Dopo la chiusura della Spagna: riposizionamento dei portafogli della RBI dell'UE per il 2026

La Spagna abolisce il visto d'oro.

La Spagna ha formalmente abolito il permesso di soggiorno per investitori con la Legge Organica 1/2025, in vigore dal 3 aprile 2025. La Ventunesima Disposizione Finale della legge abroga gli articoli 63-67 della Legge 14/2013, eliminando di fatto l'intera categoria di residenza per investitori. Da tale data non sono state accettate nuove domande di permesso di soggiorno basate su proprietà immobiliari o capitali.

Le domande presentate prima della scadenza vengono elaborate secondo le vecchie regole e i titolari di permessi esistenti possono ancora rinnovarli. È stato presentato un ricorso di incostituzionalità, ma non è stata ancora disposta alcuna sospensione o revoca entro la metà del 2026.

Nel corso dei suoi 12 anni di validità, il Golden Visa spagnolo ha rilasciato circa 16,000 permessi, pari a circa lo 0.3% delle transazioni immobiliari nazionali. L'impatto della sua chiusura sul mercato è stato modesto e localizzato. I richiedenti che in precedenza puntavano alla Spagna ora hanno a disposizione diverse alternative nel Paese, tra cui il Digital Nomad Visa, il Non-Lucrative Visa e l'Entrepreneur Visa, sebbene nessuna di queste replichi il modello di investimento in cambio di residenza.

Grecia Golden Visa: soglie differenziate per il 2026

Il programma Golden Visa greco non si basa più su una soglia fissa. Dall'introduzione della Legge 5100/2024, che ha introdotto un sistema a livelli, l'investimento minimo dipende sia dalla posizione che dalla tipologia dell'immobile.

Livelli di investimento (immobiliare)

Gli immobili acquistati al di sotto delle fasce di prezzo di 400,000 e 800,000 euro non possono essere utilizzati per affitti a breve termine come Airbnb. Le violazioni comportano una multa di 50,000 euro e la possibile revoca del permesso. Sono consentiti i contratti di locazione a lungo termine di sei mesi o più e l'uso personale.

Percorsi non immobiliari

La Grecia offre anche percorsi di investimento qualificanti che non prevedono l'acquisto diretto di immobili: circa 350,000 euro in fondi comuni di investimento qualificati, 500,000 euro in un deposito a tempo determinato presso una banca greca (a rinnovo automatico ogni 12 mesi) o 500,000 euro come conferimento di capitale in un'azienda greca con almeno cinque dipendenti. Un nuovo percorso di finanziamento per startup da 250,000 euro, attraverso il registro Elevate Greece, è stato introdotto ai sensi della Legge 5162/2024 e si rivolge a imprese operanti nei settori immobiliare-tecnologico, finanziario e della tecnologia per la difesa.

Principali dettagli del programma

Non è previsto un soggiorno minimo: l'investimento deve semplicemente essere mantenuto. I titolari del permesso hanno diritto a viaggiare senza visto nell'area Schengen per 90/180 giorni, ma non possono lavorare in altri Stati membri dell'UE. I familiari inclusi comprendono il coniuge o il partner civile registrato, i figli fino a 21 anni (o fino a 24 anni se studenti a tempo pieno a carico) e i genitori sia dell'investitore che del coniuge, senza limiti di età o requisiti di dipendenza finanziaria per i genitori.

I tempi di elaborazione realistici variano dai tre ai nove mesi. Negli ultimi 12 mesi, la Grecia ha rilasciato circa 3,500 nuovi permessi. L'arretrato di domande si attesta intorno alle 42,390, ma è in calo di circa il 3-4% al mese. La legge 5275/2026 ha modificato la data di inizio validità del permesso, che ora coincide con la data di emissione della carta anziché con la data dell'investimento. Il percorso per ottenere la cittadinanza richiede sette anni di residenza legale, oltre al superamento di un esame di lingua greca di livello B1 e di un esame di integrazione.

