Membeli Rumah yang Perlu Direnovasi di Armenia

Panduan praktis langkah demi langkah untuk diaspora Armenia dan pembeli asing yang ingin membeli apartemen lama atau unit yang masih dalam tahap pembangunan di Yerevan, merenovasinya, dan kemudian pindah atau menyewakannya.

Mengapa Membeli Rumah yang Perlu Direnovasi di Yerevan?

Pasar properti Armenia mencatat 247,926 transaksi pada tahun 2024, dan transaksi yang melibatkan pihak asing menyumbang sekitar 6.7% dari total tersebut. Minat dari diaspora Armenia dan warga negara asing terus meningkat, dengan sekitar 6.8% partisipasi asing pada paruh pertama tahun 2025.

Ada dua kategori properti yang perlu direnovasi yang paling menarik minat pembeli. Pertama, apartemen era Soviet—biasanya dibangun antara tahun 1960-an dan 1980-an—yang dijual dengan harga jauh lebih murah dibandingkan unit yang sudah direnovasi. Kedua, unit yang dibeli langsung dari pengembang dengan harga sebelum selesai dibangun, yang kemudian diselesaikan dan disesuaikan oleh pembeli sesuai standar mereka sendiri.

Harga properti rata-rata di Yerevan sangat bervariasi menurut distrik, mulai dari sekitar $590 per meter persegi di daerah pinggiran seperti Nubarashen hingga sekitar $2,342 per meter persegi di pusat Kentron. Lingkungan kelas menengah seperti Arabkir ($1,619–1,643/m²) dan Kanaker-Zeytun ($1,130/m²) menawarkan keseimbangan antara harga dan kenyamanan hunian. Properti premium di bangunan "stalinka" era Soviet yang terawat baik atau bangunan baru di pusat kota dapat mencapai $3,000–5,000 per meter persegi. Harga di pusat Yerevan naik 9.2% antara April 2023 dan Maret 2024, dan distrik-distrik pinggiran menunjukkan tingkat pertumbuhan yang bahkan lebih tinggi.

Tingkat imbal hasil sewa tahunan di Yerevan berkisar antara 5% hingga 8%, dengan Kentron dan Arabkir paling diminati oleh para profesional IT, mahasiswa, dan warga yang kembali ke negara asal. Rumah tua yang direnovasi dengan baik di lingkungan yang tepat dapat menghasilkan pendapatan sewa langsung atau dijual kembali dengan harga premium yang signifikan.

Apa yang Boleh (dan Tidak Boleh) Dimiliki oleh Orang Asing

Warga negara asing dapat dengan bebas membeli dan memiliki apartemen, rumah, dan tempat usaha di Armenia — tanpa izin khusus, tanpa persyaratan tempat tinggal, dan dengan hak kepemilikan yang sama seperti warga negara Armenia. Anda dapat memperoleh, memiliki, menyewakan, menjual, dan mewariskan properti dengan ketentuan yang sama.

Warga negara asing juga dapat memiliki sebagian besar jenis tanah umum secara langsung. Satu-satunya pembatasannya adalah... lahan pertanian, yang tidak dapat dimiliki oleh individu asing atas nama mereka sendiri. Jika suatu proyek melibatkan lahan pertanian, solusi standar adalah mendaftarkan badan hukum Armenia (yang dapat dimiliki 100% oleh asing) untuk memegang tanah tersebut, atau melakukan sewa jangka panjang.

Untuk properti yang mencakup bangunan dan tanah di bawahnya — yang merupakan situasi umum untuk rumah dan gedung apartemen di Yerevan — pembeli asing dapat memiliki baik struktur maupun tanah perkotaan atau pemukiman di bawahnya tanpa batasan.

Menemukan Properti yang Tepat

Pencarian properti di Armenia biasanya dilakukan melalui agen real estat berlisensi, platform listing online, atau rujukan langsung. Bagi pembeli diaspora yang tidak berada di Armenia, bekerja sama dengan pengacara atau agen lokal yang dapat mengunjungi properti, mengambil foto dan video, serta melaporkan kondisi properti sangatlah penting.

