Visa Emas Yunani 2026 — Sekilas
- Persyaratan minimum properti adalah €800,000 (≈USD 870,000) di zona permintaan tinggi (Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, dan 32 pulau dengan populasi lebih dari 3,100) dan €400,000 (≈USD 435,000) di tempat lain. Rute €250,000 (≈USD 272,000) hanya bertahan untuk pengecualian yang sangat terbatas.
- Investasi haruslah sebuah properti tunggal dengan luas minimal 120 m².Menggabungkan unit-unit yang lebih kecil tidak lagi memenuhi syarat.
- Penyewaan jangka pendek dilarang pada properti Golden Visa, dengan denda €50,000 (≈USD 54,400) dan pencabutan izin untuk pelanggaran.
- Rezim transisi berakhir pada Februari 28, 2025 (Tanggal penutupan semula 31 Desember 2024 diperpanjang oleh Undang-Undang 5167/2024); jangka waktu terakhir untuk properti pengganti berlaku hingga 30 April 2025.
- Sebuah baru Jalur pengembangan bisnis senilai €250,000 (Pasal 44 Undang-Undang 5162/2024) mengizinkan investasi di perusahaan yang terdaftar di Elevate Greece sebagai pengganti properti.
- Spanyol mengakhiri program Golden Visa pada 3 April 2025; Portugal mengecualikan program residensi langsung melalui properti pada tahun 2023. Yunani kini menjadi negara Uni Eropa terakhir yang masih menerapkan program residensi melalui properti.
Program Visa Emas Yunani telah menyelesaikan perombakan paling signifikan sejak diluncurkan. Ambang batas investasi telah meningkat, peta zona yang memenuhi syarat telah digambar ulang, tenggat waktu transisi telah berakhir, dan pembatasan penggunaan properti sekarang secara langsung memengaruhi pengembalian investasi. Bagi investor dan penasihat yang mempertimbangkan opsi residensi melalui investasi pada tahun 2026, memahami aturan saat ini — dan lanskap Uni Eropa yang lebih luas setelah keluarnya Spanyol — sangat penting untuk menyusun transaksi yang sesuai dan melindungi nilai aset.
Apa yang Berubah dalam Undang-Undang Visa Emas Yunani — dan Mengapa Hal Itu Penting?
Kode Migrasi Yunani (Undang-Undang 5038/2023) diubah oleh Pasal 64 Undang-Undang 5100/2024, yang menetapkan kembali harga jalur real estat Golden Visa dan mempersempit kriteria kelayakan. Amandemen selanjutnya, Undang-Undang 5167/2024, memperpanjang batas waktu penutupan transisi hingga 28 Februari 2025. Hingga April 2026, belum ada undang-undang yang sepenuhnya menggantikan kerangka kerja ini, meskipun Undang-Undang 5162/2024 menambahkan jalur startup paralel senilai €250,000 melalui perusahaan yang terdaftar di Elevate Greece.
Perubahan utama adalah model real estat zona ganda: €800,000 di lokasi geografis yang strategis dan €400,000 Di tempat lain, menggantikan batas minimum €250,000 yang telah lama berlaku dan mendorong pasar selama satu dekade. Dikombinasikan dengan aturan unit tunggal 120 m², larangan sewa jangka pendek, dan penutupan Golden Visa Spanyol pada 3 April 2025, perubahan tersebut telah memposisikan Yunani sebagai program residensi utama Uni Eropa terakhir yang masih berlaku melalui properti—tetapi dengan titik masuk yang jauh lebih tinggi.
Ambang Batas Investasi Baru dan Zona yang Memenuhi Syarat
Hukum Yunani menetapkan dua ambang batas harga pembelian minimum untuk jalur properti, ditambah jalur pengecualian sempit sebesar €250,000 dan jalur khusus untuk memulai usaha sebesar €250,000. Masing-masing diatur oleh aturan konfigurasi yang ketat.
