Com o financiamento do vendedor, o título será transferido para você imediatamente. Porém, o imóvel ficará onerado pelos direitos do vendedor e poderá ser retomado caso as parcelas não sejam pagas em dia.

Você pode ter quantas pessoas listadas na escritura desejar.

Sim, a escritura pode ser feita para uma LLC ou corporação, registrada na Armênia ou no exterior.

Os estrangeiros podem ser 100% proprietários de bens imóveis na Arménia: podem adquirir, deter, arrendar, vender, legar e de outra forma alienar os seus bens em igualdade de condições com os habitantes locais. Os estrangeiros não precisam de ter autorização de residência nem de apresentar qualquer ligação à Arménia. Ao mesmo tempo, investir em imóveis pode qualificá-lo para um autorização de residência temporária ou permanente. A única restrição aplica-se à propriedade estrangeira de terras agrícolas. Ao comprar terras agrícolas na Arménia, um estrangeiro pode precisar configurar uma entidade legal e adquirir o terreno em nome dessa entidade. As terras agrícolas também podem ser propriedade direta de estrangeiros que tenham estatuto de residência especial na Arménia.

Propriedade Única

Independentemente do seu estado civil, você pode optar por comprar o imóvel em seu nome exclusivo.

Na maioria dos países, as leis conjugais especificam que os bens adquiridos durante o casamento é detido conjuntamente por ambos os cônjuges, independentemente de quem os tenha adquirido (bens comunitários). A situação na Arménia geralmente não é diferente. No caso de um casal, a lei civil funciona como se os bens fossem propriedade conjunta numa base de igualdade (50-50), a menos que houvesse disposições específicas em contrário no contrato de casamento. Assim, seu cônjuge será considerado coproprietário do imóvel, independentemente de seu nome constar ou não do contrato de compra e venda. 

A lei armênia não reconhece "casamentos de direito comum". Se viverem juntos mas não forem casados, a lei arménia não concede direitos automáticos de ocupação permanente ou propriedade ao seu parceiro. Na ausência de testamento, o parceiro também não terá quaisquer direitos de herança. 

Uma pessoa solteira que compre um imóvel na Arménia e posteriormente se case, pode celebrar um contrato de casamento, no qual os cônjuges podem estipular que os bens sejam trazidos dentro dos termos do contrato de casamento. 

Propriedade Conjunta

A propriedade conjunta existe quando o imóvel é adquirido por duas ou mais pessoas, detendo cada uma delas uma participação no imóvel nos termos que vierem a ser decididos entre elas. No caso de um casal, isto normalmente seria feito em partes iguais, mas, quando houver mais de dois compradores, poderá ser proporcional ao valor que cada pessoa contribuiu para financiar a compra, por exemplo, 70% / 20% / 10%. No direito consuetudinário, o equivalente é o 'arrendamento em comum'.

Todos os proprietários têm o direito de participar nas decisões relativas ao imóvel. A lei exige que as decisões relativas à propriedade sejam tomadas por unanimidade. Um ou vários proprietários podem exigir a venda do imóvel, a menos que seja possível separar fisicamente as suas ações ou que os outros proprietários estejam dispostos a comprar essas ações. Se não for possível chegar a acordo, poderá ser necessário recorrer ao tribunal para obter uma ordem autorizando a venda do imóvel.

Um dos proprietários também pode alienar, mediante venda ou doação, a parte do imóvel que possui. Em caso de venda da sua parte do imóvel, são obrigados a conceder o direito de preferência aos proprietários existentes. Esta regra não se aplica quando a alienação é feita por meio de doação ou herança. Os demais proprietários têm um mês para exercer o seu direito de preferência. 

Propriedade da empresa

É possível comprar um imóvel na Arménia através de uma sociedade anónima local ou estrangeira que tenha uma identidade jurídica distinta da dos seus acionistas,

As principais razões para possuir propriedades arménias através de uma empresa são:

• Permitir a compra do imóvel por várias pessoas;
• Proporcionar estabilidade e continuidade na propriedade e gestão dos bens familiares;
• Facilitar a transferência e titularidade de bens;
• Para evitar as restrições das leis de herança;
• Criar vantagens fiscais;
• Para proteger a casa da família dos credores empresariais.

