Sepintas
- Warga negara AS kini mewakili lebih dari 30% dari aplikasi migrasi investasi global, naik dari 23% pada tahun 2024, menjadikan warga Amerika sebagai kelompok dominan dalam beberapa jalur Golden Visa Eropa.
- Program Golden Visa Spanyol ditutup secara permanen pada tanggal 3 April 2025 berdasarkan Undang-Undang Organik 1/2025. Ketentuan transisi hanya mengizinkan perpanjangan dan permohonan yang masih dalam proses.
- Yunani kini menduduki peringkat teratas program residensi global, dengan ambang batas €800,000, €400,000, atau €250,000 tergantung pada lokasi dan jenis properti.
- Jalur Golden Visa untuk properti di Portugal telah ditutup sejak Oktober 2023; hanya jalur investasi dana dan budaya yang tersisa.
- Mahkamah Kehakiman Uni Eropa memutuskan menolak skema kewarganegaraan melalui investasi Malta dalam Kasus C-181/23, yang menandakan pengawasan supranasional yang lebih kuat terhadap semua program migrasi investor.
Permintaan warga Amerika terhadap program Golden Visa Eropa dan jalur residensi melalui investasi telah melonjak ke tingkat yang belum pernah terjadi sebelumnya—dan hal ini mengubah cara program tersebut diberi harga, diproses, dan diawasi. Bagi penasihat hukum, perencana kekayaan, dan investor AS sendiri, dominasi baru ini menimbulkan pertanyaan mendesak tentang kuota, dokumentasi, kewajiban pajak, dan pengawasan tingkat Uni Eropa yang terus berkembang. Panduan ini memberikan gambaran umum terkini per tahun 2026 tentang setiap program utama Eropa, apa yang telah berubah, dan apa yang perlu diketahui oleh penasihat dan pemohon.
Daftar Isi
- Skala dan bukti lonjakan kasus di AS
- Spanyol: Visa Emas ditutup — apa yang terjadi dan apa yang tersisa
- Yunani: kandidat terdepan yang baru
- Portugal: jalur properti tertutup, alternatif lain masih tersedia
- Italia: visa investor dan rezim pajak tetap
- Permintaan limpahan dan alternatif yang muncul
- Respons kebijakan nasional di seluruh Eropa
- Tindakan tegas di tingkat Uni Eropa: Aturan AML, putusan hukum, dan risiko kelembagaan.
- FATCA dan implikasi pajak bagi investor AS
- Implikasi hukum dan kepatuhan bagi penasihat
- Armenia sebagai strategi residensi pelengkap.
- Pertanyaan yang sering diajukan
Skala dan bukti lonjakan AS ke dalam skema residensi-melalui-investasi Eropa
Beberapa penasihat program melaporkan bahwa warga Amerika kini menjadi kelompok pelamar terbesar untuk beberapa penawaran Golden Visa dan RBI Eropa. Sebuah perusahaan besar mencatat bahwa mereka "memproses lebih banyak warga Amerika daripada gabungan empat kewarganegaraan utama lainnya," yang menggarisbawahi skala dan mendadaknya perubahan tersebut. Menurut data Henley & Partners, warga negara AS mewakili lebih dari 30% aplikasi migrasi investasi global pada tahun 2025, naik dari 23% pada tahun 2024 — sebuah tren yang terus berlanjut hingga tahun 2026.
Hal ini menempatkan klien AS sebagai pusat perencanaan kapasitas program, alur kerja sumber pendanaan, dan penjadwalan janji temu di pasar-pasar utama. Lonjakan ini didorong oleh kombinasi beberapa faktor: ketidakpastian politik di Amerika Serikat, keinginan untuk diversifikasi geografis, fleksibilitas kerja jarak jauh, dan daya tarik hak tinggal Uni Eropa termasuk akses ke zona Schengen.
Spanyol: Visa Emas ditutup — apa yang terjadi dan apa yang tersisa
Program Visa Emas Spanyol telah dihentikan sepenuhnya dan secara permanen. Program ini dihapuskan oleh Undang-Undang Organik 1/2025, yang diterbitkan dalam Lembaran Negara Resmi Spanyol (BOE) pada tanggal 3 Januari 2025. Undang-undang tersebut mulai berlaku tiga bulan setelah diterbitkan, sehingga 3 April 2025 Tanggal penutupan pasti untuk permohonan baru.
Tidak seperti Portugal, yang hanya membatasi jalur properti, Spanyol menghentikan seluruh program residensi investor — menghapus semua kategori investasi termasuk properti (€500,000), obligasi pemerintah, dan jalur usaha bisnis. Undang-Undang Organik 1/2025 mencabut Pasal 63 hingga 67 dari Undang-Undang 14/2013, undang-undang asli yang menciptakan Visa Emas Spanyol.
