Pembeli Asing & Tanah: Perseroan Terbatas, Mitos Residensi, dan Pajak Keluar di Armenia

Pasar properti Armenia terbuka, stabil, dan semakin menarik bagi investor global—namun aturan kepemilikan tanah bagi pembeli asing bersifat spesifik. Memahami apa yang boleh dan tidak boleh dibeli oleh orang asing, kapan sebaiknya menggunakan Perseroan Terbatas Armenia, dan bagaimana pajak keluar bekerja sangat penting untuk menyusun kesepakatan dengan aman dan efisien pajak.

Panduan ini mengklarifikasi kerangka hukum, menghilangkan mitos seputar tempat tinggal, dan menguraikan pedoman langkah demi langkah untuk memperoleh tanah melalui perusahaan lokal bila diperlukan.

Kerangka Hukum Armenia: Larangan Konstitusional atas Kepemilikan Tanah oleh Asing dan Dasar Hukumnya

Hukum Armenia membatasi kepemilikan tanah oleh individu asing dan orang tanpa kewarganegaraan. Larangan dan pengecualiannya diatur dalam Undang-Undang Pertanahan Republik Armenia, yang mengatur kategori tanah yang boleh dan tidak boleh dimiliki langsung oleh non-warga negara. Dalam praktiknya, pembeli asing harus mengonfirmasi kategori tanah sebelum mencoba membeli secara langsung.

Pada saat yang sama, Armenia mengizinkan orang asing untuk memiliki perusahaan lokal sepenuhnya. Perseroan terbatas (PT) Armenia yang sepenuhnya dimiliki asing atau badan hukum Armenia serupa dapat mengakuisisi tanah—termasuk jenis tanah yang tidak dapat dibeli oleh perorangan—yang menawarkan jalur investasi yang sesuai untuk kategori yang dibatasi.

Kategori Tanah Apa yang Tidak Dapat Dibeli oleh Orang Asing (Tanah Pertanian, Kavling Bangunan)

Tanah pertanian

Individu asing tidak dapat secara langsung membeli lahan pertanian. Lahan pertanian termasuk dalam kategori yang umumnya terlarang bagi non-warga negara sebagai pemilik pribadi berdasarkan Undang-Undang Pertanahan. Jika strategi investor mengharuskan penguasaan lahan pertanian (misalnya, kebun buah, kebun anggur, atau agribisnis skala besar), akuisisi biasanya dilakukan melalui perusahaan Armenia yang dimiliki oleh investor asing.

Membangun Kavling dan Mengapa Pembatasan Itu Penting bagi Investor

Selain lahan pertanian, "kavling bangunan" (lahan yang dialokasikan untuk konstruksi) seringkali dibatasi kecuali jika termasuk dalam pengecualian khusus yang diatur dalam Undang-Undang Pertanahan. Orang asing umumnya tidak dapat memiliki hak atas kavling tersebut secara langsung; mereka harus mengandalkan pengecualian yang memenuhi syarat atau memperoleh tanah tersebut melalui badan hukum Armenia.

Tinjauan Cepat: Kepemilikan Individu Asing vs. Via Armenian LLC

Tipe Tanah	Individu Asing Dapat Membeli Langsung?	Melalui Armenian LLC?	Catatan
Lahan pertanian (lahan pertanian)	Tidak	Ya	Gunakan perusahaan Armenia yang sepenuhnya dimiliki asing untuk mengakuisisi.
Plot bangunan umum	Tidak (kecuali ada pengecualian)	Ya	Periksa pengecualian Kode Tanah sebelum membeli langsung.
Kavling rumah pribadi (pengecualian)	Ya	Ya	Salah satu kategori yang dikecualikan bagi orang asing.
Lahan perkebunan (pengecualian)	Ya	Ya	Kategori yang dikecualikan berdasarkan Kode Tanah.
Lokasi pengembangan apartemen (pengecualian)	Ya	Ya	Mengizinkan akuisisi langsung untuk pengembangan yang sesuai dengan pengecualian.

Pengecualian: Tanah yang Dapat Dibeli Langsung oleh Orang Asing

Kavling Rumah Pribadi

Undang-Undang Pertanahan memberikan pengecualian yang memungkinkan individu asing untuk memiliki jenis tanah tertentu secara langsung, termasuk bidang tanah yang dialokasikan untuk rumah pribadi. Hal ini memungkinkan pembeli asing untuk membeli rumah beserta bidang tanahnya yang memenuhi syarat, dengan tunduk pada klasifikasi kadaster yang sesuai dengan pengecualian tersebut.

Lahan Berkebun

Lahan perkebunan—sering digunakan untuk hortikultura skala kecil atau kebun pribadi—juga diperlakukan sebagai pengecualian, yang memungkinkan kepemilikan langsung oleh individu asing jika penunjukan kadaster memenuhi syarat.

