen onderworpen, maar woonhuizen zijn vrij verkrijgbaar.
4.4 Liquiditeit, vraag en risico's
Liquiditeit:
- Alleen al in Tbilisi vinden jaarlijks zo'n 40,000 woningtransacties plaats.
- Dat zijn ongeveer 3,000+ transacties per maand, waardoor het een van de meest liquide middelgrote markten in de regio is.
Vraagfactoren:
- Meer dan 7 miljoen toeristen per jaar (trend vóór en na COVID).
- Een hechte gemeenschap van digitale nomaden, expats en studenten.
- Aanhoudende Russische, Oekraïense en Wit-Russische aanwezigheid.
- Een groeiende lokale middenklasse met toegang tot hypotheken.
- Hoge participatie van buitenlandse kopers (ongeveer 17% of meer van de transacties).
Belangrijkste risico's:
- Politiek: De wetgeving rond "buitenlandse agenten", de opschorting van de EU-toetreding en de grootschalige protesten zorgden voor grote onzekerheid over de politieke koers op lange termijn.
- Valuta: De wisselkoers van de GEL schommelde de afgelopen jaren tussen 3.4 en 2.5 per USD; volatiliteit blijft een factor.
- Risico op overaanbod: De bouwprojecten zijn omvangrijk; sommige districten zouden onder druk kunnen komen te staan als de vraag afneemt.
Kortom, wat betreft Tbilisi:
- Uitstekend geschikt voor beleggers die op zoek zijn naar inkomsten en die waarde hechten aan snelheid, liquiditeit en eenvoudige belastingregels.
- De keerzijde is meer politieke ruis en mogelijke veranderingen in de regelgeving op de lange termijn.
5. Welke stad past bij welk beleggersprofiel?
5.1 Beleggerspersona's
| Beleggersprofiel | Betere pasvorm | Waarom |
|---|---|---|
| Passief inkomen, beleggingsduur van 5-10 jaar. | Tbilisi | Hogere gemiddelde rendementen, 5% belasting, grote verhuurmarkt |
| Strategie gericht op kortetermijnverhuur / Airbnb | Tbilisi | Sterker toerisme, een volwassener ecosysteem voor kortetermijnreservaten |
| Vermogensgroei op lange termijn en valutahedge | Yerevan | AMD-sterkte, 0% CGT, schaarste in het centrum |
| Ultraconservatief, lage politieke tolerantie | Jerevan dat naar de zijkant helt | De politieke koers van Georgië is momenteel onzekerder. |
| Maximale liquiditeit / snelle exit-opties | Tbilisi | Een grotere, meer internationale kopersbasis |
| Diaspora / emotionele band met Armenië | Yerevan | Levensstijl- en identiteitsfactoren wegen mogelijk zwaarder dan puur financiële maatstaven. |
| Diversificatie binnen één regio | Beiden | Splitsing: Jerevan voor een "clubachtige" kern, Tbilisi voor schaalbare opbrengsten. |
5.2 Inkomen versus waardestijging: een eenvoudige illustratie
Stel je voor dat je diezelfde $100,000 in elke stad investeert in een doorsnee huurappartement:
Tbilisi
- Bruto rendement: zeg 7.5% → $7,500 huur per jaar.
- Na aftrek van 5% belasting → $7,125 netto (vóór kosten).
Yerevan
- Bruto rendement: zeg 7% → $7,000 huur per jaar.
- Na aftrek van 10% belasting → $6,300 netto (vóór kosten).
Het jaarlijkse verschil (ongeveer $825 in dit vereenvoudigde voorbeeld) loopt in de loop der tijd op in het voordeel van Tbilisi.
Aan de andere kant, als de AMD de komende 5-10 jaar beter presteert dan de GEL en de USD en de kern van Jerevan blijft stijgen, zou uw totale kapitaalwinst (prijs + wisselkoers) in Jerevan hoger kunnen uitvallen, zelfs met een iets lager netto rendement.
6. De operationele realiteit voor eigenaren die niet in het pand wonen
Beide steden zijn geschikt voor investeerders op afstand, maar de sfeer is anders.
Bankieren en betalingen
Tbilisi:
- Zeer soepel digitaal bankieren; het openen van een rekening in meerdere valuta is meestal heel eenvoudig.
- Geen kapitaalcontroles; gemakkelijk om geld in en uit te brengen.
Jerevan:
- Ook open, maar de procedures kunnen iets meer "handmatig" aanvoelen.
- E-banking werkt prima zodra het is ingesteld; valutawissel is eenvoudig en AMD-rekeningen zijn standaard.
Vastgoed beheer
Tbilisi:
- Verschillende Engelstalige bedrijven bieden een complete beheerservice aan (voor lange termijn en Airbnb).
- Kant-en-klare investeringspakketten komen veel voor.
Jerevan:
- Het managementecosysteem groeit vanuit een kleinere basis.
- Goede managers bestaan, maar je zult doorgaans meer afhankelijk zijn van persoonlijke relaties en aanbevelingen.
Juridisch en naleving
In beide steden verloopt de registratie van onroerend goed snel en digitaal; de eigendomsregistratiesystemen zijn gecentraliseerd en betrouwbaar.
In Georgië is de belastingheffing en aangifte van huurinkomsten uiterst eenvoudig; in Armenië is het nog steeds overzichtelijk, maar er zijn wel wat meer factoren die een rol spelen (hervorming van de onroerendgoedbelasting, handhaving van de huurwetgeving, enz.).
7. Praktische tips en hoe je deze vergelijking kunt gebruiken
Als u deze regio voor het eerst overweegt, vindt u hier een eenvoudig beslissingsschema:
Uw belangrijkste prioriteit is cashflow en eenvoud.
→ Begin in Tbilisi, in de middenklasse of budgetwijken (Saburtalo, Didi Dighomi, Gldani, Isani), en schakel een professionele vastgoedbeheerder in.
Je hecht meer waarde aan het behoud en de groei van kapitaal in een schaarse, "clubachtige" markt.
→ Richt je op Jerevan, met name Kentron en Arabkir, en denk in een termijn van 10 jaar of langer, niet 2-3 jaar.
Je wilt spreiding over politieke en valutarisico's binnen één regio.
→ Verdeel uw kapitaal: één unit in Yerevan, één of twee in Tbilisi. U wordt dan blootgesteld aan verschillende vraagfactoren en risico's.
U heeft een persoonlijke of zakelijke band met Armenië.
→ De "zachte" factoren (taal, gemeenschap, gevoel van thuis) zijn wellicht belangrijker dan een verschil van 0.5-1% in opbrengst; in dat geval is Jerevan de natuurlijke ankerplaats.
8. Een opmerking over professioneel advies
Dit overzicht is bedoeld om buitenlandse investeerders een solide, op data gebaseerd uitgangspunt te bieden. Het kan u helpen bij het maken van een keuze:
- Welke stad past het beste bij jouw risico/rendementsprofiel?
- Welke wijken en strategieën (langetermijn- versus kortetermijnhuur) zijn zinvol?
- Welke bedragen kunnen we ongeveer verwachten qua prijzen, huren en belastingen?
Regels met betrekking tot onroerend goed, belastingen en verblijfsvergunningen blijven echter lokale wetgeving, en de beste resultaten worden behaald wanneer uw vastgoedbeslissingen coherent aansluiten op uw bredere juridische en immigratieplanning.
Als u behoefte heeft aan advies op maat over het structureren van een investering of het combineren van een vastgoedaankoop met een verblijfsvergunning of het opzetten van een bedrijf in Armenië (en mogelijk de bredere regio), dan staat ons team bij Vardanyan & Partners voor u klaar.
Contact