Lista di controllo per acquirenti stranieri di immobili in Armenia: notarizzazione, traduzione e due diligence sul titolo

Idoneità e restrizioni territoriali per gli acquirenti stranieri

Gli stranieri possono acquistare appartamenti, case e immobili commerciali non agricoli in Armenia. Tuttavia, la legge armena limita la proprietà di terreni agricoli da parte di cittadini stranieri; non stipulare contratti per terreni agricoli a meno che non sia disponibile una struttura idonea (ad esempio, un veicolo societario) per rispettare tali restrizioni.

Contesto di mercato: Gli acquirenti stranieri hanno eseguito 2,223 transazioni di acquisto/vendita nel primo semestre del 2023 (il 9.4% di tutte le transazioni), sottolineando la domanda e l'importanza di una solida due diligence prima di versare depositi o firmare impegni.

Documenti richiesti, apostille e traduzioni armene

Documenti richiesti

Preparare quanto segue, annotando i requisiti di autenticazione e lingua di seguito:

• Passaporto dell'acquirente (e del coniuge, se applicabile)
• Procura (POA) se non si partecipa di persona (deve rispettare le regole di apostille/traduzione)
• Documenti di proprietà del venditore (certificato/estratto di proprietà)
• Bozza dei termini del contratto di compravendita (prezzo, piano di pagamento, condizioni di chiusura)

Le autorità armene richiedono documenti autenticati in lingua armena per la registrazione immobiliare. I documenti ufficiali rilasciati all'estero (ad esempio, la procura) necessitano dell'Apostille dell'Aja e di traduzioni certificate in lingua armena per essere accettati dai notai armeni e dal Catasto di Stato.

Apostille e traduzioni armene

Punti chiave per le traduzioni notarili in Armenia:

• I documenti rilasciati all'estero devono essere apostillati dall'autorità competente del paese emittente, quindi tradotti in armeno da un traduttore certificato; la traduzione viene solitamente autenticata localmente per essere utilizzata presso il catasto e il notaio.
• Le missioni diplomatiche armene possono eseguire determinati atti notarili all'estero (ad esempio, certificare firme), che possono essere utilizzati nelle transazioni immobiliari, previa opportuna legalizzazione/traduzione per l'uso in Armenia.
• Se i tempi sono stretti, organizzate le traduzioni prima del viaggio. Un avvocato locale può coordinare traduzioni giurate e certificazioni notarili per evitare rifiuti dell'ultimo minuto presso il notaio o il Catasto.

Ordinazione e interpretazione dell'estratto di sgombero del catasto statale

L'estratto di sgombero del Catasto Statale è il fondamento della due diligence immobiliare in Armenia. Conferma il proprietario registrato, gli identificativi dell'immobile (indirizzo, codice catastale), la superficie e gli eventuali gravami registrati (ad esempio, ipoteca, sequestro, servitù). Richiedete sempre un estratto aggiornato e consultatelo prima di impegnare fondi.

Come ordinare (passo dopo passo)

1. Raccogliere identificatori: indirizzo/codice catastale fornito dal venditore.
2. Richiedi l'estratto di autorizzazione dal Catasto dello Stato (di persona o tramite un rappresentante autorizzato in possesso di procura), oppure chiedi al tuo avvocato di richiederlo per tuo conto.
3. Verificare la validità: Gli estratti sono generalmente validi per circa 15 giorni lavorativi: utilizzateli tempestivamente per le decisioni e la redazione dei contratti.
4. Confronta i dati estratti con l'immobile mostrato (planimetria, piano, superficie) e con il documento d'identità del venditore e il certificato di proprietà.
5. Se compaiono eventuali privilegi/gravi, richiedere la prova scritta del rilascio e assicurarsi che il Catasto li rimuova prima o al momento della registrazione.

Come leggere l'estratto

• Campo proprietario: deve corrispondere al venditore. Qualsiasi discrepanza è un campanello d'allarme: fermati e chiarisci la proprietà.
• Ingombri: cercare ipoteche, sequestri, divieti giudiziari, servitù e diritti di prelazione (dettagli nelle sezioni seguenti).
• Dati tecnici: verificare che il codice catastale, l'indirizzo, l'area e il tipo di utilizzo siano coerenti con ciò che si intende acquistare.