Saat mengevaluasi rumah yang perlu direnovasi, faktor-faktor yang paling penting adalah lokasi dan distrik, kondisi struktural (terutama keamanan terhadap gempa bumi, mengingat aktivitas seismik Armenia), usia bangunan dan kondisi area umum (atap, tangga, lift), serta apakah properti tersebut memiliki sertifikat hak milik yang jelas tanpa beban.

Untuk pembelian properti yang masih dalam tahap pembangunan, diperlukan uji tuntas tambahan: teliti riwayat proyek yang telah diselesaikan oleh pengembang, verifikasi perizinan mereka dengan Kementerian Pembangunan Perkotaan, kunjungi bangunan yang telah selesai dibangun sebelumnya jika memungkinkan, dan periksa catatan publik untuk mengetahui adanya litigasi. Keandalan pengembang sangat bervariasi di pasar Armenia.

Jika Anda berencana untuk membeli dari jarak jauh, Anda dapat memberi wewenang kepada perwakilan lokal melalui surat kuasa yang dilegalisir oleh notarisSurat kuasa yang dikeluarkan di luar negeri memerlukan apostille (atau legalisasi) dan terjemahan bahasa Armenia yang telah dis认证 sebelum dapat digunakan di dalam negeri.

Uji Tuntas Hukum Sebelum Anda Membeli

Ketelitian menyeluruh adalah hal yang mutlak. Komite Negara Kadaster Real Estat menyimpan catatan resmi semua properti tidak bergerak di Armenia, dan ekstrak kadaster resmi adalah dokumen terpenting yang akan Anda peroleh sebelum menandatangani apa pun.

Ekstrak tersebut mengkonfirmasi hak milik penjual dan mengidentifikasi pemilik bersama, memberikan deskripsi properti dan kode kadaster yang tepat, serta mengungkapkan semua beban terdaftar — hipotek, hak gadai, penyitaan pengadilan, dan hak guna lahan. Ekstrak kadaster biasanya berlaku untuk 15 hari kerjaJadi, jika penutupan tertunda, Anda akan membutuhkan yang baru.

Selain ekstrak kadaster, daftar periksa uji tuntas Anda harus mencakup verifikasi hal-hal berikut: klasifikasi penggunaan lahan dan zonasi untuk memastikan properti dapat digunakan sesuai tujuan, dengan memeriksa persetujuan pasangan (harta yang diperoleh selama pernikahan merupakan harta perkawinan bersama menurut hukum Armenia, meskipun hanya satu pasangan yang terdaftar sebagai pemilik — pasangan yang tidak terdaftar sebagai pemilik harus menyetujui penjualan tersebut), dan menegaskan hak prioritas pemilik bersama (Para pemilik bersama memiliki hak prioritas pembelian selama 30 hari jika salah satu pemilik menjual bagian sahamnya).

Untuk apartemen, penjual secara hukum diwajibkan untuk mengungkapkan bentuk pengelolaan gedung, kewajiban pemeliharaan yang belum terpenuhi, jumlah pembayaran wajib, dan persentase kepemilikan saham penjual.

Khusus untuk properti yang perlu direnovasi, perhatikan baik-baik apakah ada perintah pengadilan terkait sengketa warisan atau litigasi yang sedang berlangsung — properti bermasalah seringkali memiliki riwayat kepemilikan yang rumit yang melibatkan ahli waris, perceraian, atau kebangkrutan.

Proses Pembelian, Langkah demi Langkah

Proses pembelian lengkap — dari perjanjian awal hingga kepemilikan terdaftar — biasanya memakan waktu 2 4 minggu untuk ketika dokumen-dokumen sudah lengkap.

Langkah 1: Siapkan dokumen Anda. Anda akan membutuhkan paspor Anda beserta terjemahan bahasa Armenia yang telah dilegalisir oleh notaris.

Langkah 2: Menandatangani perjanjian deposit. Jika Anda memberikan uang muka, perjanjian deposit haruslah... diaktakan agar dapat ditegakkan secara hukum. Tanda terima deposit yang tidak dilegalisir hanya membuktikan bahwa pembayaran telah dilakukan — tanda terima tersebut tidak dapat menegakkan ketentuan hukuman seperti penyitaan jika pembeli wanprestasi atau pengembalian ganda jika penjual wanprestasi.

