- Verificare il certificato di proprietà online utilizzando il numero del certificato e la password sul Sito web del catasto per confermarne l'autenticità prima di procedere.
- Richiedi un nuovo estratto catastale (di sgombero della proprietà) che elenchi i proprietari, le ipoteche, i privilegi e altri gravami, tenendo presente che è valido solo per 15 giorni lavorativi.
- Confrontare il passaporto tecnico, le planimetrie e i permessi di costruzione con la proprietà fisica per individuare ristrutturazioni illegali o discrepanze.
- Verificare l'identità del venditore e i consensi richiesti da comproprietari e coniugi; le vendite senza il consenso richiesto possono essere contestate ai sensi del Codice civile.
- Utilizzare metodi non in contanti, bonifici bancari o depositi a garanzia e condizionare il rilascio dei fondi alla registrazione immediata al catasto al momento della chiusura; avvalersi di un avvocato autorizzato per strutturare le garanzie.
Acquistare un appartamento o uno spazio commerciale in Armenia è semplice, ma frodi sui titoli di proprietà e incongruenze nei documenti possono costare caro. I criminali hanno utilizzato procure false per rubare immobili a Yerevan, sottolineando l'importanza dei controlli pre-vendita anche per le transazioni "chiavi in mano". Questa guida mostra come verificare i certificati, controllare i vincoli e strutturare una chiusura sicura in Armenia.
Sommario
- Perché la due diligence immobiliare è importante in Armenia (rischi di frode e rischi legali)
- Verifica online il nuovo certificato di proprietà digitale tramite il Catasto
- Ordinare e rivedere l'estratto catastale ufficiale (sgombero della proprietà) per proprietari e gravami
- Abbinare il passaporto tecnico, le planimetrie e i permessi di costruzione alla proprietà fisica
- Confermare l'identità del venditore e ottenere i consensi obbligatori da comproprietari e coniugi
- Utilizzare metodi di pagamento sicuri o deposito a garanzia e richiedere la registrazione immediata del Catasto alla chiusura
- Assumere un avvocato autorizzato per eseguire controlli del titolo
Perché la due diligence immobiliare è importante in Armenia (rischi di frode e rischi legali)
Le frodi documentali sono un fenomeno che si verifica anche in località privilegiate. Il Comitato Investigativo dell'Armenia ha segnalato che un gruppo criminale ha commesso 18 furti immobiliari a Yerevan utilizzando procure false, evidenziando la necessità di verificare l'autorità e i documenti del venditore prima di trasferire fondi. Oltre alla frode, una vendita può essere contestata se un comproprietario o un coniuge non ha dato il consenso. Il Codice Civile richiede il consenso di tutti i proprietari per la cessione di immobili di proprietà congiunta; una transazione può essere invalidata in assenza del consenso e l'acquirente ne era a conoscenza o avrebbe dovuto esserne a conoscenza.
Conclusione pratica: Verifica sempre online l'attuale certificato di proprietà, ottieni un nuovo estratto catastale per i gravami, confronta i documenti tecnici con l'immobile che stai acquistando e utilizza una chiusura sicura e senza contanti che vincola il pagamento alla registrazione.
Verifica online il nuovo certificato di proprietà digitale tramite il Catasto
Il sistema di registrazione immobiliare dell'Armenia rilascia certificati di proprietà che possono essere verificati online. Chiedete al venditore il numero del certificato e la password, quindi utilizzate il Sito web del Comitato del Catasto per confermare l'autenticità e i dettagli chiave prima di procedere. Questo rapido controllo ti aiuta a evitare di fare affidamento su certificati falsi o obsoleti.
Cosa cercare durante la verifica:
- Il/I nome/i del proprietario corrispondono all'ID del venditore.
- La descrizione dell'immobile (indirizzo, numero dell'unità) corrisponde all'annuncio e alla tua ispezione.
- I dettagli del certificato corrispondono ai documenti successivi (estratto, passaporto tecnico).
Nota: Il controllo di autenticità del certificato non sostituisce l'estratto catastale, in cui sono elencati gravami quali ipoteche, privilegi e sequestri giudiziali.
