- Yunani menaikkan batas minimum real estat Golden Visa menjadi €800,000 di zona permintaan tinggi dan €400,000 di tempat lain; batas €250,000 hanya berlaku untuk pengecualian yang sempit.
- Investasi yang memenuhi syarat umumnya harus berupa unit hunian tunggal dengan luas minimal 120 m²; menggabungkan properti yang lebih kecil tidak lagi memenuhi syarat.
- Penyewaan jangka pendek properti Golden Visa dilarang, dengan denda hingga €50,000 atau pencabutan izin jika melanggar.
- Bantuan transisi bergantung pada setoran 10% paling lambat 31 Agustus 2024 dan penyelesaian paling lambat 30 April 2025—batas waktu yang terlewat akan memicu ambang batas baru yang lebih tinggi.
- Penasihat harus menguasai peta kelayakan, jalur pengecualian (konversi, restorasi warisan), dan penataan akuisisi yang patuh.
Program Visa Emas Yunani sedang menjalani perombakan paling signifikan sejak diluncurkan. Ambang batas investasi telah ditingkatkan, peta zona yang memenuhi syarat telah diubah, dan pembatasan penggunaan properti kini secara langsung memengaruhi imbal hasil. Bagi investor dan penasihat dalam migrasi real estat, memahami aturan baru ini sangat penting untuk menyusun transaksi yang patuh dan melindungi nilai.
Apa yang Berubah dalam Undang-Undang Visa Emas Yunani—dan Mengapa Hal Ini Penting
Pasal 100 Undang-Undang 5038/2023 telah mengubah harga Golden Visa Yunani dan mempersempit persyaratan kelayakan. Investasi real estat minimum kini mencapai €800,000 di area dengan permintaan tinggi (termasuk Athena/Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, dan pulau-pulau dengan populasi di atas 3,100 jiwa) dan €400,000 di wilayah lain, menggantikan batas €250,000 yang umum digunakan di sebagian besar lokasi. Hal ini secara signifikan mengubah biaya masuk dan strategi properti, terutama bagi klien yang sebelumnya mengincar apartemen kelas menengah.
Popularitas program ini melonjak pada tahun 2024—Yunani menerima 9,289 aplikasi Golden Visa pada tahun tersebut. Data awal tahun 2025 menunjukkan penurunan tajam di tengah meningkatnya ambang batas, dengan 5,011 aplikasi pada Januari–Juli 2025.
Ambang Batas Investasi Baru dan Zona yang Memenuhi Syarat
Berdasarkan Undang-Undang 5038/2023, investasi real estat Yunani Golden Visa dibagi menjadi dua rentang harga berdasarkan geografi, dengan aturan konfigurasi properti minimum tertentu:
| Daerah | Minimum lama | Minimum baru | Catatan |
|---|---|---|---|
| Daerah dengan permintaan tinggi (Athena/Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, pulau dengan populasi >3,100 jiwa) | €250,000 | €800,000 | Unit hunian tunggal; tidak ada agregasi unit yang lebih kecil; lihat aturan 120 m² di bawah ini |
| Daerah lain | €250,000 | €400,000 | Aturan konfigurasi yang sama berlaku |
Sebagian besar pembelian harus berupa unit hunian tunggal dengan luas minimal 120 m²; merakit beberapa unit yang lebih kecil untuk mencapai ambang batas tidak lagi diizinkan.
Di Mana €250,000 Masih Berlaku: Pengecualian yang Didefinisikan dengan Ketat
Jalur senilai €250,000 hanya berlaku untuk kategori tertentu yang didorong oleh kebijakan:
- Mengubah bangunan industri atau komersial yang tidak terpakai menjadi bangunan perumahan (tergantung pada persetujuan perubahan penggunaan).
- Memulihkan properti (warisan) yang terdaftar sesuai dengan peraturan pelestarian.
Kedua rute tersebut menuntut kepatuhan dan dokumentasi tambahan di luar pembelian standar, yang memerlukan uji tuntas pra-transaksi yang cermat dan keterlibatan kota.
Aturan Transisi dan Batas Waktu yang Harus Diikuti oleh Penasihat
Investor yang sedang dalam proses memiliki waktu yang terbatas untuk mempertahankan ambang batas lama. Untuk mengunci persyaratan €250,000 sebelumnya, pembeli harus telah membayar deposit 10% sebelum 31 Agustus 2024 dan menyelesaikan pembelian sebelum 30 April 2025. Jika tanggal tersebut terlewat, tingkatan baru €400–€800 akan berlaku.
| Batu | Batas waktu | Efek jika terpenuhi |
|---|---|---|
| Uang muka (≥10%) untuk properti target | Agustus 31, 2024 | Mempertahankan hak untuk ambang batas lama (tergantung pada batas waktu penyelesaian) |
| Penutupan (penyelesaian pembelian) | April 30, 2025 | Selesaikan dengan ketentuan sebelumnya sebesar €250,000 |
Penasihat harus memeriksa ulang tanda terima notaris, konfirmasi escrow, dan tanda tangan kontrak untuk memverifikasi kepatuhan terhadap tanggal-tanggal ini.