Langkah 3: Menyelesaikan kontrak jual beli. Kontrak harus disahkan oleh notaris. Sebelum pengesahan, mintalah pengacara Anda untuk meninjau kontrak tersebut guna memastikan adanya perlindungan penting: spesifikasi properti yang terperinci, standar kualitas dan material yang jelas (untuk transaksi pembelian properti yang belum dibangun atau renovasi), jadwal pembayaran yang terkait dengan tahapan tertentu dan bukan tanggal yang sembarangan, penalti untuk keterlambatan, ketentuan untuk penghentian dan pengembalian dana, serta mekanisme penyelesaian sengketa.

Langkah 4: Mendaftar di Kadaster. Setelah dilegalisasi, Anda memiliki 30 hari kerja untuk mendaftarkan kontrak ke Kantor Kadaster guna menyempurnakan kepemilikan Anda. Pendaftaran membutuhkan waktu 2–5 hari kerja.

Aturan pembayaran: Semua transaksi properti harus dilakukan di Dram Armenia (AMD)Melakukan transaksi dalam mata uang asing adalah ilegal dan dapat dikenakan denda sebesar jumlah transaksi (minimal 2 juta AMD). Karena semua transaksi properti wajib didaftarkan, maka transaksi harus diselesaikan melalui transfer bank. Referensi transfer bank Anda harus mencantumkan alamat properti dan nomor akta notaris untuk menciptakan jejak audit yang bersih.

Izin Renovasi: Kapan Anda Membutuhkannya dan Kapan Tidak

Tidak setiap renovasi memerlukan izin bangunan. Berdasarkan hukum Armenia, perbaikan dan pekerjaan penyelesaian interior yang sedang berlangsung — seperti pengecatan, pemasangan ubin, penggantian perlengkapan, dan pembaruan kosmetik — tidak memerlukan izin konstruksiIni mencakup sebagian besar renovasi apartemen standar.

A Izin konstruksi wajib untuk rekonstruksi, restorasi, penguatan struktur, modernisasi, dan perluasan. Secara praktis, jika Anda merobohkan atau memindahkan dinding penahan beban, mengubah denah bangunan, menambah lantai, atau melakukan modifikasi struktural, Anda memerlukan izin. Izin dikeluarkan oleh kepala komunitas (di Yerevan, kepala komunitas distrik) setelah persetujuan dokumen desain arsitektur-konstruksi.

Jika renovasi Anda melibatkan penyambungan atau modifikasi utilitas — air, listrik, gas, saluran pembuangan — Anda harus memperoleh kondisi teknis dari penyedia layanan teknik terkait sebelum mulai bekerja.

Ketika pekerjaan selesai, sebuah sertifikat penyelesaian konstruksi (avartakan aktSertifikat ini harus diperoleh untuk setiap pekerjaan yang memerlukan izin. Sertifikat ini dikeluarkan oleh kepala komunitas, gubernur regional, atau walikota Yerevan.

Melakukan pekerjaan tanpa izin yang diperlukan dapat mengakibatkan denda, perintah penghentian pekerjaan, atau perintah pembongkaran. Inspektorat Pengembangan Perkotaan Negara bagian secara aktif mengawasi kepatuhan dan dapat menjatuhkan sanksi administratif.

Untuk bangunan apartemen, pemilik dapat dengan bebas memodifikasi dinding interior di dalam unit mereka sendiri tanpa persetujuan pemilik lain, selama norma bangunan yang wajib dipatuhi tetap dipatuhi. Pembongkaran atau pemindahan dinding pembatas antara unit yang bersebelahan memerlukan persetujuan pemilik unit yang bersebelahan.

Mempekerjakan dan Mengelola Kontraktor

Kontraktor yang melakukan pekerjaan konstruksi di Armenia harus memiliki lisensi untuk aktivitas yang relevan. Sebelum mempekerjakan siapa pun, verifikasi status perizinan mereka. Kontraktor berlisensi secara hukum diwajibkan untuk mematuhi dokumen desain dan standar teknis yang disetujui selama konstruksi.