Ordinare e rivedere l'estratto catastale ufficiale (sgombero della proprietà) per proprietari e gravami
L'estratto catastale ufficiale (spesso chiamato estratto di sgombero immobiliare) è l'istantanea definitiva del titolo di proprietà presso il Catasto. Elenca tutti i diritti registrati, inclusi proprietari, ipoteche, privilegi, servitù e vincoli registrati sull'immobile. Per un controllo dei rischi, insistete per ottenere un estratto aggiornato appena prima della firma.
La validità e la tempistica sono importanti. Gli estratti catastali sono validi per 15 giorni lavorativi, quindi è consigliabile firmare entro tale lasso di tempo oppure ottenere un nuovo estratto il giorno della chiusura.
| funzionalità di | Cosa mostra | Dove verificare | Validità / Note |
|---|---|---|---|
| Certificato di proprietà | Prova di proprietà; dettagli del certificato | Controllo online tramite catasto con numero + password | Solo autenticità; non sostituisce il controllo dell'onere |
| Estratto catastale (sgombero immobile) | Proprietari registrati, ipoteche, privilegi, restrizioni | Servizio di fornitura di informazioni catastali | Valido per 15 giorni lavorativi |
| Passaporto tecnico | Planimetria, superficie, disposizione dell'immobile | Confronta con l'ispezione fisica; rivedere con l'avvocato | Verificare eventuali discrepanze e modifiche non registrate |
| Permessi di costruzione | Legalità della costruzione/ristrutturazione | Permessi di corrispondenza ai lavori eseguiti | Fondamentale per nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti |
Flusso di lavoro rapido per la due diligence (lista di controllo)
- Raccogli il numero del certificato di proprietà e la password; verifica online.
- Richiedi un nuovo estratto catastale e verifica i proprietari, le ipoteche, i privilegi e le restrizioni del tribunale.
- Confrontare l'estratto con il certificato e il documento d'identità del venditore (o la procura, se utilizzata).
- Confrontare il passaporto tecnico e gli eventuali permessi di costruzione con la disposizione effettiva dell'immobile; verificare la presenza di modifiche non registrate.
- Verificare che tutti i consensi dei comproprietari e dei coniugi siano presenti ove richiesto dalla legge.
- Utilizzare un trasferimento non in contanti o un deposito a garanzia; condizione di rilascio al momento della presentazione/accettazione per la registrazione al Catasto.
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I nostri avvocati abilitati possono verificare i certificati, controllare gli oneri e strutturare per te una chiusura sicura.
Esplora i nostri serviziAbbinare il passaporto tecnico, le planimetrie e i permessi di costruzione alla proprietà fisica
Ristrutturazioni e modifiche alla planimetria non registrate sono segnali d'allarme comuni. Il passaporto tecnico contiene la planimetria e le misure ufficiali; se all'appartamento o all'unità commerciale vengono spostati muri, chiusi balconi o aggiunti soppalchi che non compaiono nel passaporto tecnico, si potrebbero dover sostenere costi di legalizzazione o, nei casi peggiori, rischi di invalidazione di parti dell'accordo. Per nuove costruzioni o ristrutturazioni importanti, è necessario richiedere i permessi di costruzione e assicurarsi che i lavori completati corrispondano a quanto autorizzato.
Suggerimento: Subordinare il contratto di vendita alla conformità dell'immobile al suo passaporto tecnico e a tutti i permessi richiesti, con diritto di recesso o di adeguamento del prezzo qualora vengano riscontrate discrepanze.
Confermare l'identità del venditore e ottenere i consensi obbligatori da comproprietari e coniugi
Verificare l'identità del venditore tramite il suo passaporto e assicurarsi che sia il proprietario registrato nell'estratto. È necessaria particolare cautela se un rappresentante agisce in base a una procura, poiché le autorità hanno documentato furti tramite procura falsa a Yerevan. Se viene utilizzata una procura, richiedere copie autenticate e farne verificare l'autenticità e la portata dal proprio avvocato prima di firmare.
