Mengubah Kepemilikan Jangka Panjang Menjadi Hak Milik Sah di Armenia: Menggunakan Preskripsi Akuisitif (Kitab Undang-Undang Perdata Pasal 187)

Gambaran Umum: Preskripsi Akuisitif Berdasarkan Hukum Armenia (Kitab Undang-Undang Perdata Pasal 187)

Bawah Pasal 187 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ArmeniaSeseorang yang bukan pemilik terdaftar dapat memperoleh kepemilikan atas properti tidak bergerak jika mereka telah memilikinya dengan itikad baik, secara terbuka, dan terus menerus sebagai milik mereka sendiri selama setidaknya sepuluh tahun. Ini adalah dasar hukum utama untuk kepemilikan berdasarkan penguasaan secara melawan hukum di Armenia, yang juga disebut preskripsi akuisitif.

Bahkan setelah Anda memenuhi persyaratan ini dan menang di pengadilan, Kepemilikan baru berlaku setelah pendaftaran di negara bagian.Putusan pengadilan harus didaftarkan di tingkat nasional. Kadaster (Kantor Pendaftaran Tanah) untuk menyelesaikan kepemilikan Anda. Sistem kadaster Armenia digunakan secara aktif; pemerintah melaporkan 220,000 transaksi properti pada tahun 2023 dan peningkatan jumlah pengajuan daring (35.8% pada akhir tahun 2023), yang menggarisbawahi pentingnya pendaftaran yang tepat. Aktivitas bulanan juga tetap tinggi; misalnya, lebih dari 22,700 transaksi tercatat pada Oktober 2025.

Cara Mendaftar: Langkah demi Langkah

1. Tinjauan hukum awal: Nilailah apakah kepemilikan Anda memenuhi kriteria Kitab Undang-Undang Perdata (10 tahun, itikad baik, terbuka, berkelanjutan); pengadilan akan meneliti setiap elemennya.
2. Kumpulkan bukti: Kumpulkan bukti kepemilikan seperti tanaman yang sudah lama ada, tanda terima pajak properti, catatan pemeliharaan, dan pernyataan saksi yang menunjukkan penggunaan yang wajar dan layaknya pemilik.
3. Susun dan ajukan klaim: Ajukan gugatan ke pengadilan untuk mengakui kepemilikan melalui preskripsi akuisitif, dengan merinci fakta dan melampirkan bukti yang mendukung setiap unsur hukum.
4. Litigasi dan pembuktian: Di pengadilan, tunjukkan itikad baik, keterbukaan, dan keberlanjutan kepemilikan selama 10 tahun atau lebih; ​​kesaksian saksi dan bukti dokumenter adalah hal yang umum.
5. Dapatkan putusan: Jika pengadilan mengakui kepemilikan Anda, Anda akan menerima putusan yang sesuai untuk pendaftaran.
6. Daftar di Kadaster: Ajukan putusan tersebut untuk pendaftaran negara; kepemilikan Anda hanya dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga setelah terdaftar.

Untuk masalah pendaftaran praktis terkait pembelian, lihat halaman kami. panduan investasi properti di Armenia.

Siapa yang Memenuhi Syarat: Kepemilikan Terbuka dan Berkesinambungan dengan Itikad Baik Selama 10 Tahun

Persyaratan 10 Tahun

Jangka waktu hukum untuk properti tidak bergerak adalah setidaknya sepuluh tahunPihak yang memiliki hak kepemilikan harus memegang properti tersebut seolah-olah mereka adalah pemiliknya selama seluruh periode; jika ada unsur yang hilang, klaim tersebut gagal.

Pengadilan berfokus pada apakah jangka waktu sepuluh tahun tersebut terbukti dengan bukti yang kredibel dan konsisten yang mencakup seluruh periode (bukan hanya peristiwa terisolasi). Penanaman jangka panjang, tanda terima, dan keterangan saksi adalah cara umum untuk mencakup rentang waktu tersebut.

Itikad Baik

Itikad baik Artinya Anda memiliki properti tersebut secara jujur, tanpa paksaan atau tipu daya, dan dengan keyakinan yang wajar akan hak Anda untuk memilikinya. Pengadilan Armenia menguji itikad baik dengan memeriksa bagaimana Anda memperoleh kepemilikan, apakah Anda menyembunyikan penggunaan Anda, dan apakah Anda menghormati batas dan hak tetangga. Persyaratan itikad baik secara tegas tercantum dalam Pasal 187.

Kepemilikan Terbuka dan Berkesinambungan

Kepemilikan haruslah terlihat oleh masyarakat (terbuka) dan tidak terputus (berkelanjutan)Aktivitas rutin—mengolah lahan, memelihara bangunan, membayar pajak properti, dan menggunakan properti tanpa gangguan—membantu memenuhi unsur-unsur ini. Praktik peradilan mengakui bukti tersebut sebagai pendukung kepemilikan terbuka dan berkelanjutan selama periode 10 tahun.