Bagaimana pembeli AS membentuk kembali pasar Spanyol
Pembelian properti oleh warga Amerika di Spanyol meningkat hampir empat kali lipat selama lima tahun, dan pada tahun 2024, pembelian tersebut mewakili 2.0% dari total pembelian rumah oleh warga asing, dengan harga sekitar 30% lebih tinggi per meter persegi dibandingkan kelompok pembeli asing terbesar berikutnya. Kombinasi antara pengeluaran yang lebih tinggi dan volume yang meningkat tersebut memperkuat kekhawatiran tentang keterjangkauan perumahan dan berkontribusi pada keputusan kebijakan untuk mengakhiri program tersebut.
Menjelang tanggal penutupan, Madrid melaporkan lonjakan sekitar 200% dalam jumlah permohonan dari AS selama periode akhir 2024/awal 2025 — sebuah upaya terakhir untuk mengamankan izin tinggal sebelum batas waktu.
Ketentuan transisi masih berlaku.
Undang-Undang Organik 1/2025 mencakup tiga ketentuan transisi yang tetap berlaku mulai tahun 2026. Investor yang telah mengajukan permohonan lengkap sebelum tanggal 3 April 2025 masih dapat menerima visa mereka berdasarkan peraturan semula. Pemegang izin yang sudah ada tetap memiliki masa berlaku untuk periode yang awalnya diterbitkan. Permohonan perpanjangan diproses berdasarkan peraturan yang berlaku pada saat otorisasi awal. Tidak ada jalur permohonan baru yang ada berdasarkan ketentuan transisi apa pun.
Yunani: kandidat terdepan yang baru
Program Visa Emas Yunani tetap beroperasi penuh pada tahun 2026 dan kini menduduki peringkat teratas program residensi global menurut Indeks Henley & Partners 2025. Ambang batas investasi yang diperkenalkan oleh Undang-Undang 5038/2023, yang berlaku efektif April 2024, tetap berlaku.
Ambang batas investasi saat ini
| tingkat | Investasi minimum | Area yang memenuhi syarat | Persyaratan |
|---|---|---|---|
| Tingkat 1 (permintaan tinggi) | €800,000 | Athena (Attica), Thessaloniki, Mykonos, Santorini, pulau-pulau dengan lebih dari 3,100 penduduk. | Properti tunggal, minimal 120 m2 |
| Tingkat 2 (standar) | €400,000 | Pulau-pulau daratan utama dan pulau-pulau dengan permintaan menengah yang tersisa | Properti tunggal, minimal 120 m2 |
| Tingkat 3 (khusus) | €250,000 | Konversi bangunan komersial menjadi hunian; bangunan bersejarah; pulau-pulau dengan permintaan rendah. | Bervariasi berdasarkan kategori |
Jumlah pelamar AS untuk Golden Visa Yunani meningkat dari 388 menjadi 578 pada tahun 2024, peningkatan 49% dari tahun sebelumnya yang dikonfirmasi oleh lampiran statistik kementerian. Total pengajuan mencapai 9,289 pada tahun 2024 dan sekitar 6,978 pada tahun 2025. Yunani juga memperkenalkan jalur Golden Visa untuk perusahaan rintisan dengan ambang batas €250,000.
Pembatasan penting: properti yang diperoleh melalui program Golden Visa dikenakan larangan penyewaan jangka pendek, dengan denda €50,000 untuk pelanggaran. Larangan ini berlaku untuk properti yang diperoleh melalui program izin.
Kehadiran fisik dan jalur menuju kewarganegaraan
Visa Emas Yunani tidak memiliki persyaratan kehadiran fisik minimum untuk mempertahankan izin tinggal — sebuah keuntungan signifikan bagi investor yang menginginkan akses ke wilayah Schengen tanpa kewajiban relokasi. Namun, kewarganegaraan Yunani membutuhkan tujuh tahun tinggal legal terus menerus dengan kehadiran nyata di negara tersebut, yang berarti Visa Emas saja tidak menciptakan jalur cepat menuju paspor Eropa.
Portugal: jalur properti tertutup, alternatif lain masih tersedia
Program Golden Visa Portugal yang berbasis properti secara resmi ditutup pada 6 Oktober 2023, sebagaimana dipublikasikan di Diário da República. Ini merupakan salah satu penutupan paling signifikan dalam lanskap migrasi investasi Eropa, karena program Portugal termasuk yang paling populer di dunia, khususnya di kalangan warga Amerika yang tertarik dengan jalur menuju kewarganegaraan Uni Eropa setelah lima tahun.
