Penutupan Golden Visa dan Strategi Real Estat: Dampak Pasar Asia

Tekanan di sektor properti Tiongkok dan penutupan Golden Visa mengubah migrasi lintas batas dan risiko investasi. Dengan tekanan penurunan properti di dalam negeri dan berkurangnya pilihan rute properti Uni Eropa, investor dan penasihat harus segera menyesuaikan strategi investasi RBI, menyeimbangkan tujuan mobilitas dengan pelestarian modal.

Penurunan Properti Tiongkok dan Dampaknya terhadap Investasi Real Estat Luar Negeri

Kemerosotan properti di Tiongkok sangat dalam dan berkepanjangan. Investasi real estat turun 10.4% year-on-year pada Januari–November 2024, menandakan kontraksi berkelanjutan di seluruh sektor pengembang, konstruksi, dan jasa terkait. Analis memperkirakan inventaris perumahan yang tidak terjual bisa mencapai sekitar ¥93 triliun karena pemerintah bergulat dengan langkah-langkah pembersihan.

Mengapa hal ini penting untuk migrasi lintas batas: Modal Tiongkok telah lama menjadi pilar bagi strategi investasi RBI internasional yang berorientasi properti. Penurunan properti domestik cenderung menekan pembelian real estat keluar karena pengembang mengurangi utang dan rumah tangga mempertahankan likuiditas. Hal ini membatasi pendanaan untuk proyek dan yurisdiksi yang mengandalkan permintaan Tiongkok untuk mempertahankan tingkat harga dan mendorong arus masuk investasi residensi.

Likuidasi Aset Luar Negeri Pengembang Tiongkok: Data, Pasar, dan Konsekuensi Jangka Pendek

Untuk mengumpulkan dana, para pengembang besar Tiongkok telah melanjutkan penjualan aset asing mereka. Di Inggris saja, pengembang Tiongkok telah menjual properti komersial senilai sekitar £1.4 miliar sejak tahun 2021, sebuah tanda yang jelas bahwa mereka mulai meninggalkan eksposur internasional dan berupaya untuk memperkuat neraca keuangan.

Likuidasi aset luar negeri memiliki dua efek langsung pada pasar properti terkait migrasi: mengurangi kepemilikan jangka panjang "lengket" warga Tiongkok di distrik-distrik utama dan melemahkan penawaran kompetitif untuk aset-aset utama, sehingga menipiskan likuiditas di sektor-sektor yang sebelumnya menarik permintaan investasi RBI.

Pasar dan Konsekuensi Jangka Pendek

Dalam jangka pendek, berkurangnya pembeli dan penjualan properti dari pengembang Tiongkok dapat memperlebar selisih bid-ask dan memperpanjang periode pemasaran untuk aset-aset utama dan pengembangan. Proyek-proyek yang awalnya dijamin dengan asumsi penjualan lintas batas menghadapi kesenjangan pendanaan karena pra-penjualan yang menurun dan pemberi pinjaman menilai kembali risiko. Pengembang dan agensi yang terkait migrasi yang mengandalkan volume proyek dari Tiongkok perlu menyesuaikan kembali harga, saluran penjualan, dan komposisi investor untuk menghindari inventaris yang terbengkalai dan peluncuran yang tertunda.

Sinyal	Tanggal	Mengapa hal itu penting
Investasi real estat Tiongkok -10.4% y/y (Jan–Nov)	Desember 2024	Stres siklus yang mendalam mengurangi daya beli keluar
Perkiraan inventaris perumahan yang belum terjual ~¥93T	Desember 2024	Kelebihan persediaan menghambat pemulihan, perilaku menghindari risiko
Pengembang Tiongkok menjual aset Inggris senilai ~£1.4 miliar sejak 2021	Mar 2024	Keluarnya likuiditas menekan permintaan properti lintas batas

Penutupan Skema ‘Emas’ Spanyol dan Malta dan Dampak Langsung Pasar Migrasi

Dua rute utama Uni Eropa telah ditutup. Spanyol mengakhiri "visa emas" real estat berbasis tempat tinggal melalui investasi pada April 2025, menghilangkan jalur yang telah lama diunggulkan untuk migrasi berbasis properti ke wilayah Schengen. Skema "paspor emas" berbasis kewarganegaraan melalui investasi Malta dihentikan setelah pengadilan tinggi Uni Eropa memutuskan untuk menolaknya pada April 2025.

