Skandal Golden Visa Portugal: Dugaan penipuan hotel-apartemen senilai €37 juta dan risiko jangka panjang bagi investor.

Jalur investasi properti Golden Visa Portugal telah ditutup — tetapi risiko warisannya masih ada. Seiring dengan terus munculnya sengketa investor terkait transaksi properti yang belum dibangun, perpaduan pihak lintas batas, representasi pemasaran, dan regulasi yang terus berkembang menciptakan lanskap pemulihan yang kompleks. Ringkasan ini merangkum hal-hal penting untuk perlindungan investor, posisi litigasi, dan tanggung jawab penasihat, yang diperbarui dengan perkembangan tahun 2025–2026 termasuk reformasi kewarganegaraan April 2026 dan kebangkrutan IR Group.

Daftar Isi

1. Penutupan jalur properti di Portugal dan apa yang tersisa pada tahun 2026
2. Studi kasus IR Group senilai €37 juta: Lagos Beach Hotel & SPA
3. Risiko pembelian properti yang belum dibangun berdasarkan program Golden Visa: tanda-tanda peringatan.
4. Jalur litigasi dan penegakan hukum
5. Tanggung jawab penasihat dan kewajiban uji tuntas
6. Pemulihan aset dan strategi lintas batas
7. Reformasi kewarganegaraan Portugal April 2026
8. Daftar periksa praktis untuk firma hukum dan kantor keluarga.
9. Mendiversifikasi tempat tinggal dan eksposur investasi
10. Pertanyaan yang sering diajukan

Penutupan jalur properti di Portugal dan apa yang tersisa pada tahun 2026

Undang-Undang 56/2023 (“Mais Habitação”) diterbitkan pada tanggal 6 Oktober 2023 dan mulai berlaku pada hari berikutnya, menghapus permohonan Golden Visa baru melalui pembelian langsung properti dan dana investasi terkait properti. Permohonan yang telah diajukan sebelum tanggal 7 Oktober 2023 tetap berlaku di bawah kerangka kerja lama sebelum reformasi, tetapi kinerja proyek hilir, solvabilitas pengembang, dan penegakan perlindungan investor tetap menjadi isu penting bagi para pemegang visa tersebut.

Program itu sendiri tetap aktif pada tahun 2026, dengan lima jalur yang tidak melibatkan real estat perumahan: dana investasi yang diatur (minimum €500,000 dalam dana yang diawasi CMVM yang dipegang setidaknya selama lima tahun, dengan setidaknya 60% diinvestasikan di perusahaan Portugal); penelitian ilmiah (€500,000); dukungan budaya dan warisan (€250,000, atau €200,000 di daerah dengan kepadatan penduduk rendah); investasi bisnis (€500,000 modal dengan lima pekerjaan tetap atau sepuluh pekerjaan); dan penciptaan lapangan kerja murni (sepuluh posisi penuh waktu, tanpa minimum modal). "Visa Solidaritas" yang sering disebut-sebut tetap bersifat teoritis — belum ada undang-undang pelaksana yang diberlakukan hingga April 2026.

Skala sangat penting dalam menilai risiko. Menurut angka yang dikonfirmasi dari berbagai sumber, Visa Emas Portugal menerima sekitar 15,619 pemohon utama dan sekitar 24,983 tanggungan hingga akhir tahun 2023, dengan arus masuk kumulatif melebihi €9.2 miliar pada awal tahun 2025. Badan Integrasi, Migrasi, dan Suaka (AIMA) kini menghadapi tumpukan permohonan yang diperkirakan mencapai 45,000 hingga 50,000 permohonan di semua kategori, yang menciptakan ketidakpastian signifikan untuk perpanjangan dan jangka waktu pemrosesan permohonan lama.

Studi kasus IR Group senilai €37 juta: Lagos Beach Hotel & SPA

Kasus dugaan penipuan hotel-apartemen yang paling terdokumentasi dengan baik dan terkait dengan program Golden Visa Portugal berpusat pada IR Group dan anak perusahaannya, Importantaltura. Proyek utama yang dipasarkan kepada investor asing adalah Lagos Beach Hotel & SPA — sebelumnya dikenal sebagai Hotel Golfinho — yang terletak di Praia Dona Ana di Lagos, di pantai Algarve. Operasi penjualan yang ditujukan kepada investor dilaporkan berjalan dari kantor di Avenida da Liberdade di Lisbon dan dari Hong Kong serta Beijing, menawarkan imbal hasil tetap dalam kisaran 7–10% bersama dengan apartemen yang tidak ada di luar pengembangan Lagos.

