Negara dengan Pajak Properti Rendah: Terbaik untuk Tempat Tinggal atau Kewarganegaraan Melalui Properti

Investor dengan kekayaan bersih tinggi sering mencari tempat tinggal atau kewarganegaraan melalui investasi real estat – tetapi tidak semua negara memiliki pajak dan pengembalian yang sama. Beberapa investor secara khusus mencari negara-negara tanpa pajak properti untuk memaksimalkan pengembalian mereka dan meminimalkan biaya yang berkelanjutan. Di bawah ini kami membandingkan destinasi teratas di seluruh dunia di mana pembelian properti dapat membuka visa atau paspor, dengan fokus pada pajak properti yang rendah di samping faktor-faktor penting lainnya.

Membandingkan Tarif Pajak

Yunani – Investasi Terjangkau dan Pajak Rendah yang Berkelanjutan

Yunani Visa Emas adalah salah satu yang paling terjangkau di Eropa (dari €400,000, meskipun meningkat menjadi €800 ribu di area utama). Di luar peluang tempat tinggal, Yunani menarik karena pajak properti tahunannya yang rendah dan pasar sewa pariwisata yang sedang berkembang pesat. Ekonomi Yunani telah stabil dalam beberapa tahun terakhir, dan nilai properti meningkat dari titik terendah.

Tarif Pajak Properti: ENFIA pajak properti tahunannya sederhana – kira-kira €0.002–€9.25 per meter persegi tergantung pada lokasi dan nilai properti. Dalam praktiknya, apartemen biasa mungkin hanya dikenakan biaya beberapa ratus euro per tahun. Ada pajak tambahan untuk individu yang memiliki aset lebih dari €250,000, tetapi tarifnya rendah (misalnya 0.15% untuk kelompok €250–€300).

Biaya transaksi: pajak transfer adalah sebuah flat 3% pada nilai properti. Biaya transaksi mencakup pajak transfer properti sebesar 3% dari nilai properti. Biaya notaris, pendaftaran, dan biaya hukum menambahkan sekitar 1.5%. Pembeli tidak membayar PPN atas properti yang dijual kembali (konstruksi baru memiliki PPN sebesar 24%, tetapi ini sering dibebaskan hingga tahun 2025 untuk perumahan). Total biaya penutupan sekitar 4–5%, relatif rendah di UE.

Pajak Keuntungan Modal: 15% atas keuntungan properti jika dijual dalam jangka waktu 5 tahun. Khususnya, Yunani saat ini membebaskan pajak keuntungan modal setelah 5 tahun kepemilikan, mendorong kepemilikan jangka menengah. (Perundang-undangan telah berubah di masa lalu, tetapi hingga saat ini pemilik individu jangka panjang tidak membayar CGT atas penjualan real estat.)

Pembatasan Kepemilikan Asing: Tidak ada untuk sebagian besar properti. Orang asing dapat membeli dengan bebas, kecuali di beberapa wilayah perbatasan dan pulau-pulau yang memiliki kepentingan strategis, di mana izin khusus diperlukan. Secara keseluruhan, Yunani menyambut investor real estat, dibuktikan dengan keterbukaan Golden Visa-nya.

Persyaratan Investasi Minimum: €400,000 pembelian minimum untuk mendapatkan tempat tinggal Golden Visa (ambang batas ini berlipat ganda menjadi €800 ribu di Athena, Mykonos, Santorini, dan Thessaloniki, tetapi tetap €400 ribu di banyak daerah). Beberapa properti dapat digabungkan untuk mencapai ambang batas tersebut.

Jalur menuju Tempat Tinggal/Kewarganegaraan: Izin tinggal Golden Visa diberikan dalam waktu sekitar 2–3 bulan dan permanen (dapat diperbarui 5 tahun sekali) selama Anda memegang properti tersebut. Tidak ada persyaratan tinggal. Kewarganegaraan dimungkinkan setelah 7 tahun tempat tinggal, tetapi Anda harus bertempat tinggal secara fisik dan belajar bahasa Yunani untuk dinaturalisasi.

Potensi Pendapatan Sewa: Hasil sewa Yunani menarik – sekitar 4% –6% untuk sewa jangka panjang di Athena, dan berpotensi lebih tinggi untuk sewa jangka pendek di tempat-tempat wisata yang populer. Misalnya, apartemen di Athena memberikan imbal hasil rata-rata ~4.5% dan bahkan hingga 8% dalam beberapa kasus. Dengan lebih dari 30 juta wisatawan per tahun sebelum pandemi, Airbnb dan persewaan liburan di pulau-pulau bisa sangat menguntungkan (meskipun peraturan setempat terus berkembang).

Stabilitas Ekonomi: Setelah satu dekade reformasi, ekonomi Yunani tumbuh (~5.9% pertumbuhan PDB pada tahun 2022) dan memiliki prospek layak investasi. Inflasi ~9.3% pada tahun 2022. Stabilitas politik telah membaik. Harga real estat meningkat, terutama di Athena (naik ~11% YoY), menandakan kepercayaan pada pasar.

Siprus – Izin Tinggal Tetap Berdasarkan Properti Tanpa Pajak Tahunan

Siprus menawarkan jalur cepat tempat tinggal permanen (PR) untuk investor non-UE yang membeli €300,000+ PPN di real estate baru. Pulau Mediterania memiliki tidak ada pajak properti tahunan setelah reformasi, dan tidak ada keuntungan modal atas aset asing. Ini adalah lingkungan pajak rendah (rezim non-dom) yang menarik banyak ekspatriat. Sementara Siprus mengakhiri program "kewarganegaraan melalui investasi" langsungnya, rute residensi tetap populer. Siprus adalah salah satu dari sedikit negara yang tidak memungut pajak properti, menjadikannya tujuan yang menarik bagi investor real estat.

Tarif Pajak Properti: Tidak ada pajak properti tahunan pada properti tak bergerak di Siprus – dihapuskan pada tahun 2017. Pemilik hanya membayar biaya kotamadya kecil (€100–€200) untuk layanan lokal. Hal ini membuat biaya pemeliharaan menjadi sangat rendah.

