Visto d'oro per la Grecia 2026: una panoramica
- I minimi immobiliari sono €800,000 (≈USD 870,000) nelle zone ad alta domanda (Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e 32 isole con una popolazione superiore a 3,100) e €400,000 (circa 435,000 USD) altrove. Il percorso da 250,000 € (circa 272,000 USD) sopravvive solo in rare eccezioni.
- L'investimento deve essere un singola proprietà di almeno 120 m²L'aggregazione di unità più piccole non è più considerata valida.
- Gli affitti a breve termine sono vietati sulle proprietà Golden Visa, con una multa di 50,000 euro (circa 54,400 dollari) e la revoca del permesso in caso di violazioni.
- Il regime transitorio si è chiuso il 28 Febbraio 2025 (la data di chiusura originaria del 31 dicembre 2024 è stata prorogata dalla Legge 5167/2024); un'ultima finestra temporale per la sostituzione dell'immobile era fissata al 30 aprile 2025.
- Una nuova Percorso di avvio con un finanziamento di 250,000 euro (L'articolo 44 della legge 5162/2024) consente di investire in società registrate presso Elevate Greece in luogo di beni immobili.
- La Spagna ha posto fine al suo programma Golden Visa il 3 aprile 2025; il Portogallo ha escluso gli acquisti diretti di immobili nel 2023. La Grecia è ora l'ultimo grande programma di residenza tramite acquisto di immobili nell'UE.
Il programma Golden Visa greco ha completato la sua revisione più significativa dal lancio. Le soglie di investimento sono aumentate, la mappa delle zone ammissibili è stata ridisegnata, i termini transitori sono scaduti e le restrizioni sull'uso degli immobili ora incidono direttamente sui rendimenti. Per gli investitori e i consulenti che valutano le opzioni di residenza tramite investimento nel 2026, comprendere le norme attuali – e il più ampio contesto dell'UE dopo l'uscita della Spagna – è fondamentale per strutturare transazioni conformi e che tutelino il valore.
Cosa è cambiato nella legge greca sul visto d'oro e perché è importante?
Il Codice greco sull'immigrazione (Legge 5038/2023) è stato modificato dall'articolo 64 della Legge 5100/2024, che ha rivisto i criteri di ammissibilità per il programma Golden Visa relativo al settore immobiliare. Un successivo emendamento, la Legge 5167/2024, ha esteso la scadenza transitoria per la chiusura delle pratiche al 28 febbraio 2025. Ad aprile 2026, nessuna legge successiva ha completamente sostituito questo quadro normativo, sebbene la Legge 5162/2024 abbia introdotto un percorso parallelo di finanziamento iniziale di 250,000 euro tramite società registrate presso Elevate Greece.
La principale novità è il modello immobiliare a doppia zona: €800,000 in una posizione geografica privilegiata e €400,000 altrove, sostituendo la soglia minima di 250,000 euro che ha guidato il mercato per un decennio. Insieme alla regola dei 120 m² per unità abitativa singola, al divieto di affitti a breve termine e alla chiusura del Golden Visa spagnolo il 3 aprile 2025, i cambiamenti hanno riposizionato la Grecia come di fatto l'ultimo grande programma di residenza tramite acquisto di immobili nell'UE, ma con un punto di ingresso significativamente più alto.
Nuove soglie di investimento e zone ammissibili
La legge greca stabilisce due soglie minime di prezzo di acquisto per il percorso immobiliare, oltre a una ristretta eccezione di 250,000 euro e un percorso separato per l'avvio di un'attività, anch'esso di 250,000 euro. Ciascuno di essi è regolato da rigide norme di configurazione.