 Poderá também haver desvantagens fiscais nesta solução, nomeadamente em relação aos impostos retidos na fonte e ao imposto sobre ganhos de capital.

O certificado de título limpo (em armênio - ڴګڡ۽ڶڡۯۡ۶ ۿۥڲۥگۡ۶ք) é emitido pelo Cadastro e mostra a propriedade registrada, bem como outros direitos e gravames sobre a propriedade, incluindo ônus, hipotecas, arrendamentos, servidões, etc. processo de due diligence e, em muitos casos, o documento único no qual os compradores confiam. O certificado é válido por 15 dias úteis durante os quais o contrato (preliminar e/ou final) deverá ser celebrado. Se o período de 15 dias expirar, um novo certificado deverá ser obtido. O pedido de certificado de título limpo pode ser apresentado pelo vendedor, pelo comprador ou por qualquer outra parte interessada. 

A existência de outros interesses no imóvel, como servidões, direitos de herdeiros etc., nem sempre pode ser inteiramente verificada pela certidão de título limpo. Pode haver pessoas que tenham direito de aquisição prévia, ou de preferência, na venda de um imóvel. Também podem ocorrer alterações ou acréscimos não autorizados ao imóvel que não tenham sido declarados à autoridade urbanística. Para terrenos para construção, o certificado apenas indica que o terreno está zoneado para construção; posteriormente será necessário obter autorização total de planeamento (licença de construção).

Um acordo preliminar não transfere a propriedade, mas especifica uma data ou período futuro durante o qual a propriedade será transferida, e pode estabelecer as condições (contingências) que devem ser satisfeitas antes que ocorra o fechamento. A assinatura de um acordo preliminar não é uma etapa obrigatória e você pode prosseguir para o fechamento da venda diretamente. No entanto, ter um acordo preliminar pode ser útil se você não estiver pronto para fechar a venda imediatamente, mas quiser garantir a propriedade e ter um acordo juridicamente vinculativo.

Um acordo preliminar pode ser necessário se a venda final depender de contingências, tais como:

• Garantir uma hipoteca ou outro financiamento;
• Liberação de ônus do imóvel;
• Realização de uma avaliação;
• Obtenção de outros documentos/autorizações, tais como o consentimento da autoridade tutelar (municipal) caso um dos vendedores seja menor.

Um acordo preliminar deve ser autenticado para ser legalmente executável. Embora os acordos preliminares geralmente não sejam formalmente registados, é aconselhável arquivar uma cópia no Cadastro para minimizar a possibilidade de o vendedor violar o contrato ao vender o imóvel a terceiros.

Normalmente, nesta fase, o comprador pagará um depósito ao vendedor. O valor do depósito pode variar e será acordado entre as partes.

Um acordo preliminar é um instrumento mutuamente vinculativo. Uma vez validamente assinado, nenhuma das partes poderá desistir do acordo, a menos que uma ou mais das contingências não sejam atendidas. Se uma das partes não cumprir os termos do acordo, a outra parte terá uma série de recursos legais à sua disposição. No mínimo, um comprador inadimplente arrisca o seu depósito. É comum estipular que o vendedor inadimplente deverá pagar o dobro do valor do depósito como multa. Salvo disposição em contrário, um tribunal pode ordenar uma execução específica para obrigar as partes a concluir a transferência.

O contrato final de compra e venda deve ser celebrado na presença de um notário. Embora os acordos mais básicos também possam ser autenticados diretamente por um oficial cadastral, será necessário um notário se o acordo tiver de ser personalizado ou se uma das partes não falar arménio. O notário tem a obrigação legal de lhe fornecer informações sobre a natureza e as implicações do acordo que está a assinar. O notário deverá estar satisfeito quanto à identidade das partes e à sua capacidade jurídica para prosseguir com a transação. Serão exigidos os passaportes e certidões de casamento de todos os signatários. Se o vendedor for menor, idoso ou deficiente, poderá estar sob a proteção de um tutor, caso em que será solicitada a aprovação do tutor antes da conclusão da venda. Se o vendedor for casado, o notário desejará ter certeza de que o cônjuge concorda com a venda.

