Ultimo aggiornamento febbraio 2026
TL; DR
- Persone fisiche non residenti la vendita di beni personali (inclusi immobili e terreni) in Armenia generalmente paga zero tasse ai sensi dell'art. 147(1)(16) e dell'art. 147(1)(38) del Codice FiscaleLe vendite di azioni sono inoltre esenti ai sensi dell'art. 149(1)(2), a meno che non si applichi la norma antielusione per le società immobiliari.
- Società non residenti affrontare il 10-18% sulle stesse transazioni: il 10% sui guadagni immobiliari, il 18% sulle vendite di azioni (con un'esenzione di detenzione di 2 anni) e lo 0% sui titoli quotati (Codice Fiscale, Art. 125(4)).
- La differenza tra detenere beni personalmente o tramite una società può significare la differenza tra zero tasse e 18% di tasse sulla stessa vendita, rendendo la struttura una decisione di pianificazione critica.
- Tutte le tariffe sono soggette, ove applicabile, a deroga ai trattati sulla doppia imposizione.
Se possiedi immobili, azioni o altri beni in Armenia come non residente, l'imposta da pagare al momento della vendita dipende da due fattori: cosa stai vendendo e se lo possiedi personalmente o tramite una società. Questa guida illustra dettagliatamente entrambi i regimi: imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) per le persone fisiche e imposta sul reddito delle società (IRPEF) per le società, in modo da poter pianificare l'uscita prima di averne bisogno.
Chi è considerato non residente ai fini fiscali armeni?
Un individuo è considerato non residente se trascorre meno di 183 giorni in Armenia durante un anno fiscale e il suo centro di interessi vitali non è in Armenia. Una società è considerata non residente se non è registrata (costituita) in Armenia. I non residenti sono tassati solo sul reddito di fonte armena, non sul reddito globale.Codice Fiscale, Art. 4 e Art. 141(1)(2)).
Per uno sguardo più approfondito su come viene determinato lo status di residenza, consulta la nostra guida a Norme dell'Armenia sul reddito di origine estera e sulla tassazione globale.
Quando una vendita attiva l'imposta armena (regole di provenienza)
Il guadagno di un non residente derivante dalla vendita di un bene è considerato reddito di origine armena, e pertanto tassabile, in due situazioni (Codice Fiscale, Art. 107(3)(5)):
Per le attività diverse dalle azioni e dai titoli di investimento: Il guadagno deriva dall'alienazione di beni fisicamente situati in Armenia. Ciò include immobili, veicoli, attrezzature e qualsiasi altro bene materiale situato nel Paese.
Per azioni e titoli di investimento: Il guadagno deriva dall'alienazione di azioni di una società registrata in Armenia o di titoli emessi da una società registrata in Armenia. La posizione fisica del venditore è irrilevante: ciò che conta è se la società emittente è armena.
Un'eccezione: se l'utile è attribuibile all'attività commerciale di una stabile organizzazione, esso rientra invece nelle norme sulla stabile organizzazione (art. 133).
Persone fisiche non residenti: PIT sulle vendite di beni
Il regime PIT per le persone fisiche non residenti che vendono beni armeni è particolarmente generoso. Diverse esenzioni di ampia portata fanno sì che la maggior parte delle vendite di beni da parte di persone fisiche non residenti sia esente da imposte o soggetta a aliquote ridotte.
Beni personali: esenti
Il reddito derivante dall'alienazione di beni posseduti da un individuo che non sia un unico proprietario o un notaio è esente da PIT (Codice Fiscale, Art. 147(1)(16)). Questa esenzione si applica indipendentemente dallo stato di residenza del venditore e indipendentemente da chi sia l'acquirente. Copre immobili, veicoli, effetti personali e qualsiasi altra proprietà detenuta per scopi personali (non commerciali).
Si applicano alcune limitate esclusioni: vendite da parte di singoli sviluppatori di appartamenti o edifici in progetti multi-appartamento, vendite di NFT (cripto-asset unici) e vendite di cripto-asset creati come ricompense per il mining o la convalida.
Terreni: esenti
Il reddito derivante dall'alienazione di appezzamenti di terreno è esente da PIT indipendentemente dalla destinazione d'uso del terreno (Codice Fiscale, Art. 147(1)(38)). Questa è un'esenzione separata dalla norma sulla proprietà personale e si applica anche se il terreno è agricolo, commerciale o industriale.