Terdapat dua jalur yang masih aktif: langganan dana investasi yang memenuhi syarat (minimum €500,000) dan investasi produksi budaya atau pelestarian warisan. Jalur-jalur ini terutama menarik bagi investor dengan kekayaan bersih tinggi yang bersedia menginvestasikan modal tanpa kepemilikan nyata atas properti.
Italia: visa investor dan rezim pajak tetap
Program Visa Investor Italia tetap tidak berubah pada tahun 2026. Program ini menawarkan izin tinggal melalui investasi di perusahaan-perusahaan Italia (minimal €250,000 untuk perusahaan rintisan; €500,000 untuk bisnis yang sudah mapan), obligasi pemerintah (€2 juta), atau sumbangan filantropis (€1 juta). Waktu pemrosesannya relatif singkat, meskipun program ini belum pernah mencapai volume seperti Spanyol, Yunani, atau Portugal.
Sistem pajak tetap Italia untuk penduduk baru merupakan daya tarik tambahan. Individu dengan kekayaan bersih tinggi yang memindahkan domisili pajaknya ke Italia dapat memilih untuk membayar pajak tahunan tetap sebesar €100,000 atas semua pendapatan yang bersumber dari luar negeri, terlepas dari jumlahnya. Hal ini membuat Italia sangat menarik bagi investor AS dengan portofolio luar negeri yang besar, meskipun kewajiban pelaporan FATCA tetap berlaku.
Permintaan limpahan dan alternatif yang muncul
Ketika satu program besar ditutup, permintaan AS bergeser dengan cepat. Setelah penghentian program di Spanyol, minat pencarian Google untuk Golden Visa Yunani di kalangan warga Amerika meningkat sekitar 50% pada akhir tahun 2024, menandakan pengalihan perhatian dan aplikasi yang cepat ke yurisdiksi Uni Eropa yang tersisa. Efek limpahan ini dapat mendorong kenaikan harga di lingkungan tertentu dan membebani kapasitas program, terutama di mana properti merupakan aset yang memenuhi syarat.
Di luar Uni Eropa, negara-negara Teluk — khususnya UEA — bersaing untuk mendapatkan klien AS yang sama dengan program visa emas mereka sendiri yang menawarkan lingkungan bebas pajak dan persyaratan kepatuhan yang lebih sederhana. Program kewarganegaraan melalui investasi di Karibia juga terus menarik warga Amerika yang mencari diversifikasi paspor, meskipun program-program ini sedang mengalami harmonisasi regional dengan ambang batas minimum yang meningkat.
Respons kebijakan nasional: penutupan, peningkatan ambang batas, dan langkah-langkah fiskal.
Lanskap Golden Visa Eropa pada tahun 2026 ditandai oleh penyusutan dan penyesuaian kembali. Spanyol telah menghentikan programnya sepenuhnya. Portugal menutup jalur propertinya. Yunani hampir melipatgandakan ambang batas tingkat atasnya dari €250,000 menjadi €800,000 di daerah-daerah dengan permintaan tinggi. Di seluruh Eropa, para pembuat kebijakan sedang meneliti dampak migrasi investor terhadap pasar perumahan dan integritas keuangan, dengan ketersediaan program sekarang menjadi variabel kebijakan yang dinamis, bukan lagi sesuatu yang pasti.
Selain penutupan total, para pejabat telah memperdebatkan langkah-langkah fiskal dan kriteria kelayakan yang lebih ketat sebagai respons terhadap tekanan harga dan kekhawatiran publik. Di Spanyol, meningkatnya kesediaan warga Amerika untuk membayar—sekitar 30% lebih tinggi per meter persegi dibandingkan kelompok pembeli asing teratas lainnya—menjadi sorotan dalam diskusi kebijakan yang lebih luas tentang keterjangkauan. Para penasihat harus memperkirakan adanya minimum harga yang dinamis, penyesuaian biaya, dan potensi langkah-langkah pajak di negara-negara di mana modal asing secara signifikan memengaruhi pasokan dan harga perumahan lokal.
Perbandingan program secara sekilas
| Negara | Keadaan (2026) | Investasi minimum | Jalan menuju kewarganegaraan |
|---|---|---|---|
| Spanyol | Ditutup (April 2025) | N / A | N / A |
| Yunani | Open | €250,000–€800,000 | masa tinggal 7 tahun |
| Portugal | Sebagian (tidak termasuk properti) | €500,000 (dana) | masa tinggal 5 tahun |
| Italia | Open | €250,000 (modal awal) | masa tinggal 10 tahun |
| Malta | CBI dibatalkan (CJEU) | Jalur residensi tetap ada. | Bervariasi |
Tindakan tegas di tingkat Uni Eropa: aturan AML baru, putusan hukum, dan risiko kelembagaan.