Biaya transaksi: Biaya transfer sekitar 5% (skala geser) berlaku pada pembelian dijual kembali, tetapi ada pengurangan 50% saat membeli properti baru dari pengembang. PPN sebesar 19% dikenakan pada properti baru, meskipun €300 ribu pertama untuk pembeli pertama kali dikenakan PPN sebesar 5%. Bea materai ~0.2%. Secara total, perkirakan biaya pembelian sekitar 5–10% (dengan beberapa rencana untuk meminimalkan PPN untuk pembelian PR).

Pajak Keuntungan Modal: Tidak ada pajak keuntungan modal atas penjualan dari real estat yang diperoleh selama periode 2016–2017 (periode insentif) atau atas keuntungan dari properti di luar negeri untuk penduduk nondomisili. Jika tidak, Pajak Pertambahan Nilai (PPT) 20% berlaku pada keuntungan dari properti Siprus, tetapi setiap individu mendapat pengecualian seumur hidup sebesar €17,000 (dan hingga €85,000 jika itu adalah rumah utama Anda).

Pembatasan Kepemilikan Asing: Warga negara non-UE dapat membeli hingga dua properti (misalnya satu apartemen dan satu rumah atau dua apartemen) tanpa izin khusus, dalam batasan ukuran tanah tertentu. Membeli properti atau tanah tambahan lebih dari ~3 hektar memerlukan persetujuan Dewan Menteri. Formalitas ini biasanya mudah bagi investor PR.

Persyaratan Investasi Minimum: €300,000 + PPN dalam properti perumahan baru (dari pengembang) diperlukan untuk PR jalur cepat. Alternatifnya, properti komersial baru senilai €300 ribu, atau modal saham perusahaan Siprus senilai €300 ribu (dengan 5 karyawan), juga memenuhi syarat. Properti tersebut harus dimiliki dan tidak disewakan (jika hunian) untuk mempertahankan PR.

Jalur menuju Tempat Tinggal/Kewarganegaraan: The Kategori 6.2 PR diberikan dalam waktu 2 bulan sejak pengajuan dan permanen (tidak ada pembaruan) selama Anda mempertahankan investasi dan mengunjungi Siprus setiap dua tahun sekali. Kewarganegaraan dimungkinkan setelah 7 tahun tinggal (dari 10 tahun masa PR) berdasarkan naturalisasi normal, tetapi seseorang harus tinggal di Siprus selama sebagian besar tahun tersebut. Siprus mengizinkan kewarganegaraan ganda.

Potensi Pendapatan Sewa: Jika Anda memilih untuk menyewakan (diizinkan untuk properti komersial atau jika Anda mengabaikan kondisi PR jalur cepat untuk perumahan), hasil Siprus moderat: hasil perumahan jangka panjang ~4% –5% di kota-kota seperti Limassol dan Nicosia. Vila liburan dapat menghasilkan pendapatan jangka pendek yang signifikan selama musim panas (misalnya di Paphos, Ayia Napa), meskipun huniannya bersifat musiman. Karena Siprus menjadi pusat bisnis dan tujuan wisata sepanjang tahun, permintaan sewanya tetap tinggi.

Stabilitas Ekonomi: Siprus memiliki ekonomi yang tangguh dan digerakkan oleh jasa (keuangan, pariwisata, pengiriman). Pertumbuhan PDB ~5.5% pada tahun 2022, inflasi ~8%. Negara ini menikmati lingkungan politik yang stabil dan selaras dengan peraturan UE. rezim pajak “non-dom” menawarkan pajak nol pada sebagian besar pendapatan asing bagi penduduk, membuatnya sangat menarik secara fiskal.

Turki – Mempercepat Kewarganegaraan dan Pajak Properti Rendah

Turki menonjol dengan menawarkan kewarganegaraan langsung hanya dalam waktu 6 bulan untuk investor real estate. $400,000 pembelian properti membuat Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan paspor Turki. Biaya kepemilikan sangat minim – pajak properti Turki sangat rendah setiap tahunnya, dan tidak ada pajak keuntungan modal setelah 5 tahun. Pasar real estat di kota-kota seperti Istanbul memiliki imbal hasil sewa yang tinggi dalam lira, meskipun fluktuasi mata uang dan inflasi merupakan faktor yang perlu dipertimbangkan.

Tarif Pajak Properti: Tahunan pajak properti kota hanya 0.1% –0.2% dari nilai yang ditetapkan untuk properti hunian (0.1% di kota-kota kecil, 0.2% di kota-kota metropolitan seperti Istanbul). Nilai yang ditetapkan biasanya di bawah nilai pasar. Jadi biaya kepemilikannya dapat diabaikan – misalnya, apartemen seharga $250,000 mungkin hanya dikenakan pajak beberapa ratus dolar per tahun.

Biaya transaksi: Biaya pengalihan hak milik of 4% (sering dibagi 50/50 antara pembeli dan penjual, tetapi dalam praktiknya pembeli asing sering kali menanggungnya). Tidak ada bea meterai untuk penjualan perumahan. Biaya notaris untuk penerjemahan paspor pembeli asing ~$100. Komisi agensi ~2% (ditambah PPN 18% atas komisi). Secara total, biaya penutupan biasanya < 5%.

Pajak Keuntungan Modal: Tidak ada pajak capital gain jika Anda memegang properti tersebut selama minimal 5 tahun. Jika dijual sebelum 5 tahun, keuntungannya dikenai pajak sebagai pendapatan biasa (progresif 15%–35%). Banyak investor yang hanya menyimpan properti mereka hingga 5 tahun untuk menjualnya bebas pajak. Meskipun Turki tidak menawarkan pajak keuntungan modal setelah lima tahun, investor harus menyadari pajak pendapatan sewa yang mungkin berlaku pada pendapatan sewa mereka. (Catatan: Untuk kewarganegaraan, Anda tetap diharuskan untuk memilikinya setidaknya selama 3 tahun.)

