- Il regime dei non-domiciliati della Grecia (articolo 5A) consente ai residenti fiscali qualificati di pagare una tassa fissa € 100,000 all'anno su tutti i redditi di provenienza estera per un massimo di 15 anni.
- Il visto d'oro ora richiede € 400,000- € 800,000 nel settore immobiliare a seconda della località, dopo che la legge 5100/2024 ha innalzato le soglie dal precedente minimo forfettario di 250,000 euro.
- Riforme del Regno Unito che aboliscono lo status di non-domicilio (in vigore 6 Aprile 2025) stanno accelerando i deflussi di HNWI — I visti d'oro greci concessi ai cittadini del Regno Unito sono aumentati 48.9% anno su anno fino a settembre 2025.
- Il controllo dell'UE sulla migrazione per investimenti si sta intensificando: la Corte di giustizia europea si è pronunciata contro il passaporto d'oro di Malta. 29 Aprile 2025 (Caso C-181/23) — richiesta di un maggiore rispetto delle normative da parte di tutti i programmi di residenza per investitori.
Con l'aumento del controllo da parte dell'UE e lo smantellamento da parte del Regno Unito del suo status di non-domiciliato, gli individui con patrimoni elevati stanno rivalutando dove stabilire la propria residenza, i propri investimenti e la propria residenza fiscale. La Grecia si distingue per due potenti meccanismi: una tassazione fissa di 100,000 euro sui redditi esteri per i non-domiciliati ai sensi dell'articolo 5A e un programma Golden Visa che, nonostante i recenti aumenti delle soglie, rimane una delle vie più accessibili in Europa per ottenere la residenza fiscale per gli investitori.
Per i membri della diaspora armena e gli imprenditori internazionali che già prendono in considerazione il corridoio Caucaso-Europa, la vicinanza della Grecia e l'appartenenza all'UE la rendono un complemento naturale a un Residenza in Armenia tramite investimento strategia o Registrazione aziendale armena.
Perché la Grecia attrae gli individui con patrimoni elevati nel 2026
La Grecia offre due vantaggi fondamentali che rispondono direttamente alle priorità degli individui con un patrimonio elevato: la prevedibilità fiscale e la possibilità di ottenere la residenza nell'UE.
Residenza fiscale con esposizione limitata. Il regime di tassazione per i non domiciliati previsto dall'articolo 5A fissa un tetto massimo di 100,000 euro all'anno per i redditi di fonte estera che trasferiscono la propria residenza fiscale in Grecia. I redditi di fonte greca continuano a essere tassati secondo le normali aliquote progressive (fino al 44%).
Residenza per investitori tramite il Golden Visa. Nonostante l'aumento delle soglie previsto per il 2024, i requisiti minimi di investimento immobiliare in Grecia, pari a 400,000 euro nella maggior parte delle aree, rimangono competitivi rispetto a quelli di altri Paesi dell'UE come Portogallo e Spagna.
In un contesto di norme fiscali e di conformità più stringenti nelle principali economie e di maggiore diligenza da parte dell'UE in materia di migrazione per investimenti, il pacchetto greco combina la certezza dei costi con requisiti di ingresso relativamente modesti. Per una pianificazione della mobilità più ampia, consultare le nostre guide su visti, le tassee percorsi di cittadinanza.
In sintesi: la proposta HNWI della Grecia
| Caratteristica | Dettagli |
|---|---|
| Imposta forfettaria per i non residenti | €100,000 all'anno sui redditi esteri + €20,000 per ogni membro della famiglia, fino a 15 anni |
| Visto d'oro (zone di livello 1) | 800,000 € — Atene/Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini, isole con oltre 3,100 abitanti. |
| Visto d'oro (zone di livello 2) | 400,000 euro — tutte le altre regioni continentali e le isole minori |
| Golden Visa (casi speciali) | €250,000 — solo per conversioni da commerciale a residenziale e restauri di edifici vincolati |
| Idoneità per i non residenti | Non residente fiscale in Grecia per 7 degli 8 anni precedenti; investimento di 500,000 € entro 3 anni |
| Percorso verso la cittadinanza | 7 anni di residenza effettiva, conoscenza della lingua, requisiti di integrazione |
| fattore di spinta del Regno Unito | Il regime di residenza per i non-domiciliati è stato abolito il 6 aprile 2025; si prevede un deflusso di 16,500 milionari nel 2025. |
Come funziona il regime dei non-domiciliati in Grecia ai sensi dell'articolo 5A
Il regime fiscale greco per i non-domiciliati, previsto dall'articolo 5A del Codice Tributario, è concepito per attrarre i residenti fiscali stranieri, limitando l'imposta sui redditi di fonte estera a un'aliquota annua fissa.
