Real Estat di Armenia
Beli, jual, atau investasikan properti di Armenia dengan dukungan hukum penuh — mulai dari uji tuntas hingga kepemilikan terdaftar.
Tahun Pengalaman
Kasus yang Ditangani
Kebangsaan yang Dilayani
Google Peringkat
Sekilas: Properti di Armenia
Mengapa Membeli Properti di Armenia?
Armenia telah menjadi destinasi yang semakin menarik bagi pembeli properti internasional — mulai dari diaspora Armenia yang ingin terhubung kembali dengan tanah air mereka hingga investor dan pekerja digital nomaden yang mencari real estat terjangkau di pasar yang berkembang pesat. Harga properti tetap jauh lebih rendah daripada di sebagian besar negara Eropa, proses pembeliannya mudah, dan warga negara asing menikmati hak kepemilikan yang luas.
Berbeda dengan banyak negara yang membatasi kepemilikan properti oleh warga asing, Armenia mengizinkan warga negara asing untuk memiliki apartemen, rumah, dan bangunan komersial secara langsung. Seluruh proses pembelian — dari perjanjian hingga kepemilikan terdaftar — dapat diselesaikan hanya dalam satu hingga dua minggu, dengan pengesahan notaris dan pendaftaran negara yang ditangani secara efisien melalui sistem kadaster Armenia yang modern.
Di Vardanyan & Partners, kami membimbing pembeli asing melalui setiap langkah: memverifikasi sertifikat properti, melakukan uji tuntas hukum, menyiapkan dan meninjau kontrak, berkoordinasi dengan notaris dan kadaster, serta menangani formalitas pasca-pembelian. Baik Anda membeli apartemen pertama Anda di Yerevan atau membangun portofolio komersial, kami memastikan transaksi tersebut sah secara hukum dari awal hingga akhir.
Apa Saja yang Dapat Dimiliki oleh Warga Negara Asing?
Hukum Armenia membedakan antara kepemilikan bangunan dan kepemilikan tanah. Berdasarkan Kode Tanah, warga negara asing umumnya tidak dapat memiliki hak kepemilikan tanah — tetapi ada pengecualian penting yang mencakup sebagian besar skenario praktis bagi pembeli perumahan dan komersial.
Orang asing BISA memiliki
Orang asing TIDAK BOLEH memiliki
Secara praktis, pembatasan tersebut jarang memengaruhi pembeli biasa. Jika Anda membeli apartemen, rumah, kantor, atau bangunan komersial — beserta tanah tempatnya berdiri — Anda memiliki hak kepemilikan yang sama dengan warga negara Armenia. Pembatasan ini terutama penting bagi mereka yang ingin membeli lahan pertanian terpisah (perkebunan, kebun anggur, kebun buah-buahan).
Bagaimana Proses Pembelian Berlangsung?
Membeli properti di Armenia jauh lebih efisien dibandingkan dengan banyak yurisdiksi lain. Tidak ada proses escrow yang panjang, tidak ada rantai perantara, dan tidak ada masa tunggu berbulan-bulan. Proses dari penandatanganan perjanjian hingga kepemilikan terdaftar biasanya memakan waktu satu hingga dua minggu.
Pencarian & Pemilihan Properti
Temukan properti Anda melalui agen real estat, platform online (list.am, myrealty.am), atau jaringan pribadi. Komisi agen biasanya sekitar 2% dari masing-masing pihak (pembeli dan penjual), meskipun ini adalah konvensi pasar dan dapat dinegosiasikan secara bebas.
Uji Tuntas Hukum
Sebelum berkomitmen, verifikasi status hukum properti: konfirmasikan kepemilikan penjual melalui Kadaster Negara, periksa adanya beban (hipotek, hak gadai, putusan pengadilan), tinjau izin bangunan dan kepatuhannya, dan pastikan tidak ada sengketa yang belum terselesaikan. Langkah ini sangat penting — melewatkannya dapat mengakibatkan pembelian properti dengan masalah hukum tersembunyi.
Kontrak & Notarisasi
Berdasarkan Pasal 562 Kitab Hukum Perdata Armenia, semua perjanjian jual beli properti harus dilegalisir agar sah secara hukum. Notaris (atau asistennya) menyusun kontrak, memverifikasi identitas kedua belah pihak, dan mengesahkan transaksi. Baik pembeli maupun penjual harus hadir — atau diwakili oleh seseorang yang memegang surat kuasa yang telah dilegalisir. Jika para pihak tidak memiliki bahasa yang sama, penerjemah bersertifikat harus hadir.