Azioni e titoli: generalmente esenti
I redditi derivanti dall'alienazione di azioni, partecipazioni o titoli di investimento sono esenti da PIT (Codice Fiscale, Art. 149(1)(2)). Si tratta di un'ampia esenzione che copre le vendite di quote di proprietà in società armene, con un'importante eccezione descritta nel sezione anti-elusione qua sotto.
Quando si applica il PIT
| Tipo di risorsa | Prezzo | Commissione |
|---|---|---|
| Azioni in società immobiliari (cedute entro l'anno di acquisizione + 3 anni fiscali) | 10% | Articolo 149(2)(3), Articolo 150(15) |
| Sviluppatore-singolo che vende appartamenti/edifici | 20% | Articolo 150(11) |
| NFT e cripto-attività con ricompensa per il mining | 1% | Articolo 150(9.1) |
| Dividendi (azioni non quotate) | 5% | Articolo 150(8) |
| Reddito locativo | 10% (+ ulteriore 10% oltre AMD 60 milioni/anno) | Articolo 150(7) |
| Interessi (depositi bancari, debito offerto al pubblico) | 10% | Articolo 150(5.1) |
| Interessi (altro) | 20% | Articolo 150(5) |
| royalties | 10% | Articolo 150(6) |
Sfumatura importante: L'esenzione sui beni personali (art. 147(1)(16)) si applica solo quando l'individuo non svolge attività imprenditoriale. Se un individuo non residente acquista e vende abitualmente immobili armeni secondo uno schema che ricorda l'attività imprenditoriale, le autorità fiscali potrebbero riqualificare le transazioni come reddito imprenditoriale, rimuovendo l'esenzione e potenzialmente applicando l'aliquota generale IRPEF del 20% o persino le norme IRES (Codice Fiscale, Art. 4(1)(24)).
Società non residenti: CIT sulle cessioni di attività
Le società non residenti prive di una stabile organizzazione in Armenia sono soggette a un regime fiscale diverso, e generalmente meno favorevole. La base imponibile è il reddito lordo, senza deduzioni consentite (art. 105(1)(4)), e le aliquote applicabili sono stabilite dall'art. 125(4).
| Tipo di risorsa | Prezzo | Commissione |
|---|---|---|
| Immobili situati in Armenia | 10% di guadagno | Articolo 107(3)(5), Articolo 125(4)(2) |
| Azioni/quote partecipative (detenute ≤ 2 anni fiscali dopo l'anno di acquisizione) | 18% di guadagno | Articolo 125(4)(4) |
| Azioni/quote partecipative (detenute > 2 anni fiscali dopo l'anno di acquisizione) | Esonerare | Articolo 108(1)(26) |
| Titoli (diversi da azioni/partecipazioni) | 0% | Articolo 125(4)(4) |
| Altri beni mobili in Armenia | 10% di guadagno | Articolo 107(3)(5), Articolo 125(4)(2) |
| Titoli di Stato (interessi, sconti, alienazione) | Esonerare | Articolo 126(5) |
| Titoli quotati (negoziati in borsa, fino al 31 dicembre 2027) | Esonerare | Articolo 126(5.1) |
| Dividendi | 5% | Articolo 125(4)(3.1) |
| Nessun documento di base dei costi disponibile | Imposta sul prezzo di vendita intero | Articolo 107(3)(5)(f) |
L'aliquota del 18% su azioni e partecipazioni azionarie è l'aliquota principale che la maggior parte degli investitori aziendali non residenti deve considerare. Si applica specificamente alle quote di proprietà in altre organizzazioni, non ai titoli in generale. Obbligazioni, certificati di fondi di investimento e altri titoli non azionari sono tassati allo 0%.
