Punti chiave
- Prima di firmare, estraete un estratto ufficiale del Catasto dello Stato; conferma la proprietà legale ed elenca tutti i gravami registrati (ipoteche, privilegi, sequestri, servitù).
- Confrontare la planimetria catastale e il passaporto tecnico con la realtà in loco per individuare errori di confine e costruzioni non registrate.
- Per i venditori sposati o in comproprietà, ottenere il consenso scritto del coniuge/comproprietario, richiesto dal Codice civile per disporre dei beni in comune.
- Fai attenzione ai segnali d'allarme: eredi non dichiarati, occupanti o rivendicazioni di diritti di prelazione che possono ostacolare la registrazione.
- Il nostro team può effettuare una ricerca completa del titolo/gravame, segnalare i rischi e redigere clausole protettive per consentirti di concludere l'acquisto in tutta sicurezza.
Acquistare un immobile in Armenia può essere semplice, se si verificano tempestivamente il titolo di proprietà e i vincoli. Un processo mirato di due diligence immobiliare in Armenia, incentrato sulla verifica del titolo catastale, aiuta a evitare di ereditare debiti, ristrutturazioni abusive o controversie sul consenso coniugale.
Questa pratica checklist spiega quali certificati richiedere, dove ottenerli e i segnali di allarme che meritano una revisione legale.
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Esplora le opportunità di investimento →Sommario
- Confermare un chiaro titolo legale: ottenere l'estratto del catasto statale e i registri della catena di proprietà
- Ricerca gravami registrati: ipoteche, privilegi, sequestri e servitù nell'estratto del Catasto
- Verificare i confini del terreno e la planimetria catastale rispetto alla proprietà fisica e al passaporto tecnico
- Confermare i permessi di costruzione e lo stato legale delle ristrutturazioni (identificare le costruzioni illegali/non registrate e le opzioni di legalizzazione)
- Ottenere il consenso del coniuge e del comproprietario e verificare i requisiti del Codice Civile per la cessione congiunta dei beni
- Cerca segnali d'allarme nascosti: eredi non dichiarati, occupanti e diritti di prelazione
Conferma il titolo legale chiaro: ottieni l'estratto del catasto statale e i registri della catena di proprietà
In Armenia, i diritti sui beni immobili e i relativi trasferimenti devono essere registrati dallo Stato. Il modo più autorevole per confermare chi possiede legalmente un immobile è richiedere un estratto ufficiale del Catasto Statale. L'estratto mostra il proprietario registrato e la base giuridica della proprietà, ed è anche possibile esaminare la cronologia della catena di proprietà attraverso i servizi di informazione catastale per identificare trasferimenti precedenti e potenziali irregolarità. Questi documenti sono forniti dal Comitato del Catasto e costituiscono la spina dorsale della due diligence immobiliare in Armenia e di qualsiasi controllo dei titoli catastali in Armenia.
Come fare domanda: ottenere l'estratto del catasto
- Richiedi un estratto ufficiale di proprietà/oneri (talvolta chiamato "estratto di svincolo") al Catasto statale tramite il suo servizio di fornitura di informazioni, utilizzando il codice catastale dell'immobile e i dati del venditore.
- Controllare l'estratto per il nome del proprietario registrato, la base del titolo (ad esempio, contratto di acquisto, eredità) e tutti gli eventuali gravami o note elencati che potrebbero limitare il trasferimento.
- Se necessario, ordinare ulteriori registrazioni della catena di proprietà per rivedere le registrazioni precedenti e individuare lacune o trasferimenti insoliti.
Cronologia chiave
| Fase di registrazione | Scadenza tipica | Perchè é importante |
|---|---|---|
| Registrazione del trasferimento di vendita | Fino a 30 giorni lavorativi | Pianifica le date di chiusura e il possesso: la registrazione è ciò che rende il trasferimento legalmente efficace. |
Ricerca di vincoli registrati: ipoteche, privilegi, pignoramenti e servitù nell'estratto del catasto
Richiedi l'estratto di "liberatoria" catastale più recente per vedere tutti i vincoli registrati. Le ipoteche sono garanzie reali registrate e rimangono legate all'immobile fino alla loro estinzione. Un'ipoteca registrata può bloccare la registrazione a nome dell'acquirente o richiedere l'estinzione al momento della vendita; non scompare solo perché l'immobile viene venduto, a meno che non venga regolarmente annullata o regolata contrattualmente.