Pendaftaran Negara
Setelah dilegalisasi oleh notaris, transaksi harus diajukan ke Komite Kadaster Negara untuk pendaftaran dalam waktu 30 hari kerja — kegagalan untuk mendaftarkan tepat waktu akan membatalkan perjanjian. Pendaftaran dapat dilakukan secara langsung atau melalui portal e-kadaster. Proses standar memakan waktu 4–5 hari kerja; layanan dipercepat tersedia dengan biaya tambahan. Setelah terdaftar, pembeli menerima sertifikat kepemilikan properti dan transfer secara resmi selesai.
Formalitas Pasca Pembelian
Alihkan rekening utilitas (listrik, gas, air) ke nama Anda, daftarkan diri untuk pajak properti, dan — jika Anda berencana menyewakan properti tersebut — daftarkan diri untuk pajak penghasilan sewa. Berdasarkan Undang-Undang Armenia tentang Transaksi Non-Tunai (ՀՕ-12-Ն), pembayaran yang melebihi AMD 300,000 (~$790) harus dilakukan melalui transfer bank — yang dalam praktiknya berarti semua pembayaran properti adalah non-tunai.
Apakah Anda Membutuhkan Perjanjian Pendahuluan?
Perjanjian pendahuluan tidak diwajibkan, tetapi dapat menjadi alat yang berharga ketika Anda belum siap untuk segera menutup transaksi — misalnya, jika Anda sedang menunggu pembiayaan, perlu menyelesaikan beban hak tanggungan, atau sedang mengatur surat kuasa dari luar negeri.
Poin-Poin Penting Mengenai Perjanjian Awal
Perjanjian pendahuluan menguraikan ketentuan penjualan di masa mendatang dan menetapkan tanggal atau jangka waktu penutupan. Perjanjian ini harus disahkan oleh notaris agar memiliki kekuatan hukum — penawaran lisan dan kontrak keagenan standar tidak mengikat menurut hukum Armenia. Pembeli biasanya membayar uang muka pada tahap ini, dan jumlahnya dapat dinegosiasikan antara para pihak.
Setelah ditandatangani secara sah, perjanjian tersebut mengikat kedua belah pihak. Jika pembeli wanprestasi, uang muka akan hangus. Jika penjual wanprestasi, mereka mungkin diharuskan membayar denda (seringkali dua kali lipat uang muka). Dalam beberapa kasus, pengadilan dapat memerintahkan pelaksanaan spesifik untuk memaksa penyelesaian penjualan.
Kami menyarankan untuk menyimpan salinan perjanjian pendahuluan di Kantor Kadaster untuk meminimalkan risiko penjual menjual properti kepada pihak ketiga selama periode sementara.
Dokumen Apa yang Anda Butuhkan?
Persyaratan dokumen untuk membeli properti di Armenia cukup sederhana. Berikut adalah hal-hal yang perlu Anda siapkan:
Dokumen yang dibutuhkan
Butuh Bantuan Membeli atau Menjual Properti?
Ceritakan situasi Anda kepada kami dan kami akan merespons dalam waktu 1 hari kerja.
Biaya Pemerintah & Biaya Transaksi
Biaya yang tercantum di bawah ini adalah biaya pemerintah dan pihak ketiga — bukan biaya jasa hukum. Hubungi kami untuk konsultasi dan penawaran harga gratis untuk jasa hukum kami.
| Biaya | Jumlah (AMD) | ~Setara USD | Catatan |
|---|---|---|---|
| Biaya notaris | AMD 20,000 | ~ $ 53 | Biaya notaris AMD 15,000 + bea negara AMD 5,000. Penerjemah dan layanan pendukung lainnya dikenakan biaya tambahan. |
| Pendaftaran negara bagian | 20,000–120,000 dolar AS | $ $ 52 316- | Tergantung pada jenis properti dan kecepatan layanan. Layanan kilat tersedia. |
| Pemeriksaan beban kadaster | 10,000–60,000 dolar AS | $ $ 26 158- | Sertifikat terpadu untuk memverifikasi hak milik dan beban. AMD 10,000 standar; AMD 60,000 untuk layanan sehari (pengali 6x untuk pemrosesan 2 jam). |
| Komisi agen | Biasanya sekitar 2% dari masing-masing pihak | Standar pasar, bukan diwajibkan secara hukum. Dapat dinegosiasikan secara bebas. | |
Catatan: Armenia tidak mengenakan bea materai pada transaksi properti. Biaya-biaya di atas adalah biaya resmi tetap — tidak ada yang dihitung sebagai persentase dari nilai properti.
