- In Armenia gli stranieri possono acquistare liberamente appartamenti, case e immobili commerciali; la proprietà di terreni agricoli è soggetta a restrizioni.
- Per completare l'acquisto e registrare il titolo sono necessari il TIN (codice fiscale) e una traduzione autenticata in lingua armena del passaporto.
- Richiedete sempre un estratto del catasto aggiornato per confermare il titolo del venditore e controllare gli oneri prima di firmare.
- La vendita deve essere autenticata da un notaio e poi registrata presso il Catasto dello Stato; la proprietà si trasferisce legalmente solo al momento della registrazione.
- I pagamenti superiori a 500,000 AMD devono essere effettuati tramite bonifico bancario o altri metodi non in contanti; pianifica in anticipo le modalità di pagamento.
Il mercato immobiliare armeno è aperto agli acquirenti stranieri e relativamente efficiente, se si seguono le procedure burocratiche. Un percorso chiaro in sette fasi – TIN, due diligence, autenticazione notarile e registrazione catastale – vi garantisce la conformità e protegge il vostro titolo di proprietà per future rivendite.
Per comprendere l'entità dell'attività, nel 2023 l'Armenia ha registrato circa 220,000 transazioni immobiliari, di cui una piccola quota riservata agli stranieri (circa il 2.7% nel 2024), a testimonianza di un mercato stabile e trainato a livello locale, che accoglie acquirenti internazionali che rispettano le normative. Fonte , Fonte
Quali tipi di proprietà possono acquistare gli stranieri in Armenia (limiti sui terreni agricoli)
In Armenia, gli stranieri possono acquistare liberamente appartamenti, case unifamiliari e immobili commerciali. Tuttavia, la proprietà di terreni agricoli è soggetta a restrizioni, pertanto è fondamentale verificare attentamente la destinazione d'uso del terreno se si intende acquistare lotti al di fuori dei centri urbani. Fonte
Panoramica in sette fasi (dall'offerta alla registrazione)
- Ottieni un codice fiscale armeno e una traduzione autenticata in lingua armena del tuo passaporto. Fonte
- Ordina un nuovo estratto del Catasto per l'immobile. Fonte
- Esaminare il titolo e gli oneri (privilegi, pegni, sequestri, note di utilizzo/zonizzazione). Fonte
- Redigere il contratto di compravendita (SPA) specificando correttamente le parti, il prezzo e le condizioni di pagamento non in contanti. Fonte, Fonte
- Autenticare la SPA. Fonte
- Presentare la domanda di registrazione al Catasto dello Stato entro 30 giorni. Fonte
- Ricevere la conferma di registrazione; il titolo diventa effettivo solo dopo la registrazione al Catasto. Fonte
State pensando di richiedere la residenza o la cittadinanza una volta stabiliti in Armenia? Esplorate i permessi di soggiorno e le opzioni di cittadinanza disponibili . Gli investitori che intendono riqualificare o affittare immobili dovrebbero inoltre consultare le normative fiscali e i quadri normativi sugli investimenti in Armenia.
Ottenere un TIN armeno e preparare un documento d'identità + traduzioni armene autenticate
Per completare l'acquisto di un immobile e adempiere agli obblighi fiscali correlati è necessario un TIN (codice di identificazione fiscale). Gli acquirenti stranieri devono presentare un passaporto valido e la relativa traduzione giurata in armeno per procedere con l'autenticazione e la registrazione. Fonte
Suggerimento: preparatevi in anticipo per evitare ritardi nell'appuntamento con il notaio e nella presentazione del fascicolo catastale.
Due diligence precontrattuale: estratto catastale
Prima di firmare qualsiasi cosa, richiedi un estratto recente dal database del Catasto dello Stato. Questo rapporto ufficiale mostra:
- Il proprietario registrato (venditore) e la base del titolo;
- Eventuali gravami (ipoteche/pegni, sequestri giudiziari, restrizioni d'uso);
- Dati tecnici e di utilizzo del territorio fondamentali che possono segnalare limitazioni di zonizzazione o di utilizzo.
Saltare l'estratto comporta il rischio di incorrere in ipoteche o contenziosi relativi all'immobile. Fonte
controlli del titolo e gravami
Utilizza l'estratto del Catasto come strumento principale di verifica del titolo. Conferma:
- L'identità del venditore corrisponde al passaporto/documento d'identità della persona che firma;
- Nessuna ipoteca attiva, pegno o sequestro giudiziario, a meno che non venga liquidato alla chiusura;
- La designazione dell'uso del suolo è compatibile con l'uso previsto (particolarmente importante al di fuori degli acquisti di appartamenti urbani);
- I dettagli dell'immobile (indirizzo, codice catastale, superficie) corrispondono alla ZPS.
