Daftar Periksa Pembeli Asing untuk Properti di Armenia: Notaris, Terjemahan, dan Uji Tuntas Hak Milik

Kelayakan dan Pembatasan Lahan bagi Pembeli Asing

Warga negara asing dapat membeli apartemen, rumah, dan properti komersial non-pertanian di Armenia. Namun, hukum Armenia membatasi kepemilikan lahan pertanian oleh warga negara asing; jangan membuat kontrak untuk lahan pertanian kecuali jika terdapat struktur yang memenuhi syarat (misalnya, badan usaha milik perusahaan) yang memenuhi persyaratan tersebut.

Konteks pasar: Pembeli asing mengeksekusi 2,223 transaksi pembelian/penjualan di H1 2023 (9.4% dari semua transaksi), menggarisbawahi permintaan dan pentingnya uji tuntas yang kuat sebelum membayar uang muka atau menandatangani komitmen.

Dokumen yang Diperlukan, Apostille, dan Terjemahan Bahasa Armenia

Dokumen yang dibutuhkan

Siapkan hal berikut, perhatikan persyaratan autentikasi dan bahasa di bawah ini:

• Paspor pembeli (dan pasangan, jika ada)
• Surat Kuasa (POA) jika Anda tidak akan hadir secara langsung (harus memenuhi aturan apostille/terjemahan)
• Dokumen kepemilikan penjual (sertifikat/ekstrak kepemilikan)
• Draf syarat dan ketentuan perjanjian jual beli (harga, jadwal pembayaran, ketentuan penutupan)

Otoritas Armenia mewajibkan dokumen resmi berbahasa Armenia yang telah diautentikasi untuk pendaftaran properti. Dokumen resmi yang diterbitkan di luar negeri (misalnya, POA) memerlukan Apostille Den Haag dan terjemahan resmi berbahasa Armenia agar dapat diterima oleh notaris Armenia dan Kadaster Negara.

Apostille dan Terjemahan Bahasa Armenia

Poin-poin penting untuk terjemahan yang disahkan oleh notaris di Armenia:

• Dokumen yang dikeluarkan di luar negeri harus disahkan oleh otoritas yang berwenang di negara penerbit, kemudian diterjemahkan ke dalam bahasa Armenia oleh penerjemah tersertifikasi; terjemahan tersebut biasanya disahkan oleh notaris setempat untuk digunakan di kantor Kadaster dan notaris.
• Misi diplomatik Armenia dapat melakukan tindakan notaris tertentu di luar negeri (misalnya, sertifikasi tanda tangan), yang dapat digunakan dalam transaksi properti, tergantung pada legalisasi/penerjemahan yang tepat untuk digunakan di Armenia.
• Jika waktunya terbatas, aturlah terjemahan sebelum perjalanan. Pengacara setempat dapat mengoordinasikan terjemahan tersumpah dan sertifikasi notaris untuk mencegah penolakan mendadak di notaris atau Kadaster.

Memesan dan Menafsirkan Ekstrak Izin Kadaster Negara

Ekstrak izin Kadaster Negara merupakan dasar uji tuntas real estat Armenia. Ekstrak ini mengonfirmasi pemilik terdaftar, identitas properti (alamat, kode kadaster), area, dan semua pembebanan yang tercatat (misalnya, hipotek, sitaan, hak guna lahan). Selalu dapatkan ekstrak terbaru dan tinjau sebelum mengalokasikan dana.

Cara Memesan (Langkah demi Langkah)

1. Kumpulkan pengenal: alamat/kode kadaster yang diberikan oleh penjual.
2. Minta ekstrak izin dari Kadaster Negara (secara langsung atau melalui perwakilan resmi yang memegang POA Anda), atau mintalah pengacara Anda memintanya atas nama Anda.
3. Periksa validitasnya: Ekstrak umumnya berlaku selama sekitar 15 hari kerja—gunakan segera untuk pengambilan keputusan dan penyusunan kontrak.
4. Bandingkan data ekstrak dengan properti yang ditampilkan (tata letak, lantai, luas) dan dengan ID penjual dan sertifikat kepemilikan.
5. Jika ada hak gadai/bebanan yang muncul, memerlukan bukti tertulis pelepasan dan memastikan Kadaster menghapusnya sebelum atau pada saat pendaftaran.

Cara Membaca Ekstrak

• Bidang pemilik: harus sesuai dengan penjual. Ketidakcocokan apa pun adalah tanda bahaya—berhenti sejenak dan klarifikasi kepemilikan.
• Beban: carilah hipotek, penyitaan, larangan pengadilan, hak milik, dan hak memesan efek terlebih dahulu (detail dalam bagian di bawah).
• Data teknis: konfirmasikan kode kadaster, alamat, wilayah, dan jenis penggunaan sesuai dengan apa yang ingin Anda beli.