Portogallo: percorso basato esclusivamente sui fondi con tempistiche per la nuova cittadinanza

Nell'ottobre 2023, il Portogallo ha eliminato tutte le possibilità di accesso al credito d'imposta per l'acquisto di immobili, in virtù della legge Mais Habitação. Il principale percorso di accesso ora prevede un investimento di 500,000 euro in un fondo di private equity o di venture capital con una scadenza minima di cinque anni e almeno il 60% del capitale investito in società portoghesi, senza alcuna esposizione al settore immobiliare.

Tra le alternative figurano un investimento di 500,000 euro per la costituzione di una società, unitamente alla creazione di almeno cinque posti di lavoro a tempo indeterminato (mantenuti per almeno tre anni), la creazione di un minimo di 10 posti di lavoro senza un capitale minimo, un investimento di 500,000 euro in istituti di ricerca scientifica pubblici o privati ​​e una donazione di 250,000 euro (o 200,000 euro nelle aree a bassa densità abitativa) a titolo di contributo culturale o per la tutela del patrimonio.

Arretrati di elaborazione e tempistiche

L'arretrato delle domande ha raggiunto oltre 55,000 unità, di cui più di 20,000 bloccate nella fase di raccolta dei dati biometrici. Sebbene il termine di legge per l'elaborazione sia di 90 giorni, il tempo medio effettivo di elaborazione è di circa 34 mesi, secondo uno studio del 2026 condotto su 127 domande. L'obiettivo precedentemente fissato dal governo di smaltire l'arretrato entro il 2025 non è stato raggiunto e, realisticamente, l'orizzonte temporale per una nuova domanda è di due o tre anni per l'approvazione e di sei o sette anni per l'ottenimento della cittadinanza.

Il soggiorno minimo richiesto è di sette giorni all'anno (14 giorni per ogni periodo di rinnovo biennale). I familiari ammissibili includono il coniuge o il partner, i figli minorenni, i figli maggiorenni a carico che frequentano corsi di studio a tempo pieno e i genitori a carico di età pari o superiore a 65 anni. Il programma Golden Visa del Portogallo non verrà cancellato: il quadro normativo post-2023 rimane stabile e non è stato ancora varato alcun piano di abolizione.

Altri programmi dell'UE: Ungheria, Malta e Italia.

Oltre a Grecia e Portogallo, altri tre Stati membri dell'UE offrono ora validi programmi di residenza tramite investimento che meritano di essere presi in considerazione in un'ottica di transizione post-Spagna.

Ungheria — Programma per investitori ospiti

Rilanciato nel 2024, il programma ungherese GIP offre un permesso di soggiorno di 10+10 anni attraverso due percorsi: un fondo di investimento immobiliare di 250,000 euro o una donazione per l'istruzione di 1,000,000 di euro. Non è previsto un periodo minimo di permanenza e la procedura richiede in genere dai quattro ai sei mesi. La copertura familiare include il coniuge, i figli minorenni e i figli maggiorenni fino a 25 anni, purché iscritti a un corso di studi universitari a tempo pieno. Il permesso garantisce il diritto di viaggiare nello spazio Schengen. L'ottenimento della cittadinanza segue le normali procedure ungheresi: almeno otto anni di residenza continuativa, oltre al superamento di esami di lingua ungherese e di diritto costituzionale. Non esiste una procedura accelerata per gli investitori.

Malta – Programma di residenza permanente (MPRP)

Il programma MPRP di Malta garantisce la residenza permanente fin da subito. Per ottenere l'alloggio è necessario acquistare un immobile per un valore di almeno 375,000 euro o impegnarsi a pagare un affitto di 14,000 euro all'anno per un minimo di cinque anni. I costi non relativi all'immobile ammontano a circa 99,000 euro: una tassa amministrativa di 60,000 euro (suddivisa in 15,000 euro alla presentazione della domanda e 45,000 euro all'approvazione), un contributo governativo di 37,000 euro e una donazione di 2,000 euro a un'ONG. La procedura richiede circa dai quattro agli otto mesi. Sono inclusi i familiari, tra cui coniuge, figli ed ascendenti. Si applicano i diritti di viaggio Schengen. Per coloro che desiderano ottenere la cittadinanza, il programma MEIN di Malta richiede un investimento aggiuntivo compreso tra 600,000 e 750,000 euro, oltre a beni immobili e donazioni, con tempi di elaborazione dai 12 ai 36 mesi. Il quadro normativo RBI di Malta è considerato il più stabile dell'UE.