Una revisione legale aiuta a individuare potenziali problemi e a redigere clausole di protezione (condizioni sospensive, liberatorie). Fonte
redazione
Strutturare il contratto di compravendita (SPA) in base a ciò che richiederanno il notaio e il Catasto:
- Parti corrette (con codice fiscale dell'acquirente) e documenti d'identità corrispondenti alle traduzioni autenticate; Fonte
- Identificatori accurati della proprietà (indirizzo, codice catastale, area) corrispondenti all'estratto; Fonte
- Prezzo di acquisto e metodo di pagamento non in contanti (vedere Meccanismi di pagamento); Fonte
- Dichiarazioni circa la chiara titolarità e l'assenza di gravami, o impegni specifici per eliminarli prima della registrazione. Fonte
I notai armeni formalizzano il trasferimento e il contratto autenticato viene poi depositato per la registrazione al Catasto: è questo deposito che rende legalmente efficace il cambio di proprietà. Fonte
firma e notarizzazione del contratto di vendita (commissioni
Il trasferimento deve essere formalizzato da un notaio. Prevedi una parcella notarile di circa 15,000-20,000 AMD per il contratto di compravendita; conferma la tariffa finale con il notaio che hai scelto. Fonte
Documenti richiesti (lato acquirente) — breve elenco di controllo
| Articolo | Note |
|---|---|
| Passaporto | Passaporto straniero dell'acquirente |
| Traduzione autenticata in armeno del passaporto | Richiesto per i depositi notarili/catastali |
| TIN armeno | Ottenere prima della chiusura |
| Estratto del catasto | Rapporto recente su titolo/gravame |
| Prova di pagamento | Bonifico bancario/altra conferma non in contanti, se applicabile |
Un notaio garantirà che il contratto di compravendita sia correttamente eseguito e confermerà l'identità delle parti prima che il contratto proceda alla registrazione al catasto. Fonte
linee temporali)
Momenti chiave dopo la firma:
- Presentare il contratto notarile al Catasto di Stato entro 30 giorni dalla notarizzazione. Fonte
- La titolarità legale si considera trasferita solo dopo il completamento della registrazione catastale; l'elaborazione richiede in genere alcuni giorni lavorativi. Fonte
- La tassa di registrazione statale per l'acquisto di una casa standard è di 53,000 AMD (verificare le opzioni del servizio e la tariffa esatta al momento della presentazione). Fonte
Meccanismi di pagamento
La legge armena prevede che i pagamenti immobiliari superiori a 500,000 AMD debbano essere effettuati tramite metodi non in contanti (ad esempio, bonifico bancario). Pianifica la chiusura della transazione in modo che i fondi siano tracciabili e disponibili in tempo per l'autenticazione e la registrazione. Fonte
- Documentare il metodo di pagamento nello SPA e conservare le conferme di trasferimento per supportare la presentazione al Catasto. Fonte
- Se si prevede di affittare o rivendere, considerare l'aspetto fiscale e la conformità con la rendicontazione locale; consultare la nostra panoramica di tasse in Armenia.
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Come aiuta la consulenza legale
- Verificare il titolo del venditore e gli oneri tramite l'estratto del Catasto; Fonte
- Gestire le traduzioni certificate e la preparazione del codice fiscale dell'acquirente; Fonte
- Redigere e autenticare un SPA conforme, quindi presentarlo tempestivamente al Catasto dello Stato in modo che la proprietà venga perfezionata. Fonte, Fonte
Errori comuni da evitare
- Saltare l'estratto del Catasto e scoprire in seguito un'ipoteca o un sequestro giudiziario; Fonte
- Supponendo che la sola notarizzazione trasferisca la proprietà, solo la registrazione catastale lo fa; Fonte
- Tentare di effettuare pagamenti in contanti di importo elevato, contrariamente alla regola sui pagamenti non in contanti. Fonte
In conclusione: potete acquistare una proprietà in Armenia come stranieri con sicurezza, seguendo la procedura TIN-notaio-Catasto e mantenendo i pagamenti in regola. Se state pianificando l' acquisto di un immobile in Armenia e desiderate una chiusura senza intoppi e un titolo di proprietà pronto per la rivendita, il nostro team può assistervi dall'inizio alla fine. Contattateci.
FAQ
Gli stranieri possono acquistare terreni in Armenia?
Gli stranieri possono acquistare appartamenti, case e immobili commerciali. La proprietà di terreni agricoli è soggetta a restrizioni, pertanto è necessario verificare la destinazione d'uso del terreno prima dell'acquisto. Fonte
Ho bisogno di un TIN (codice fiscale) per acquistare una proprietà in Armenia?
Sì. Gli acquirenti non armeni devono ottenere un TIN armeno e presentare un passaporto valido con una traduzione in armeno autenticata per completare l'autenticazione e la registrazione. Fonte
La notarizzazione è obbligatoria e quando avviene il trasferimento della proprietà?
Sì, la vendita viene formalizzata da un notaio e il contratto autenticato deve essere depositato presso il Catasto di Stato. Il trasferimento di proprietà avviene legalmente solo dopo il completamento della registrazione catastale. Fonte
A quanto ammonta la tassa di registrazione del Catasto Statale?
Attualmente, la registrazione standard per l'acquisto di una casa costa 53,000 AMD. Consultare la finestra di servizio per informazioni su tariffe e modalità di elaborazione. Fonte
Posso pagare in contanti?
No per importi superiori: qualsiasi pagamento immobiliare superiore a 500,000 AMD deve essere effettuato con modalità diverse dal contante (ad esempio, bonifico bancario). Fonte