Implikasi pasar langsung: Lebih sedikit opsi RBI yang berfokus pada properti Uni Eropa, premi risiko regulasi yang lebih tinggi, dan pergeseran permintaan ke yurisdiksi dan struktur aset alternatif. Perantara harus menilai kembali risiko kepatuhan dan pesan pemasaran, dan investor harus menghindari konsentrasi berlebihan pada model visa properti tunggal di satu negara.

Poros Asia-Pasifik: REIT dan Pasar Regional sebagai Tujuan Alternatif Modal Tiongkok

Seiring ketatnya jalur properti Barat, modal Tiongkok beralih ke kendaraan Asia-Pasifik yang teregulasi. Khususnya, sebuah konsorsium yang mencakup divisi properti JD.com sedang mengincar REIT Singapura senilai $1 miliar—menandakan minat investor terhadap struktur yang transparan dan berorientasi pendapatan di pasar yang stabil dengan aturan hukum dan protokol tata kelola yang mapan.

Untuk perencanaan migrasi, REIT dan dana terdaftar dapat melengkapi atau menggantikan properti langsung ketika izin tinggal tidak lagi bergantung pada pembelian properti fisik. REIT dan dana terdaftar memungkinkan eksposur portofolio terhadap logistik, pusat data, dan aset komersial tanpa risiko pengembangan yang terkonsentrasi—dan dapat dipadukan dengan rute residensi non-real estat jika tersedia.

Dampak Kejutan Tiongkok dan Penutupan Visa terhadap Saluran Migrasi dan Model Pendanaan yang Terkait dengan Real Estat

Program-program yang mengandalkan aliran pembeli properti yang stabil dari Tiongkok menghadapi volume yang lebih rendah secara struktural dan siklus penjualan yang lebih panjang. Model pendanaan yang menggabungkan ekuitas pembangunan dengan manfaat RBI harus beradaptasi: beralih ke kumpulan investor yang terdiversifikasi, mendesain ulang penawaran agar mencakup aset non-properti, dan memperketat pengungkapan risiko mengingat fleksibilitas regulasi di negara tujuan.

Prioritas konsultasi kini mencakup: (1) mengurangi ketergantungan pada jalur properti yurisdiksi tunggal; (2) menggabungkan instrumen yang terdaftar/teregulasi untuk likuiditas; dan (3) menguji coba rencana imigrasi terhadap penutupan program dan gugatan hukum. Langkah-langkah ini membantu mempertahankan tujuan migrasi lintas batas sekaligus menjaga modal melalui berbagai siklus.

Peluang dan Risiko di Destinasi Alternatif: Pajak

Pajak menjadi faktor sentral ketika memisahkan investasi RBI dari real estat murni. Dalam mengevaluasi destinasi alternatif, investor harus mempertimbangkan aturan domisili pajak pribadi, perpajakan perusahaan jika melibatkan bisnis operasional, dan pelaporan lintas batas. Menyelaraskan lokasi aset dengan domisili pajak dapat mengurangi kebocoran ketika hubungan properti langsung dengan domisili tidak tersedia.

Jika properti masih menjadi bagian dari rencana, struktur sederhana seringkali mengurangi hambatan kepatuhan. Padukan kendaraan yang terdaftar (misalnya, REIT) dengan pengaturan kepemilikan yang jelas dan selaras dengan perjanjian untuk menghindari risiko tempat usaha tetap yang tidak diinginkan dan untuk menjaga likuiditas portofolio jika aturan migrasi berubah.

Pertimbangan Tempat Tinggal dan Properti

Ketika properti tidak lagi menjadi jangkar migrasi lintas batas, investor harus memisahkan tujuan mobilitas dari pemilihan aset. Artinya, memilih jalur izin tinggal yang tepat terlebih dahulu, baru kemudian mengoptimalkan portofolio.

• Jalur residensi: Jelajahi izin yang berkaitan dengan bisnis, teknologi, atau investasi di mana real estat bersifat opsional dan bukan wajib.
• Strategi properti: Jika membeli properti, fokuslah pada hal-hal fundamental—kualitas pendapatan, kekuatan perjanjian, dan likuiditas—bukan hanya pada insentif migrasi.
• Rencana B dan keluar: Bangun kontingensi jika suatu program dibatasi; gunakan instrumen yang terdaftar atau struktur yang ramah sekunder untuk keluar dengan cepat sambil mempertahankan rencana migrasi lintas batas Anda.

Investor yang pada akhirnya mengincar paspor harus memetakan jalur jangka panjang dan aturan naturalisasi terlebih dahulu, termasuk saluran alternatif jika sesuai.