Metode Pembayaran
Berdasarkan Undang-Undang tentang Transaksi Non-Tunai (ՀՕ-12-Ն), setiap pembayaran yang melebihi AMD 300,000 (~$790) harus dilakukan melalui transfer bank. Karena semua transaksi properti melebihi ambang batas ini, pembelian properti pada dasarnya selalu non-tunai. Mata uang asing dapat ditransfer secara bebas ke dan dari Armenia, tetapi transaksi itu sendiri harus dilakukan dalam dram Armenia melalui bank. Ketidakpatuhan terhadap aturan ini membuat transaksi tersebut batal (Pasal 7).
Bank Transfer langsung
Pembayaran melalui transfer bank setelah hak kepemilikan didaftarkan. Sederhana tetapi berisiko — jika Anda membayar sebelum pendaftaran, Anda memiliki pilihan terbatas jika penjual gagal menyelesaikan transfer.
Terbaik untuk: Transaksi di mana kedua belah pihak memiliki kepercayaan yang tinggi atau di mana pembayaran terjadi setelah pendaftaran.
Rekening Escrow Bank
Pembeli menyetorkan jumlah pembelian ke rekening escrow bank. Dana tersebut dikunci untuk jangka waktu tertentu, dan penjual hanya dapat mengaksesnya setelah menunjukkan bukti kepemilikan terdaftar (misalnya, sertifikat kepemilikan baru). Jika pendaftaran gagal, pembeli dapat mengambil kembali dana tersebut.
Terbaik untuk: Sebagian besar transaksi. Memberikan keamanan bagi kedua belah pihak. Diwajibkan oleh sebagian besar bank ketika melibatkan properti yang dijaminkan.
Pertimbangan Pajak & Keuangan
Kerangka pajak terkait properti di Armenia relatif sederhana, tetapi ada perbedaan penting tergantung pada apakah Anda membeli, menjual, menyewa, atau mewarisi properti.
Keuntungan Modal atas Penjualan Properti
Ketika suatu properti dijual, perlakuan pajaknya bergantung pada sifat pembeli. Jika pembeli adalah agen pajak (badan hukum atau pengusaha terdaftar), mereka wajib memotong pajak penghasilan sebesar 10% dari harga jual yang dibayarkan kepada penjual perorangan. Dalam kasus yang melibatkan individu tipe pengembang — mereka yang secara efektif diperlakukan sebagai bisnis meskipun tidak terdaftar secara formal — berlaku tarif 20%. Dalam transaksi antara dua individu swasta di mana pembeli bukan agen pajak, tidak ada kewajiban pemotongan pajak pada saat penjualan.
Pajak Pendapatan Sewa
Jika Anda menyewakan properti Anda di Armenia, pendapatan sewa dikenakan pajak penghasilan dua tingkat. Pendapatan sewa tahunan pertama sebesar AMD 60,000,000 (sekitar $157,900) dikenakan pajak sebesar 10%. Pendapatan sewa yang melebihi ambang batas tersebut dalam tahun pajak tertentu dikenakan tambahan 10% — sehingga tarif efektifnya menjadi 20% untuk kelebihan tersebut. Pemilik properti bertanggung jawab untuk melaporkan dan membayar pajak ini.
Pajak properti
Pajak properti dinilai setiap tahun berdasarkan nilai kadaster properti, bukan nilai pasarnya. Armenia menggunakan struktur tarif progresif, dan tarif efektifnya tergolong rendah menurut standar internasional. Pemberitahuan pajak properti dikeluarkan oleh pemerintah kota setempat, dan pembayaran jatuh tempo pada tanggal 1 Desember setiap tahun.
Warisan
Armenia tidak mengenakan pajak warisan. Harta benda beralih kepada ahli waris sesuai dengan aturan pewarisan dalam Kitab Hukum Perdata Armenia — baik melalui wasiat atau, jika tidak ada wasiat, berdasarkan urutan pewarisan menurut undang-undang (pasangan dan anak-anak terlebih dahulu, diikuti oleh orang tua, saudara kandung, dan seterusnya). Ahli waris asing memiliki hak waris yang sama dengan warga negara Armenia dalam hal properti. Harta warisan harus didaftarkan ulang di Kadaster atas nama ahli waris.
Perubahan Mendatang: November 2026
Dampak: Jika Anda memegang Izin Tinggal Khusus dan memiliki lahan pertanian, atau berencana untuk memperoleh lahan pertanian, hubungi kami untuk memahami bagaimana perubahan ini memengaruhi situasi Anda. Kepemilikan properti hunian dan komersial tidak terpengaruh oleh reformasi ini.
