A colpo d'occhio
- Arrivi di visitatori nel 2025: 12.5 milioni (+11.4% rispetto al 2024) — 10.8 milioni crociere, 1.7 milioni voli
- PIL 2025: Circa 16.1 miliardi di dollari (crescita del 4.5%)
- Prezzo mediano di vendita a Nassau nel primo trimestre del 2026: USD 514,000
- Rendimento lordo da locazione nazionale: ~ 6.52%
- Investimento minimo per la Responsabilità Estesa (EPR): BSD 1,000,000 (in vigore dal 1° gennaio 2025; blocco per 10 anni)
- IVA sui trasferimenti immobiliari: Aliquota variabile dal 2.5% al 10% in base al valore (nessuna imposta di bollo separata sugli immobili)
- Permessi per acquirenti stranieri: Presentazione delle dichiarazioni esclusivamente online tramite il portale BIA a partire dal 1° dicembre 2024.
- Costi di mantenimento tipici: Dal 3% al 4.5% del valore dell'immobile all'anno (tasse + assicurazione + spese condominiali)
Investire nel settore immobiliare delle Bahamas significa coniugare una forte domanda turistica con un mercato offshore stabile e la vicinanza agli Stati Uniti. Il numero record di arrivi turistici nel 2025, la digitalizzazione del processo di acquisizione della proprietà da parte di stranieri, l'aggiornamento delle soglie di residenza e un regime IVA che ha sostituito la tradizionale imposta di bollo sugli immobili, rendono il periodo 2025-2026 cruciale per la valutazione del mercato immobiliare delle Bahamas.
Questa guida illustra il quadro macroeconomico, le condizioni di mercato isola per isola, le normative sulla proprietà straniera, i programmi di residenza, l'intero sistema fiscale, i rendimenti degli affitti e i costi di gestione: tutto ciò di cui un investitore straniero ha bisogno prima di impegnare capitali.
Panoramica del mercato immobiliare delle Bahamas
Le Bahamas hanno iniziato il 2026 forti di un turismo da record e di una solida attività finanziaria, due pilastri che sostengono la domanda immobiliare in tutto l'arcipelago.
- Turismo: Nel 2025 gli arrivi internazionali hanno raggiunto quota 12.5 milioni, con un incremento dell'11.4% rispetto all'anno precedente. I passeggeri via mare e crociera sono stati 10.8 milioni (+13.8%), mentre gli arrivi aerei si sono attestati a circa 1.7 milioni.
- PIL: Il PIL nominale ha raggiunto una cifra stimata di 16.1 miliardi di dollari nel 2025 (con una crescita del 4.5%), fornendo un solido contesto macroeconomico per i cicli del settore immobiliare e delle costruzioni.
- Attività ipotecaria: Nel primo semestre del 2025, le nuove erogazioni di mutui residenziali hanno raggiunto i 126.1 milioni di BSD, con un aumento del 3.7% rispetto all'anno precedente, a conferma della continua disponibilità di finanziamenti per gli acquirenti.
- Andamento dei prezzi: Il prezzo mediano di vendita a Nassau/New Providence si è attestato a 514,000 dollari nel primo trimestre del 2026 (media di 1,145,324 dollari), in calo rispetto al picco di 850,000 dollari registrato nel primo trimestre del 2025, il che suggerisce una normalizzazione dopo un periodo di transazioni di alto valore.
Principali aggiornamenti normativi per gli investitori immobiliari.
| Aggiornamento delle politiche | Efficace | Impatto per gli investitori |
|---|---|---|
| Permessi ai sensi del Landholding Act: presentazione della domanda esclusivamente online tramite il portale BIA. | 1 dicembre 2024 | Preparate documenti d'identità e aziendali scansionati; la presentazione di documenti cartacei non è più possibile. |
| L'investimento minimo per EPR è stato innalzato a 1,000,000 BSD con un periodo di detenzione di 10 anni. | Gennaio 1 2025 | Soglia patrimoniale più elevata; atti di donazione esclusi; termine di pagamento delle commissioni di 90 giorni |
| Sanzione IVA per la dichiarazione degli agenti immobiliari: 3% del corrispettivo | Luglio 1 2025 | Articolo 47C: gli agenti devono presentare la dichiarazione prescritta entro 30 giorni dal trasferimento, altrimenti saranno soggetti a sanzioni. |
| Imposta di bollo sugli atti di trasferimento immobiliare: completamente esentata | Legge vigente | La seconda appendice dello Stamp Act del 2024 esenta gli atti di trasferimento; l'IVA è l'unica imposta sui trasferimenti. |
Turismo e fattori trainanti della domanda
Il turismo è il principale motore della domanda di alloggi alle Bahamas, in particolare per quanto riguarda gli affitti a breve termine, le residenze di lusso e le seconde case ideali per brevi periodi. I 12.5 milioni di visitatori registrati nel 2025 hanno rafforzato l'assorbimento di offerta nei mercati di accesso e nelle località turistiche, sostenendo le tariffe notturne e il tasso di occupazione in tutte le stagioni.