| Daerah | Investasi minimum | Peraturan |
|---|---|---|
| Zona A — Permintaan tinggi Wilayah Attica; Unit Regional Tesalonika; Mykonos; Santorini; 32 pulau tambahan dengan populasi lebih dari 3,100 (Kreta, Rhodes, Corfu, Lesbos, Chios, Zakynthos, Naxos, Kos, Kefalonia, Samos, Lefkada, Syros, Kalymnos, Lemnos, Paros, dan lainnya) |
€800,000 (≈USD 870,000) |
Properti tunggal; minimal 120 m² “ruang utama” (κύριων χώρων) |
| Zona B — Semua area lainnya Wilayah daratan dan pulau-pulau kecil yang tidak tercantum di atas |
€400,000 (≈USD 435,000) |
Properti tunggal; aturan minimum 120 m² berlaku. |
| Zona C — Konversi & warisan Konversi bangunan komersial menjadi hunian; restorasi bangunan bersejarah/langka. |
€250,000 (≈USD 272,000) |
Persyaratan kepatuhan yang ketat (lihat di bawah) |
| Jalur memulai bisnis Suntikan modal ke perusahaan Yunani yang terdaftar di Elevate Greece (Pasal 44 Undang-Undang 5162/2024) |
€250,000 (≈USD 272,000) |
Izin tinggal 5 tahun; tidak memerlukan properti. |
Persyaratan 120 m² berlaku untuk “ruang utama” — area interior yang layak huni, tidak termasuk ruang penyimpanan, parkir, dan ruang tambahan lainnya. Penggabungan beberapa unit yang lebih kecil untuk mencapai luas lantai €400 atau €800 tidak lagi diizinkan di kedua zona tersebut.
Di Mana €250,000 Masih Berlaku: Pengecualian yang Didefinisikan dengan Ketat
Dua kategori properti sempit masih memenuhi syarat dengan nilai €250,000, keduanya tunduk pada persyaratan kepatuhan tambahan yang tidak diberlakukan oleh jalur standar.
Konversi bangunan komersial menjadi hunian. Investasi pada satu properti yang perubahan penggunaannya menjadi hunian telah selesai sebelum permohonan Golden Visa diajukan. Perubahan penggunaan dapat dilakukan oleh penjual. Bangunan industri hanya memenuhi syarat jika tidak ada aktivitas industri yang dilakukan setidaknya selama lima tahun. Properti yang telah diubah fungsinya tidak boleh digunakan sebagai kantor terdaftar perusahaan; pelanggaran akan mengakibatkan pencabutan izin dan denda sebesar €50,000.
Restorasi bangunan terdaftar dan bangunan bersejarah. Investasi pada satu bangunan διατηρητέο (bangunan yang dilestarikan) yang ditujukan untuk restorasi atau rekonstruksi penuh. Setiap pengalihan properti sebelum restorasi selesai sepenuhnya adalah batal demi hukum. Kegagalan menyelesaikan restorasi akan dikenakan denda sebesar €150,000 (≈USD 163,000) dan kehilangan status kependudukan secara langsung.
Kedua jalur tersebut memerlukan uji tuntas pra-transaksi yang cermat terkait persetujuan perubahan penggunaan lahan, izin pelestarian, dan anggaran konservasi — pekerjaan yang seharusnya dimulai sebelum properti tersebut dipesan, bukan setelahnya.
Jendela Transisi Telah Ditutup
Rezim transisi yang memungkinkan pembeli yang sedang dalam proses untuk mengunci ambang batas lama €250,000 telah sepenuhnya berakhir. Untuk memenuhi syarat, pemohon harus melakukan pembayaran uang muka 10% (atau perjanjian pra-pembelian yang memenuhi syarat dengan bukti perbankan) paling lambat 31 Agustus 2024 dan menyelesaikan pembelian paling lambat 31 Desember 2024 — tenggat waktu yang kemudian diperpanjang oleh Undang-Undang 5167/2024 hingga 28 Februari 2025. Jika properti target awal gagal, properti pengganti dapat diperoleh hingga 30 April 2025.
| Batu | Batas waktu asli | Batas waktu perpanjangan terakhir |
|---|---|---|
| Uang muka 10% untuk properti yang ditargetkan | Agustus 31, 2024 | 31 Agustus 2024 (tidak diperpanjang) |
| Penyelesaian pembelian asli | Desember 31, 2024 | Februari 28, 2025 (Undang-Undang 5167/2024) |
| Penutupan properti pengganti | April 30, 2025 | 30 April 2025 (tutup) |
Semua tenggat waktu transisi kini telah berlalu. Permohonan baru yang diajukan pada tahun 2026 tunduk pada ambang batas penuh sebesar €400,000 / €800,000.
Pembatasan Penggunaan: Tidak Diizinkan Sewa Jangka Pendek
Hukum Yunani secara tegas melarang penggunaan properti Golden Visa untuk penyewaan jangka pendek dalam ekonomi berbagi (penyewaan tipe Airbnb) atau untuk penyewaan kembali. Pelanggaran akan mengakibatkan pencabutan izin dan denda administratif sebesar €50,000 (≈USD 54,400). Denda yang sama berlaku untuk properti jalur konversi yang digunakan sebagai kantor terdaftar atau kantor cabang perusahaan.