Liens
Oltre ai mutui ipotecari, cercate altri privilegi indicati nell'estratto, come privilegi fiscali o giudiziari. Come per i mutui ipotecari, qualsiasi privilegio registrato "sopravvive" a un trasferimento, a meno che il creditore non lo rilasci o il venditore non lo risolva in sede di chiusura. Scoprire tempestivamente i privilegi ipotecari vi consente di negoziare un adeguamento del prezzo o di richiederne la cancellazione come condizione sospensiva nel contratto di vendita.
Sequestri e servitù nell'estratto del catasto
Verificare la presenza di provvedimenti di sequestro (ad esempio, divieti imposti dal tribunale) e servitù registrate (diritti di passaggio o diritti di pubblica utilità). Un sequestro può vietare temporaneamente il trasferimento o l'uso, mentre le servitù possono limitare in modo permanente lo sviluppo edilizio. Entrambi i casi sono riportati nell'estratto del Catasto e devono essere considerati nella valutazione e nella struttura dell'accordo.
Lista di controllo rapida: vincoli e azioni dell'acquirente
| Ingombro | Dove lo vedi | Azione pratica |
|---|---|---|
| Mutuo | Estratto del catasto | Richiedi il saldo e la liberazione alla chiusura, oppure una riduzione del prezzo se lo presumi. |
| Privilegio (fiscale/giudiziale) | Estratto del catasto | Ottenere la liberatoria prima della registrazione; modificare la considerazione se non risolta. |
| Convulsione/attaccamento | Estratto del catasto | Non firmare finché non viene revocato; un attacco epilettico può bloccare il trasferimento. |
| Servitù/servitù | Estratto del catasto | Misurare l'impatto sui diritti di accesso/costruzione e sul valore. |
Non lasciare che vincoli nascosti compromettano il tuo investimento. Il nostro team legale effettua ricerche approfondite sui titoli immobiliari per tutelare i tuoi interessi.
Ottieni supporto legale professionale →Verificare i confini del terreno e la planimetria catastale rispetto alla proprietà fisica e al passaporto tecnico
Confrontare la planimetria e le coordinate catastali del Catasto con quanto si vede sul terreno e con il "passaporto tecnico" dell'immobile (il documento ufficiale di specifica). Discrepanze di superficie o confini possono derivare da rilievi effettuati in precedenza, suddivisioni non registrate o intrusioni. Assicurarsi che la planimetria ufficiale corrisponda alla realtà fisica e al passaporto tecnico è un passaggio fondamentale della due diligence immobiliare in Armenia.
Perché è importante: Confini non corrispondenti, partizioni non registrate o dati di superficie errati possono comportare multe, ritardi nella registrazione o controversie con i vicini. Un attento controllo del piano/campo ora evita costose correzioni future.
Confermare i permessi di costruzione e lo stato legale delle ristrutturazioni
Identificare le costruzioni illegali/non registrate e le opzioni di legalizzazione
Esaminare i permessi di costruzione e assicurarsi che ampliamenti o ristrutturazioni siano stati autorizzati e registrati. Le costruzioni non approvate o non registrate possono essere considerate illegali, non assicurabili e possono innescare procedure di esecuzione o legalizzazione. Verificare i documenti edilizi con il passaporto tecnico e il catasto per confermare che tutto ciò che è stato costruito sia ufficialmente riconosciuto.
Background: L'Armenia ha periodicamente affrontato il problema dell'"autocostruzione" attraverso meccanismi di legalizzazione; ad esempio, migliaia di costruzioni abusive erano in attesa di legalizzazione, con politiche che consentivano ai proprietari di legalizzare al valore catastale nei programmi precedenti. Questo sottolinea perché gli acquirenti devono verificare lo stato legale delle ristrutturazioni prima dell'acquisto.
Ottenere il consenso del coniuge e del comproprietario e verificare i requisiti del codice civile per la cessione congiunta dei beni
Se il venditore è sposato o l'immobile è in comproprietà, è necessario ottenere il consenso scritto del coniuge e di tutti i comproprietari. Il Codice Civile richiede il consenso di tutti i comproprietari per disporre dei beni comuni e la prassi richiede il riconoscimento del coniuge in caso di vendita di un bene acquisito durante il matrimonio. I notai in genere richiedono la prova di tale consenso durante la procedura di vendita per prevenire future contestazioni.