| Zona | Investimento minimo | Regole |
|---|---|---|
| Zona A — Elevata domanda Regione dell'Attica; Unità Regionale di Salonicco; Mykonos; Santorini; 32 isole aggiuntive con una popolazione di oltre 3,100 abitanti (Creta, Rodi, Corfù, Lesbo, Chios, Zante, Naxos, Kos, Cefalonia, Samos, Lefkada, Syros, Kalymnos, Lemnos, Paros e altre) |
€800,000 (circa 870,000 dollari USA) |
Immobile unico; minimo 120 m² di “spazi principali” (κύριων χώρων) |
| Zona B — Tutte le altre aree Regioni continentali e isole minori non elencate sopra |
€400,000 (circa 435,000 dollari USA) |
Unità immobiliare singola; si applica la regola del minimo di 120 m² |
| Zona C — Ristrutturazioni e patrimonio Conversione da edifici commerciali a residenziali; restauro di edifici storici/vincolati. |
€250,000 (circa 272,000 dollari USA) |
Condizioni di conformità rigorose (vedi sotto) |
| Percorso di avvio Apporti di capitale a una società greca iscritta presso Elevate Greece (articolo 44 della legge 5162/2024) |
€250,000 (circa 272,000 dollari USA) |
Permesso di soggiorno di 5 anni; non è richiesto alcun immobile. |
Il requisito dei 120 m² si applica agli "spazi principali", ovvero alla superficie interna abitabile, escludendo ripostigli, parcheggi e altri spazi ausiliari. L'aggregazione di più unità più piccole per raggiungere la soglia di 400 o 800 euro non è più consentita in nessuna delle due zone.
Dove 250,000 € funzionano ancora: eccezioni ben definite
Due specifiche categorie di immobili rimangono ammissibili con un importo di 250,000 euro, entrambe soggette a ulteriori condizioni di conformità non previste dalla procedura standard.
Conversione da uso commerciale a residenziale. Investimento in un singolo immobile la cui conversione ad uso residenziale sia già stata completata prima della presentazione della domanda per il Golden Visa. La conversione d'uso può essere effettuata dal venditore. Gli edifici industriali sono ammissibili solo se non vi è stata svolta alcuna attività industriale per almeno cinque anni. Gli immobili convertiti non possono essere utilizzati come sede legale di una società; la violazione comporta la revoca del permesso e una multa di 50,000 euro.
Restauro di edifici storici e vincolati. Investimento in un singolo edificio διατηρητέο (vincolato) destinato al restauro o alla ricostruzione completa. Qualsiasi trasferimento di proprietà prima del completamento del restauro è nullo e privo di effetto. Il mancato completamento del restauro comporta una multa di 150,000 € (circa 163,000 USD) e l'immediata perdita del permesso di soggiorno.
Entrambe le opzioni richiedono un'attenta due diligence preliminare in merito alle autorizzazioni per il cambio di destinazione d'uso, ai permessi di conservazione e ai budget per la tutela ambientale: un lavoro che dovrebbe iniziare prima che la proprietà venga riservata, non dopo.
Il periodo transitorio si è concluso.
Il regime transitorio che consentiva agli acquirenti in fase di acquisto di bloccare la vecchia soglia di 250,000 euro è completamente scaduto. Per poterne usufruire, il richiedente doveva versare un acconto del 10% (o stipulare un accordo preliminare valido con relativa documentazione bancaria) entro il 31 agosto 2024 e perfezionare l'acquisto entro il 31 dicembre 2024, termine successivamente prorogato al 28 febbraio 2025 dalla Legge 5167/2024. Qualora l'acquisto dell'immobile originario non andasse a buon fine, era possibile acquistarne uno sostitutivo entro il 30 aprile 2025.
| Pietra miliare | Scadenza originale | Scadenza finale prorogata |
|---|---|---|
| Deposito del 10% sull'immobile in questione | 31 agosto 2024 | 31 agosto 2024 (non prorogato) |
| Completamento dell'acquisto originale | Dicembre 31, 2024 | Febbraio 28, 2025 (Legge 5167/2024) |
| Chiusura della proprietà sostitutiva | APRILE 30, 2025 | 30 aprile 2025 (chiuso) |
Tutti i termini transitori sono ormai scaduti. Le nuove domande presentate nel 2026 sono soggette alle soglie complete di €400,000 / €800,000.
Restrizioni d'uso: Vietati gli affitti a breve termine
La legge greca vieta espressamente l'utilizzo degli immobili oggetto del Golden Visa per affitti a breve termine nell'ambito della sharing economy (affitti tipo Airbnb) o per subaffitti. La violazione comporta la revoca del permesso e una sanzione amministrativa di 50,000 euro (circa 54,400 dollari). La stessa sanzione si applica agli immobili oggetto di conversione utilizzati come sede legale o succursale di una società.