Dampak pasar sangat signifikan. Data Bank Sentral Yunani menunjukkan arus masuk modal asing ke pasar properti Yunani turun sekitar 24% pada Januari–September 2025 dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2024 — dari sekitar €1.925 miliar menjadi €1.46 miliar. Penasihat industri melaporkan bahwa sebagian besar apartemen Golden Visa di wilayah Athena yang sebelumnya beroperasi di platform STR (Short-Term Rental) telah dialihkan ke penyewaan hunian jangka panjang, meskipun tidak ada register resmi yang mengukur pergeseran tersebut.
Pasal 5A Rezim Pajak Non-Domestik: Separuh Strategi Lainnya
Bagi investor dengan kekayaan sangat tinggi, rezim non-domisili Pasal 5A Yunani seringkali menjadi faktor penentu yang lebih penting daripada Visa Emas itu sendiri. Individu yang memenuhi syarat dapat memindahkan domisili pajaknya ke Yunani dan membayar biaya tetap. € 100,000 per tahun (≈USD 109,000) atas semua pendapatan dari sumber luar negeri, tanpa memandang jumlahnya, dengan tambahan €20,000 per tahun per anggota keluarga yang termasuk di dalamnyaManfaat ini berlaku maksimal selama 15 tahun pajak dan mencakup pembebasan penuh dari pajak warisan dan hibah Yunani atas aset yang berada di luar Yunani.
Persyaratan kelayakan sangat ketat. Pemohon tidak boleh menjadi penduduk pajak Yunani setidaknya selama tujuh dari delapan tahun sebelumnya dan harus melakukan investasi yang memenuhi syarat setidaknya sebesar €500,000 di bidang properti, ekuitas bisnis, atau sekuritas Yunani dalam waktu tiga tahun setelah memilih untuk berpartisipasi. Yang penting, undang-undang tersebut berisi referensi silang khusus untuk pemegang izin tinggal kegiatan investasi berdasarkan Pasal 16 Undang-Undang 4251/2014, yang dapat menyederhanakan bukti investasi untuk migran investor tertentu. Memegang izin properti Golden Visa standar adalah tidak, dengan sendirinya, sudah cukup — klien harus mengharapkan untuk mengkoordinasikan pengajuan imigrasi dan pajak sebagai satu transaksi terpadu.
Pasal 5A juga mensyaratkan pemindahan tempat tinggal pajak ke Yunani secara aktual, yang umumnya berarti kehadiran fisik lebih dari 183 hari per tahun. Permohonan diajukan ke kantor pajak Yunani yang berwenang paling lambat tanggal 31 Maret tahun pajak yang bersangkutan.
Yunani dalam Lanskap Program Residensi Melalui Investasi Uni Eropa 2026
Visa Emas Spanyol secara resmi berakhir pada 3 April 2025 berdasarkan Undang-Undang Organik 1/2025; tidak ada permohonan baru yang diterima sejak tanggal tersebut, meskipun pemegang visa yang sudah ada dapat terus memperbarui visa mereka dengan ketentuan yang sama seperti sebelumnya. Portugal menghapus pembelian properti langsung dari Visa Emasnya pada Oktober 2023, dan program tersebut sekarang beroperasi terutama melalui transfer modal sebesar €500,000 ke dana investasi yang memenuhi syarat. Hasilnya: Yunani adalah satu-satunya negara anggota Uni Eropa utama yang masih menawarkan izin tinggal untuk pembelian properti langsung.
| Negara | Status tahun 2026 | Jalur karier di bidang properti? | Investasi minimum |
|---|---|---|---|
| Yunani | Aktif | Ya | €250 (pengecualian) / €400 / €800 |
| Portugal | Aktif (direstrukturisasi) | Tidak (dikecualikan sejak 2023) | €500 (dana yang memenuhi syarat) |
| Spanyol | Ditutup (3 April 2025) | N / A | N / A |
| Malta (MPRP) | Aktif | Pembelian atau penyewaan properti | Kontribusi €37 + administrasi €60 + properti |
| Italia | Aktif | Tidak | €250 (startup inovatif) hingga €2 juta (obligasi pemerintah) |
Pertanyaan strategis bagi klien di tahun 2026 bukan lagi “di mana tempat tinggal termurah?” tetapi “kelas aset apa yang ingin saya miliki, dan rezim pajak apa yang akan berlaku di atasnya?” Yunani menawarkan eksposur langsung ke properti, rezim non-domisili Pasal 5A yang aktif, dan masa tinggal fisik minimum nol. Portugal menawarkan eksposur dana dan waktu naturalisasi yang lebih cepat. Malta menawarkan akses Uni Eropa melalui kontribusi dan sewa. Jawaban yang tepat bergantung pada strategi portofolio, komposisi keluarga, dan rencana klien untuk kehadiran fisik.