Kontraktor juga memiliki hak yang dapat memengaruhi jadwal proyek Anda. Mereka dapat menolak menggunakan bahan bangunan yang Anda sediakan jika bahan tersebut tidak sesuai dengan standar yang berlaku. Mereka juga dapat menghentikan pekerjaan jika menemukan pelanggaran norma dalam dokumen desain Anda dan menuntut peninjauan ahli alternatif.

Realita praktis pembangunan di Armenia adalah bahwa Penundaan adalah hal yang biasa terjadi.Kekurangan material, masalah tenaga kerja, dan hambatan administratif seringkali memperpanjang jangka waktu melebihi proyeksi awal. Rekomendasi umumnya adalah memperhitungkan hal berikut: Jangka waktu penyangga 6–12 bulan Melebihi tanggal penyelesaian yang dijanjikan. Kualitas bahan bangunan bisa tidak konsisten, dan bahkan konstruksi yang sesuai dengan hukum pun mungkin tidak memenuhi harapan Barat. Untuk properti yang lebih tua, peningkatan keselamatan gempa bumi harus dievaluasi oleh seorang insinyur struktur sebelum Anda mengambil keputusan.

Untuk melindungi diri Anda, sertakan standar kualitas terperinci dalam kontrak Anda, kaitkan pembayaran dengan tahapan yang terverifikasi, dan pertimbangkan untuk menyewa inspektur independen untuk memverifikasi kualitas pekerjaan selama proyek berlangsung.

Pajak dan Biaya Transaksi

Biaya transaksi di Armenia relatif rendah dibandingkan dengan sebagian besar pasar Eropa.

Saat pembelian: Biaya utama adalah biaya pendaftaran kadaster sebesar... 45,000 AMD (sekitar $115, dengan biaya lebih tinggi untuk pemrosesan jalur cepat) dan biaya notaris sekitar 20,000–25,000 dolar ASArmenia tidak mengenakan pajak transfer atau bea materai atas penjualan properti antar individu. Jika Anda menggunakan agen properti, komisi biasanya berkisar antara 2–5% dan biasanya dibagi antara pembeli dan penjual.

Pajak properti tahunan: Dihitung berdasarkan skala progresif yang didasarkan pada nilai kadaster properti (yang biasanya lebih rendah daripada nilai pasar). Tarif berkisar dari 0% untuk properti yang bernilai di bawah 3 juta AMD hingga 0.6% untuk properti yang bernilai di atas 40 juta AMD. Reformasi pajak properti secara bertahap menerapkan nilai kadaster yang diperbarui, mencapai 100% dari tarif baru pada tahun 2026 — tetapi tarif secara keseluruhan tetap rendah, sekitar 0.1–1% dari nilai kadaster. Pajak ini berlaku terlepas dari status kependudukan Anda.

Pajak pendapatan sewa: Jika Anda menyewakan properti yang telah direnovasi, tarifnya adalah... 10% datar ketika penyewa Anda adalah sebuah perusahaan (perusahaan tersebut memotong pajak untuk Anda). Banyak investor mendaftar sebagai pengusaha perseorangan untuk mendapatkan tarif yang menguntungkan sebesar 10%.

Pajak keuntungan modal: Ada pengecualian untuk penjualan rumah tinggal antar individu, sehingga sebagian besar transaksi jual beli rumah yang perlu direnovasi menjadi efisien dari segi pajak.

Tidak ada PPN Berlaku untuk penjualan kembali antar individu. Untuk bangunan baru dari pengembang, PPN 20% biasanya sudah termasuk dalam harga yang tercantum.

Kepemilikan Properti dan Tempat Tinggal

Membeli properti di Armenia tidak secara otomatis memberikan izin tinggal. Namun, berdasarkan peraturan yang berlaku saat ini, jika Anda mengelola properti Anda sebagai bisnis penyewaan yang terdaftar sebagai pengusaha perorangan, aktivitas bisnis tersebut dapat menjadi dasar untuk pengajuan permohonan izin tinggal.

