- Il 3 aprile 2025 la Spagna ha posto fine al visto d'oro immobiliare previsto dalla legge organica 1/2025, chiudendo la porta a nuove domande basate sulla proprietà.
- La domanda degli investitori si sta spostando verso Portogallo e Grecia; il percorso del Portogallo si concentra ora su investimenti in fondi/aziende superiori a 500 euro, mentre la Grecia mantiene un percorso immobiliare da 250,000 euro.
- Si stima che il Portogallo stia elaborando tra i 45,000 e i 50,000 fascicoli in sospeso e accelerando l'elaborazione elettronica, pertanto le tempistiche restano imprevedibili.
- La Grecia si distingue nel 2026 per la soglia relativamente bassa di 250 euro e per la stabilità del programma segnalata, sebbene sia ancora essenziale una documentazione completa.
- Gli studi legali dovrebbero orientare i portafogli verso la Grecia o verso fondi portoghesi controllati, ridefinire le tempistiche dei clienti e rafforzare i documenti relativi alle fonti di finanziamento e alla conformità.
La chiusura del visto d'oro immobiliare da parte della Spagna ha rimodellato la strategia dell'UE sui visti d'oro per il 2026. Con la Spagna fuori dai giochi e il Portogallo che si rivolge ai fondi, lottando contro i ritardi nelle procedure, l'opzione da 250,000 euro della Grecia è sempre più al centro dell'attenzione. La risposta giusta è riorganizzare i portafogli, ricalibrare le tempistiche e predisporre la documentazione per un controllo più rigoroso.
La Spagna abolisce il visto d'oro immobiliare (Legge organica 1/2025): modifica giuridica
La Spagna ha formalmente abolito il permesso di soggiorno per investitori (Golden Visa) tramite la Legge Organica 1/2025, con decorrenza dal 3 aprile 2025. La misura elimina il percorso di investimento immobiliare per i nuovi richiedenti e segna un'esplicita svolta politica rispetto ai percorsi di residenza basati sulla proprietà. La modifica e le sue implicazioni sono confermate dalla comunicazione ufficiale del governo spagnolo e dalla copertura mediatica nazionale dell'entrata in vigore della riforma nella stessa data (Governo spagnolo; Il Paese).
Dove si sta muovendo la domanda: Portogallo e Grecia come principali destinatari dei flussi di investitori spagnoli reindirizzati
Con la Spagna chiusa ai nuovi richiedenti immobiliari, l'attenzione degli investitori si sta spostando su due canali:
- Portogallo, che ha pubblicamente accolto con favore la domanda sostituita e continua ad attrarre capitali significativi, con resoconti di entrate totali del programma nell'ordine dei miliardi fino ad oggi e sforzi per semplificare l'elaborazione (HuffPost Spagna).
- La Grecia, che mantiene un punto di ingresso accessibile tramite immobili ed è descritto nei report del settore come un “ultimo visto in piedi” relativamente stabile tra i programmi dell’UE con una soglia di 250,000 € (IMI Daily).
Per le aziende che forniscono consulenza sui visti d'oro dell'UE nel 2026, l'implicazione pratica è quella di riallocare i clienti diretti in Spagna verso strutture di fondi/società portoghesi o verso asset immobiliari qualificati della Grecia, il tutto abbinato a una raccolta di documentazione più rigorosa e anticipata per resistere a un controllo più rigoroso e al rischio di coda (Informazioni sul visto Schengen).
Come riposizionare le domande RBI dell'UE per il 2026: una rapida guida
- Definire la divisione giurisdizionale: fondi/società immobiliari greci contro fondi/società portoghesi, in base agli obiettivi del cliente e alla tolleranza al rischio.
- Conformità anticipata: compilare fonti di finanziamento, tracciati bancari, dichiarazioni dei redditi e prove di liquidazione prima della selezione delle attività (gli arretrati di elaborazione implicano una maggiore durata di conservazione dei documenti).
- Selezionare le attività idonee: preselezionare le proprietà greche per l'idoneità; per il Portogallo, fondi di due diligence/veicoli aziendali che soddisfano le norme vigenti (riforme post-2023).
- Sequenziare le domande per gestire le tempistiche e le esigenze familiari; considerare percorsi paralleli per la pianificazione della residenza e del viaggio utilizzando solide strategie per i visti (Pianificazione dei visti Schengen e nazionali).
- Valutare imposte, partecipazioni e uscite: coordinarsi con i consulenti sull'esposizione fiscale transfrontaliera e sugli orizzonti di uscita delle attività (punti di contatto della pianificazione fiscale internazionale).
Riforma del Portogallo del 2023: eliminazione delle rotte immobiliari e nuovo requisito di fondi/investimenti aziendali superiori a 500 euro
Il Portogallo non offre più l'acquisto di immobili come percorso di qualificazione. Le modifiche legislative finalizzate nell'ottobre 2023 hanno eliminato le opzioni immobiliari e hanno spostato il programma verso finanziamenti aziendali e veicoli di investimento regolamentati. Il percorso prevalente ora si concentra su un impegno minimo di 500,000 euro in fondi approvati o progetti aziendali, piuttosto che sull'acquisto di immobili residenziali.Analisi della riforma del 2023 da parte della Connaught Law).