Volume Aplikasi dan Tren Pasar
Menurut lampiran statistik bulanan yang diterbitkan oleh Kementerian Migrasi dan Suaka Yunani, program Visa Emas menerima sekitar 9,386 permohonan awal sepanjang tahun 2024 (angka tersebut direvisi naik dari perkiraan sebelumnya sebesar 9,289). Untuk tahun 2025, data Kementerian menunjukkan sekitar 8,879 persetujuan dengan laju permohonan yang jauh lebih lambat di akhir tahun karena ambang batas baru mulai berlaku. Hingga Februari 2026, Kementerian melaporkan 792 permohonan awal hingga saat ini, secara umum konsisten dengan perlambatan pasca-reformasi.
Kewarganegaraan sumber utama pada tahun 2025–2026 tetaplah Tiongkok (kontingen tunggal terbesar), diikuti oleh Turki, Israel, Iran, dan Amerika Serikat. Di lapangan, titik harga yang paling penting adalah sekitar €4,500–€8,000 per m² di pusat Athena, €2,300–€3,000 per m² di Thessaloniki, dan €2,000–€3,500 per m² di Kreta — meskipun ketiganya sangat bervariasi tergantung lingkungan dan kondisi properti.
Proses Pendaftaran dan Total Biaya
Proses Golden Visa sebagian besar dilakukan dari jarak jauh: hanya diperlukan satu kunjungan fisik ke Yunani untuk penyerahan data biometrik. Proses tipikalnya terdiri dari lima fase — pemilihan properti, persiapan hukum (ID pajak Yunani, rekening bank, surat kuasa), transaksi notaris dan pengalihan ke Kantor Pertanahan, pengajuan berkas ke otoritas imigrasi, dan pengambilan data biometrik. Waktu pemrosesan yang ditetapkan undang-undang adalah dua bulan sejak diterimanya berkas lengkap berdasarkan Pasal 100, ayat 10 Kode Migrasi, tetapi pemrosesan di dunia nyata saat ini berkisar antara empat hingga sembilan bulan tergantung pada kesiapan dokumen dan beban kerja direktorat imigrasi regional.
Biaya pemerintah relatif kecil dibandingkan dengan investasinya: €2,000 per pelamar dewasa, €150 per anggota keluarga tanggungan, dan pengecualian untuk anak di bawah 18 tahun. Biaya pencetakan sebesar €16 berlaku untuk izin tinggal elektronik, dan perpanjangan dikenakan biaya elektronik tambahan sebesar €2,000. Di luar itu, biaya transaksi biasanya termasuk biaya notaris, penerjemahan dan sertifikasi, pajak transfer properti, dan biaya Kantor Pertanahan — yang secara keseluruhan menambah sekitar 7% hingga 10% di atas investasi utama.
Jalur Inklusi, Pembaruan, dan Kewarganegaraan Keluarga
Izin tersebut dikeluarkan untuk jangka waktu lima tahun dan dapat diperpanjang tanpa batas selama investasi yang memenuhi syarat tetap dipertahankan. Anggota keluarga yang berhak dimasukkan dalam satu permohonan adalah pasangan (atau pasangan terdaftar berdasarkan perjanjian hidup bersama yang sah), anak-anak yang belum menikah di bawah usia 21 tahun (dapat diperpanjang hingga 24 tahun untuk mahasiswa yang bergantung secara finansial di Yunani), dan orang tua tanggungan dari kedua pasangan. Tidak ada persyaratan kehadiran fisik minimum untuk mempertahankan izin tersebut.
Naturalisasi Yunani membutuhkan tujuh tahun berturut-turut tinggal secara sah, kemampuan berbahasa Yunani tingkat B1, dan keberhasilan dalam ujian kewarganegaraan. Bagi investor yang tidak benar-benar pindah ke Yunani, Golden Visa paling tepat dipahami sebagai alat untuk mendapatkan izin tinggal dan mobilitas — bukan jalur cepat untuk mendapatkan paspor Uni Eropa.