Pembatasan Kepemilikan Asing: Umumnya tidak ada untuk sebagian besar tipe properti. Orang asing tidak dapat membeli di zona militer resmi atau beberapa daerah pedesaan, dan warga negara tertentu memiliki batasan (misalnya warga negara Suriah tidak dapat membeli karena masalah timbal balik). Namun, di semua kota besar dan daerah pesisir, orang asing bebas membeli apartemen, rumah, atau real estat komersial.

Persyaratan Investasi Minimum: $400,000 USD (atau setara dalam TL) pembelian real estat untuk memenuhi syarat Kewarganegaraan melalui Investasi (CBI)Ini bisa berupa satu atau beberapa properti, tetapi harus berjumlah total $400k+ dan dimiliki selama 3 tahun. (Sebelum pertengahan tahun 2022, ambang batasnya adalah $250k.) izin tinggal, setiap pembelian properti tidak memiliki persyaratan minimum – banyak orang asing mendapatkan tempat tinggal jangka pendek dengan membeli rumah.

Jalur menuju Tempat Tinggal/Kewarganegaraan: The program CBI beasiswa Kewarganegaraan Turki dalam waktu sekitar 4–6 bulan sejak pengajuan, tanpa persyaratan tempat tinggal dan menyertakan keluarga dekat. Pemegang paspor kemudian memiliki akses bebas visa atau visa saat kedatangan ke 110+ negara. Atau, membeli properti dengan nilai berapa pun dapat memperoleh perpanjangan 1–2 tahun ijin tinggal; setelah hidup selama 5 tahun (tanpa jeda yang lama) seseorang dapat mengajukan permohonan naturalisasi, tetapi sebagian besar memilih jalur CBI langsung. Turki mengizinkan kewarganegaraan ganda.

Potensi Pendapatan Sewa: Hasil sewa di Turki cukup tinggi, sebagian karena harga properti yang relatif rendah. Apartemen di Istanbul menghasilkan 5% –8% bruto dalam lira (lebih tinggi pada unit yang lebih kecil). Sewa liburan di pesisir pantai dapat menghasilkan pendapatan yang besar di musim panas dari pariwisata. Namun, perlu dicatat bahwa kontrak sewa dan pendapatan biasanya dalam Lira Turki, yang telah mengalami depresiasi – investor yang cerdas mungkin menyewakan kepada ekspatriat dalam USD atau di sektor-sektor seperti kantor Kelas A di Istanbul. Meskipun terjadi perubahan ekonomi, permintaan untuk perumahan sewa di kota-kota besar tetap kuat (populasi muda yang besar dan urbanisasi).

Stabilitas Ekonomi: Perekonomian Turki cukup besar namun ditandai oleh inflasi yang tinggi (lebih dari 70% pada tahun 2022) dan volatilitas mata uang. Pertumbuhan PDB 11.4% di 2021, 5.6% pada tahun 2022, menunjukkan momentum yang kuat. Iklim politik relatif stabil di bawah kepemimpinan jangka panjang, meskipun ada risiko geopolitik. Bagi investor, Turki menawarkan daya tarik kewarganegaraan cepat dan pajak rendah, tetapi seseorang harus memperhitungkan risiko mata uang dan membuat rencana yang sesuai (beberapa memperlakukan properti sebagai sesuatu yang pada dasarnya didiskon mengingat pelemahan lira, dengan kewarganegaraan sebagai pengembalian investasi yang sebenarnya).

Uni Emirat Arab (Dubai) – Surga Bebas Pajak bagi Investor Properti

Uni Emirat Arab (terutama Dubai) menyediakan hunian yang menarik melalui investasi di bidang real estate dengan hampir pajak nol pada properti atau pendapatan. Berinvestasi tentang AED 2 juta (~$545,000) dalam bentuk properti dapat memberikan visa tinggal jangka panjang. Biaya yang dikeluarkan rendah – tidak ada pajak properti, tidak ada pajak keuntungan modal, dan imbal hasil sewa yang tinggi di pasar yang sedang berkembang. Stabilitas ekonomi dan gaya hidup mewah UEA menambah daya tariknya.

Tarif Pajak Properti: Tidak ada pajak properti tahunan di Dubai atau UEA. Pemilik hanya membayar biaya kota nominal (misalnya, biaya 5% dari nilai sewa jika properti disewakan, mirip dengan pajak dewan yang dibayarkan oleh penyewa). Ada biaya layanan pengembang di kondominium, tetapi tidak ada pungutan pemerintah atas nilai properti. Selain tidak ada pajak properti, UEA juga tidak mengenakan pajak penghasilan perusahaan, sehingga sangat menarik bagi investor real estat perusahaan.

Biaya transaksi: Biaya transfer Departemen Pertanahan Dubai (DLD) of 4% dari harga penjualan (biasanya dibayar oleh pembeli). Biaya broker ~2%. Tidak ada bea materai. Secara keseluruhan, biaya penutupan di Dubai sekitar 6%. Emirat lain memiliki struktur serupa (biaya transfer Abu Dhabi adalah 2%, dll.).

Pajak Keuntungan Modal: Tidak ada. UEA tidak mengenakan pajak penghasilan kepada individu, jadi keuntungan dari penjualan properti bebas pajak. Demikian pula, pendapatan sewa tidak dikenakan pajak di tingkat federal (meskipun jika Anda menjalankannya sebagai bisnis, mungkin ada PPN sebesar 5% atas pendapatan sewa jangka pendek).

Pembatasan Kepemilikan Asing: Orang asing dapat memiliki properti hak milik di area yang ditentukan (misalnya, di Dubai, zona besar seperti Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, dll. adalah hak milik). Di luar itu, diperlukan hak sewa jangka panjang atau kepemilikan UEA/GCC. Namun, area hak milik yang ditentukan cukup banyak dan mencakup sebagian besar pembangunan kelas atas. Tidak ada batasan kewarganegaraan di zona tersebut.

Persyaratan Investasi Minimum: AED 2,000,000 (≈$545,000) dalam bentuk real estat untuk memenuhi syarat Visa Emas 10 tahunDubai juga menawarkan visa investor properti selama 5 tahun seharga AED 2 juta, dan visa selama 3 tahun seharga AED 750 ribu (dengan hipotek yang diizinkan untuk sebagian). Banyak ekspatriat juga mendapatkan visa yang dapat diperbarui selama 2 tahun untuk properti senilai AED 1 juta+ berdasarkan skema lama. Yang terpenting, tidak ada sumbangan – ini murni investasi.