Realtà operativa in Portogallo: arretrati di elaborazione e rischi temporali
Nonostante la continuità politica post-riforma, il rischio di esecuzione rimane significativo. All'inizio del 2025, circa 45,000-50,000 domande di visto d'oro erano in sospeso in Portogallo, spingendo le autorità a segnalare un passaggio a un'elaborazione digitale più rapida per ridurre le code. Ciò indica che, mentre le domande proseguono, i tempi di decisione possono estendersi oltre le aspettative iniziali e i richiedenti dovrebbero prevedere la variabilità nelle fasi di nomina e approvazione (Informazioni sul visto Schengen).
Portogallo-Grecia in sintesi
| Programma | Investimento minimo | Bene idoneo | Ambiente di elaborazione (2025–26) |
|---|---|---|---|
| Visto d'oro per il Portogallo | € 500,000 + | Fondi approvati/progetti aziendali (no immobili) | Arretrati ~45,000–50,000; l'autorità si sta muovendo verso un'elaborazione elettronica più rapida |
| Visto d'oro per la Grecia | €250,000 | Restano disponibili opzioni immobiliari qualificanti | Quadro normativo stabile e punto di ingresso competitivo |
Fonti: riforma del Portogallo e fondi da 500 €/percorso aziendale (Connaught Law); Arretrati e elaborazione elettronica dei dati in Portogallo (Informazioni sul visto Schengen); Grecia 250,000 € e commento sulla stabilità (IMI Daily).
Grecia 250 €
La Grecia offre attualmente uno dei visti d'oro dell'UE più accessibili tramite investimenti immobiliari con una soglia di 250,000 euro, che i report del settore evidenziano come un percorso stabile e a prezzi competitivi rispetto ai paesi omologhi dopo l'uscita della Spagna e il passaggio del Portogallo dal settore immobiliare nel 2023 (IMI Daily).
Per i portafogli del 2026, questo crea un chiaro albero decisionale: i clienti che cercano un asset tangibile e tempi operativi potenzialmente più fluidi potrebbero dare priorità al settore immobiliare greco; coloro che sono a loro agio con gli strumenti finanziari e minimi più elevati potrebbero prendere in considerazione fondi portoghesi o investimenti aziendali, accettando al contempo la volatilità dei tempi (Informazioni sul visto Schengen; Connaught Law).
Suggerimenti per la progettazione e la documentazione del portfolio
- Confermare l'idoneità delle attività: assicurarsi che le proprietà greche soddisfino i criteri di qualificazione e che i veicoli portoghesi soddisfino i requisiti dei fondi/società post-2023 (Sintesi della riforma del Portogallo; Panoramica della Grecia).
- Preparare una fonte di finanziamento completa per resistere a cicli di revisione prolungati in Portogallo e alla due diligence standard in Grecia (Contesto dell'arretrato in Portogallo).
- Modellare le strutture fiscali e di partecipazione in anticipo; coordinarsi con i consulenti fiscali transfrontalieri sulle implicazioni delle partecipazioni immobiliari rispetto a quelle dei fondi (considerazioni sulla pianificazione fiscale).
- Allineare le strategie di residenza, cittadinanza e viaggio con gli orizzonti di investimento e gli obiettivi familiari (pianificazione della cittadinanza; opzioni di residenza).
Conclusione per la strategia RBI del 2026: Dopo la chiusura del Golden Visa spagnolo, il panorama dell'UE favorisce il percorso immobiliare greco da 250 euro e i fondi portoghesi attentamente strutturati. Il successo dipende da una documentazione tempestiva e solida, da una gestione realistica delle tempistiche e da una selezione degli asset in linea con gli obiettivi di rischio, liquidità e mobilità di ciascun cliente.Governo spagnolo; Informazioni sul visto Schengen; IMI Daily).
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FAQ
La Spagna ha davvero chiuso il suo Golden Visa immobiliare, e quando?
Sì. La Spagna ha abolito il permesso di soggiorno per investitori (Golden Visa) ai sensi della Legge Organica 1/2025, con decorrenza dal 3 aprile 2025 (Governo spagnolo; Il Paese).
Posso ancora qualificarmi in Portogallo acquistando una proprietà?
No. Il Portogallo ha eliminato i percorsi immobiliari nel 2023. L'attuale qualificazione si concentra su investimenti superiori a € 500,000 in fondi approvati o progetti aziendali (Connaught Law).
Quanto tempo ci vuole per prendere una decisione sul visto d'oro per il Portogallo?
Le tempistiche sono variabili. All'inizio del 2025, erano in sospeso circa 45,000-50,000 domande e il governo ha indicato un'accelerazione dell'elaborazione elettronica per ridurre l'arretrato (Informazioni sul visto Schengen).
Qual è l'investimento minimo per ottenere il Golden Visa in Grecia?
250,000 € per gli immobili qualificati, che rimane una delle soglie più basse tra i programmi dell'UE e viene segnalata come un'alternativa relativamente stabile (IMI Daily).
Dove stanno andando ora gli investitori ex spagnoli?
Principalmente verso il Portogallo (tramite fondi/rotte aziendali) e la Grecia (tramite immobili), secondo i report di mercato sulle tendenze post-Spagna (HuffPost Spagna; IMI Daily).