Melewatkan pemeriksaan yang semestinya berisiko mewarisi utang tersembunyi atau berbagi kepemilikan dengan pemilik bersama yang tidak disebutkan namanya—masalah yang dapat dihindari dengan ekstraksi terkini dan tinjauan hukum.

Daftar Periksa Cepat Sebelum Anda Mengirimkan Deposit

Uji Tuntas Judul: Hak Gadai, Kepemilikan Bersama, dan Beban yang Perlu Diperiksa

Koneksi

Hak gadai adalah klaim tercatat atas properti (misalnya, hipotek bank atau sitaan dari eksekusi) yang dapat menghalangi pengalihan atau membebani pembeli. Di Armenia, hak gadai dan pembebanan lainnya tercantum dalam ekstrak Kadaster Negara—perlakukan setiap entri sebagai penghenti transaksi hingga diselesaikan sepenuhnya atau dilepaskan secara resmi saat pendaftaran.

Langkah-langkah praktis:

• Jika hipotek tercantum, dapatkan surat pelepasan bank dan selaraskan penutupan sehingga hipotek dilunasi dan dihapus dari Kadaster pada atau sebelum pendaftaran.
• Jika penyitaan atau larangan ditunjukkan, tanyakan keputusan yang mendasarinya dan pastikan penjual mengklarifikasinya kepada otoritas yang berwenang sebelum Anda melanjutkan.

Kepemilikan Bersama dan Beban yang Harus Diperiksa

Selain hak gadai, cari entri lain yang memengaruhi penggunaan atau pengalihan:

• Kepemilikan bersama: ekstraknya akan menunjukkan beberapa pemilik, jika ada; semua pemilik bersama harus menyetujui/menandatangani penjualan yang sah.
• Hak pakai dan hak pakai tanah: Hak jalan atau hak utilitas dapat membatasi rencana pembangunan—catat setiap entri pada kutipan tersebut.
• Hak/klaim mendahului: jika disebutkan, hormati prosedur hukum atau dapatkan keringanan sebelum penutupan.

Seorang pengacara dapat memperoleh ekstraknya, menganalisis entri ini, dan menandai risiko sejak dini sehingga ketentuan kontrak dan jadwal pembayaran melindungi Anda jika masalah muncul.

Notaris dan Eksekusi Kontrak di Armenia (Tatap Muka dan Jarak Jauh)

Penjualan properti disahkan oleh notaris dan kemudian didaftarkan ke Kadaster Negara; kepemilikan hanya diperoleh setelah pendaftaran negara, bukan pada saat penandatanganan.

Secara langsung

Kunjungi notaris setempat dengan membawa KTP, Surat Kuasa yang telah di-apostille/diterjemahkan (jika ada), dan kontrak yang telah disepakati. Notaris akan mengesahkan transaksi tersebut untuk didaftarkan ke Kadaster.

Jarak Jauh melalui Surat Kuasa

Jika Anda tidak dapat hadir, tunjuk perwakilan melalui Surat Kuasa Khusus (POA). Jika diterbitkan di luar negeri, POA tersebut memerlukan Apostille Den Haag dan terjemahan bahasa Armenia yang telah dilegalisasi agar dapat diterima oleh notaris dan Kadaster.

Kedutaan/konsulat Armenia dapat melakukan layanan notaris tertentu, termasuk mengesahkan tanda tangan pada surat kuasa; berkonsultasi dengan prosedur misi dan memastikan dokumen tersebut sesuai untuk penggunaan Kadaster di Armenia.

Pembayaran

Menyusun pembayaran agar sesuai dengan mekanisme transfer hukum dan tonggak uji tuntas real estat Armenia:

• Sebelum melakukan penyetoran: memperoleh dan meninjau ekstrak Kadaster baru (berlaku ~15 hari kerja) untuk mengonfirmasi kepemilikan penjual dan memeriksa pembebanan.
• Pada saat penandatanganan/notaris: hindari membayar harga penuh sampai hak gadai yang tercatat dilunasi atau dikondisikan secara kontrak untuk pelepasan pada saat pendaftaran.
• Penyelesaian akhir: waktu pembayaran utama dilakukan dengan pendaftaran negara, karena kepemilikan sah hanya berpindah setelah pendaftaran di Kadaster.

Sekilas tentang Timeline dan Dokumen

Jika Anda berencana untuk memanfaatkan properti untuk keuntungan imigrasi, lihat panduan kami di tempat tinggal di Armenia dan pertimbangan visa terkait.

FAQ (Pertanyaan Umum)