Ringkasan Utama
- Dapatkan salinan resmi Kadaster Negara sebelum Anda menandatangani; salinan ini mengkonfirmasi kepemilikan sah dan mencantumkan semua beban yang tercatat (hipotek, hak gadai, penyitaan, hak guna lahan).
- Lakukan pengecekan silang antara peta kadaster dan paspor teknis dengan kondisi di lokasi untuk mendeteksi kesalahan batas dan bangunan yang tidak terdaftar.
- Bagi penjual yang sudah menikah atau pemilik bersama, dapatkan persetujuan tertulis dari pasangan/pemilik bersama—yang dipersyaratkan oleh Kitab Undang-Undang Perdata untuk pengalihan harta bersama.
- Waspadai tanda-tanda mencurigakan: ahli waris yang tidak diungkapkan, penghuni, atau klaim hak prioritas yang dapat menggagalkan pendaftaran.
- Tim kami dapat melakukan pencarian lengkap mengenai hak milik/beban, mengidentifikasi risiko, dan menyusun klausul perlindungan sehingga Anda dapat melakukan penutupan transaksi dengan aman.
Membeli properti di Armenia bisa jadi mudah—jika Anda memverifikasi hak milik dan bebannya sejak dini. Proses uji tuntas properti Armenia yang terarah, yang berpusat pada pengecekan hak milik Kadaster, membantu Anda menghindari pewarisan utang, renovasi ilegal, atau perselisihan mengenai persetujuan pasangan.
Daftar periksa praktis ini menjelaskan sertifikat apa yang perlu diminta, di mana mendapatkannya, dan tanda-tanda peringatan yang memerlukan peninjauan hukum.
Siap berinvestasi di properti Armenia dengan percaya diri? Pengacara berlisensi kami menyediakan layanan uji tuntas properti yang komprehensif.
Jelajahi Peluang Investasi →Daftar Isi
- Konfirmasikan kepemilikan sah yang jelas — dapatkan ekstrak Kadaster Negara dan catatan rantai kepemilikan.
- Cari catatan beban: hipotek, hak gadai, penyitaan, dan hak guna lahan dalam ekstrak Kadaster.
- Verifikasi batas tanah dan peta kadaster terhadap properti fisik dan paspor teknis.
- Konfirmasikan izin bangunan dan status hukum renovasi (identifikasi bangunan ilegal/tidak terdaftar dan opsi legalisasi)
- Dapatkan persetujuan dari pasangan dan pemilik bersama, serta periksa persyaratan Kitab Undang-Undang Perdata untuk pelepasan properti bersama.
- Cari tanda-tanda bahaya tersembunyi: ahli waris yang tidak diungkapkan, penghuni, dan hak prioritas pembelian.
Konfirmasikan Kepemilikan Hukum yang Jelas — Dapatkan Ekstrak Kadaster Negara dan Catatan Rantai Kepemilikan.
Di Armenia, hak atas properti tidak bergerak dan pengalihannya harus didaftarkan ke negara. Cara yang paling tepat untuk memastikan siapa pemilik sah suatu properti adalah dengan meminta salinan resmi dari Kadaster Negara. Salinan tersebut menunjukkan pemilik terdaftar dan dasar hukum kepemilikan—dan Anda juga dapat meninjau riwayat kepemilikan melalui layanan informasi Kadaster untuk mengidentifikasi pengalihan sebelumnya dan potensi penyimpangan. Catatan-catatan ini disediakan oleh Komite Kadaster dan menjadi tulang punggung uji tuntas properti di Armenia dan setiap pengecekan kepemilikan Kadaster di Armenia.
Cara Mendaftar: Mendapatkan Ekstrak Kadaster
- Mintalah salinan resmi kepemilikan/beban (kadang-kadang disebut "salinan bebas beban") dari Kadaster Negara melalui layanan penyediaan informasinya, menggunakan kode kadaster properti dan detail penjual.
- Periksa dokumen tersebut untuk mengetahui nama pemilik terdaftar, dasar kepemilikan (misalnya, perjanjian pembelian, warisan), dan setiap beban atau catatan yang tercantum yang dapat membatasi pengalihan.
- Pesan catatan rantai kepemilikan tambahan jika diperlukan untuk meninjau pendaftaran sebelumnya dan menemukan celah atau transfer yang tidak biasa.
Garis Waktu Utama
| Langkah Pendaftaran | Batas Waktu Umum | Mengapa hal itu penting |
|---|---|---|
| Pendaftaran pengalihan penjualan | Hingga 30 hari kerja | Rencanakan tanggal penutupan dan kepemilikan—registrasi adalah hal yang membuat transfer tersebut sah secara hukum. |
Pencarian Beban yang Tercatat: Hipotek, Hak Tanggungan, Penyitaan, dan Hak Guna Lahan dalam Ekstrak Kadaster
Mintalah salinan "pembersihan" Kadaster terbaru untuk melihat semua beban yang tercatat. Hipotek adalah jaminan terdaftar dan tetap melekat pada properti sampai dilunasi. Hipotek yang tercatat dapat menghalangi pendaftaran atas nama pembeli atau mengharuskan pelunasan pada saat penutupan transaksi; hipotek tersebut tidak hilang hanya karena properti tersebut dijual kecuali dibatalkan dengan benar atau diselesaikan secara kontraktual.