Laporan dan pengajuan kreditur menggambarkan ciri khas struktur ala Ponzi: nama perusahaan meminjam pengakuan dari perusahaan Portugal tahun 1989 yang tidak terkait, dan IR Group diduga telah menggunakan Proses Revitalisasi Khusus (PER) Portugal sebagai taktik penundaan sambil mentransfer 85 apartemen senilai sekitar €13 juta ke perusahaan cangkang terkait. Baik IR Group maupun Importantaltura dinyatakan pailit secara resmi pada Juni 2025. Kreditur dan Otoritas Pajak Portugal telah mengajukan tuduhan penggelapan aset, transaksi simulasi, dan salah urus, dengan proses perdata dan kepailitan sedang berlangsung. Lebih dari 150 investor diyakini telah menderita kerugian gabungan sekitar €37 juta, sebagian besar warga negara Brasil dan Tiongkok, dengan tambahan kerugian yang dilaporkan dari investor Timur Tengah. Salah satu korban yang disebutkan namanya, warga negara Brasil Cláudio Fetter, dilaporkan membayar sebidang tanah di Lagos yang tidak pernah dibangun dan tidak menerima akta kepemilikan maupun pendapatan sewa.

Tuntutan pidana aktif terhadap para pimpinan IR Group dan status pasti dari proses perdata individu tertentu tidak dilaporkan secara terpusat; rincian tersebut harus diverifikasi kasus per kasus melalui catatan pengadilan Portugal dan penasihat hukum.

Risiko pembelian properti yang belum dibangun berdasarkan program Golden Visa: tanda-tanda peringatan.

Proyek apartemen hotel dan hunian berlayanan umumnya mengandalkan penjualan pra-konstruksi untuk memenuhi ambang batas program. Struktur tersebut dapat mentransfer risiko pengembangan dan pasar yang substansial kepada investor. Meskipun setiap proyek unik, tanda-tanda peringatan cenderung serupa:

• Janji "imbal hasil tetap" yang tidak dapat diverifikasi tanpa laporan keuangan proyek yang diaudit atau kontrol escrow.
• Struktur saham yang kompleks yang memisahkan arus kas operasional dari sekuritas investor.
• Ketergantungan pada perizinan, kepemilikan tanah, atau konstruksi yang tidak tercermin dalam persyaratan pendahuluan yang kuat.
• Pemasaran yang menggantikan brosur mewah dengan perjanjian yang mengikat secara hukum dan paket jaminan.
• Tata kelola yang lemah atau tidak selaras: tidak ada dewan independen, kontraktor pihak terkait, atau permodalan yang tipis.
• Penggunaan prosedur revitalisasi atau restrukturisasi untuk menunda penegakan hukum oleh kreditur alih-alih memulihkan operasional.
• Transfer aset antar perusahaan ke entitas cangkang terkait dengan valuasi yang tidak wajar.

Kekhawatiran ini bukanlah sekadar masalah akademis. Di Amerika Serikat, perkara perdata yang paling mirip adalah... Lan Li dkk. v.Joseph Walsh dkk. (Pengadilan Distrik AS, SD Florida, Kasus 9:16-cv-81871-KAM), yang timbul dari program EB-5 Hotel Palm House di Palm Beach, Florida. Setiap investor membayar $500,000 ditambah biaya $40,000, yang terkait dengan izin tinggal tetap AS melalui proyek yang gagal terealisasi. Putusan perdata akhir melebihi $26 juta — mengoreksi angka "penyelesaian $39 juta" yang terkadang diulang dalam pemberitaan sekunder. Kesimpulannya tetap sama: ganti rugi perdata untuk promosi migrasi investasi yang menyesatkan adalah nyata dan dapat diukur ketika didukung oleh bukti dan penggugat yang terkoordinasi.

Jalur litigasi dan penegakan hukum

Apabila investor mencurigai adanya kesalahan penyajian atau penyalahgunaan dana, strategi hukum yang terkoordinasi harus mempertimbangkan berbagai jalur. Kombinasi yang tepat bergantung pada ketentuan kontrak, hukum yang berlaku, domisili promotor, dan lokasi aset.