Andamento del settore alberghiero e degli affitti per vacanze (2025)
| Metrico | Hotel | Affitti per le vacanze |
|---|---|---|
| Occupazione media | 74% | 47.6% (intera struttura); 48.5% (comparabile a un hotel) |
| ADR / tariffa a notte | 280–450 USD | Circa 251 dollari in media |
| Notevole variazione insulare | - | Exuma: tasso di occupazione 61.0%; Grand Bahama: 43.5%. |
Normativa sugli affitti a breve termine
Alle Bahamas è obbligatoria la registrazione per tutti i soggiorni in affitto di durata pari o inferiore a 45 giorni. Gli operatori devono essere in possesso sia di una licenza commerciale che di una licenza turistica (rilasciate dal Ministero del Turismo e dell'Aviazione), registrarsi presso il Dipartimento delle Entrate e rispettare gli obblighi IVA previsti dalla legge sull'IVA. Il governo ha incaricato Avenu di garantire il rispetto delle norme: gli operatori non registrati sono soggetti a sanzioni. Queste normative sono state introdotte nel marzo 2023 e rafforzate nel periodo 2025-2026.
Analisi di mercato isola per isola
Nassau e New Providence
Il principale centro turistico e commerciale. Il prezzo mediano di vendita nel primo trimestre del 2026 è stato di 514,000 dollari, con una media di 1,145,324 dollari. Tra i principali progetti di sviluppo si annoverano l'ampliamento del Baha Mar da 700 milioni di dollari (345 camere d'albergo più 77 residenze di lusso, con completamento previsto per il 2029) e l'Aqualina at Cable Beach (60 residenze, fase 2 prevista intorno al 2025). Nassau offre un mercato consolidato di appartamenti e ville, la vicinanza a scuole e servizi internazionali e una solida infrastruttura per gli affitti a breve termine. I rendimenti lordi da locazione stimati si attestano tra il 5% e il 7%.
Exuma e le isole Exuma
L'elevato appeal turistico e gli isolotti esclusivi attraggono acquirenti di seconde case in cerca di accesso al mare e di comunità di resort di lusso. Il prezzo medio di listino degli immobili attualmente in vendita si aggira intorno ai 1.995 milioni di dollari, con vendite medie nel primo trimestre del 2025 che hanno raggiunto i 3 milioni di dollari. Le proprietà fronte mare hanno prezzi che variano da circa 60,000-100,000 dollari per i lotti non di pregio a 10-45 milioni di dollari per isolotti e tenute. Il tasso di occupazione degli affitti per le vacanze si attesta al 61.0%, il più alto tra le isole principali.
Abaco
La ricostruzione post-uragano Dorian ha mostrato una notevole resilienza e un rinnovato slancio fino al 2026. Treasure Cay è in una fase di rinascita attiva sotto la guida di un nuovo sviluppatore e gli interventi di ammodernamento delle infrastrutture includono sistemi idrici municipali alimentati a energia solare a Marsh Harbour. L'attenzione rimane focalizzata sulle strutture per la nautica, i porti turistici e le comunità costiere che attraggono acquirenti alla ricerca di uno stile di vita invidiabile.
Eleuthera e Harbour Island
Destinazioni di lusso esclusive, apprezzate per la posizione fronte mare e la bassa densità abitativa. Gli immobili in vendita a Harbour Island hanno prezzi che variano da 1.8 milioni di dollari a oltre 21 milioni di dollari, con una concentrazione nella fascia tra i 3 e gli 11 milioni di dollari. Le proprietà fronte mare a Eleuthera vengono generalmente scambiate a prezzi compresi tra i 2 e i 6 milioni di dollari.