Koneksi
Selain hipotek, perhatikan juga jaminan lain yang tercantum dalam ekstrak, seperti jaminan pajak atau jaminan putusan pengadilan. Sama seperti hipotek, setiap jaminan yang tercatat "tetap berlaku" setelah pengalihan kepemilikan kecuali jika kreditur melepaskannya atau penjual menyelesaikannya sebagai bagian dari penutupan transaksi. Menemukan jaminan sejak dini memungkinkan Anda untuk menegosiasikan penyesuaian harga atau mensyaratkan pelepasan jaminan sebagai syarat pendahuluan dalam kontrak penjualan Anda.
Penyitaan dan Hak Guna Lahan dalam Ekstrak Kadaster
Periksa adanya perintah penyitaan (misalnya, larangan yang diberlakukan pengadilan) dan hak guna lahan terdaftar (hak jalan atau hak utilitas). Penyitaan dapat melarang pengalihan atau penggunaan untuk sementara waktu, sedangkan hak guna lahan dapat membatasi pembangunan secara permanen. Keduanya tercantum dalam ekstrak Kadaster dan harus diperhitungkan dalam penilaian dan struktur transaksi.
Daftar Periksa Singkat: Beban dan Tindakan Pembeli
| Beban | Di Mana Anda Melihatnya | Tindakan Praktis |
|---|---|---|
| Hipotek | Ekstrak kadaster | Wajibkan pelunasan dan pembebasan utang pada saat penutupan transaksi, atau pengurangan harga jika Anda mengambil alih kepemilikan. |
| Hak gadai (pajak/putusan pengadilan) | Ekstrak kadaster | Dapatkan surat pelepasan sebelum pendaftaran; sesuaikan pertimbangan jika belum terselesaikan. |
| Penyitaan/penyitaan | Ekstrak kadaster | Jangan menandatangani sampai pencabutan izin; kejang dapat menghambat pemindahan. |
| Hak jalan/servitasi | Ekstrak kadaster | Mengukur dampak terhadap hak akses/bangunan dan nilai. |
Jangan biarkan hambatan tersembunyi menggagalkan investasi Anda. Tim hukum kami melakukan penelusuran hak milik secara menyeluruh untuk melindungi kepentingan Anda.
Dapatkan Dukungan Hukum Profesional →Verifikasi Batas Tanah dan Peta Kadaster Terhadap Properti Fisik dan Paspor Teknis.
Bandingkan peta kadaster dan koordinat dengan apa yang Anda lihat di lapangan dan dengan "paspor teknis" properti (dokumen spesifikasi resmi). Perbedaan luas atau batas dapat disebabkan oleh survei lama, pembagian yang tidak tercatat, atau penyerobotan. Memastikan peta resmi sesuai dengan realitas fisik dan paspor teknis adalah langkah inti dari uji tuntas properti di Armenia.
Mengapa Ini Penting: Ketidaksesuaian batas lahan, pembagian lahan yang tidak tercatat, atau angka luas lahan yang salah dapat memicu denda, penundaan pendaftaran, atau perselisihan dengan tetangga. Perencanaan/pemeriksaan lapangan yang cermat sekarang akan menghindari koreksi yang mahal di kemudian hari.
Konfirmasikan Izin Bangunan dan Status Hukum Renovasi
Mengidentifikasi Bangunan Ilegal/Tidak Terdaftar dan Opsi Legalisasi
Periksa izin konstruksi dan pastikan penambahan atau renovasi telah diizinkan dan terdaftar. Konstruksi yang tidak disetujui atau tidak terdaftar dapat dianggap ilegal, tidak dapat diasuransikan, dan dapat memicu prosedur penegakan hukum atau legalisasi. Periksa silang dokumen bangunan dengan paspor teknis dan catatan Kadaster untuk memastikan bahwa semua yang dibangun diakui secara resmi.
konteks: Armenia secara berkala menangani "bangunan swadaya" melalui mekanisme legalisasi; misalnya, ribuan bangunan ilegal sedang menunggu legalisasi, dengan kebijakan yang memungkinkan pemilik untuk melegalkan berdasarkan nilai kadaster dalam program sebelumnya. Hal ini menggarisbawahi mengapa pembeli harus memverifikasi status legal renovasi sebelum membeli.
Dapatkan Persetujuan Pasangan dan Pemilik Bersama serta Periksa Persyaratan Hukum Perdata untuk Pembuangan Properti Bersama
Jika penjual sudah menikah atau properti tersebut dimiliki bersama, dapatkan persetujuan tertulis dari pasangan dan semua pemilik bersama. Kitab Undang-Undang Perdata mensyaratkan persetujuan dari semua pemilik bersama untuk melepaskan harta bersama, dan praktik yang berlaku mensyaratkan pengakuan pasangan jika aset yang diperoleh selama pernikahan dijual. Notaris biasanya meminta bukti persetujuan tersebut selama proses penjualan untuk mencegah tantangan di kemudian hari.