L'impatto sul mercato è stato significativo. I dati della Banca di Grecia mostrano che gli afflussi di capitali esteri nel mercato immobiliare greco sono diminuiti di circa il 24% nel periodo gennaio-settembre 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024, passando da circa 1.925 miliardi di euro a 1.46 miliardi di euro. I consulenti del settore segnalano che la maggior parte degli appartamenti Golden Visa nell'area di Atene, precedentemente gestiti tramite piattaforme di affitto a breve termine, sono stati reindirizzati verso contratti di locazione residenziale a lungo termine, sebbene non esista un registro ufficiale che quantifichi tale spostamento.
Articolo 5A Regime fiscale per i non residenti: l'altra metà della strategia
Per gli investitori con patrimoni elevatissimi, il regime di non-domicilio previsto dall'articolo 5A della Grecia è spesso il fattore più determinante del Golden Visa stesso. Le persone che soddisfano i requisiti possono trasferire la propria residenza fiscale in Grecia e pagare una tassa fissa. € 100,000 all'anno (≈USD 109,000) su tutti i redditi di fonte estera, indipendentemente dall'importo, con un'ulteriore 20,000 euro all'anno per ogni membro della famiglia inclusoIl beneficio dura al massimo 15 anni fiscali e include l'esenzione totale dall'imposta di successione e donazione greca sui beni situati al di fuori della Grecia.
Le condizioni di ammissibilità sono rigorose. Il richiedente non deve essere stato residente fiscale in Grecia per almeno sette degli otto anni precedenti e deve effettuare un investimento qualificante di almeno 500,000 euro in immobili greci, partecipazioni azionarie o titoli entro tre anni dall'adesione. È importante notare che la legge contiene un riferimento incrociato specifico per i titolari di un permesso di soggiorno per attività di investimento ai sensi dell'articolo 16 della legge 4251/2014, che può semplificare la prova dell'investimento per alcuni migranti investitori. Il possesso di un permesso immobiliare Golden Visa standard è non è un, di per sé, sufficiente: i clienti dovrebbero aspettarsi di coordinare le pratiche di immigrazione e fiscali come un'unica transazione integrata.
L'articolo 5A richiede inoltre l'effettivo trasferimento della residenza fiscale in Grecia, il che generalmente implica una presenza fisica superiore a 183 giorni all'anno. La domanda deve essere presentata all'ufficio tributario greco competente entro il 31 marzo dell'anno fiscale di riferimento.
La Grecia nel panorama dei programmi di residenza tramite investimento dell'UE per il 2026
Il programma Golden Visa spagnolo è stato formalmente concluso il 3 aprile 2025 ai sensi della Legge Organica 1/2025; da quella data non sono state accettate nuove domande, sebbene i titolari esistenti possano continuare a rinnovare il permesso alle condizioni precedenti. Il Portogallo ha eliminato l'acquisto diretto di immobili dal suo Golden Visa nell'ottobre 2023 e il programma ora opera principalmente attraverso trasferimenti di capitale di 500,000 euro a fondi di investimento qualificati. Il risultato: la Grecia è l'unico grande Stato membro dell'UE che offre ancora la residenza per l'acquisto diretto di immobili.
| Paese | Stato del 2026 | Percorso immobiliare? | Investimento minimo |
|---|---|---|---|
| La Grecia | Attivo | Si | 250 € (eccezioni) / 400 € / 800 € |
| Portogallo | Attivo (ristrutturato) | No (escluso dal 2023) | €500 (fondi qualificanti) |
| Spagna | Chiuso (3 aprile 2025) | N/A | N/A |
| Malta (MPRP) | Attivo | Acquisto o affitto di un immobile | Contributo di €37 + spese amministrative di €60 + proprietà |
| Italia | Attivo | Non | Da 250 € (startup innovativa) fino a 2 milioni di € (obbligazioni governative) |
La questione strategica per i clienti nel 2026 non è più "dove si trova la residenza più economica?", ma "quale classe di attività voglio detenere e quale regime fiscale si applicherà ad essa?". La Grecia offre un'esposizione diretta al settore immobiliare, un regime di non-domicilio attivo ai sensi dell'articolo 5A e nessun requisito di soggiorno minimo. Il Portogallo offre esposizione ai fondi e una procedura di naturalizzazione più rapida. Malta offre accesso all'UE tramite contributi e affitti. La risposta giusta dipende dalla strategia di portafoglio, dalla composizione familiare e dai piani del cliente in termini di presenza fisica.