Item Bukti	Apa yang Dibuktikan dengan Hal Ini
Kebun buah/penanaman, pagar, perawatan taman	Penggunaan terbuka dan seperti pemilik seiring waktu
Bukti pembayaran pajak properti/tanah	Penggunaan terus-menerus; kewajiban layaknya pemilik.
Perbaikan, perawatan atap/dinding, utilitas	Pengawasan terbuka dan keberlanjutan pendudukan
Keterangan saksi (tetangga)	Kepemilikan terbuka dan damai tanpa gangguan
Foto, kontrak bertanggal, catatan	Kontinuitas alur waktu selama lebih dari 10 tahun

Pengadilan akan mempertimbangkan keseluruhan bukti, bukan hanya satu dokumen, dan ketidakkonsistenan dapat merusak kesinambungan.

Hal yang Membuat Anda Tidak Memenuhi Syarat: Konstruksi Tanpa Izin dan Pengecualian Hukum Lainnya

Hukum Armenia secara tegas melarang pembangunan tanpa izinAnda tidak dapat memperoleh kepemilikan melalui hak milik berdasarkan jangka waktu tertentu atas properti yang dibangun tanpa izin yang diperlukan. Bangunan ilegal tidak dapat "disembuhkan" dengan kepemilikan yang lama.

Titik kegagalan umum lainnya meliputi: kurangnya itikad baik, kepemilikan rahasia atau paksa, dan celah yang merusak kesinambungan—semuanya menggagalkan klaim Pasal 187. Terakhir, bahkan setelah putusan yang menguntungkan, kegagalan untuk mendaftar di Kadaster Artinya, kepemilikan Anda tidak sepenuhnya efektif terhadap pihak ketiga.

Bukti yang Diterima Pengadilan: Penanaman, Pembayaran Pajak, Pemeliharaan, dan Tindakan Kepemilikan Terbuka Lainnya

Penanaman

Penanaman (seperti kebun buah-buahan, kebun anggur, atau taman yang sudah mapan) adalah indikator klasik penggunaan terbuka dan seperti milik sendiri karena berkembang selama beberapa musim dan terlihat oleh tetangga. Pengadilan telah memandang positif budidaya jangka panjang semacam itu ketika menilai keterbukaan dan keberlanjutan untuk klaim preskripsi akuisitif.

Pembayaran Pajak

Membayar pajak tanah atau properti adalah sebuah tindakan "seperti pemilik" yang kuat Hal ini mendukung keberlanjutan kepemilikan dan penegasan kepemilikan. Bukti pembayaran yang mencakup lebih dari 10 tahun dapat menguatkan kronologi di pengadilan. Analisis dan komentar kasus Armenia mengakui pembayaran pajak sebagai bukti kepemilikan yang terbuka dan berkelanjutan dalam klaim hak milik berdasarkan preskripsi. Untuk gambaran yang lebih luas tentang kewajiban pajak properti, lihat artikel kami yang lain. panduan berinvestasi di Armenia.

Pemeliharaan dan Tindakan Kepemilikan Terbuka Lainnya

Perawatan rutin yang terlihat—memperbaiki atap atau dinding, melakukan perawatan utilitas, meningkatkan akses—menunjukkan kendali yang konsisten dengan kepemilikan. Kontrak utilitas, faktur kontraktor, dan foto-foto bertanggal dapat mengisi celah bukti dan menunjukkan bahwa kepemilikan tersebut tidak pernah ditinggalkan. Pengadilan menilai "tindakan kepemilikan terbuka" tersebut bersamaan dengan kesaksian saksi dan tanda terima resmi ketika memutuskan klaim Pasal 187.

Jika Anda berencana untuk menjual atau membiayai setelah pengakuan, pastikan putusan Anda segera didaftarkan dan berkoordinasi dengan Kadaster mengenai pembaruan peta kadaster atau klarifikasi batas wilayah. Kami tim real estat dapat membantu dalam hal survei, masalah batas wilayah, dan langkah-langkah pasca-pendaftaran, termasuk persiapan untuk penjualan atau penggunaan investasi di masa mendatang.

Kesimpulan

Preskripsi akuisitif di Armenia—sering dicari dengan kata kunci "Armenia adverse possession"—memungkinkan para penghuni lama yang beritikad baik untuk mengakui kepemilikan berdasarkan Pasal 187 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Keberhasilannya bergantung pada... membuktikan kepemilikan terbuka, berkelanjutan, dan seperti pemilik selama 10 tahun., menghindari pembangunan tanpa izin, dan mendaftarkan putusan pengadilan ke Kadaster.Jika Anda perlu melegalkan kepemilikan rumah keluarga atau lahan yang telah lama Anda miliki, hubungi kami untuk menilai bukti Anda dan menangani proses pengadilan dan pendaftaran.