Bimini
Mercato turistico per il fine settimana vicino alla Florida, con servizi di resort e porto turistico. Il Resorts World Bimini rimane operativo con un miglioramento dei ricavi nel primo semestre del 2025, sebbene Genting descriva la performance complessiva come finanziariamente al di sotto delle aspettative. È in corso un ampliamento dell'aeroporto finanziato dal governo per 70 milioni di dollari, che dovrebbe migliorare l'accesso e il valore degli immobili.
Grand Bahama
Un'opzione vantaggiosa con un duplice posizionamento residenziale e industriale/logistico/zona di libero scambio. I rendimenti da locazione riportati dagli agenti immobiliari si attestano tra l'8% e il 10% o superiori, significativamente al di sopra della media di Nassau del 5-7%. La ripresa post-uragano continua con un miglioramento dell'offerta di alloggi per il tempo libero in alcuni sotto-mercati, rendendo questa la zona di ingresso più conveniente dell'arcipelago per gli investitori orientati al rendimento.
Andros e le isole esterne
Concetti emergenti di ecoturismo e isole private. Il potenziale dell'ecoturismo è ampiamente riconosciuto, sebbene i progetti di sviluppo specifici per il periodo 2025-2026 rimangano limitati. È essenziale un'attenta valutazione delle infrastrutture: la disponibilità di servizi, l'accesso e le coperture assicurative variano notevolmente.
Rendimenti da locazione e costi di gestione
Rendimenti lordi da locazione per isola
| Località | Resa lorda stimata | Note |
|---|---|---|
| media nazionale | ~ 6.52% | Guida globale al settore immobiliare, metà 2025 |
| Nassau / New Providence | 5-7% | Mercato consolidato; valori immobiliari più elevati comprimono i rendimenti |
| Grand Bahama / Porto Franco | 8–10%+ | Prezzi di ingresso più bassi; la domanda di logistica e zone franche sostiene il tasso di occupazione. |
| Exuma | Varia ampiamente | Tasso di occupazione degli affitti a breve termine del 61%; i valori immobiliari estremamente elevati limitano le percentuali di rendimento. |
Dati nazionali sulle prestazioni degli affitti a breve termine (inizio 2026): fatturato annuo mediano di circa 47,000-48,000 dollari, tasso di occupazione medio del 53% e tariffa giornaliera media di circa 251 dollari.
Costi annuali di mantenimento
| Categoria di costo | Occupate dai proprietari | Non proprietario / in affitto |
|---|---|---|
| Imposta sulla proprietà immobiliare | ~0.25–0.8%/anno | ~1.0–1.75%/anno |
| DAN | 1–3%/anno (il rischio di uragani e inondazioni varia a seconda dell'isola e dell'altitudine) | |
| Spese condominiali/di condominio | 0.75–2.4%/anno (condomini e complessi turistici) | |
| Stima combinata | ~2–4%/anno | ~3–4.5%/anno |
Norme sulla proprietà straniera e permessi previsti dalla legge fondiaria
Gli stranieri possono acquistare proprietà alle Bahamas nel rispetto dell'International Persons Landholding Act (IPLA). A partire dal 1° dicembre 2024, tutte le domande devono essere presentate elettronicamente tramite il portale basato su SharePoint della Bahamas Investment Authority (BIA): le domande cartacee non sono più accettate.
Quando è richiesto un permesso
- Superficie inferiore a 5 acri, uso residenziale: Solo registrazione: non è necessario alcun permesso.
- 5 acri o più, o qualsiasi uso commerciale: È richiesto il permesso IPLA completo.
- Non esistono divieti categorici di proprietà straniera per isola o zona
Lista di controllo dei documenti per la domanda IPLA
- Modulo IPLA statutario (firmato dal richiedente non bahamense o dal suo avvocato)
- Documento di identità: passaporto, certificato di nascita, certificato di matrimonio
- Copia dell'atto di trasferimento o dei documenti di proprietà
- Copia della planimetria del sito che mostra dimensioni e posizione
- Numero di valutazione dell'imposta sugli immobili (ove applicabile)
- Documentazione comprovante il pagamento dell'RPT (attuale, ove applicabile)
- Per le società: certificato di costituzione più documenti di due diligence per ciascun titolare effettivo.
- Copia dell'atto di trasferimento che mostri il pagamento dell'imposta di bollo e la relativa documentazione di supporto (registrazioni successive all'acquisizione)
- pagamento delle tasse governative
Lista di controllo per la conformità dell'acquirente
- Coinvolgete tempestivamente un legale locale per la verifica della proprietà e la definizione dei termini contrattuali.