Saltare i controlli appropriati comporta il rischio di ereditare debiti nascosti o di condividere la proprietà con comproprietari non dichiarati: problemi evitabili con un estratto aggiornato e una revisione legale.

Lista di controllo rapida prima di effettuare un bonifico bancario

Due Diligence sul Titolo: privilegi, comproprietà e gravami da verificare

Liens

Un privilegio è un diritto registrato su un bene (ad esempio, un'ipoteca bancaria o un sequestro) che può bloccare il trasferimento o gravare sull'acquirente. In Armenia, privilegi e altri vincoli figurano nell'estratto del Catasto Statale: trattate qualsiasi voce come un ostacolo alla transazione fino alla completa risoluzione o al rilascio formale al momento della registrazione.

Passaggi pratici:

• Se è presente un mutuo, ottenere una lettera di rilascio della banca e allineare la chiusura in modo che il mutuo venga cancellato e rimosso dal Catasto al momento della registrazione o prima.
• Se viene mostrato un sequestro o un divieto, chiedi la decisione di base e assicurati che il venditore la autorizzi con l'autorità competente prima di procedere.

Comproprietà e gravami da verificare

Oltre ai privilegi, cerca altre voci che incidono sull'uso o sul trasferimento:

• Co-proprietà: l'estratto mostrerà più proprietari, se presenti; tutti i comproprietari devono acconsentire/firmare per una vendita valida.
• Servitù e servitù: i diritti di passaggio o le servitù di pubblica utilità possono limitare i piani di sviluppo: annotare eventuali voci nell'estratto.
• Diritti/pretese di prelazione: ove indicato, rispettare le procedure di legge o ottenere deroghe prima della chiusura.

Un avvocato può ottenere l'estratto, analizzare queste voci e segnalare tempestivamente i rischi, in modo che le condizioni contrattuali e il calendario dei pagamenti ti proteggano qualora dovessero sorgere problemi.

Autenticazione notarile ed esecuzione di contratti in Armenia (di persona e da remoto)

Le vendite immobiliari vengono autenticate da un notaio e poi registrate presso il Catasto di Stato; la proprietà viene acquisita solo al momento della registrazione statale, non al momento della firma.

Di persona

Presentatevi presso un notaio locale con i vostri documenti d'identità, la delega apostillata/tradotta (se presente) e il contratto stipulato. Il notaio certifica l'atto per la registrazione al Catasto.

A distanza tramite procura

Se non potete partecipare, nominate un rappresentante tramite procura. Se rilasciata all'estero, la procura richiede l'Apostille dell'Aja e una traduzione certificata in lingua armena per l'accettazione da parte dei notai e del Catasto.

Le ambasciate e i consolati armeni possono svolgere determinati servizi notarili, tra cui la certificazione delle firme sulle procure; consultare le procedure della missione e assicurarsi che il documento sia idoneo all'uso nel Catasto in Armenia.

Pagamento

Strutturare i pagamenti in modo che corrispondano ai meccanismi di trasferimento legale e alle tappe fondamentali della due diligence immobiliare in Armenia:

• Prima di ogni deposito: ottenere e rivedere un nuovo estratto del Catasto (valido circa 15 giorni lavorativi) per confermare il titolo del venditore e verificare la presenza di gravami.
• Al momento della firma/autenticazione notarile: evitare di pagare il prezzo intero finché tutti i privilegi registrati non siano stati cancellati o contrattualmente condizionati al rilascio al momento della registrazione.
• Regolamento finale: effettuare la tranche principale del pagamento con la registrazione statale, poiché la proprietà legale passa solo con la registrazione nel Catasto.

Cronologia e documenti a colpo d'occhio

Se intendi sfruttare la proprietà per ottenere benefici in materia di immigrazione, consulta le nostre guide su residenza in Armenia e considerazioni correlate ai visti.

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