Italia — Visto per investitori

Il visto per investitori italiano, attivo dagli aggiornamenti di gennaio 2025, offre quattro opzioni: investire 250,000 euro in una startup innovativa, 500,000 euro in partecipazioni azionarie aziendali, 1,000,000 di euro in donazioni filantropiche o 2,000,000 di euro in titoli di Stato. Il visto iniziale di due anni si converte in permesso di soggiorno. La procedura italiana per il ricongiungimento familiare consente il ricongiungimento familiare senza il periodo di attesa standard di due anni. Si applicano i diritti di viaggio Schengen. La residenza permanente è disponibile dopo cinque anni e la cittadinanza dopo 10 anni secondo le norme standard. Si noti che la tassa forfettaria italiana per i nuovi residenti (articolo 24-bis) è aumentata da 100,000 a 300,000 euro all'anno a partire dal 1° gennaio 2026.

Confronto tra i programmi di residenza nell'UE basati sugli investimenti

Tutti i programmi garantiscono l'ingresso senza visto nell'area Schengen 90/180. L'inclusione dei familiari varia a seconda del programma. Nessuno di essi conferisce la residenza permanente o il diritto di lavoro in tutta l'UE. Le tariffe governative sono soggette a modifiche.

Come riposizionare il proprio portafoglio per il 2026

Con la Spagna fuori dai giochi e i programmi rimanenti in rapida evoluzione, un approccio di riposizionamento strutturato è essenziale. Iniziate definendo la suddivisione giurisdizionale — immobili greci, fondi portoghesi, programmi più recenti in Ungheria, Malta o Italia — in base agli obiettivi, alla tolleranza al rischio e al profilo di liquidità di ciascun cliente.

Preparate in anticipo la documentazione di conformità. Raccogliete le prove della provenienza dei fondi, le tracce bancarie, le dichiarazioni dei redditi e le prove di liquidazione prima di selezionare un immobile. L'arretrato pluriennale nell'elaborazione dei documenti in Portogallo implica che i documenti debbano rimanere validi per periodi prolungati; i tempi più brevi in ​​Grecia richiedono un coordinamento più stretto per le chiusure delle transazioni immobiliari.

Pre-seleziona attentamente gli asset idonei. Per la Grecia, verifica che l'immobile soddisfi la soglia di classificazione corretta e la superficie minima di 120 m² per la regione di destinazione. Per il Portogallo, effettua una due diligence sul veicolo di investimento per confermare che soddisfi le normative post-2023, in particolare il requisito di esposizione zero al settore immobiliare e la scadenza minima di cinque anni. Per Ungheria, Malta e Italia, verifica le specifiche condizioni di ammissibilità per il percorso scelto.

È fondamentale definire tempestivamente le strutture fiscali e di investimento. L'aumento forfettario dell'imposta di successione in Italia a 300,000 euro all'anno per i nuovi residenti ha un impatto sulla pianificazione patrimoniale per le persone con patrimoni elevati. È opportuno coordinarsi con un consulente fiscale specializzato in diritto tributario transfrontaliero in merito alle implicazioni derivanti dalla distinzione tra proprietà immobiliari e fondi di investimento. È necessario pianificare le pratiche in sequenza per soddisfare le esigenze familiari e valutare percorsi paralleli per la pianificazione della residenza e la strategia relativa al visto Schengen.

Per i clienti che considerano l'Armenia come base complementare, sia per la residenza tramite investimento , sia per la registrazione di un'attività commerciale o per la pianificazione fiscale , un approccio multigiurisdizionale può rafforzare sia la conformità normativa che le opzioni di mobilità.

Domande frequenti

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