Confronto affiancato: partecipazioni individuali vs. societarie
È qui che la struttura diventa uno strumento di pianificazione. La stessa transazione può produrre esiti fiscali notevolmente diversi a seconda che il venditore sia una persona fisica o giuridica non residente.
| operazione | Persona fisica non residente | Società non residente |
|---|---|---|
| Vendere un appartamento a Yerevan | Esonerare (Art. 147(1)(16)) | 10% sul guadagno (art. 125(4)(2)) |
| Vendere un terreno | Esonerare (Art. 147(1)(38)) | 10% sul guadagno (art. 125(4)(2)) |
| Vendere azioni della società Armenian LLC (detenute per 1 anno) | Esonerare (Art. 149(1)(2)) | 18% sul guadagno (art. 125(4)(4)) |
| Vendere azioni della LLC armena (detenute per più di 3 anni) | Esonerare (Art. 149(1)(2)) | Esonerare (Art. 108(1)(26)) |
| Vendere azioni della società RE-holding (detenute per 1 anno) | 10% (Art. 149(2)(3)) | 18% (Art. 125(4)(4)) |
| Vendere azioni quotate sulla borsa armena | Esonerare (Art. 149(1)(2)) | Esonerare fino al 2027 (art. 126(5.1)) |
| Ricevere dividendi (non quotati) | 5% (Articolo 150(8)) | 5% (Art. 125(4)(3.1)) |
| Vendere titoli di Stato | Esonerare (Art. 149(1)(1)) | Esonerare (Articolo 126(5)) |
Lo schema è chiaro: per la maggior parte delle vendite di asset, i soggetti non residenti pagano significativamente meno – spesso nulla – rispetto alle società non residenti che vendono asset identici. L'eccezione sono i dividendi, per i quali entrambi pagano il 5%, e i titoli di Stato e i titoli quotati, per i quali sono entrambi esenti.
Esenzioni dal periodo di detenzione e norme antielusione
CIT: periodo di detenzione delle azioni di 2 anni
Ai sensi dell'art. 108(1)(26), le plusvalenze derivanti dall'alienazione di azioni, partecipazioni o quote azionarie sono esenti dall'imposta sulle società se la vendita avviene dopo due anni fiscali completi successivi all'anno fiscale che include la data di acquisizione. Si tratta di un test basato sull'anno solare, non su un conteggio di 24 mesi.
Esempio: azioni acquisite il 15 marzo 2024 (anno fiscale 2024). Gli anni fiscali successivi sono il 2025 e il 2026. La vendita è esente da imposta sulle società a partire dal 1° gennaio 2027.
Questa esenzione si applica alle società non residenti e riduce di fatto l'aliquota del 18% per la vendita delle azioni allo 0% per gli investitori pazienti.
PIT: norma antielusione per le società immobiliari
L'esenzione dai titoli PIT (art. 149(1)(2)) non si applica quando il venditore cede azioni di una società i cui beni sono costituiti da edifici, appartamenti, case o altre strutture e la vendita avviene entro l'anno di acquisizione o nei tre anni fiscali successivi (art. 149(2)(3)).
Esempio: azioni di una società a responsabilità limitata immobiliare acquisite nel 2024. La norma antielusione si applica fino alla fine del 2027 (anno di acquisizione 2024 + tre anni fiscali 2025, 2026, 2027). Le vendite effettuate a partire dal 1° gennaio 2028 sono esenti.
Durante il periodo di restrizione, la plusvalenza è tassata al 10% (art. 150(15)). Questa norma esiste per impedire ai privati di incorporare beni immobili in una società e di vendere le azioni della società esenti da imposte invece di vendere direttamente la proprietà.
Si noti la differenza nei periodi di detenzione: la CIT richiede 2+1 anni fiscali per l'esenzione generale delle azioni; la PIT antielusione per le società RE-holding richiede 3+1 anni fiscali. Entrambe utilizzano anni solari.
Come vengono riscosse le imposte: ritenuta alla fonte e autovalutazione
Quando l'acquirente di un bene armeno è una società armena, un ditta individuale o un notaio, l'acquirente agisce come agente fiscale ed è responsabile del calcolo e della ritenuta dell'imposta dal pagamento al non residente (Codice Fiscale, Art. 132 per l'imposta sulle società (CIT), Art. 152 per l'imposta sui redditi (PIT). L'obbligo di pagare l'imposta ricade sull'acquirente, non sul venditore.
Se si applica un'esenzione – ad esempio, l'esenzione sui beni personali ai sensi dell'art. 147(1)(16) per le persone fisiche – l'agente fiscale non effettua alcuna ritenuta. L'esenzione elimina completamente l'obbligo fiscale; non vi è alcuna ritenuta seguita da un rimborso.
Quando non c'è un agente fiscale (ad esempio, quando sia l'acquirente che il venditore sono persone fisiche, o quando l'acquirente si trova al di fuori dell'Armenia), il non residente deve autovalutare e pagare l'imposta direttamente (art. 130(5) per l'imposta sulle società, art. 154(2) per l'imposta sui redditi).