- Verifica se la tua transazione richiede un permesso IPLA e presenta la domanda tramite il sistema online del BIA.
- Coordinare le procedure KYC bancarie, la documentazione relativa alla provenienza dei fondi e gli accordi di deposito a garanzia.
- Allineare la chiusura con le informative IVA per evitare la sanzione prevista dall'articolo 47C.
- Test di stress sui costi di mantenimento (assicurazione, spese condominiali/di gestione immobiliare, resistenza agli uragani) e sulla gestione della proprietà.
- Nel vostro programma di chiusura tenete conto dei tempi di attesa: i tempi di approvazione variano in base alla completezza della domanda.
Programmi di residenza e per investitori
Residenza permanente economica (EPR)
A partire dal 1° gennaio 2025, ai sensi dell'Immigration (Amendment) (No. 2) Act 2024, l'investimento minimo richiesto è stato aumentato da 750,000 BSD a 1,000,000 BSD. L'investimento deve essere mantenuto per 10 anni. Sono escluse le donazioni e i richiedenti hanno 90 giorni di tempo per il pagamento della quota dopo l'approvazione.
Requisiti di ammissibilità al programma EPR:
- Modulo di domanda e lettera di richiesta al Direttore dell'Immigrazione
- Passaporto valido (copia autenticata)
- Due fototessere (2×2 pollici, sfondo bianco)
- Certificato di nascita originale o autenticato
- Certificato penale: fedina penale immacolata per gli ultimi 5 anni, non più vecchia di 6 mesi.
- Certificato medico – buono stato di salute, non più vecchio di 30 giorni
- Referenze personali (in genere due o più)
- Documentazione comprovante l'investimento qualificante di 1,000,000 BSD (atto di trasferimento o conferma della Banca Centrale per le obbligazioni)
- Impegno a mantenere l'investimento per 10 anni
Tasse governative: Circa 15,000-20,000 BSD per il richiedente principale; circa 300 BSD per ogni persona a carico. Tempo di elaborazione: 8-12 mesi per una domanda completa e senza contestazioni (intervallo: 6-18 mesi).
Altre opzioni di residenza per i proprietari di immobili
- Tessera di residenza del proprietario di casa: Disponibile ai sensi dell'IPLA per i non bahamensi proprietari di immobili abitabili. Rinnovo annuale. Non conferisce il diritto di lavorare. Costo di elaborazione circa 100 BSD (non rimborsabile); costo di emissione circa 500 BSD per carta.
- Permesso di soggiorno annuale: Per proprietari di casa e residenti stagionali. Rinnovabile annualmente, senza diritto di lavoro. Un'opzione pratica per gli investitori che visitano regolarmente la casa ma non raggiungono la soglia EPR (Employment Property Responsibility).
- Residenza permanente standard: Disponibile tramite matrimonio con un cittadino delle Bahamas (dopo 5 anni), residenza legale per 20 o più anni o servizio governativo per 10 o più anni. Non è previsto un investimento minimo, ma non è applicabile alla maggior parte degli investitori stranieri.
Per un contesto più ampio sulla pianificazione della residenza e della cittadinanza nelle diverse giurisdizioni, consultare le nostre guide su permessi di soggiorno and cittadinanza.
Tasse sulle transazioni immobiliari
IVA sui trasferimenti immobiliari
L'IVA ha sostituito la tradizionale imposta di bollo sulle transazioni immobiliari. La seconda appendice dello Stamp Act 2024 esenta esplicitamente gli atti di compravendita, ritrasferimento, cessione, scambio o trasferimento di beni immobili. Lo stesso schema IVA a scaglioni si applica sia alle vendite di immobili di nuova costruzione che a quelle di immobili usati: l'aliquota dipende dal tipo di acquirente e dalla fascia di valore, non dal fatto che l'immobile sia nuovo o usato.
| Valore dell'immobile (BSD) | Aliquota IVA (per i cittadini delle Bahamas) | Tariffa per persona straniera |
|---|---|---|
| Sotto $ 100,000 | 2.5% | 10% |
| $ 100,000- $ 300,000 | 4% | 10% |
| $ 300,000- $ 500,000 | 6% | 10% |
| $ 500,000- $ 700,000 | 8% | 10% |
| $ 700,000- $ 1,000,000 | 9% | 10% |
| Più di $ 1,000,000 | 10% | 10% |
Chi acquista casa per la prima volta alle Bahamas beneficia di un'aliquota ridotta del 4% sugli immobili con un valore compreso tra $300,000 e $500,000. Le società bahamensi pagano il 2.5% (per immobili con un valore inferiore a $100) o il 10% (per tutte le altre fasce di valore).