Jalur menuju Residensi/Kewarganegaraan: Visa residensi diberikan dalam beberapa minggu setelah pemindahan properti. Visa Emas 10 tahun memungkinkan penduduk tinggal jangka panjang dengan sedikit kesulitan (tidak perlu sponsor). Kewarganegaraan UEA adalah tidak ditawarkan secara otomatis melalui investasi; hal ini masih jarang dan melalui nominasi (perubahan hukum terkini memperbolehkan beberapa naturalisasi untuk investor/profesional yang luar biasa). Jadi, rencanakan untuk menikmati status penduduk tetap – yang memiliki keuntungan seperti bebas pajak dan kemudahan bepergian masuk/keluar – daripada kewarganegaraan.

Potensi Pendapatan Sewa: Hasil sewa di Dubai termasuk yang tertinggi di dunia untuk pasar yang sudah maju. Hasil kotor rata-rata 6 – 7% untuk apartemen (beberapa area lebih dari 8%), dan ~5% untuk vila. Ada permintaan yang kuat dari populasi ekspatriat dan bisnis yang terus berkembang. Perhatikan bahwa undang-undang sewa menguntungkan tuan tanah (dengan kenaikan yang diatur), dan tidak adanya pajak penghasilan berarti Anda menyimpan apa yang Anda hasilkan. Ini menghasilkan hasil bersih yang sangat baik.

Stabilitas Ekonomi: Dirham UEA adalah dipatok pada dolar AS, menghilangkan risiko mata uang. Perekonomian sangat stabil, dengan 7.6% pertumbuhan PDB pada tahun 2022 didorong oleh sektor-sektor yang beragam (pariwisata, perdagangan, keuangan, serta minyak). Inflasi rendah (~5%). Lingkungan politik sangat stabil. Faktor-faktor ini, ditambah infrastruktur kelas dunia, menjadikan UEA sebagai tujuan investasi utama.

St. Kitts & Nevis (Karibia) – Kewarganegaraan Cepat dan Ketenangan Pajak

Negara Karibia St. Kitts & Nevis memelopori Kewarganegaraan melalui Investasi (CBI) program. Investasi $ $ 300,000 400,000- di bidang real estate dapat membuka paspor kedua dalam hitungan bulan. Selain manfaat kewarganegaraan, memiliki properti di sini juga pajak sangat rendah – tidak ada pajak pendapatan atau keuntungan modal, dan hanya sedikit pajak properti. Ini adalah pilihan yang menarik bagi mereka yang ingin mendapatkan kewarganegaraan cepat di lokasi tropis yang ramah pajak.

Tarif Pajak Properti: Pajak properti tahunan yang sederhana dibagi menjadi komponen tanah dan bangunan. Misalnya, properti perumahan di St. Kitts dikenakan pajak sebesar 0.2% nilai bangunan plus 0.2% dari nilai tanah. (Tingkat Nevis serupa, dengan bangunan 0.156% dan tanah 0.75%.) Singkatnya, tingkat efektif ~0.3–0.4% – sangat rendah dibandingkan dengan norma global.

Biaya transaksi: Materai pada penjualan properti adalah 10% (biasanya dibayar oleh penjual). Sebagai pembeli melalui program CBI, Anda biasanya membeli dari pengembang atau proyek yang disetujui dengan biaya tertentu. Pembeli asing di luar CBI biasanya juga membayar Lisensi Kepemilikan Tanah Asing sebesar 10%, tetapi Investor CBI dibebaskan dari biaya lisensi asingSelain itu, biaya penutupan (hukum, pendaftaran) minimal (~1–2%).

Pajak Keuntungan Modal: Tidak ada. St. Kitts & Nevis tidak mengenakan pajak keuntungan modal kepada individu. Jika Anda menjual kembali properti Anda (setelah periode kepemilikan minimum), keuntungan apa pun menjadi milik Anda bebas pajak. Ada juga tidak ada pajak penghasilan pribadi di federasi. St. Kitts & Nevis juga tidak mengenakan pajak pendapatan, yang semakin meningkatkan daya tariknya bagi investor real estat.

Pembatasan Kepemilikan Asing: Di luar program CBI, orang asing harus memperoleh Lisensi Kepemilikan Tanah Orang Asing (10% dari nilai properti) untuk membeli real estat. Pembangunan yang disetujui CBI membebaskan persyaratan ini bagi peserta program. Dalam praktiknya, sebagian besar investor CBI tetap membeli di resor/kondominium yang disetujui pemerintah, yang menyederhanakan prosesnya. Tidak ada batasan untuk memulangkan pendapatan sewa atau hasil penjualan.

Persyaratan Investasi Minimum: $400,000 (kepemilikan penuh) atau $325,000 (kepemilikan bersama) dalam proyek real estat yang disetujui pemerintah. Opsi $325 ribu biasanya berarti membeli saham atau unit di resor, dan harus dimiliki selama 7 tahun (sedangkan $400 ribu harus dimiliki selama 5 tahun). Ambang batas ini juga memberikan kewarganegaraan bagi sebuah keluarga. (Ada juga jalur donasi murni untuk kewarganegaraan, tetapi Anda tidak mendapatkan aset berwujud.)

Jalur menuju Tempat Tinggal/Kewarganegaraan: Ini adalah sebuah kewarganegaraan langsung program – Anda dan keluarga Anda menjadi warga negara Kittitian dalam ~4–6 bulan setelah uji tuntas, tanpa persyaratan tempat tinggalPaspor ini memungkinkan perjalanan bebas visa ke lebih dari 150 negara termasuk Uni Eropa Schengen. Anda tidak diharuskan untuk tinggal di St. Kitts (meskipun Anda dipersilakan). Ini benar-benar investasi untuk pertukaran paspor, salah satu yang tercepat.