Cada notário terá seu próprio modelo de contrato e esses modelos podem variar em detalhes. É necessário garantir que todas as cláusulas importantes estejam incluídas no acordo. Normalmente, os acordos são apenas em língua Arménia e a tradução é feita verbalmente através da leitura de todo o acordo ao comprador. Será cobrada uma pequena taxa pelo serviço do intérprete.

O contrato de compra e venda deve ser o acordo final e abrangente porque as partes terão apenas 30 dias para registrá-lo no Cadastro. Se ainda houver condições a cumprir, é melhor assinar um acordo preliminar. Não existem regras de “reflexão” na legislação armênia. Uma vez assinado, o acordo entra em vigor e as partes não podem rescindir o contrato.

Se você estiver comprando quaisquer acessórios ou acessórios como parte da compra do imóvel, deverá providenciar a preparação de um inventário. Se puder, visite o imóvel um dia antes da assinatura do contrato para garantir que tudo está como deveria, principalmente se a venda incluir um determinado número de equipamentos e acessórios. Ao mesmo tempo, você também pode verificar se obterá a posse vaga do imóvel após a assinatura do contrato, a menos que este preveja que o imóvel será desocupado posteriormente.

Se não conseguir contactar a Arménia para assinar pessoalmente o acordo, pode providenciar a entrega de uma procuração a um familiar, amigo ou advogado para assinar em seu nome.

Após a celebração do contrato final de compra e venda, o comprador tem 30 dias úteis para registar os seus direitos de propriedade no Cadastro. O não registro desses direitos no prazo de 30 dias resultará na invalidação do contrato de compra e venda. O comprador deverá apresentar cópia original do contrato de compra e venda e tradução autenticada do passaporte. Será necessária procuração com firma reconhecida se o registro for feito por meio de advogado ou outro representante. O processo de registro pode levar de algumas horas a alguns dias, dependendo se você paga as taxas de serviço acelerado. Será emitido um certificado de propriedade com detalhes básicos sobre o imóvel e o novo proprietário. Em seguida, apresentará o certificado de titularidade aos serviços de utilidade pública (eletricidade, gás, telefone etc.) para que também registrem a mudança de titularidade e preparem novos contratos em seu nome. 

Mais-valias fiscais

A transferência de imóveis residenciais entre pessoas físicas normalmente não é tributável, desde que tanto o comprador quanto o vendedor sejam pessoas físicas (não registradas como empresários privados). Assim, o imposto sobre ganhos de capital realizados por pessoas físicas na venda de imóveis residenciais é de 0%. No entanto, se o comprador for uma pessoa colectiva ou um empresário privado, é aplicável uma retenção na fonte de 10%.

Imposto imobiliário (propriedade)

O imposto imobiliário é devido anualmente pelo proprietário do imóvel. As taxas de imposto variam entre 0% e 1% do valor cadastral, que normalmente é significativamente inferior ao valor de mercado.

Quando o imóvel é vendido por um indivíduo, o novo proprietário assume as obrigações fiscais por qualquer imposto predial não pago. No entanto, alterações recentes tornam obrigatória ao vendedor a obtenção de um certificado que confirme a ausência de obrigações fiscais por parte do município local.

Imposto de Renda de Aluguel

A renda de aluguel não superior a 58.35 milhões de drams armênios (aproximadamente US$ 120,000) por ano é tributada em 10%. Os rendimentos de arrendamento que excedam esse valor são tributáveis ​​a 20%.   

Imposto de selo, impostos sobre heranças e presentes

A Arménia não cobra impostos de selo, doações ou impostos sobre heranças. 

Encargos Comunais

Se você possui um imóvel como um apartamento, haverá taxas de manutenção e serviço a pagar. Dependerão do tamanho e da qualidade do complexo, como a existência de elevadores, piscina, jardins e outras instalações.

As leis armênias exigem que o comprador do imóvel faça os pagamentos em moeda local, drams armênios. Se o pagamento for feito através de um banco, este deverá garantir o cumprimento destas regras. 

