- La Grecia ha innalzato la soglia del visto d'oro a 800,000 euro nelle zone ad alta domanda e a 400,000 euro altrove, con un'eccezione di 250,000 euro per le conversioni da commerciale a residenziale in qualsiasi parte del Paese.
- Gli investimenti immobiliari Golden Visa sono diminuiti del 24% nel periodo gennaio-settembre 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024, mentre le domande di settembre 2025 sono diminuite del 49.7% su base annua.
- Circa 15,000 delle circa 16,000 case acquisite con il Golden Visa sono state trasformate in affitti a lungo termine, soprattutto ad Atene.
- Nuove regole impediscono agli immobili con Golden Visa di essere affittati a breve termine (ad esempio, Airbnb), mentre la Grecia ha inasprito le licenze per gli affitti a breve termine, bloccando anche il centro di Atene.
Il Golden Visa per la Grecia sta attraversando la fase di riorganizzazione più significativa degli ultimi anni. Soglie più elevate, regole di utilizzo più severe e un'ondata di unità immobiliari destinate agli affitti a lungo termine stanno rimodellando i presupposti di sottoscrizione e le strutture degli accordi. Ecco cosa investitori, sviluppatori e consulenti dovrebbero ricalibrare ora.
Sommario
- Riforme e aumenti delle soglie: ripristino del visto d'oro in Grecia (minimi aumentati a 800/400 euro)
- Forte calo degli investimenti e delle domande di Golden Visa (-24% investimenti; -49.7% domande)
- Restituzione in massa di immobili Golden-Visa al parco degli affitti a lungo termine (circa 15,000 unità su circa 16,000)
- Nuove restrizioni sugli affitti a breve termine e sulle licenze (divieti, blocchi e revisione della conformità di Airbnb)
Riforme e aumenti delle soglie: il ripristino del visto d'oro della Grecia (minimi aumentati a 800/400 €)
La Grecia ha aumentato l'investimento immobiliare minimo per il suo Golden Visa a 800,000 € nelle aree ad alta domanda e a 400,000 € altrove, un raddoppio entrato in vigore alla fine del 2024 e che sta rimodellando il mercato nel 2025. L'obiettivo dichiarato della politica è quello di moderare la domanda speculativa e incanalare i capitali verso soluzioni abitative su larga scala e a lungo termine.
Conversioni commerciali a 250,000 €: dove resta l'opportunità
Fondamentalmente, le riforme hanno mantenuto un'eccezione strategica: la conversione di locali commerciali in residenziali rimane ammissibile con un minimo di 250,000 euro in tutta la Grecia. Questa deroga mira a stimolare il rinnovamento urbano trasformando il patrimonio edilizio sottoutilizzato in abitazioni. Per molti clienti, questa è ora la soluzione più efficiente per ottenere il Golden Visa, a condizione che il progetto sia effettivamente una conversione e sia pienamente autorizzato.
Implicazioni pratiche per consulenti e sponsor:
- Confermare la zonizzazione, le approvazioni per il cambio di destinazione d'uso e la conformità dell'edificio prima dell'acquisizione (l'idoneità alla conversione è subordinata ai risultati residenziali reali e consentiti).
- Garantire tempi di consegna più lunghi per le conversioni, dati i cicli di autorizzazione e costruzione.
- Strutturare i pagamenti per le milestone in modo che siano in linea con il rilascio del permesso e il rischio di completamento.
| Percorso del visto d'oro | Investimento minimo | Dove si applica | Nota chiave |
|---|---|---|---|
| Acquisto residenziale (zone ad alta domanda) | €800,000 | Aree ad alta domanda | L'asticella più alta frena la domanda speculativa |
| Acquisto residenziale (altrove) | €400,000 | Resto della Grecia | Percorso standard al di fuori delle zone ad alta richiesta |
| Conversione da commerciale a residenziale | €250,000 | Ovunque in Grecia | L'eccezione incoraggia il rinnovamento urbano |
Forte calo degli investimenti e delle domande per il visto d'oro (-24% investimenti; -49.7% domande)
Dopo la riforma, i capitali in entrata tramite il visto d'oro per la Grecia si sono notevolmente raffreddati. Gli investimenti immobiliari legati al programma sono diminuiti del 24% tra gennaio e settembre 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024, passando da 1.925 miliardi di euro a circa 1.46 miliardi di euro. Allo stesso tempo, le domande sono diminuite del 49.7% su base annua a settembre 2025, a sottolineare come le soglie più elevate e le norme più severe abbiano rallentato la nuova domanda.
Cosa significa questo per i partecipanti al mercato:
- Sviluppatori ci si dovrebbe aspettare un assorbimento più lento da parte degli acquirenti stranieri e una riorganizzazione dei lanci verso tempi di consegna più lunghi e pre-leasing.