Per quanto riguarda la CIT, la ritenuta avviene su base di cassa, ovvero a seguito di pagamento effettivo, compensazione, ristrutturazione del debito, cessione o condono del debito (art. 132(2)). L'imposta trattenuta dall'agente è considerata l'ultima passività CIT (art. 130(4)).
Regole di base dei costi e la trappola della documentazione
Per i non residenti, il guadagno (apprezzamento del valore dell'attività) è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il valore contabile dell'attività (Codice Fiscale, Art. 4(1)(36)). Tuttavia, la possibilità di dedurre la base di costo dipende interamente dalla disponibilità di una documentazione adeguata.
Il Codice Tributario stabilisce una gerarchia di prove basate sui costi (art. 107(3)(5)):
Esistono documenti di acquisizione: La base di costo è determinata dai documenti di acquisizione, trasferimento e collocamento (punto b). Questo è il caso standard: contratti di acquisto, fatture e documenti simili.
Esistono solo documenti di importazione/trasferimento: se non ci sono documenti di acquisizione ma il bene è stato importato in Armenia, la base di costo è determinata dalle dichiarazioni doganali o dalle dichiarazioni delle imposte di importazione (sottopunto a).
Attività ammortizzabili: l'utile viene calcolato sulla base del valore contabile al momento dell'alienazione, utilizzando i documenti dell'alienante (punto c).
Attività rivalutate: se il bene è stato rivalutato legalmente e la rivalutazione ha interessato la base imponibile dell'imposta sulle società, viene utilizzato l'importo rivalutato (punto d).
Nessun documento: L'intero prezzo di vendita è considerato come plusvalenza – costo base zero (punto f). Questo è lo scenario peggiore ed è del tutto evitabile con una corretta tenuta dei registri contabili.
La lezione è semplice: conservate i documenti di acquisto. Un non residente che non è in grado di produrre i documenti di acquisto per un immobile da 500,000 dollari sarà tassato sull'intero importo di 500,000 dollari, non solo sul profitto.
Norme speciali per i titoli quotati e le obbligazioni governative
Sia i privati che le aziende beneficiano di esenzioni sui titoli di Stato armeni e sui titoli quotati in borsa:
Obbligazioni statali: gli interessi, i redditi da sconto alla scadenza e gli utili derivanti dall'alienazione sono esenti per le persone fisiche non residenti (art. 149(1)(1)) e per le società non residenti (art. 126(5)).
Azioni quotate in borsa: I dividendi e gli utili derivanti dall'alienazione di azioni quotate alla borsa armena sono esenti per le società non residenti fino al 31 dicembre 2027 (art. 126(5.1)). Per le persone fisiche non residenti, l'esenzione generale sui titoli ai sensi dell'art. 149(1)(2) si applica senza una data di scadenza.
Obbligazioni quotate in borsa: I redditi da interessi e gli utili derivanti da alienazione sono esenti a determinate condizioni e in determinate finestre temporali. Le obbligazioni quotate prima del 1° gennaio 2025 seguono una serie di regole; le obbligazioni quotate dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2027 ne seguono un'altra (art. 126(5.1), punti 3–6).
Tali disposizioni sono concepite per incoraggiare lo sviluppo del mercato dei capitali in Armenia e rappresentano un incentivo significativo per gli investitori di portafoglio.
Esenzione dalle doppie imposizioni
L'Armenia ha stipulato trattati contro le doppie imposizioni con oltre 45 Paesi. Laddove applicabile, un trattato può ridurre o eliminare l'imposta armena sulle vendite di beni. Secondo il diritto armeno, le disposizioni dei trattati prevalgono sulle norme nazionali contrastanti.Codice Fiscale).
Per accedere alle aliquote previste dal trattato, un non residente deve in genere fornire un certificato di residenza fiscale valido rilasciato dal proprio Paese di origine. L'analisi del trattato è specifica e dipende dalle disposizioni del trattato stesso in materia di plusvalenze, beni immobili e azioni societarie.
Se stai pianificando una vendita di beni di una certa entità, verifica se esiste un trattato con il tuo Paese di residenza e come vengono assegnati i diritti di tassazione prima di concludere la transazione.
FAQ
Le persone fisiche non residenti pagano l'imposta sulle plusvalenze quando vendono immobili in Armenia?