Lembaga-lembaga Uni Eropa terus memperketat standar anti pencucian uang (AML) dan pendanaan kontra terorisme (CTF) seputar kerangka kerja domisili investor. Dalam korespondensi resmi tahun 2025, Komisi Eropa mengulangi kekhawatiran dan kebutuhan akan uji tuntas yang kuat dalam skema domisili berdasarkan investasi — yang mencerminkan arsitektur AML Uni Eropa yang lebih luas dan dorongan pengawasan melalui Otoritas Anti Pencucian Uang (AMLA) yang baru. Bagi para praktisi, ini berarti peningkatan ekspektasi pada pelacakan kepemilikan manfaat, pembuktian asal dana, dan pemeriksaan klien berbasis risiko.
Putusan Malta: Kasus C-181/23
Mahkamah Kehakiman Uni Eropa memutuskan menentang skema kewarganegaraan melalui investasi ("paspor emas") Malta dalam Kasus C-181/23. Mahkamah menyatakan bahwa penjualan kewarganegaraan tanpa hubungan yang nyata dengan negara anggota tidak sesuai dengan hukum Uni Eropa. Meskipun kasus Malta menyangkut kewarganegaraan dan bukan tempat tinggal, putusan tersebut menggambarkan arah perkembangannya: pengawasan supranasional yang lebih ketat, pengawasan yang lebih teliti, dan kemungkinan nyata bahwa peristiwa hukum atau peraturan dapat secara tiba-tiba mengubah pilihan dan jangka waktu klien. Malta sejak itu diharuskan untuk menyesuaikan kerangka legislatifnya sebagai tanggapan.
FATCA dan implikasi pajak bagi investor AS
Warga negara AS dan penduduk tetap menghadapi kewajiban pajak unik yang sebagian besar panduan Golden Visa abaikan. Amerika Serikat mengenakan pajak kepada warganya atas pendapatan di seluruh dunia terlepas dari tempat tinggal mereka, yang berarti memperoleh izin tinggal di Eropa tidak menciptakan perlindungan pajak. Pertimbangan utama meliputi:
Pelaporan FATCA. Undang-Undang Kepatuhan Pajak Rekening Asing (Foreign Account Tax Compliance Act/FATCA) mewajibkan lembaga keuangan asing untuk melaporkan rekening yang dimiliki oleh warga negara AS kepada IRS (Internal Revenue Service). Setiap properti investasi, rekening bank, atau langganan dana yang digunakan untuk Golden Visa akan menimbulkan kewajiban pelaporan FATCA. Ketidakpatuhan akan dikenakan sanksi berat.
Persyaratan FBAR. Warga negara AS yang memiliki rekening keuangan asing melebihi $10,000 secara keseluruhan pada titik mana pun selama tahun tersebut harus mengajukan Formulir FinCEN 114 (FBAR). Investasi Golden Visa hampir selalu memicu ambang batas ini.
Paparan pajak ganda. Investor yang menetapkan domisili pajak di negara Uni Eropa mungkin menghadapi kewajiban pajak di kedua yurisdiksi. Meskipun sebagian besar negara Uni Eropa memiliki perjanjian penghindaran pajak berganda dengan Amerika Serikat, interaksi antara pajak global AS, kredit pajak luar negeri, dan kewajiban pajak lokal memerlukan penataan yang cermat. Rezim pajak tetap Italia, misalnya, dapat menyederhanakan hal ini bagi investor yang memenuhi syarat.
Implikasi hukum dan kepatuhan bagi penasihat
Dengan investor AS kini menjadi pusat perhatian dalam program Golden Visa Eropa, penasihat hukum harus memperbarui panduan mereka untuk mengelola risiko kuota, sinkronisasi dengan transaksi properti, dan dokumentasi yang ketat.
Strategi kapasitas dan waktu
- Memetakan hambatan program dan kendala lokal (biometrik, notaris, penundaan pendaftaran) di pasar yang mengalami lonjakan.
- Urutkan reservasi properti dengan tahapan pengajuan untuk menghindari kelalaian jika ambang batas atau aturan berubah di tengah transaksi.