Requisiti di idoneità
Precedente periodo di non residenza. Il richiedente non deve essere stato residente fiscale in Grecia per almeno 7 degli 8 anni precedenti al trasferimento della residenza fiscale in Grecia.
Investimento qualificante. Entro 3 anni dalla data di presentazione della domanda, è necessario effettuare un investimento minimo di 500,000 euro in attività greche, quali immobili, partecipazioni aziendali o titoli.
Presenza fisica. Il richiedente deve effettivamente trasferire la residenza fiscale in Grecia, trascorrendo in genere più di 183 giorni all'anno nel paese.
Termine ultimo per la presentazione delle domande. Le domande vanno presentate all'autorità fiscale greca (AADE), generalmente entro il 31 marzo dell'anno fiscale di riferimento.
Trattamento fiscale ai sensi del regime
Reddito di provenienza estera: Tassazione fissa di 100,000 euro all'anno, indipendentemente dall'importo, per un massimo di 15 anni fiscali. Si applica un'ulteriore detrazione di 20,000 euro all'anno per ogni familiare avente diritto (coniuge, partner civile, ascendenti e discendenti diretti) che scelga di essere incluso.
Reddito proveniente dalla Grecia: Tassati secondo le normali aliquote progressive greche, con l'aliquota marginale massima che raggiunge il 44% (a partire dal 1° gennaio 2026). Ciò include i redditi da lavoro dipendente, i redditi d'impresa e i redditi da locazione generati in Grecia.
Nessuna proroga oltre i 15 anni. Se il contribuente smette di pagare l'imposta forfettaria o non rispetta le condizioni, il regime si estingue anticipatamente. Non è previsto alcun rinnovo oltre il limite massimo di 15 anni.
Grecia contro Italia: confronto tra paesi non dominici (2026)
| Caratteristica | Grecia (Art. 5A) | Italia (Nuovi residenti) |
|---|---|---|
| Imposta fissa annuale (richiedente principale) | €100,000 | 300,000 euro (a partire dal 2026) |
| Per membro della famiglia | € 20,000 / anno | 50,000 euro all'anno (a partire dal 2026) |
| Durata massima | 15 anni | 15 anni |
| Precedente non residenza | 7 degli ultimi 8 anni | 9 degli ultimi 10 anni |
| Requisito di investimento | €500,000 entro 3 anni | Nessuna sotto l'imposta fissa di base |
| reddito interno | Tariffe greche standard (fino al 44%) | Tariffe italiane standard |
Dal 2026, il regime fiscale italiano è sostanzialmente più costoso (€300,000/€50,000), mentre quello greco rimane a €100,000/€20,000, rendendo la Grecia l'opzione decisamente più conveniente per gli individui con patrimoni elevati rispetto alle alternative di residenza fiscale per i non domiciliati nell'UE.
Visto d'oro 2026: prezzi differenziati per zone e percorsi di investimento
Il programma di residenza per investitori in Grecia ha subito un'importante revisione con la Legge 5100/2024, approvata dal Parlamento greco il 2 aprile 2024. La legge ha sostituito il precedente requisito minimo di 250,000 euro per l'immobile con un sistema a doppia zona. Le nuove soglie sono entrate in vigore con una scadenza transitoria fissata al 31 agosto 2024, dopo la quale i richiedenti dovranno soddisfare i requisiti più elevati.