Potensi Pendapatan Sewa: Properti di bawah CBI sering kali berupa resor mewah atau kondominium yang berpartisipasi dalam program penyewaan. Meskipun penggunaan pribadi menjadi motif bagi sebagian orang, Anda juga bisa mendapatkan hasil sewa dari pariwisata Karibia yang sedang berkembang pesat. Hasil yang diharapkan mungkin sekitar 2 – 5% bersih, karena banyak unit berada di kawasan pengembangan kelas atas dengan manajemen sewa (keuntungannya adalah pendapatan bebas hambatan dalam USD). Kepulauan ini memiliki jumlah kedatangan wisatawan yang banyak dan hunian yang tinggi di musimnya, sehingga pemilik dapat menutupi biaya dan mendapatkan keuntungan, meskipun "keuntungan" utama bagi banyak orang adalah kewarganegaraan kedua itu sendiri.

Stabilitas Ekonomi: St. Kitts & Nevis memiliki ekonomi kecil yang digerakkan oleh pariwisata, secara politik stabil sebagai demokrasi parlementer. Mata uangnya, dolar Karibia Timur, adalah dipatok ke USD (sekitar 2.7 EC per 1 USD), menjaga inflasi tetap rendah. Tidak ada pajak penghasilan pribadi, tidak ada pajak warisan atau pajak warisan. Meskipun perekonomian tidak besar (pertumbuhan PDB ~13% pada tahun 2022 setelah pulih pasca-Covid), perekonomian ini didukung oleh sistem perbankan yang stabil dan program CBI yang berjalan paling lama yang menghasilkan pendapatan yang substansial. Gaya hidup yang santai dan sistem hukum umum Inggris juga memberikan kenyamanan bagi investor.

Panama – Residensi Ramah, Pajak Rendah, Hasil Tinggi

Panama telah lama menjadi favorit bagi investor ekspatriat, menawarkan kemudahan tempat tinggal melalui real estat (menginvestasikan $ 200,000 + dan memenuhi syarat di bawah program Negara Sahabat atau Visa Investor). Negara ini membanggakan pajak properti yang rendah – dengan pengecualian yang menguntungkan – dan tanpa pajak atas pendapatan yang bersumber dari luar negeri. Cakrawala Kota Panama menceritakan kisah tentang pusat kota yang modern dan berkembang dengan permintaan sewa yang solid dan stabilitas berbasis dolar.

Tarif Pajak Properti: Tarif progresif dengan ambang batas pengecualian yang tinggi. Jika properti tersebut adalah rumah utama Anda (dinyatakan sebagai “tempat tinggal utama keluarga”), 0% untuk $120,000 pertama, kemudian 0.5% pada nilai $120k–$700k, dan 0.7% di atas $700 ribu. Jika bukan rumah utama, tarif umumnya adalah 0.6% hingga $250 ribu, 0.8% $250 ribu–$500 ribu, 1.0% di atas $500 ribu. Pajak ini berdasarkan nilai yang ditetapkan (sering kali konservatif). Banyak pembangunan baru juga disertai pembebasan pajak selama 5 hingga 20 tahun untuk bangunan tersebut. Sebagai pemilik properti di Panama, Anda mendapatkan keuntungan dari pajak properti yang rendah dan pembebasan yang besar, menjadikannya tujuan investasi yang menarik. Secara keseluruhan, pajak properti tahunan jarang melebihi beberapa ribu dolar bahkan untuk real estat mewah, dan sering kali beberapa ratus atau nol.

Biaya transaksi: pajak transfer of 2% pada harga jual (biasanya dibayar oleh penjual). Pembeli biasanya menanggung biaya hukum (~1% atau kurang) dan uji tuntas. Komisi agen real estat ~5%. Selain itu, penjual membayar di muka Pemotongan pajak “keuntungan modal” sebesar 3% pada harga penjualan kotor, yang berfungsi sebagai uang muka atas CGT aktual (lihat di bawah). Dalam praktiknya, total biaya transaksi pulang pergi berkisar ~6–8%.

Pajak Keuntungan Modal: 5% datar atas keuntungan bagi individu, tetapi undang-undang pajak menyederhanakannya dengan mengambil 3% dari harga penjualan sebagai pemotongan otomatis (Anda dapat mengajukan penyesuaian jika 3% dari harga melebihi 5% dari keuntungan aktual Anda). Jika properti tersebut merupakan tempat tinggal utama Anda selama 3+ tahun, Anda dapat mengajukan pengecualian pada satu penjualan hingga keuntungan $500. Secara umum, CGT Panama rendah dan mudah.

Pembatasan Kepemilikan Asing: Tidak ada. Orang asing dapat memiliki properti hak milik secara langsung, termasuk kondominium, rumah, dan tanah yang memiliki sertifikat. Satu-satunya batasan adalah pada pulau dan properti dalam jarak 10 km dari batas negara, yang memerlukan izin. Di daerah pantai, ingatlah bahwa 22 meter pertama dari garis pasang surut adalah milik umum (tidak ada pantai pribadi), tetapi ini tidak menghalangi pembangunan resor. Panama memiliki undang-undang properti yang kuat yang melindungi pemiliknya, terlepas dari kewarganegaraannya.

Persyaratan Investasi Minimum: $200,000 investasi di bidang real estate Panama sekarang memenuhi syarat berdasarkan Visa Negara Sahabat (peraturan yang direvisi). Ada juga yang didedikasikan Visa Investor Berkualitas jika Anda berinvestasi $300,000 (ini mempercepat proses menuju status penduduk tetap segera). Mulai tahun 2024, ambang batas $300 ribu diperkirakan akan naik menjadi $500 ribu, sehingga para investor bersemangat untuk bertindak. Apa pun itu, hambatan Panama relatif rendah dan Anda memperoleh aset yang dijaminkan untuk uang Anda (tidak seperti program deposito murni).