Iklim regulasi tidaklah netral. Pada 29 April 2025, Majelis Agung Mahkamah Keadilan Uni Eropa memutuskan dalam Kasus C-181/23 bahwa program kewarganegaraan melalui investasi Malta tidak sesuai dengan hukum Uni Eropa, yang menganggap naturalisasi sebagai sesuatu selain transaksi komersial. Malta kemudian menindaklanjutinya dengan Undang-Undang XXI tahun 2025 pada 24 Juli 2025, menggantikan kerangka kerja CBI sebelumnya dengan rezim berbasis prestasi dan berdasarkan tempat tinggal di bawah wewenang menteri. Pada 12 Desember 2024, Uni Eropa secara permanen mencabut perjalanan bebas visa untuk pemegang paspor Vanuatu — pertama kalinya blok tersebut membatalkan perjanjian bebas visa bilateral secara eksplisit karena kekhawatiran keamanan terkait kewarganegaraan melalui investasi. Intervensi ini mengingatkan kita bahwa landasan hukum di bawah produk migrasi investasi dapat berubah bahkan setelah investasi dilakukan.

Tanggung jawab penasihat dan kewajiban uji tuntas

Tanggung jawab penasihat merupakan tantangan berikutnya dalam banyak sengketa migrasi investasi. Aspek-aspek kuncinya meliputi:

• Kekeliruan: Apakah “hasil yang dijamin,” jangka waktu keluar, atau klaim hunian dinyatakan sebagai fakta dan bukan opini? Apakah peringatan risiko memadai dan seimbang?
• Kesesuaian dan konflik: Apakah penasihat tersebut mengungkapkan kompensasi, hubungan dengan pihak terkait, atau insentif volume yang terkait dengan pengembang tertentu?
• Uji kelayakan: Apakah penasihat tersebut secara independen memverifikasi izin, kepemilikan, keuangan, dan mekanisme escrow — atau hanya mengemas ulang materi pengembang?
• Status regulasi: Apakah penasihat tersebut memiliki lisensi yang diperlukan? Jika ya, regulator dapat menyediakan saluran pengaduan dan skema kompensasi.
• Pemeriksaan tanda bahaya: Apakah penasihat tersebut memeriksa pola-pola yang kini dikaitkan dengan penipuan ala IR Group, seperti peminjaman nama perusahaan fiktif, pengajuan PER yang digunakan sebagai tindakan defensif, atau transfer apartemen di luar neraca?

Pemulihan aset dan strategi lintas batas

Dalam proyek yang berkinerja buruk atau tidak mencapai target, kecepatan dan koordinasi sangat penting. Langkah-langkah praktisnya meliputi:

• Pemetaan aset: Identifikasi rekening bank, properti, piutang, dan pinjaman antar perusahaan yang terkait dengan proyek dan para pihak utama.
• Bantuan sementara: Ajukan perintah pembekuan aset jika terdapat risiko pengalihan aset; persiapkan diri untuk pengakuan dan penegakan hukum lintas batas.
• Tinjauan keamanan: Periksa dengan teliti jaminan saham, hipotek, dan beban; konfirmasikan kesempurnaan pendaftaran dan prioritasnya.
• Jalur paralel: Gabungkan klaim perdata dengan pengaduan regulasi dan, jika perlu, pengaduan pidana untuk memperluas sumber bukti dan daya tawar penyelesaian.
• Kohesi kelompok: Satukan investor di sekitar satu strategi tunggal, selaraskan pendanaan, dan standarisasi penyimpanan dokumen.
• Pengawasan kepailitan: Memantau pertemuan kreditur dan menantang peluang penarikan kembali aset terkait transfer antar pihak yang dilakukan sebelum pengajuan kepailitan.

Reformasi kewarganegaraan Portugal April 2026

Perkembangan kebijakan penting tahun 2025–2026 memengaruhi perhitungan strategis setiap pemegang Golden Visa yang mengejar kewarganegaraan Portugal. Pada Juni 2025, pemerintah mengusulkan perpanjangan jangka waktu naturalisasi. Parlemen menyetujui persyaratan tujuh tahun untuk warga negara CPLP dan Uni Eropa, dan persyaratan sepuluh tahun untuk warga negara lainnya pada Oktober 2025. Mahkamah Konstitusi membatalkan empat ketentuan pada 15 Desember 2025, dan Presiden memveto paket tersebut (Dekrit 17/XVII) pada 19 Desember 2025. Undang-undang yang direvisi kemudian disetujui oleh mayoritas dua pertiga parlemen pada 1 April 2026 dan sedang menunggu pengesahan presiden.