Volumi di applicazione e tendenze di mercato
Secondo le statistiche mensili pubblicate dal Ministero greco per la Migrazione e l'Asilo, il programma Golden Visa ha ricevuto circa 9,386 domande iniziali nell'intero anno 2024 (la cifra è stata rivista al rialzo rispetto alle stime precedenti di 9,289). Per il 2025, i dati del Ministero mostrano circa 8,879 approvazioni, a fronte di un ritmo di presentazione delle domande nettamente più lento verso la fine dell'anno, con l'entrata in vigore delle nuove soglie. Fino a febbraio 2026, il Ministero ha segnalato 792 domande iniziali dall'inizio dell'anno, in linea con il rallentamento successivo alla riforma.
Nel periodo 2025-2026, le principali nazionalità di provenienza rimangono la Cina (il contingente più numeroso), seguita da Turchia, Israele, Iran e Stati Uniti. Sul territorio, le fasce di prezzo più rilevanti si aggirano intorno ai 4,500-8,000 euro al m² nel centro di Atene, ai 2,300-3,000 euro al m² a Salonicco e ai 2,000-3,500 euro al m² a Creta, sebbene tutte e tre varino notevolmente a seconda del quartiere e delle condizioni dell'immobile.
Procedura di richiesta e costo totale
La procedura per ottenere il Golden Visa si svolge in gran parte a distanza: è necessaria una sola visita fisica in Grecia per la raccolta dei dati biometrici. La procedura tipica si articola in cinque fasi: selezione dell'immobile, preparazione legale (codice fiscale greco, conto corrente bancario, procura), atto notarile e trasferimento al catasto, presentazione della documentazione all'ufficio immigrazione e acquisizione dei dati biometrici. Il termine di legge è di due mesi dal ricevimento della documentazione completa, ai sensi dell'articolo 100, paragrafo 10 del Codice dell'Immigrazione, ma i tempi di elaborazione effettivi variano attualmente dai quattro ai nove mesi, a seconda della completezza della documentazione e del carico di lavoro della direzione regionale per l'immigrazione.
Le tasse governative sono modeste rispetto all'investimento: 2,000 euro per ogni richiedente adulto, 150 euro per ogni familiare a caricoe un'esenzione per i minori di 18 anni. Per il permesso di soggiorno elettronico è previsto un costo di stampa di 16 euro, mentre i rinnovi comportano un ulteriore costo elettronico di 2,000 euro. Oltre a questi, i costi di transazione includono in genere le spese notarili, la traduzione e la certificazione, l'imposta sul trasferimento immobiliare e le tasse del catasto, che insieme aggiungono circa il 7-10% all'investimento iniziale.
Percorso di inclusione familiare, rinnovamento e cittadinanza
Il permesso ha una validità di cinque anni ed è rinnovabile a tempo indeterminato, purché venga mantenuto l'investimento qualificante. I familiari ammissibili a essere inclusi in un'unica domanda sono il coniuge (o il partner registrato in base a un accordo di convivenza legale), i figli non sposati di età inferiore a 21 anni (estendibile a 24 anni per gli studenti economicamente dipendenti in Grecia) e i genitori a carico di entrambi i coniugi. Non è previsto alcun requisito di presenza fisica minima per il mantenimento del permesso.
Per ottenere la cittadinanza greca sono necessari sette anni consecutivi di residenza legale, una conoscenza della lingua greca di livello B1 e il superamento di un esame di educazione civica. Per gli investitori che non si trasferiscono effettivamente in Grecia, il Golden Visa è da intendersi come uno strumento di residenza e mobilità, non come una scorciatoia per ottenere un passaporto UE.