- Gli acquirenti dovrebbero prevedere un budget per periodi di due diligence e di finanziamento più lunghi e convalidare che le pipeline dei progetti siano conformi alle nuove soglie (o passare a strategie di conversione in cui si applicano 250 €).
- Consiglio dovrebbe aggiornare la sottoscrizione del cliente, le ipotesi di prezzo e i tempi di uscita per riflettere la ridotta liquidità e le regole di utilizzo più severe.
Restituzione in massa di proprietà Golden Visa a stock di affitti a lungo termine (circa 15,000 di circa 16,000 unità)
L'effetto principale del reset sul mercato è stato un passaggio generalizzato agli affitti: quasi 15,000 delle circa 16,000 abitazioni precedentemente acquisite dagli investitori Golden Visa sono state trasferite sul mercato degli affitti a lungo termine entro la fine del 2024, con una forte concentrazione ad Atene. Ciò migliora la disponibilità di alloggi per i residenti e si allinea agli obiettivi di accessibilità economica del governo, poiché le nuove regole canalizzano i capitali Golden Visa lontano dall'uso turistico per soggiorni di breve durata e verso l'edilizia residenziale permanente.
Sottoscrizione in un contesto di noleggio prioritario
- Considerato il nuovo divieto di locazione a breve termine per gli asset Golden Visa, si presuppongono rendimenti da locazione a lungo termine, non tariffe notturne a breve termine, per le valutazioni e i modelli DSCR.
- Modello di locazione e di posti vacanti con in mente l'offerta incentrata su Atene, poiché migliaia di unità sono state reimmesse sul mercato a lungo termine.
- Dare priorità alla qualità e alla conformità degli edifici per competere in un bacino di utenza più ampio e per garantire la sicurezza futura rispetto agli standard di abitabilità sempre più restrittivi.
Nuove restrizioni sugli affitti a breve termine e sulle licenze (divieti, blocchi e revisione della conformità di Airbnb)
Due cambiamenti definiscono ora l'utilizzo delle risorse Golden Visa e l'ambiente di leasing più ampio:
- Gli immobili Golden Visa non possono essere affittati per brevi periodi (ad esempio tramite Airbnb). Le nuove regole del programma vietano gli affitti a breve termine per i beni Golden Visa, al fine di mantenerli nel patrimonio immobiliare a lungo termine.
- Inasprimento delle normative nazionali per le licenze di noleggio a breve termine: La Grecia ha modificato le regole, tra cui il congelamento delle nuove licenze nel centro di Atene e il divieto di inserimento in vendita a breve termine di alcune unità immobiliari di qualità scadente (come i seminterrati senza finestre).
Conformità e gestione dei rischi
- Documentare le strutture e le durate dei contratti di locazione per dimostrare chiaramente l'utilizzo a lungo termine degli immobili Golden Visa.
- Verificare tutte le attività a breve termine esistenti e cessare le inserzioni non conformi; il blocco delle licenze nel centro di Atene alza l'asticella per qualsiasi strategia di utilizzo turistico.
- Allineare le specifiche degli immobili agli attuali requisiti di abitabilità; le unità che non soddisfano gli standard non possono essere utilizzate nei mercati a breve termine e sono esposte a un rischio maggiore di applicazione delle norme.
Manuale per acquirenti e sviluppatori
- Riposizionare le strategie verso conversioni da commerciale a residenziale a 250 €, ove fattibile e consentito.
- Incentrare il messaggio di vendita sulla stabilità degli affitti a lungo termine anziché sull'arbitraggio a breve termine.
- Utilizzare meccanismi di completamento graduale e di deposito a garanzia per gestire i rischi di autorizzazione e costruzione negli accordi di conversione.
Lista di controllo per la sottoscrizione del Golden Visa 2025
- Confermare la zona e il minimo applicabile di € 800/€ 400, oppure l'idoneità per il percorso di conversione di € 250.
- Flussi di cassa del modello basati su ipotesi di locazione a lungo termine; la locazione a breve termine è vietata per gli asset Golden Visa.
- Verificare i permessi per qualsiasi cambio di destinazione d'uso prima di impegnare capitali.
- Stress test di locazione ad Atene, dato l'afflusso di migliaia di unità.
- Mappare i vincoli delle licenze di affitto a breve termine, ad esempio i blocchi del centro di Atene e i divieti di abitabilità.
- Pianificare in anticipo le strutture fiscali, di holding e di uscita; valutare le implicazioni transfrontaliere e la tassazione dei redditi da locazione.
Bottom line: Il Golden Visa greco è ancora praticabile, ma ora è una strategia basata su affitti a lungo termine e conversioni. Gli investitori che si adattano alle soglie più elevate, rispettano i divieti di locazione a breve termine e puntano alla nicchia di conversione da 250 euro possono comunque ottenere la residenza tramite il Golden Visa greco, allineandosi al contempo ai nuovi obiettivi politici.