- Persetujuan pasangan: Dapatkan surat persetujuan yang dilegalisir notaris jika properti tersebut diperoleh selama pernikahan.
- Persetujuan pemilik bersama: Kumpulkan persetujuan yang telah ditandatangani (dan, jika relevan, bukti bahwa hak prioritas di antara pemilik bersama telah diurus).
Cari Tanda Bahaya Tersembunyi: Ahli Waris, Penghuni, dan Hak Prioritas yang Tidak Diungkapkan
Di luar ekstrak Kadaster, perhatikan klaim-klaim yang tidak jelas yang dapat muncul setelah penandatanganan:
- Ahli waris yang tidak diungkapkan atau masalah warisan yang nantinya dapat mempersoalkan hak milik penjual.
- Penghuni atau penyewa dengan hak penggunaan yang mungkin tidak terlihat jelas dalam dokumen kepemilikan tetapi dapat memengaruhi kepemilikan.
- Hak prioritas pemilik bersama yang, jika diabaikan, dapat menggagalkan atau membatalkan penjualan.
Penelusuran menyeluruh terhadap hak milik dan beban, ditambah dengan peninjauan hukum atas situasi keluarga penjual dan kepemilikan bersama, dapat mengungkap masalah-masalah ini sebelum penutupan transaksi. Klausul perlindungan—seperti jaminan kepemilikan tunggal dan bebas dari klaim, komitmen untuk melunasi beban, dan penangguhan pembayaran hingga pendaftaran—lebih lanjut mengurangi risiko.
Daftar Periksa Dokumen yang Harus Diminta Sebelum Menandatangani
- Ekstrak kepemilikan dan beban Kadaster Negara ("ekstrak izin")
- Paspor teknis dan rencana kadaster (bandingkan dengan pengukuran di lokasi)
- Izin dan persetujuan pembangunan untuk segala bentuk konstruksi atau renovasi.
- Persetujuan pasangan; persetujuan pemilik bersama; konfirmasi kepatuhan terhadap hak prioritas pembelian.
- Bukti pelunasan atau pengaturan pembayaran untuk setiap hipotek/jaminan
Jika Anda berencana untuk menyewakan atau mengembangkan properti setelah pembelian, pertimbangkan untuk meninjau aspek pajak dan investasi terkait sebagai bagian dari daftar periksa sebelum penandatanganan: lihat panduan kami tentang Investasi properti di Armenia dan pajaknya.
Kesimpulan
Proses uji tuntas properti Armenia yang disiplin—yang didasarkan pada ekstrak Kadaster, peninjauan sertifikat beban, pemeriksaan batas dan paspor teknis, serta persetujuan pasangan—mencegah kejutan yang mahal dan penolakan pendaftaran. Kami dapat melakukan pencarian hak milik dan beban secara lengkap serta menyusun klausul perlindungan yang disesuaikan dengan transaksi Anda.
Amankan transaksi properti Anda di Armenia dengan panduan hukum ahli dari tim pengacara berlisensi kami.
Hubungi Kami Hari Ini →Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa saja yang termasuk dalam ekstrak Kadaster Negara?
Dokumen ini mengidentifikasi pemilik terdaftar, dasar hukum kepemilikan, dan setiap beban yang tercatat (misalnya, hipotek, hak gadai, penyitaan, hak guna lahan). Anda juga dapat mengakses informasi rantai kepemilikan melalui layanan informasi Kadaster.
Apakah hipotek atau hak gadai hilang ketika properti dijual?
Tidak. Beban yang tercatat tetap berlaku kecuali dibatalkan; pembeli mungkin menghadapi pemblokiran pendaftaran atau mewarisi hutang tersebut kecuali jika hak gadai tersebut dilepaskan atau dilunasi sebagai bagian dari penutupan transaksi.
Apakah persetujuan pasangan diperlukan untuk penjualan properti di Armenia?
Jika aset tersebut merupakan harta perkawinan bersama atau dimiliki bersama, pelepasan aset tersebut memerlukan persetujuan dari pasangan dan semua pemilik bersama berdasarkan Kitab Undang-Undang Perdata. Notaris biasanya mengumpulkan pengakuan tersebut pada saat penutupan transaksi.
Bagaimana cara saya memverifikasi apakah renovasi tersebut legal?
Cocokkan data paspor teknis dan Kadaster dengan struktur fisik, dan tinjau izin bangunan. Konstruksi yang tidak disetujui dapat dianggap ilegal dan mungkin memerlukan legalisasi; Armenia telah menjalankan program legalisasi untuk bangunan yang dibangun sendiri di masa lalu.
Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk pendaftaran pengalihan jual beli?
Berdasarkan praktik dan panduan standar, perkirakan waktu hingga 30 hari kerja untuk penyelesaian pendaftaran pengalihan penjualan.
Siap untuk menavigasi hukum properti Armenia dengan percaya diri? Tim hukum kami yang berpengalaman siap membantu Anda.
Pelajari Lebih Lanjut Tentang Layanan Kami →