Sumber dana dan bukti kekayaan
- Untuk klien AS, kumpulkan terlebih dahulu transkrip IRS, laporan keuangan yang telah diaudit, laporan perantara, dokumen penjualan properti, dan arus bank yang mencakup jalur akuisisi.
- Lacak dana secara menyeluruh dengan jalur perbankan yang jelas dan sesuaikan pengiriman uang dengan persyaratan negara tuan rumah.
Uji tuntas yang ditingkatkan
- Lakukan penyaringan terhadap paparan PEP (Politically Exposed Persons), sanksi, dan pemberitaan negatif yang konsisten dengan penekanan AML (Anti-Money Laundering) Uni Eropa pada skema investasi.
- Dokumentasikan struktur Ultimate Beneficial Owner (UBO) untuk kepemilikan kompleks dan SPV.
Perencanaan skenario
- Jalankan kontingensi untuk perubahan program (penutupan, pergeseran biaya/pajak), dan siapkan yurisdiksi alternatif untuk menghindari hilangnya momentum bagi klien yang sensitif terhadap waktu.
- Berikan pengarahan awal kepada klien tentang dua hingga tiga yurisdiksi cadangan sebelum memulai aplikasi utama apa pun.
Daftar periksa kesiapan penasihat
| kontrol | Seperti apa “baik” itu |
|---|---|
| Pipa dan kuota | Meneruskan kalender jendela pengajuan; peringatan otomatis untuk tonggak kebijakan di pasar sasaran UE. |
| berkas SOF/UBO | Rangkaian dokumen yang telah disetujui sebelumnya dengan aliran dana menyeluruh dan diagram UBO yang selaras dengan ekspektasi AML UE. |
| Sanksi/PEP | Pemeriksaan yang terdokumentasi pada saat orientasi dan pra-penyerahan; catatan perbaikan untuk positif palsu. |
| Keterkaitan properti | Daftar periksa yang menghubungkan langkah-langkah penyetoran, penilaian, dan pendaftaran dengan pengajuan imigrasi untuk menghindari kesenjangan waktu. |
| Yurisdiksi Rencana B | Alternatif yang telah diberi pengarahan terlebih dahulu jika Golden Visa ditutup atau ambang batas berubah, sehingga meminimalkan waktu henti klien. |
| Kepatuhan FATCA/FBAR | Kewajiban pajak AS dipetakan sebelum investasi; penasihat pajak lintas batas dilibatkan sejak hari pertama. |
Armenia sebagai strategi residensi pelengkap.
Klien yang menjajaki program RBI Eropa sering kali mendapat manfaat dari pendekatan yang beragam yang mencakup yurisdiksi di luar Uni Eropa. Armenia menawarkan pelengkap yang menarik untuk strategi Golden Visa Eropa, khususnya bagi investor AS yang mencari lingkungan bisnis yang ramah, pajak rendah, dan jalur residensi yang mudah.
Armenia menyediakan izin tinggal sementara dan tetap melalui beberapa jalur, termasuk pekerjaan, kepemilikan bisnis, dan ikatan keluarga. Negara ini program tempat tinggal melalui investasi menawarkan jalur tambahan. Bagi mereka yang mencari perencanaan mobilitas lengkap, Kewarganegaraan Armenia tersedia melalui beberapa jalur termasuk jalur keturunan dan naturalisasi.
Milik Armenia kerangka pajak Hal ini sangat menguntungkan bagi pengusaha internasional, dengan tarif pajak penghasilan perusahaan dan pribadi yang kompetitif. Dikombinasikan dengan proses yang disederhanakan. perbankan akses dan ekosistem yang berkembang untuk pekerja jarak jauh melalui visa pengembara digitalArmenia dapat berfungsi sebagai basis praktis sementara permohonan ke Eropa sedang diproses — atau sebagai pelengkap jangka panjang untuk izin tinggal di Uni Eropa.
Kesimpulan. Visa Emas Eropa dan pasar residensi melalui investasi yang lebih luas sedang didefinisikan ulang oleh investor AS — mendorong dampak penutupan program di Spanyol ke program yang tersisa, sementara ekspektasi AML tingkat Uni Eropa dan putusan penting Malta meningkatkan standar kepatuhan. Dengan program yang ditutup, ambang batas yang meningkat, dan pengawasan regulasi yang semakin intensif, penasihat yang memperketat KYC, melakukan pra-persetujuan SOF, merencanakan kewajiban FATCA, dan mempertahankan strategi yurisdiksi cadangan akan melindungi tenggat waktu dan hasil klien. Untuk membahas rencana mobilitas yang sesuai dan terdiversifikasi yang disesuaikan dengan keadaan Anda, hubungi tim kami.