Livelli di investimento immobiliare
Livello 1 — Zone ad alta domanda: 800,000 euro. Comprende l'intera regione dell'Attica (Atene), l'unità regionale di Salonicco, Mykonos, Santorini e tutte le isole con una popolazione superiore a 3,100 abitanti. L'investimento deve riguardare un singolo immobile con una superficie abitabile principale di almeno 120 mq.
Livello 2 - Altre regioni: 400,000 euro. Tutte le altre regioni continentali e le isole minori al di fuori della definizione di Livello 1. Si applicano gli stessi requisiti relativi a un'unica proprietà e a una superficie di 120 mq.
Casi particolari: 250,000 euro. La soglia originaria rimane in vigore solo per due categorie: la conversione di immobili da commerciali a residenziali (il cambio di destinazione d'uso deve essere completato prima della presentazione della domanda) e il restauro di edifici vincolati o tutelati.
Percorsi di investimento alternativi (non immobiliari)
La Grecia offre anche diverse modalità non immobiliari per ottenere il Golden Visa. Tra queste, depositi a tempo determinato o depositi bancari (minimo €500,000), obbligazioni governative greche (minimo €500,000, scadenza a 3 anni) e investimenti in società greche o società di investimento immobiliare (minimo €500,000). I percorsi basati su fondi comuni di investimento o strutture di fondi di investimento alternativi possono essere validi con soglie inferiori (a partire da €350,000), mentre i percorsi basati su portafogli di titoli quotati possono richiedere €800,000.
Diritti di residenza e percorso verso la cittadinanza
Il Golden Visa concede un permesso di soggiorno rinnovabile di 5 anni, con rinnovo illimitato per periodi di 5 anni a condizione che l'investimento qualificante venga mantenuto. I familiari aventi diritto – coniuge o partner registrato, figli non sposati di età inferiore a 21 anni e genitori sia dell'investitore che del coniuge – ricevono permessi alle stesse condizioni.
Per ottenere la residenza a lungo termine nell'UE, è necessario soddisfare i requisiti generali dopo 5 anni di residenza legale continuativa, oltre ai criteri di integrazione. La cittadinanza greca richiede 7 anni di residenza effettiva in Grecia, la conoscenza della lingua, il superamento di test di integrazione e il rispetto degli obblighi fiscali e di altro tipo. I tempi di elaborazione attuali per il permesso Golden Visa sono di circa 3-6 mesi dalla presentazione della documentazione completa.
Le riforme fiscali del Regno Unito come fattore propulsivo
Diversi cambiamenti politici convergenti nel Regno Unito hanno accelerato l'interesse per i programmi di residenza per investitori dell'UE e per i regimi di residenza fiscale come quello greco.
Fine dello status di non-domiciliato nel Regno Unito
Il governo del Regno Unito ha annunciato l'abolizione del regime fiscale per i non domiciliati, in vigore da tempo, il 6 marzo 2024 (bilancio di primavera 2024). Il nuovo regime per i redditi e le plusvalenze estere (Foreign Income and Gains, FIG) è entrato in vigore il 6 aprile 2025, sostituendo il regime di tassazione basato sulle rimesse. In base al regime FIG, solo le persone fisiche che risiedono nel Regno Unito da meno di 4 anni – dopo almeno 10 anni consecutivi di residenza fiscale all'estero – beneficiano dell'esenzione dalle imposte britanniche sui redditi e sulle plusvalenze estere. I residenti di lunga data nel Regno Unito che in precedenza si avvalevano del regime per i non domiciliati hanno perso completamente l'accesso al regime di tassazione basato sulle rimesse.
Deflussi di capitali milionari e domanda per la Grecia
Secondo l'Henley Private Wealth Migration Report 2025, il Regno Unito ha registrato una perdita netta di circa 10,800 milionari nel 2024, con un deflusso netto previsto di circa 16,500 nel 2025, il maggiore deflusso netto previsto tra tutti i paesi. Le principali destinazioni per gli individui con patrimoni elevati in partenza dal Regno Unito includono gli Emirati Arabi Uniti (in particolare Dubai), l'Italia, il Portogallo, la Grecia e Monaco.