Regole di consenso: La legge armena richiede che tutti i comproprietari acconsentano alla vendita; il mancato ottenimento del consenso di un comproprietario (incluso il coniuge) può esporre la transazione a contestazioni se l'acquirente sapeva o avrebbe dovuto sapere che mancava il consenso. In caso di dubbio, è consigliabile ottenere i consensi scritti e autenticati dal coniuge e dal comproprietario, in linea con la struttura proprietaria dell'estratto.
Utilizzare metodi di pagamento sicuri o deposito a garanzia e richiedere la registrazione catastale immediata alla chiusura
Per evitare controversie e ridurre il rischio di frode, è consigliabile utilizzare pagamenti non in contanti, da banca a banca o depositi a garanzia, anziché contanti. Una misura di salvaguardia comune consiste nel depositare i fondi in un deposito a garanzia e sbloccarli solo dopo l'avvenuta presentazione o accettazione della richiesta di registrazione catastale, come indicato nel contratto di acquisto. La tempestiva registrazione del trasferimento presso il Catasto completa il passaggio di proprietà e ne consolida il titolo.
Protezioni chiave da includere nel contratto di vendita:
- Pagamento tramite bonifico bancario o deposito a garanzia; nessuna consegna di contanti.
- Svincolo condizionato dei fondi al deposito/accettazione da parte del Catasto e alla conferma che nell'estratto del giorno di chiusura non sono comparsi nuovi vincoli.
- Domanda di registrazione immediata alla chiusura con tutti i documenti richiesti.
Assumere un avvocato autorizzato per eseguire controlli del titolo
Un avvocato immobiliare abilitato coordina la due diligence dall'inizio alla fine: verifica del certificato online, ordinazione e interpretazione dell'estratto catastale, verifica dei passaporti tecnici e dei permessi, conferma delle identità e dei consensi e integrazione delle condizioni di pagamento e registrazione nel contratto e nel piano di chiusura. Questo livello professionale riduce i rischi e aiuta a concludere l'affare in modo efficiente.
Stai valutando un piano più ampio in Armenia?
Valuta la strategia di acquisizione immobiliare, valuta le imposte, valuta i potenziali investimenti o detieni i beni tramite una società armena con regolare registrazione aziendale. Se ti stai trasferendo, abbina il tuo acquisto al percorso di residenza o visto più adatto.
Scopri di più sugli investimenti in ArmeniaConclusione
La verifica del certificato di proprietà in Armenia, un estratto catastale aggiornato e un processo di chiusura disciplinato consentono di verificare i vincoli in Armenia prima che il denaro venga trasferito. Confronta i documenti tecnici con l'immobile, ottieni le autorizzazioni necessarie e collega il pagamento alla registrazione immediata. Per un'acquisizione fluida e a basso rischio, contatta il nostro team per eseguire la due diligence e strutturare il contratto.
FAQ
Come posso verificare un certificato di proprietà immobiliare in Armenia?
Chiedi al venditore il numero del certificato e la password, quindi conferma l'autenticità sul Sito web del Comitato del Catasto prima di procedere.
Che cos'è un estratto catastale (dichiarazione di proprietà) e per quanto tempo è valido?
Si tratta dell'estratto ufficiale del catasto che elenca i proprietari, le ipoteche, i privilegi e gli altri oneri registrati sulla proprietà; è valido per 15 giorni lavorativi, quindi procuratelo subito prima della chiusura.
Ho bisogno del consenso del coniuge o del comproprietario per una vendita?
Sì. Le vendite di immobili di proprietà congiunta devono essere concordate da tutti i proprietari; una transazione può essere contestata se manca il consenso richiesto e l'acquirente lo sapeva o avrebbe dovuto saperlo.
Perché controllare il passaporto tecnico e i permessi?
Per garantire che la planimetria e la superficie legale corrispondano all'unità reale e che eventuali ristrutturazioni siano state consentite, le discrepanze sono un campanello d'allarme che può comportare rischi legali o finanziari.
Come posso ridurre il rischio di false procure?
Fate esaminare attentamente da un avvocato qualsiasi procura e l'autenticazione notarile, e valutate la possibilità di strutturare l'accordo con un deposito a garanzia e una registrazione immediata. Le autorità hanno segnalato furti di proprietà tramite false procure a Yerevan, quindi è prudente effettuare controlli più approfonditi.
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