- Consenso coniugale: Ottenere un consenso notarile se la proprietà è stata acquisita durante il matrimonio.
- Consenso del comproprietario: Raccogliere le approvazioni firmate (e, ove pertinente, la prova che sono stati gestiti eventuali diritti di prelazione tra i comproprietari).
Alla ricerca di segnali d'allarme nascosti: eredi non dichiarati, occupanti e diritti di prelazione
Oltre all'estratto del Catasto, cerca affermazioni non ovvie che possono emergere dopo la firma:
- Eredi non dichiarati o questioni ereditarie che potrebbero in seguito contestare il titolo del venditore.
- Occupanti o inquilini con diritti di utilizzo che potrebbero non essere evidenti nell'estratto ma che possono influire sul possesso.
- Diritti di prelazione dei comproprietari che, se ignorati, possono far fallire o annullare una vendita.
Un'accurata ricerca del titolo e dei vincoli, oltre a un esame legale della situazione familiare e di comproprietà del venditore, può rivelare questi problemi prima della conclusione dell'acquisto. Clausole protettive, come garanzie di esclusiva proprietà e di esenzione da pretese, impegni a liberare il venditore dai vincoli e vincoli di trattenuta fino alla registrazione, riducono ulteriormente il rischio.
Lista di controllo dei documenti da richiedere prima della firma
- Estratto di proprietà e di gravame del Catasto Statale (estratto di "liberatoria")
- Passaporto tecnico e planimetria catastale (confronta con le misurazioni in loco)
- Permessi di costruzione e approvazioni per qualsiasi costruzione o ristrutturazione
- Consenso del coniuge; consenso dei comproprietari; conferma del rispetto dei diritti di prelazione
- Prova di accordi di scarico o di pagamento per eventuali ipoteche/privilegi
Se si prevede di affittare o sviluppare la proprietà dopo l'acquisto, si consiglia di esaminare gli aspetti fiscali e di investimento correlati come parte della checklist pre-firma: consultare la nostra guida su investimenti immobiliari in Armenia e tasse.
Conclusione
Un rigoroso processo di due diligence immobiliare in Armenia, basato su un estratto del Catasto, la revisione del certificato di gravame, controlli dei confini e dei passaporti tecnici e il consenso del coniuge, previene costose sorprese e rifiuti di registrazione. Possiamo eseguire una ricerca completa del titolo di proprietà e dei gravami e redigere clausole di salvaguardia su misura per il vostro accordo.
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Contattaci oggi →Domande frequenti
Cosa contiene l'estratto del Catasto dello Stato?
Identifica il proprietario registrato, la base giuridica della proprietà e gli eventuali gravami registrati (ad esempio ipoteche, privilegi, sequestri, servitù). È inoltre possibile accedere alle informazioni sulla catena di proprietà tramite i servizi di informazione catastale.
Le ipoteche o i privilegi scompaiono quando l'immobile viene venduto?
No. I vincoli registrati restano in vigore a meno che non vengano cancellati; l'acquirente potrebbe incorrere nel blocco della registrazione o ereditare il debito a meno che il privilegio non venga rilasciato o saldato come parte della chiusura.
È necessario il consenso del coniuge per la vendita di immobili in Armenia?
Se il bene è di proprietà congiunta o comproprietaria, la cessione richiede il consenso del coniuge e di tutti i comproprietari ai sensi del Codice Civile. I notai solitamente raccolgono tali attestazioni al momento della chiusura dell'atto.
Come posso verificare se le ristrutturazioni sono legali?
Confrontare i dati del passaporto tecnico e del catasto con la struttura fisica e verificare i permessi di costruzione. Le costruzioni non approvate possono essere illegali e richiedere la legalizzazione; in passato, l'Armenia ha avviato programmi di legalizzazione per strutture autocostruite.
Quanto tempo occorre per registrare un trasferimento di proprietà?
Si consiglia di prevedere fino a 30 giorni lavorativi per il completamento della registrazione del trasferimento della vendita, in base alle prassi e alle linee guida standard.
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