Jalur menuju Tempat Tinggal/Kewarganegaraan: The Visa Negara Sahabat (dengan properti senilai $200k) memberikan Izin tinggal sementara 2 tahun, setelah itu seseorang dapat memperoleh tempat tinggal permanen. itu Investor Berkualitas hibah rute status penduduk tetap segera dalam waktu sekitar 30 hari. Setelah 5 tahun tinggal, Anda dapat melamar kewarganegaraan (memerlukan bahasa Spanyol dasar dan beberapa integrasi). Khususnya, Panama mengizinkan kewarganegaraan ganda dalam praktiknya (meskipun secara resmi seseorang harus bersumpah untuk melepaskan kewarganegaraan lama, sumpah tersebut tidak diberlakukan). Banyak investor memilih untuk menikmati status penduduk tetap – yang tidak memiliki persyaratan tinggal fisik – tanpa mencari kewarganegaraan, karena Panama sudah tidak mengenakan pajak atas pendapatan asing.

Potensi Pendapatan Sewa: Kota Panama menawarkan hasil sewa yang menarik, rata-rata 6–7% brutoApartemen bertingkat tinggi modern di area utama dicari oleh para eksekutif multinasional. Pasar sewa di Panama didenominasi dalam USD (tanpa risiko mata uang) dan tingkat huniannya solid. Misalnya, hasil kotor rata-rata Kota Panama adalah 6.78% di 2024 dan diharapkan stabil sekitar 6% pada tahun 2026. Di luar ibu kota, persewaan jangka pendek di komunitas pantai (Coronado, Bocas del Toro, dll.) juga dapat menghasilkan pendapatan, meskipun pasar tersebut lebih kecil. Secara keseluruhan, sebagai pusat bisnis internasional dan tujuan pensiun, Panama menawarkan permintaan sewa yang andal.

Stabilitas Ekonomi: Ekonomi Panama merupakan salah satu yang paling pesat perkembangannya di Amerika Latin, didukung oleh Terusan Panama, logistik, keuangan, dan pariwisata. Negara ini menggunakan Dollar AS sebagai mata uang (tanpa risiko valas, inflasi rendah ~2%). PDB diproyeksikan tumbuh 19% secara kumulatif selama lima tahun ke depanNegara ini stabil secara politik dan sangat ramah terhadap modal asing. Tidak ada pajak atas pendapatan luar negeri dan sistem pajak teritorial menambah daya tariknya. Singkatnya, Panama menggabungkan kemudahan dunia pertama dengan daya tarik tropis dan kebijakan yang ramah terhadap investor.

Mauritius – Tinggal di Pulau Surga Tanpa Pajak Properti

Mauritius, sebuah negara kepulauan yang stabil di Samudra Hindia, menawarkan Tempat Tinggal dengan Investasi skema pembelian properti $ 375,000 +Ini menonjol karena memiliki tidak ada pajak properti tahunan, tidak ada pajak capital gain, dan pajak tetap rendah sebesar 15% atas sewa atau pendapatan lainnya. Memiliki vila atau apartemen di Mauritius tidak hanya memberi Anda tempat tinggal, tetapi juga akses ke ekonomi yang tumbuh cepat dan destinasi gaya hidup mewah yang populer di kalangan pensiunan dan pengusaha global.

Tarif Pajak Properti: Tidak ada pajak properti/tanah yang berulang pada properti hunian. Setelah Anda membayar pajak transfer satu kali dan registrasi, tidak ada retribusi properti kota tahunan (hanya biaya dewan lokal yang kecil untuk layanan). Ini adalah keuntungan besar – Mauritius benar-benar memungkinkan Anda memiliki properti hampir bebas pajak. Sementara pajak properti memainkan peran penting dalam mendanai layanan lokal di banyak negara, Mauritius menawarkan keuntungan unik dengan tidak adanya pajak properti berulang.

Biaya transaksi: Pajak pendaftaran (transfer) of 5% dari nilai properti, dibayar oleh pembeli. Penjual juga membayar pajak pendaftaran sebesar 5% di pihak mereka saat menjual (secara efektif merupakan bea transfer). Biaya notaris sekitar 1–2% (berskala). Jadi sekitar 6–7% dalam biaya penutupan masing-masing. Ada tidak ada bea meterai atau PPN atas penjualan kembali rumah tinggal. Untuk properti yang disetujui sebagai hunian investasi, pajak ini bersifat langsung dan sering kali dimasukkan dalam harga pengembang.

Pajak Keuntungan Modal: Tidak ada. Mauritius tidak mengenakan pajak keuntungan modal atas penjualan properti. Selain itu, tidak ada pajak warisan atau pajak warisan di Mauritius. Pendapatan sewa dikenai pajak dengan tarif pajak penghasilan tetap sebesar 15% (tanpa pajak atas pendapatan tahunan MUR 390 ribu pertama bagi penduduk mulai tahun 2023 karena adanya potongan pajak).

Pembatasan Kepemilikan Asing: Orang asing dapat membeli melalui skema yang telah ditentukan: Skema Pengembangan Properti (PDS), Skema Resor Terpadu (IRS), Skema Kota Cerdas, atau apartemen Ground+2. Pada dasarnya, vila mewah, kondominium, dan properti resor di kawasan yang disetujui tersedia untuk warga negara non-AS. Membeli properti lokal yang berdiri sendiri di luar skema ini umumnya tidak diperbolehkan kecuali Anda menjadi warga negara. Namun, pilihan dalam skema ini luas – mulai dari kawasan golf hingga kondominium tepi pantai. Setiap pembelian di atas $375 ribu disertai dengan izin tinggal.

Persyaratan Investasi Minimum: USD $375,000 (atau MUR yang setara) dalam Properti PDS/IRS/SCS agar memenuhi syarat untuk mendapatkan izin tinggal. Izin ini tetap berlaku selama Anda memiliki properti tersebut. (Pasangan dan tanggungan juga termasuk.) Properti dalam kisaran ini biasanya berupa apartemen atau vila mewah dengan 2–3 kamar tidur di Mauritius. Jumlah yang lebih sedikit tidak akan mendapatkan izin tinggal, tetapi orang asing masih dapat membeli apartemen di gedung yang lebih tinggi dari lantai dasar+2 tanpa minimum, hanya saja tanpa manfaat izin tinggal.