Perubahan signifikan diperkirakan akan terjadi: Mulai 1 Agustus 2026, investasi properti di Armenia diperkirakan akan menjadi dasar tersendiri untuk permohonan izin tinggal.Undang-undang yang memungkinkan telah disahkan, tetapi peraturan pelaksanaannya — yang akan menetapkan ambang batas investasi minimum dan detail prosedural — belum diterbitkan.

Jebakan Umum yang Harus Dihindari

Melewatkan pengecekan kadaster. Ini adalah kesalahan paling umum dan paling berbahaya. Tanpa ekstrak kadaster terbaru, Anda tidak memiliki cara yang dapat diandalkan untuk mengetahui apakah penjual benar-benar memiliki properti tersebut, apakah ada hipotek atau hak gadai atasnya, atau apakah pemilik bersama memiliki hak prioritas yang dapat membatalkan pembelian Anda.

Membayar dengan mata uang asing. Semua transaksi properti harus diselesaikan dalam dram Armenia. Sanksi untuk pelanggaran aturan ini sangat berat — denda sebesar nilai transaksi penuh, dengan minimum 2 juta AMD.

Perjanjian deposit informal. Menyerahkan uang muka tanpa perjanjian deposit yang dilegalisir notaris sangat umum terjadi di Armenia — dan hal itu membuat Anda tidak memiliki jalan hukum jika kesepakatan tersebut gagal. Selalu legalisir notaris.

Mengabaikan persetujuan pasangan. Jika penjual memperoleh properti tersebut selama pernikahan, pasangan lainnya harus menyetujui penjualan tersebut — meskipun mereka tidak tercantum dalam akta kepemilikan. Kegagalan untuk mendapatkan persetujuan ini dapat membatalkan seluruh transaksi.

Meremehkan jangka waktu renovasi. Antara permohonan izin, keterlambatan kontraktor, pengadaan material, dan inspeksi, renovasi di Armenia biasanya memakan waktu lebih lama dari yang direncanakan. Sisihkan waktu 6–12 bulan dalam jadwal dan anggaran Anda sesuai dengan itu.

Melewatkan penilaian gempa bumi. Armenia berada di zona aktif seismik. Bangunan-bangunan tua peninggalan era Soviet mungkin tidak memenuhi standar keselamatan saat ini. Lakukan penilaian struktural sebelum membeli, terutama jika Anda berencana melakukan renovasi besar-besaran.

Mewarisi hutang pemilik sebelumnya. Pemilik properti baru mewarisi kewajiban pemeliharaan wajib dan biaya yang belum dibayar sebelumnya, kecuali jika pemilik sebelumnya secara khusus menanggungnya dalam kontrak penjualan. Pastikan semua pembayaran pemeliharaan telah dilunasi sebelum penutupan transaksi.

Bagaimana Vardanyan & Partners Dapat Membantu

Kami bekerja sama dengan diaspora Armenia dan pembeli asing di setiap tahap proses renovasi rumah.

Sebelum Anda membeli, Kami melakukan uji tuntas hukum secara menyeluruh — pencarian hak milik kadaster, pengecekan beban, verifikasi zonasi, dan konfirmasi persetujuan pemilik bersama dan pasangan. Kami meninjau dokumentasi penjual dan menandai masalah apa pun sebelum Anda berkomitmen.

Selama proses pembelian, Kami menyusun dan meninjau kontrak jual beli dengan pengamanan yang melindungi kepentingan Anda, mengelola proses notarisasi, dan menangani pendaftaran kadaster. Untuk pembeli jarak jauh, kami dapat bertindak berdasarkan surat kuasa sehingga Anda tidak perlu berada di Armenia untuk penutupan transaksi.

Selama renovasi, Kami memberikan saran mengenai persyaratan izin, meninjau perjanjian kontraktor, dan memastikan renovasi Anda sesuai dengan peraturan bangunan Armenia.

Setelah selesai, Kami membantu dalam penataan penyewaan (termasuk pendaftaran pengusaha tunggal untuk pendapatan sewa yang efisien pajak), kepatuhan pajak properti, dan — ketika peraturan berlaku — permohonan izin tinggal berbasis investasi.