Menyusun Akuisisi yang Memenuhi Syarat
Bagi sebagian besar investor yang memasuki program pada tahun 2026, jalur paling aman adalah unit hunian tunggal seluas 120 m² atau lebih dengan harga sesuai ambang batas Zona A atau Zona B yang berlaku, yang diperoleh dengan mempertimbangkan pasar sewa hunian jangka panjang. Jalur konversi dan pelestarian warisan budaya tetap layak, tetapi sebaiknya dilakukan hanya setelah mengkonfirmasi persetujuan perubahan penggunaan, izin pelestarian, dan anggaran darurat dengan otoritas kota dan konservasi. Jalur startup berdasarkan Pasal 44 Undang-Undang 5162/2024 merupakan alternatif yang kredibel bagi investor berorientasi teknologi yang menginginkan izin tinggal Uni Eropa tanpa harus terpapar pasar properti Yunani.
Apa pun jalur yang dipilih, penasihat harus menggabungkan pengajuan imigrasi dengan peninjauan paralel atas posisi domisili pajak klien. Bagi keluarga dengan pendapatan luar negeri yang substansial, menambahkan pilihan non-domisili Pasal 5A di atas Golden Visa dapat mengubah profil biaya-manfaat program tersebut.
Daftar Periksa Uji Tuntas Pra-Keterlibatan
- Konfirmasikan ambang batas yang berlaku (Zona A €800 vs Zona B €400) dan verifikasi persyaratan unit tunggal seluas 120 m² dengan sertifikat "ruang utama" properti tersebut.
- Uji ketahanan model penyewaan hanya dengan asumsi sewa jangka panjang — tanpa sewa jangka pendek (STR), tanpa penggunaan ruang kantor untuk properti konversi.
- Untuk strategi konversi atau pelestarian warisan budaya senilai €250, pastikan Anda mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari pemerintah kota terkait dan Dewan Bangunan Terdaftar Yunani sebelum uang muka diberikan.
- Petakan gambaran domisili pajak klien: jika Pasal 5A non-domisili termasuk dalam cakupan, rencanakan tenggat waktu pemilihan 31 Maret dan uji tujuh dari delapan non-domisili sebelum penutupan.
- Lakukan perbandingan paralel terhadap dana Portugal, MPRP Malta, dan jalur investor Armenia untuk memastikan Yunani adalah pilihan yang tepat.
- Verifikasi sertifikat beban pendaftaran tanah, sertifikat non-penggunaan izin sebelumnya, dan berkas penutupan notaris terhadap daftar periksa dokumen Kementerian Migrasi.
Bagaimana Vardanyan & Partners Mendukung Strategi Lintas Batas
Firma kami memberikan konsultasi kepada investor dan kantor keluarga mengenai strategi residensi melalui investasi di berbagai yurisdiksi, dengan pengalaman mendalam dalam menyusun kepemilikan lintas batas antara Yunani, Armenia, dan program-program Eropa lainnya. Bagi klien yang membandingkan Yunani dengan alternatif Armenia, kami mengoordinasikan uji tuntas properti, badan usaha korporasi, perbankan, dan penentuan posisi pajak secara menyeluruh:
- Izin tinggal di Armenia — sementara dan permanen
- Tempat tinggal di Armenia melalui investasi.
- Pembentukan perusahaan dan struktur kepemilikan aset di Armenia
- Transaksi properti dan uji tuntas di Armenia
- Strategi visa dan mobilitas
- Perencanaan dan pelaporan pajak lintas batas
Kesimpulan
Visa Emas Yunani telah bergeser secara signifikan ke pasar kelas atas. Dengan ambang batas properti senilai €400–€800, aturan unit tunggal seluas 120 m², larangan wajib terhadap penyewaan jangka pendek, jalur pengecualian yang dipersempit hingga €250, dan jalur baru untuk perusahaan rintisan, program ini sekarang menuntut penataan yang cermat dan uji tuntas sejak dini. Ditambah dengan keluarnya Spanyol dan pergeseran fokus Portugal dari sektor properti, reposisi Yunani telah membentuk kembali pasar residensi melalui investasi Uni Eropa secara keseluruhan. Penasihat yang menguasai peta kelayakan baru—dan memadukannya dengan strategi pajak Pasal 5A yang koheren jika sesuai—akan melindungi hasil yang diperoleh klien dan menjaga kepatuhan program hingga tahun 2026 dan seterusnya.