Jalur menuju Tempat Tinggal/Kewarganegaraan: Membeli properti senilai $375k+ memberikan hibah Izin tinggal 10 tahun yang dapat diperbarui (sekarang sering diberikan sebagai tempat tinggal permanen selama properti dimiliki). Setelah terus hidup 2 tahun di Mauritius, seseorang dapat mengajukan permohonan Izin Tinggal Tetap selama 20 tahun. Kewarganegaraan mungkin setelah 7 tahun tinggal di Mauritius, tetapi diberikan berdasarkan kasus per kasus (tidak ada kewarganegaraan langsung berdasarkan investasi). Banyak investor merasa puas dengan tempat tinggal yang dapat diperbarui, yang tidak memiliki persyaratan tinggal – Anda dapat tinggal di sana atau tidak. Sebagai penduduk, Anda membayar pajak lokal hanya atas pendapatan sumber lokal dan dapat mengirimkan dana secara bebas.

Potensi Pendapatan Sewa: Mauritius memiliki pasar sewa yang sehat yang didorong oleh ekspatriat (sektor keuangan, tekstil, TI) dan wisatawan jangka panjang. Hasil sewa kotor sekitar 3% –5% di area yang diinginkan (misalnya 4% di Black River, 5% di Grand Baie). Sewa liburan dapat memperoleh harga premium di musim puncak (Oktober–April) – properti sering kali dilengkapi dengan manajemen sewa untuk orang asing. Kombinasi pengembalian sewa dan apresiasi modal jangka panjang (harga properti Mauritius telah meningkat secara stabil) berarti investor dapat melihat pengembalian keseluruhan yang solid, selain dari manfaat tempat tinggal.

Stabilitas Ekonomi: Mauritius dikenal sebagai salah satu negara dengan perekonomian paling stabil dan makmur di Afrika, dengan Pertumbuhan PDB ~7.8% pada tahun 2022 dan basis yang terdiversifikasi (layanan keuangan, pariwisata, manufaktur). Inflasi ~10% pada tahun 2022 tetapi secara historis rendah. Rupee Mauritian cukup stabil. Situasi politik sangat stabil (demokrasi ala Westminster). Mauritius memiliki peringkat tinggi dalam kemudahan berbisnis dan memiliki supremasi hukum yang kuat. Bagi penduduk, ada pajak tetap sebesar 15% atas pendapatan lokal dan tidak ada pajak atas pendapatan global bagi penduduk non-domisili, menjadikannya surga pajak bagi banyak orang. Singkatnya, Mauritius menawarkan kehidupan pulau dengan ketenangan finansial.

Meksiko – Hunian Nyaman, Tempat Tinggal Mudah, Pajak Properti Sangat Rendah

Meksiko tidak memiliki program visa emas formal, namun menyediakan tempat tinggal sementara dan permanen yang mudah bagi mereka yang membeli properti dan memenuhi persyaratan keuangan sederhana. Bagi investor, Meksiko menawarkan peluang yang sangat baik pajak properti yang rendah (seringkali di bawah 0.1% per tahun) dan tidak ada pembatasan bagi orang asing yang memiliki properti (selain dari perwalian tanah pesisir). Dikombinasikan dengan jalur yang relatif cepat menuju kewarganegaraan (hanya 5 tahun) dan pasar sewa yang kuat di tempat-tempat wisata yang populer, Meksiko adalah pilihan utama bagi investor Amerika Utara yang mencari nilai dan gaya hidup.

Tarif Pajak Properti: Pajak properti tahunan “pradial” di Meksiko terkenal rendah – biasanya 0.1% –0.3% dari nilai kadaster (dengan tarif pasti yang ditetapkan oleh masing-masing kotamadya). Dalam banyak kasus, pemilik rumah seharga $250,000 hanya membayar beberapa ratus dolar per tahun. Misalnya, di Playa del Carmen pajak properti sekitar 0.19% dari nilai yang dinilai. Diskon pembayaran awal (potongan 15–30% jika Anda membayar di bulan Januari atau di muka) membuatnya lebih murah. Singkatnya, biaya pemeliharaan dapat diabaikan.

Biaya transaksi: Pajak perolehan (ISAI) of 2% –4.5% (tergantung negara bagian) pada nilai properti yang dinilai dibayarkan pada saat pembelian. Biaya notaris dan pendaftaran total 1%–2%. Pembeli biasanya membayar biaya penutupan sementara penjual membayar komisi agen (5–6%). Jadi, total biaya penutupan pembeli kira-kira 5%–6%. Khususnya, pembeli asing di zona terbatas (misalnya wilayah pesisir) akan menggunakan perwalian bank (fideicomiso) yang memiliki biaya pendirian ($500–$1,000) dan biaya tahunan ($500).

Pajak Keuntungan Modal: Saat melakukan penjualan, non-residen akan dikenakan Pajak 25% dari harga penjualan kotor, atau pilihan 35% dari keuntungan bersih jika kriteria tertentu terpenuhi. Namun, jika Anda menjadi Penduduk pajak Meksiko dan properti tersebut adalah rumah utama Anda selama 3+ tahun, Anda mungkin memenuhi syarat untuk pengecualian CGT yang substansial (kira-kira hingga ~$250 ribu keuntungan bebas pajak, satu penjualan setiap beberapa tahun). Banyak ekspatriat hanya berencana untuk menjadi penduduk sebelum menjual untuk mengambil keuntungan. Secara umum, rezim keuntungan modal Meksiko memberi penghargaan kepada mereka yang benar-benar pindah dan tinggal di properti mereka.

Pembatasan Kepemilikan Asing: Orang asing dapat memiliki properti biaya sederhana dimana-mana, kecuali di “zona terlarang” yang berada dalam jarak 50 km dari pantai atau 100 km dari perbatasan darat. Di zona tersebut, orang asing cukup membeli melalui kepercayaan fideikomis (dengan bank Meksiko sebagai wali amanat yang memegang hak milik untuk keuntungan Anda) atau melalui perusahaan Meksiko. Ini adalah proses standar – misalnya, kondominium Los Cabos, rumah Riviera Maya, vila Puerto Vallarta, dll., umumnya dipegang dalam perwalian bank oleh pemilik asing. Perwalian tersebut dapat diperpanjang selama 50 tahun dan memberi Anda semua hak kepemilikan (Anda dapat menjual, mewariskan, dll.). Jadi secara praktis, ada tidak ada batasan nyata, hanya langkah administratif tambahan di kawasan wisata.