Situs Pengembangan Apartemen

Lahan yang ditujukan untuk pembangunan apartemen juga dapat masuk dalam pengecualian Undang-Undang Pertanahan, yang memungkinkan individu asing untuk langsung membeli lahan yang memenuhi syarat untuk proyek perumahan multi-unit. Untuk setiap transaksi, pastikan kategori dan zonasi lahan yang tepat untuk memastikan pengecualian tersebut berlaku sebelum berkomitmen pada kontrak pembelian.

Penggunaan Perseroan Terbatas Armenia dan Kendaraan Korporasi Lainnya untuk Memperoleh Lahan Terbatas — Jalur Hukum dan Struktur Umum

Jika pembelian langsung tidak tersedia, jalur standar adalah mengakuisisi aset melalui perusahaan Armenia. Hukum Armenia memperbolehkan 100% kepemilikan asing atas PT lokal; perusahaan dapat mengakuisisi lahan pertanian dan jenis lahan terbatas lainnya atas namanya sendiri.

Struktur Investasi Umum

• SPV aset tunggal: Membentuk Perseroan Terbatas Armenia baru untuk menguasai satu bidang tanah atau proyek guna melindungi liabilitas dan memperlancar jalan keluar melalui penjualan saham.
• Perusahaan operator: Gunakan LLC Armenia yang juga melakukan operasi di lapangan (misalnya, pertanian, pengembangan) dan memiliki lahan yang dibutuhkan untuk bisnis.
• Kelompok yang memegang: Induk perusahaan memegang SPV Armenia; dividen yang dibayarkan kepada pemegang saham nonresiden biasanya dikenakan pemotongan sebesar 5% (keringanan perjanjian mungkin berlaku).

Perencanaan pajak juga penting. Penjual mungkin dikenakan pajak 10% atas keuntungan modal dari penjualan properti di Armenia. Pajak properti yang berkelanjutan juga dapat berlaku berdasarkan nilai kadaster properti dan peraturan kota. Untuk pertimbangan pajak yang lebih luas, lihat panduan kami untuk pajak di Armenia.

Langkah demi Langkah: Cara Mendirikan PT Armenia dan Mendaftarkan Tanah dengan Nama Perusahaan (Dokumentasi)

Langkah-langkah di bawah ini menguraikan jalur umum untuk memperoleh tanah terbatas di Armenia melalui PT yang sepenuhnya dimiliki asing.

1. Menyusun strategi kendaraan dan struktur transaksi: Tentukan apakah SPV proyek tunggal atau perusahaan operasi yang lebih luas lebih sesuai dengan tujuan Anda (pemisahan, pembiayaan, keluar melalui penjualan saham).
2. Siapkan rincian pemegang saham dan manajer: Kumpulkan paspor dan data pribadi yang diperlukan untuk pendiri dan direktur; atur terjemahan dan notaris bahasa Armenia sebagaimana diperlukan untuk pengajuan.
3. Daftarkan LLC Armenia: Ajukan dokumen pendirian perusahaan ke kantor pendaftaran negara, dapatkan detail perusahaan, dan dapatkan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Orang asing dapat memiliki 100% modal saham. Lihat juga panduan praktis kami untuk pendaftaran bisnis di Armenia.
4. Buka rekening bank perusahaan: Menyiapkan perbankan lokal untuk dana pembelian dan operasi yang sedang berlangsung.
5. Uji tuntas hukum dan teknis atas tanah: Verifikasi klasifikasi kadaster, zonasi, pembebanan, batas, dan hak milik penjual; konfirmasikan apakah pembelian langsung dimungkinkan atau rute LLC diperlukan berdasarkan Kode Tanah.
6. Melaksanakan akta jual beli yang diaktakan: Menyelesaikan perjanjian penjualan dan mengajukan pendaftaran ke kantor kadaster/pendaftaran properti riil atas nama perusahaan.
7. Pendaftaran pasca-penutupan: Perbarui catatan pajak dan kota, dan pastikan akuntansi perusahaan mencerminkan akuisisi. Catat kewajiban pajak properti jika berlaku.
8. Rencanakan keluar dan arus kas di muka: Model pajak keuntungan modal pada penjualan di masa mendatang dan konfirmasi pemotongan dividen pada distribusi kepada pemegang saham asing (umumnya 5%, tergantung pada keringanan perjanjian).

Sumber Terkait

• Transaksi real estat dan properti di Armenia
• Rute dan pilihan investasi
• Visa dan pilihan tinggal bagi warga negara asing
• Ikhtisar jalur kewarganegaraan Armenia

Kesimpulan

Bagi pembeli asing di Armenia, tanah dapat dimiliki secara langsung dengan pengecualian tertentu—atau memerlukan badan hukum Armenia. Menggunakan PT yang didirikan secara lokal memberi investor jalur yang sesuai untuk memperoleh lahan pertanian dan kavling bangunan umum, sekaligus mempertahankan fleksibilitas dalam hal pembiayaan dan proses keluar. Untuk penataan, uji tuntas, dan pengajuan yang disesuaikan, hubungi tim kami.