Applicazione delle sanzioni IVA — Sanzione prevista dall'articolo 47C
Ai sensi della Sezione 47C della Legge sull'Imposta sul Valore Aggiunto (Emendamento) (n. 2) del 2025, gli agenti immobiliari sono tenuti a presentare una dichiarazione prescritta entro 30 giorni da qualsiasi trasferimento di proprietà. La mancata presentazione comporta una sanzione pari al 3% del corrispettivo pagato o da pagare. Questa disposizione è entrata in vigore il 1° luglio 2025 e rimane tuttora in vigore. Si tratta specificamente di una sanzione per la mancata presentazione della dichiarazione, non di una sanzione generica per la mancata riscossione dell'IVA.
Imposta sulla proprietà immobiliare
| Tipo di proprietà | Fascia di valore | Rata annuale |
|---|---|---|
| Residenziale occupato dal proprietario | Fino a ~$250,000 | Esonerare |
| $ 250,000- $ 500,000 | 0.625% | |
| Più di $ 500,000 | 1.0% | |
| Non proprietario / commerciale | Fino a $ 500,000 | 0.75% |
| Da 500,000 a 1.5 milioni di dollari – da 2 milioni di dollari | 1.0% | |
| Oltre 1.5-2 milioni di dollari | 1.5% | |
| Terreni liberi di proprietà straniera | Primi $7,000 | BSD 100 piatto |
| Oltre $ 7,000 | 2.0% |
Per la pianificazione fiscale comparata tra le giurisdizioni, consultare la nostra panoramica su le tasse.
Il processo di acquisto per gli investitori stranieri
Un approccio rigoroso alla conformità normativa, al coordinamento della chiusura della transazione e alla selezione dell'isola è fondamentale per il successo nel mercato immobiliare delle Bahamas. L'acquisizione tipica si articola in queste fasi:
- 1. Selezione dell'immobile e due diligence: Rivolgetevi a un legale locale per la verifica della proprietà, il rilievo topografico e le verifiche ambientali. Confermate la zonizzazione, gli eventuali vincoli e le imposte immobiliari non pagate.
- 2. Contratto di vendita: Stipulare un contratto di compravendita con termini chiari su prezzo, acconto (in genere il 10%), condizioni e tempistica per la conclusione della transazione.
- 3. Conformità IPLA: Verifica se è necessario un permesso IPLA (per terreni di oltre 5 acri o per uso commerciale). In tal caso, presenta la domanda online tramite il portale BIA allegando tutta la documentazione richiesta.
- 4. Finanziamento e trasferimento di fondi: Coordinare le procedure KYC bancarie, la documentazione relativa alla provenienza dei fondi e l'approvazione del controllo dei cambi da parte della Banca Centrale delle Bahamas per i trasferimenti in valuta estera.
- 5. Chiusura: Paga l'IVA a scaglioni (l'unica imposta di trasferimento, senza imposta di bollo separata). Assicurati che l'agente presenti la dichiarazione di cui alla Sezione 47C entro 30 giorni. Registra l'atto di trasferimento presso il Conservatore dei Registri Immobiliari.
- 6. Fase successiva alla chiusura: Registrati per l'imposta sugli immobili, incarica un gestore immobiliare, stipula un'assicurazione (prevedi un budget pari all'1-3% del valore annuo per la copertura contro gli uragani) e, se applicabile, richiedi la Home Owner's Resident Card (EPR).
Per i processi comparativi in altre giurisdizioni, consultare le nostre guide su beni immobili transazioni e registrazione delle imprese.
Domande frequenti
Gli stranieri possono acquistare immobili alle Bahamas?
Qual è l'investimento minimo per ottenere la Residenza Permanente Economica?
Alle Bahamas è prevista un'imposta di bollo sull'acquisto di immobili?
Quali sono i costi annuali di gestione di un immobile in affitto?
Ho bisogno di una licenza per gestire un'attività di affitto a breve termine?
Quale isola offre i migliori rendimenti da affitto?
Ultimo aggiornamento: 29 aprile 2026. Questa guida ha scopo puramente informativo e non costituisce consulenza legale o finanziaria. Le tariffe governative, le aliquote fiscali e i requisiti del programma possono subire variazioni: si prega di verificare i dati aggiornati prima di assumere impegni.