Dua hal terpenting bagi investor lama adalah: Pertama, jangka waktu sepuluh tahun dihitung dari tanggal penerbitan izin pertama, bukan dari tanggal permohonan, yang sebagian mengurangi penalti penundaan AIMA tetapi tetap secara efektif menggantikan jalur lima tahun sebelumnya. Kedua, bagi sebagian besar investor Golden Visa, izin tinggal tetap setelah lima tahun kini menjadi tujuan strategis utama, dengan kewarganegaraan ditunda hingga tahun kesepuluh. Perencanaan yang mengasumsikan jangka waktu kewarganegaraan lima tahun harus ditinjau kembali, termasuk pengaturan suksesi dan domisili pajak.

Daftar periksa praktis untuk firma hukum dan kantor keluarga.

• Mengelola inventaris klien yang memiliki eksposur terhadap proyek real estat Golden Visa Portugal; mencatat investasi, jangka waktu, dan pihak lawan, dengan perhatian khusus pada IR Group / Importantaltura / Lagos Beach Hotel & SPA.
• Simpan dokumen-dokumen berikut: perjanjian berlangganan, PPM (Pre-Product Change/Pembayaran di Muka), lembar persyaratan, email dan percakapan WhatsApp, materi pemasaran, berkas uji tuntas, bukti pembayaran, dan konfirmasi SWIFT bank.
• Amankan catatan perusahaan: registrasi SPV, buku besar pemegang saham, notulen rapat dewan direksi, opini auditor, dan kontrak konstruksi.
• Verifikasi kedudukan hukum: hukum yang berlaku, klausul yurisdiksi, perjanjian arbitrase, dan jaminan.
• Menetapkan kembali garis waktu naturalisasi berdasarkan reformasi kewarganegaraan April 2026; mengidentifikasi klien yang rencananya mengasumsikan jangka waktu kewarganegaraan selama lima tahun.
• Memberikan dukungan forensik dan investigasi untuk pelacakan aset di seluruh Portugal, Hong Kong, dan yurisdiksi terkait.
• Menilai kelayakan tindakan kolektif untuk menggabungkan klaim dan mengurangi biaya per investor.
• Berinteraksi dengan regulator di mana penasihat atau dana berlisensi terlibat.

Mendiversifikasi tempat tinggal dan eksposur investasi

Dengan meningkatnya risiko kebijakan di Uni Eropa, investor sering kali menilai kembali strategi residensi dan alokasi aset mereka. Diversifikasi dapat mencakup yurisdiksi non-UE dengan perlindungan aset riil yang lebih jelas, atau yurisdiksi di mana migrasi investasi berlandaskan pada operasi bisnis atau tempat tinggal jangka panjang daripada pengembangan properti spekulatif. Armenia adalah salah satu yurisdiksi tersebut, dan Vardanyan & Partners — meskipun berfokus pada imigrasi dan masalah korporasi Armenia — secara teratur berkoordinasi dengan penasihat hukum Portugal yang terpercaya untuk pekerjaan pemulihan investor dan strategi lintas batas.

• Untuk perencanaan hunian yang dipimpin oleh bisnis, lihat ikhtisar kami tentang pendaftaran bisnis di Armenia dan pilihan residensi berpasangan.
• Untuk residensi investor yang berfokus pada modal yang memenuhi syarat, tinjau tempat tinggal melalui investasi di Armenia.
• Evaluasilah posisi pajak sejak dini dalam setiap rencana relokasi atau migrasi investasi, dimulai dengan panduan singkat kami tentang... pajak di Armenia.
• Jika pendekatan berbasis visa lebih disukai, pertimbangkan Opsi visa Armenia dan, jika sesuai, jangka panjang Perencanaan kewarganegaraan Armenia.

Tidak satu pun dari hal di atas merupakan nasihat keuangan atau hukum. Selalu dapatkan nasihat yang disesuaikan dengan fakta pribadi Anda dan yurisdiksi spesifik yang terlibat. Informasi tentang proses hukum di Portugal mencerminkan materi yang dilaporkan secara publik dan harus diverifikasi secara independen dengan penasihat hukum Portugal sebelum mengambil tindakan.

Pertanyaan yang sering diajukan