Generalmente no. Ai sensi dell'art. 147(1)(16) del Codice Tributario, il reddito derivante dall'alienazione di beni immobili di proprietà di una persona fisica non imprenditore è esente dall'imposta sulle successioni (PIT). Ciò si applica indipendentemente dallo stato di residenza e dall'identità dell'acquirente. L'esenzione riguarda i beni immobili e una disposizione separata (art. 147(1)(38)) esenta specificamente le vendite di terreni. Il rischio principale si verifica se il modello di transazione assomiglia a un'attività commerciale, il che potrebbe invalidare l'esenzione.
E le società non residenti pagano le tasse sulle vendite immobiliari?
Sì. Le società non residenti pagano il 10% di imposta sulle società (CIT) sulla plusvalenza (prezzo di vendita meno il costo di base documentato) derivante dalla vendita di immobili situati in Armenia (art. 125(4)(2)). Se non sono disponibili documenti relativi al costo di base, l'intero prezzo di vendita viene considerato plusvalenza e tassato al 10%.
Esiste un periodo di detenzione che rende le vendite di azioni esenti da imposte?
Per le società non residenti, sì: le azioni detenute per più di due anni fiscali completi dopo l'anno di acquisizione sono esenti dall'imposta sulle società del 18% (art. 108(1)(26)). Per le persone fisiche non residenti, le vendite di azioni sono generalmente esenti comunque (art. 149(1)(2)), ma se la società detiene beni immobili, l'esenzione è sospesa per l'anno di acquisizione più tre anni fiscali aggiuntivi (art. 149(2)(3)).
Dovrei detenere beni armeni personalmente o tramite una società?
Dal punto di vista puramente armeno, la proprietà personale è generalmente più vantaggiosa: la maggior parte delle vendite di beni da parte di persone fisiche non residenti è esente, mentre le società sono soggette a un'imposta del 10-18%. Tuttavia, la strutturazione dei beni comporta considerazioni che vanno oltre l'imposta di uscita: tutela della responsabilità, praticità di gestione, restrizioni sulla proprietà straniera di terreni, costi di conformità continuativi e normativa fiscale del paese di residenza. Consigliamo di discutere la propria situazione specifica con un consulente fiscale prima di prendere decisioni strutturali.
Chi è responsabile della ritenuta d'acconto: l'acquirente o il venditore?
Quando l'acquirente è una società armena, un'impresa individuale o un notaio, l'acquirente funge da agente fiscale ed è responsabile del calcolo e del versamento dell'imposta. Se si applica un'esenzione, l'agente fiscale non effettua alcuna ritenuta: non vi è alcuna ritenuta seguita da un rimborso. In assenza di un agente fiscale (ad esempio, entrambe le parti sono persone fisiche), il venditore non residente deve autocertificare e pagare direttamente.
Cosa succede se non ho i documenti di acquisto per la mia proprietà armena?
Ai sensi dell'art. 107(3)(5)(f), se non è possibile fornire i documenti di acquisizione, l'intero prezzo di vendita viene considerato come plusvalenza imponibile, di fatto a costo zero. Questo vale per le società; per le persone fisiche non residenti che vendono beni personali, l'esenzione di cui all'art. 147(1)(16) rende superflua la questione della documentazione, poiché la vendita è comunque esente.
I titoli di Stato e i titoli quotati in borsa sono esenti da imposte per i non residenti?
Sì. I titoli di Stato sono completamente esenti sia per le persone fisiche non residenti (art. 149(1)(1)) sia per le società (art. 126(5)). Le azioni e le obbligazioni quotate in borsa sono esenti per le società non residenti fino al 31 dicembre 2027 (art. 126(5.1)), mentre per le persone fisiche si applica l'esenzione generale sui titoli (art. 149(1)(2)) senza una data di scadenza.
Un trattato contro le doppie imposizioni può ridurre o eliminare l'imposta armena?
Potenzialmente sì. L'Armenia ha stipulato trattati fiscali con oltre 45 paesi e le disposizioni dei trattati prevalgono sul diritto nazionale. Un trattato può ridurre o eliminare l'imposta armena sulle plusvalenze, a seconda del trattato specifico e del tipo di bene venduto. Per richiedere i benefici previsti dal trattato, è necessario un certificato di residenza fiscale valido rilasciato dal proprio paese di origine.
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