Batasan Penggunaan: Tidak Ada Sewa Jangka Pendek dan Batasan Lainnya
Yunani kini melarang properti Golden Visa untuk disewakan jangka pendek (misalnya, sewa liburan per malam). Pelanggaran dapat menimbulkan konsekuensi yang signifikan, termasuk potensi denda hingga €50,000 dan bahkan pencabutan izin dalam kasus serius. Hal ini berdampak signifikan terhadap model arus kas yang sebelumnya bergantung pada penyewaan musiman; investor harus menyesuaikan kembali asumsi imbal hasil.
Menyusun Akuisisi yang Memenuhi Syarat
Mengingat ambang batas investasi dan aturan konfigurasi yang lebih tinggi, penataan yang patuh berfokus pada:
- Menargetkan satu unit hunian yang memenuhi minimum 120 m² jika diperlukan dan mencapai ambang batas €400 ribu/€800 ribu yang berlaku.
- Memanfaatkan jalur pengecualian—proyek konversi atau restorasi bangunan bersejarah—hanya setelah mengonfirmasi persetujuan setempat (perubahan penggunaan, izin pelestarian) dan kontinjensi anggaran.
- Membuat model pendapatan sewa tanpa menyewakan jangka pendek, dan menyelaraskan pengelolaan properti dengan pembatasan penggunaan program.
Implikasi Pasar bagi Investor dan Penasihat
Permintaan diperkirakan akan terkonsentrasi pada aset-aset bernilai prima yang memenuhi ambang batas €800 ribu (pusat kota Athena, Thessaloniki, dan pulau-pulau tertentu), sementara tingkat €400 ribu akan mendorong pasar segmen menengah ke atas di kota-kota sekunder. Pengembang mungkin akan beralih ke tata letak unit yang lebih besar untuk memenuhi aturan 120 m². Larangan sewa jangka pendek dapat mengalihkan minat investor ke lingkungan sewa jangka panjang dengan permintaan sewa yang stabil.
Lonjakan aplikasi pada tahun 2024 yang diikuti penurunan pada awal tahun 2025 menunjukkan sensitivitas harga dan sikap menunggu di antara pembeli yang berfokus pada anggaran. Para penasihat harus memperbarui segmentasi klien dan proyeksi pipeline sesuai dengan kondisinya.
Daftar Periksa: Uji Tuntas Pra-Keterlibatan
- Konfirmasikan ambang batas yang berlaku (pemetaan zona ke €800 ribu vs €400 ribu; menilai kriteria populasi pulau) dan persyaratan unit tunggal 120 m².
- Menyaring tujuan klien untuk maksud sewa jangka pendek dan mengubah model menjadi asumsi sewa jangka panjang.
- Untuk strategi €250 ribu: dapatkan izin terlebih dahulu mengenai kelayakan perubahan penggunaan atau restorasi bangunan terdaftar dengan otoritas kota dan warisan.
- Jika mengandalkan keringanan transisi: verifikasi tanggal setoran 10% dan penutupan rencana sebelum 30 April 2025.
- Uji tekanan pembiayaan dan likuiditas dengan biaya masuk yang lebih tinggi; pertimbangkan diversifikasi di seluruh tujuan.
Bagaimana Kami Mendukung Strategi Lintas Batas
Firma kami membantu investor dan penasihat merancang strategi migrasi real estat yang patuh dan sadar pajak di seluruh yurisdiksi. Bagi klien yang membandingkan berbagai pilihan, kami dapat membandingkan titik harga baru Yunani dengan jalur investor dan pasar properti Armenia, termasuk:
Kesimpulan
Visa Emas Yunani telah naik kelas secara signifikan. Dengan ambang batas investasi €400–€800, aturan unit tunggal seluas 120 m², larangan sewa jangka pendek, dan pengecualian €250 yang ketat, program ini kini menuntut penataan yang cermat dan uji tuntas sejak dini. Penasihat yang menguasai peta kelayakan baru—dan menyesuaikan kembali pembiayaan, penggunaan, dan jangka waktu—akan melindungi hasil klien dan menjaga kepatuhan program.