Dengan pengalaman lebih dari 11 tahun, lebih dari 1,500 kasus yang ditangani di 97 negara berbeda, dan peringkat Google 4.9 bintang, kami menghadirkan keahlian lokal yang mendalam dikombinasikan dengan perspektif internasional yang dibutuhkan oleh diaspora dan pembeli asing.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah warga negara asing dapat membeli properti di Armenia?

Ya. Warga negara asing dapat dengan bebas membeli dan memiliki apartemen, rumah, dan tempat usaha dengan hak yang sama seperti warga negara Armenia. Tidak diperlukan izin khusus atau status tempat tinggal. Satu-satunya pembatasan berlaku untuk lahan pertanian, yang harus dimiliki melalui badan hukum Armenia.

Bisakah orang asing memiliki tanah di Armenia?

Warga negara asing dapat memiliki sebagian besar jenis tanah umum secara langsung, termasuk tanah perkotaan dan pemukiman untuk penggunaan perumahan atau komersial. Tanah pertanian merupakan pengecualian — individu asing tidak dapat memilikinya atas nama mereka sendiri, tetapi dapat mengaksesnya melalui perusahaan yang terdaftar di Armenia (yang dapat dimiliki 100% oleh warga negara asing) atau melalui perjanjian sewa.

Berapa lama proses pembeliannya?

Dari kesepakatan awal hingga kepemilikan terdaftar, perkirakan waktu 2 hingga 4 minggu. Langkah-langkah utamanya adalah menyiapkan dokumen yang telah dilegalisir, menyimpulkan kontrak jual beli yang telah dilegalisir, dan mendaftarkannya ke Komite Kadaster (2–5 hari kerja).

Apakah saya harus berada di Armenia untuk membeli properti?

Tidak. Anda dapat memberi kuasa kepada perwakilan lokal melalui surat kuasa yang telah dilegalisir untuk menangani transaksi atas nama Anda. Surat kuasa yang dikeluarkan di luar negeri memerlukan apostille dan terjemahan bahasa Armenia yang telah dis认证.

Apakah saya memerlukan izin bangunan untuk merenovasi apartemen?

Hal ini bergantung pada lingkup pekerjaan. Perbaikan kosmetik — pengecatan, pemasangan ubin, penggantian perlengkapan, dan penyelesaian interior — tidak memerlukan izin. Perubahan struktural — penghapusan dinding penahan beban, perluasan bangunan, atau pekerjaan rekonstruksi — memerlukan izin konstruksi yang dikeluarkan oleh kepala komunitas setempat setelah persetujuan dokumen desain.

Pajak apa yang akan saya bayarkan atas properti saya di Armenia?

Pajak properti tahunan berkisar antara 0% hingga 0.6% dari nilai kadaster dengan skala progresif. Tidak ada pajak transfer atau bea meterai untuk penjualan antar individu. Pendapatan sewa dikenakan pajak dengan tarif tetap 10%. Keuntungan modal atas penjualan kembali antar individu dibebaskan untuk properti hunian.

Apakah membeli properti akan membantu saya mendapatkan izin tinggal di Armenia?

Saat ini, kepemilikan properti saja tidak memberikan izin tinggal — tetapi mengoperasikan properti Anda sebagai bisnis penyewaan (terdaftar sebagai pengusaha perorangan) dapat memenuhi syarat. Mulai 1 Agustus 2026, investasi properti diharapkan menjadi dasar tersendiri untuk permohonan izin tinggal, meskipun peraturan pelaksanaannya dengan ambang batas investasi minimum belum diterbitkan.

Bisakah saya membayar properti dengan dolar AS atau euro?

Tidak. Semua transaksi properti harus diselesaikan dalam dram Armenia (AMD) melalui transfer bank. Pembayaran dalam mata uang asing adalah ilegal dan dikenakan denda sebesar jumlah transaksi penuh (minimal 2 juta AMD). Anda dapat menukarkan mata uang asing Anda di bank Armenia sebelum penutupan transaksi.