Strutturare acquisizioni qualificate
Per la maggior parte degli investitori che aderiscono al programma nel 2026, il percorso più semplice prevede l'acquisto di una singola unità abitativa di almeno 120 m² con un prezzo in linea con le soglie previste per le Zone A o B, con l'obiettivo di destinare l'immobile al mercato degli affitti residenziali a lungo termine. Le opzioni di conversione e restauro rimangono valide, ma dovrebbero essere intraprese solo dopo aver ottenuto le autorizzazioni per il cambio di destinazione d'uso, i permessi di conservazione e aver predisposto i relativi fondi di emergenza, sia dalle autorità comunali che da quelle preposte alla tutela del patrimonio. Il percorso per le startup previsto dall'articolo 44 della Legge 5162/2024 rappresenta un'alternativa credibile per gli investitori del settore tecnologico che desiderano ottenere la residenza nell'UE senza esporsi al mercato immobiliare greco.
Qualunque sia la strada scelta, i consulenti dovrebbero affiancare alla pratica di immigrazione una revisione parallela della posizione di residenza fiscale del cliente. Per le famiglie con un reddito estero consistente, l'aggiunta dell'opzione di non-domicilio prevista dall'articolo 5A al Golden Visa può trasformare il profilo costi-benefici del programma.
Lista di controllo per la due diligence preliminare
- Confermare la soglia applicabile (Zona A €800 vs Zona B €400) e verificare il requisito di 120 m² per unità singola confrontandolo con il certificato di "spazi principali" dell'immobile.
- Eseguire uno stress test sul modello di affitto basandosi esclusivamente su ipotesi di locazione a lungo termine, escludendo gli affitti a breve termine e l'utilizzo come uffici per gli immobili convertiti.
- Per progetti di ristrutturazione o di restauro di edifici storici del valore di 250 euro, è necessario ottenere le autorizzazioni preventive dal comune competente e dal Consiglio ellenico per i beni tutelati prima di versare la caparra.
- Analizza la situazione della residenza fiscale del cliente: se rientra nell'ambito di applicazione dell'articolo 5A relativo alla non residenza, pianifica la scadenza del 31 marzo per l'esercizio dell'opzione e il superamento del test di non residenza "sette su otto" prima della chiusura.
- Effettua un confronto parallelo con i fondi portoghesi, il piano di investimento multi-livello maltese (MPRP) e i percorsi di investimento in Armenia per confermare che la Grecia sia la scelta giusta.
- Verifica i certificati di gravami del Catasto, i certificati di non utilizzo rilasciati con permesso preventivo e i fascicoli di chiusura notarile confrontandoli con la lista di controllo documentale del Ministero della Migrazione.
Come Vardanyan & Partners supporta le strategie transfrontaliere
Il nostro studio offre consulenza a investitori e family office su strategie di residenza tramite investimento in diverse giurisdizioni, vantando una solida esperienza nella strutturazione di partecipazioni transfrontaliere tra Grecia, Armenia e altri programmi europei. Per i clienti che confrontano la Grecia con le alternative armene, coordiniamo in modo completo la due diligence immobiliare, la costituzione di società, le operazioni bancarie e la pianificazione fiscale.
- Permessi di soggiorno in Armenia: temporanei e permanenti
- Residenza in Armenia tramite investimento
- Costituzione di società e strutture di detenzione di beni in Armenia
- Transazioni immobiliari e due diligence in Armenia
- Strategia in materia di visti e mobilità
- Pianificazione e rendicontazione fiscale transfrontaliera
Conclusione
Il programma Golden Visa greco si è decisamente orientato verso una fascia di mercato più elevata. Con soglie di investimento immobiliare comprese tra 400 e 800 euro, una regola che impone la residenza per unità abitativa singola entro 120 m², il divieto vincolante di affitti a breve termine, percorsi di eccezione ben definiti per investimenti fino a 250 euro e un nuovissimo percorso per le startup, il programma richiede ora un'attenta pianificazione e una due diligence preliminare. Insieme all'uscita della Spagna e al cambio di strategia del Portogallo, che si allontana dal settore immobiliare, il riposizionamento della Grecia ha ridefinito l'intero mercato europeo dei permessi di soggiorno per investimento. I consulenti che padroneggiano la nuova mappa di ammissibilità – e la integrano con una strategia fiscale coerente ai sensi dell'articolo 5A, laddove opportuno – tuteleranno i risultati dei clienti e garantiranno la conformità al programma fino al 2026 e oltre.