Os serviços de câmbio são prestados por bancos, outras instituições de crédito, bem como casas de câmbio.

Não há restrições à transferência de moeda estrangeira de ou para a Armênia. 

Se o valor da transação exceder 50 milhões de drams (aproximadamente US$ 105,000), o pagamento excedente deverá ser feito por transferência bancária.

Herança Intestal. Na falta de testamento, a lei estipula uma ordem de herança, da seguinte forma:

1. Cônjuge, filhos e pais;
2. Irmãos e irmãs (e seus descendentes);
3. Avós; 
4. Tios e tias (e seus descendentes).

Cada ordem de herdeiros Exclui os seguintes herdeiros, e aqueles na mesma ordem, compartilham a herança igualmente entre eles. Assim, aqueles que estão além da primeira ordem de herança só herdarão se não houver cônjuge, filhos e pais. Assim, se você falecer deixando um cônjuge sobrevivente, dois pais e dois filhos, cada um deles receberá 1/5 do seu patrimônio. É possível aumentar os direitos do cônjuge sobrevivo ou dos filhos, mas isso requer algum planeamento sucessório.

Cônjuge. O cônjuge sobrevivo não está especificamente protegido pela lei sucessória arménia. Isso ocorre porque a lei tradicionalmente considera que os bens do falecido pertencem a toda a família, e não a qualquer membro dela. Dito isto, apenas a parte dos bens pertencentes ao falecido está sujeita às leis sucessórias, pelo que o cônjuge sobrevivo normalmente manterá a propriedade de pelo menos 50% dos seus bens detidos em conjunto. 

Se o casamento não tiver sido registado, o cônjuge sobrevivo não terá direito à herança dos bens do falecido. Entre si, aqueles que vivem em união livre são estranhos legais, sem direitos de herança entre eles.

Crianças. Os filhos do casal nascidos fora do casamento beneficiam dos mesmos direitos que os dos filhos do casamento, assim como os filhos do falecido nascidos com outro cônjuge. Os filhos adoptados do casal beneficiam dos mesmos direitos que os filhos naturais, mas estão excluídos de quaisquer direitos de herança dos pais naturais. Os netos não recebem nenhum direito, a menos que um dos filhos do falecido já tenha falecido. Nesse caso, eles se colocam no lugar do pai falecido.

Liberdade Testamento. Ao abrigo da lei arménia, pode dispor livremente dos seus bens e pode optar por deserdar o seu cônjuge, filhos e pais, fazendo um testamento ou uma doação. No entanto, podem ainda reclamar 50% do valor do imóvel a que teriam direito na ausência de testamento se:

1. Tenham idade inferior a 18 anos ou superior a 60 anos;
2. Eles são deficientes ou legalmente incapazes.

O testamento deverá ser feito por escrito e autenticado. A falta de reconhecimento de firma do testamento o torna inválido. 

Planejamento de Herança. Se você deseja ter algum controle sobre seu patrimônio após sua morte, então você precisa realizar algum planejamento de herança, como:

• Aumentar a proporção da parte do herdeiro fazendo um testamento;
• Faça presentes durante sua vida;
• Comprar o imóvel por meio de sociedade anônima;
• Faça um seguro de vida.

Impostos. Heranças e doações não são tributadas na Armênia. No entanto, a alienação de bens pode ainda ser tributável no país onde o herdeiro tem a sua residência fiscal, a menos que exista uma convenção de dupla tributação entre a Arménia e esse país.

Aceitando a herança. Os herdeiros têm 6 meses após o falecimento para aceitar a herança mediante declaração autenticada. O notário estabelecerá a lista dos beneficiários, verificará a existência de testamento, procederá à divisão dos bens e emitirá certidões de herança aos herdeiros. 

Executor. Você pode nomear um advogado ou outra pessoa para atuar como executor. O executor deve tomar as medidas de manutenção e gestão dos bens, informar os herdeiros e demais beneficiários do testamento, pagar e cobrar as dívidas, representar os bens em tribunal, assegurar a distribuição dos bens de acordo com o testamento, auxiliar na interpretação do testamento, relatório aos herdeiros, trabalho com o notário etc.