L'impatto sulla Grecia è tangibile: le statistiche del governo greco mostrano un aumento del 48.9% su base annua dei permessi Golden Visa concessi ai cittadini del Regno Unito fino alla fine di settembre 2025 (da 495 permessi iniziali per investitori a 737). Sebbene molteplici fattori contribuiscano a questa tendenza, i commenti collegano esplicitamente l'aumento agli incrementi fiscali nel Regno Unito e al più ampio contesto politico.
Panorama dell'applicazione e della conformità nell'UE
Le istituzioni dell'UE hanno intensificato il controllo sulla migrazione per investimento, in particolare sulla cittadinanza per investimento. Il 29 aprile 2025, la Corte di giustizia dell'Unione europea ha emesso una sentenza della Grande Camera nella causa C-181/23 (Commissione europea contro Repubblica di Malta), stabilendo che il programma maltese di cittadinanza per investimento era contrario al diritto dell'UE e che la cittadinanza europea non può essere acquisita tramite una "transazione commerciale".
Questa sentenza riguarda direttamente la cittadinanza per investimento ("passaporti d'oro"), non la residenza per investimento ("visti d'oro"). Nessuna fonte del periodo 2025-2026 indica procedimenti di infrazione dell'UE specificamente mirati al programma Golden Visa greco. Tuttavia, la direzione da seguire è chiara: documentate con cura la provenienza dei vostri fondi, la vostra posizione fiscale e la conformità continua alle normative.
Lista di controllo per la conformità normativa per consulenti e investitori
Mappatura della residenza fiscale: Confermare le tempistiche del cambio di residenza fiscale e la loro interazione con il trattamento dei redditi di fonte estera sia nella giurisdizione di origine che in quella di destinazione.
Documentazione relativa alla provenienza dei fondi: Raccogli gli estratti conto bancari, i contratti di vendita e le distribuzioni societarie a supporto dell'investimento con largo anticipo rispetto alla presentazione della documentazione.
Screening del rischio: Verifica preliminare di eventuali sanzioni, stato PEP e notizie negative sui media. Conformità agli standard antiriciclaggio dell'UE prima della presentazione della domanda.
Strategia patrimoniale: Sottoporre a stress test la posizione degli investimenti, la liquidità e gli scenari di uscita, insieme agli obiettivi di mobilità personale.
Calendario dei report: Allineare le pratiche presentate nelle diverse giurisdizioni per evitare discrepanze durante l'anno di transizione.
Il visto per nomadi digitali come percorso alternativo
Per i lavoratori da remoto e gli imprenditori che non soddisfano i requisiti di investimento per il Golden Visa o il regime di residenza per non-domiciliati, la Grecia offre anche un visto per nomadi digitali. Questo visto consente ai cittadini extracomunitari di vivere e lavorare da remoto dalla Grecia, pur essendo dipendenti o collaboratori di entità al di fuori del Paese.
L'Armenia offre un servizio simile visto nomade digitale programma, e i due possono far parte di una strategia di mobilità coordinata per i professionisti che dividono il loro tempo tra il Caucaso e l'UE. Per coloro che esplorano permessi di soggiorno in ArmeniaLa combinazione di entrambe le giurisdizioni offre flessibilità geografica pur mantenendo un posizionamento fiscale conforme.
Per gli individui con patrimoni elevati che stanno ricalibrando la propria strategia, la residenza fiscale per non-domiciliati in Grecia e il programma Golden Visa aggiornato offrono una combinazione allettante di prevedibilità e accesso all'UE, ma il panorama è cambiato significativamente rispetto alla vecchia era dei 250,000 euro.
Alla luce delle riforme fiscali del Regno Unito e del rafforzamento della due diligence dell'UE, è giunto il momento di verificare la propria struttura, la preparazione dei documenti e la posizione fiscale multi-giurisdizionale.