Persyaratan Investasi Minimum: Ada tidak ada minimum yang tetap untuk membeli properti, tetapi untuk tujuan tempat tinggal, investasi ~4.3 juta MXN (≈$230,000) di bidang real estat Meksiko memenuhi syarat untuk Visa Penduduk Sementara di bawah kategori investor. (Ambang batas ini berfluktuasi dengan nilai tukar dan satuan upah minimum harian.) Atau, menunjukkan pendapatan atau tabungan yang cukup dapat memenuhi syarat seseorang untuk menjadi penduduk tetap tanpa harus membeli properti bernilai tinggi. Banyak pensiunan memenuhi syarat dengan pendapatan ~$2,500/bln atau saldo bank ~$150. Meskipun demikian, membeli properti dengan nilai substansial dapat memperkuat aplikasi penduduk tetap jika diperlukan.

Jalur menuju Tempat Tinggal/Kewarganegaraan: Meksiko menawarkan Izin Tinggal Sementara (RT) hingga 4 tahun, seringkali dapat dicapai dengan memenuhi kriteria pendapatan atau investasi. Memiliki properti dapat membantu memenuhi kriteria “investor”. Setelah 4 tahun sebagai penduduk sementara, Anda dapat beralih ke Penduduk Tetap (RP) (atau beberapa langsung memenuhi syarat dengan pendapatan/investasi yang lebih tinggi). Kewarganegaraan mungkin setelah 5 tahun tinggal (atau 2 tahun jika menikah dengan orang Meksiko). Meksiko mengizinkan kewarganegaraan ganda. Yang penting, status penduduk Meksiko tidak ada persyaratan tinggal fisik – Anda dapat mempertahankannya dengan tidak membiarkan visa Anda kedaluwarsa. Ini berarti Anda dapat berinvestasi di rumah di Meksiko, mendapatkan izin tinggal, tetapi tidak diwajibkan untuk tinggal di sana secara penuh (meskipun waktu di negara tersebut membantu jika Anda ingin menjadi warga negara dan berbicara bahasa Spanyol).

Potensi Pendapatan Sewa: Destinasi wisata Meksiko menawarkan peluang sewa yang sangat baik. Misalnya, sewa jangka pendek di Cancun/Playa atau Cabo dapat menghasilkan 8% + bruto dalam USD selama waktu normal, mengingat arus wisatawan yang stabil. Sewa jangka panjang di kota-kota seperti Mexico City, Merida, atau Guadalajara dapat menghasilkan 4 – 6%Harga properti relatif rendah sementara sewa (terutama dari orang asing atau pekerja lepas digital) lumayan, memberikan ROI yang baik. Dan karena pajak properti minimal, laba bersih Anda tetap tinggi. Perlu dicatat, pendapatan sewa oleh non-residen dikenakan pajak pemotongan sebesar 25%, tetapi sebagai penduduk Anda dapat membayar ~15% setelah dipotong.

Stabilitas Ekonomi: Meksiko memiliki ekonomi yang besar dan beragam (terbesar ke-15 di dunia). Pertumbuhan ~3.1% pada tahun 2022, inflasi ~7.9%. Peso relatif stabil akhir-akhir ini. Meskipun ada masalah keamanan di beberapa wilayah, jutaan ekspatriat hidup dengan damai di banyak wilayah. Pemerintah mendorong investasi asing; sistem hukum melindungi hak milik pribadi (dengan escrow dan asuransi hak milik yang sekarang umum dalam transaksi). Secara budaya dan geografis, Meksiko sangat mudah diakses oleh orang Amerika Utara. Kombinasi iklim yang hangat, biaya hidup yang rendah, dan kemudahan memperoleh tempat tinggal menjadikan Meksiko pilihan yang menarik meskipun ada beberapa nuansa birokrasi.

Kesimpulan

Berinvestasi dalam real estat untuk mengamankan tempat tinggal atau kewarganegaraan dapat menjadi langkah strategis, tetapi memilih negara yang tepat bergantung pada efisiensi pajak, ambang batas investasi, potensi pendapatan sewa, dan stabilitas ekonomi.

Untuk pajak properti yang rendah dan pengembalian sewa yang besar, destinasi seperti Dubai (UEA), Mauritius, Panama, dan St. Kitts & Nevis menonjol. Negara-negara ini menawarkan pajak properti nol atau dapat diabaikan, sehingga menarik bagi investor yang sadar pajak.

Jika tujuan Anda adalah kewarganegaraan jalur cepat, Turki dan St. Kitts & Nevis menyediakan kewarganegaraan melalui investasi dalam 4–6 bulan dengan batasan minimal. Bagi mereka yang mencari tempat tinggal di Eropa, Yunani dan Siprus menawarkan program investasi real estat dengan jalur menuju tempat tinggal permanen dan kewarganegaraan pada akhirnya.

Untuk apresiasi jangka panjang dan fundamental ekonomi yang kuat, Meksiko dan Panama menawarkan pasar sewa dengan permintaan tinggi dan ekonomi yang sedang berkembang, memastikan hasil sewa yang stabil dan apresiasi modal.

Pada akhirnya, pilihan terbaik bergantung pada strategi investasi Anda:

• Mencari kepemilikan properti bebas pajak? Dubai dan Mauritius tidak memiliki pajak properti tahunan.

• Ingin pendapatan sewa yang besar? Meksiko, Panama, dan Yunani menawarkan hasil sewa yang tinggi.

• Butuh paspor kedua dengan cepat? Turki dan St. Kitts & Nevis menawarkan kewarganegaraan langsung melalui investasi real estat.

• Mencari tempat tinggal di Uni Eropa dengan jalur menuju kewarganegaraan? Yunani dan Siprus menyediakan opsi Golden Visa yang fleksibel.

Apa pun tujuan Anda—optimalisasi pajak, pendapatan sewa, atau mobilitas global—tujuan-tujuan ini menawarkan manfaat yang unik. Sebelum berinvestasi, konsultasikan dengan pakar hukum dan pajak untuk menyusun investasi real estat Anda secara efisien.