Operazioni immobiliari in Armenia dopo la riforma fiscale del 2025: strutturazione attorno alla soglia di 120 milioni di AMD ed esposizione IVA

La riforma in sintesi: cosa è cambiato

A partire da gennaio 2025, l'Armenia mantiene il limite di fatturato annuo di 120,000,000 AMD per le PMI, ma inasprisce le sanzioni per chi lo supera: il superamento del limite comporta il passaggio al regime ordinario, in cui le fatture sono soggette a un'IVA del 20% e gli utili a un'aliquota del 18%, anziché a un'imposta sul fatturato semplificata. I media segnalano inoltre aliquote più elevate per l'imposta sul fatturato delle PMI, pur mantenendo lo stesso limite, il che aumenta la sensibilità delle piccole imprese vicine alla soglia. Nell'ambito del regime ordinario, le transazioni immobiliari e di costruzione sono soggette a un'IVA del 20% sulle cessioni imponibili e a un'imposta sugli utili del 18%.

Separatamente, gli emendamenti del 2025 trasferiscono molte attività di costruzione, intermediazione immobiliare e ingegneria al regime IVA/imposta sugli utili, indipendentemente dal fatturato, eliminando il trattamento semplificato dell'imposta sul fatturato per tali settori.

Perché è importante (impatto specifico sull'Armenia)

In Armenia, le transazioni edilizie e immobiliari comportano spesso fatture a stato di avanzamento lavori e ingenti pagamenti a milestone, transazioni che possono spingere rapidamente un'entità oltre la soglia dei 120 milioni di AMD. Quel singolo superamento converte un esborso fiscale semplificato e prevedibile per l'imposta sul fatturato in un contesto di IVA in fattura del 20% più imposta sugli utili del 18%, alterando i flussi di cassa e i margini dei progetti in corso.

L'obiettivo dichiarato del governo è quello di ampliare la base imponibile e ridurre i trattamenti preferenziali; i rendiconti pubblici prevedono ulteriori entrate di bilancio annuali derivanti da queste riforme, sottolineando la portata multisettoriale della politica. Per gli investitori stranieri, ciò significa che l'esposizione all'IVA nel settore immobiliare armeno deve essere modellata a livello di SPV e integrata nei prezzi, nelle strutture contrattuali e nei piani di pagamento.

Soglia di fatturato: meccanismi di attivazione e conseguenze fiscali immediate

La soglia di fatturato annuo di 120 milioni di AMD rappresenta il punto di svolta. Una volta superata, la vostra azienda passa dal regime di tassazione sul fatturato a quello generale, in cui le vendite imponibili sono soggette a un'IVA del 20% e gli utili sono tassati al 18% . Le conseguenze pratiche per i progetti immobiliari e di costruzione in corso includono:

• Fatturazione IVA: Una volta che si rientra nel regime generale, le fatture imponibili ai clienti o agli acquirenti devono includere il 20% di IVA.
• Imposta sugli utili: Gli utili sono tassati al 18%, sostituendo i calcoli semplificati dell'imposta sul fatturato.
• Contabilità e sistemi: È necessario utilizzare la contabilità di competenza e rispettare le norme IVA, comprese le fatture elettroniche e la rendicontazione IVA dedicata.

Quali attività immobiliari e di costruzione perdono il trattamento fiscale relativo all'imposta sulla cifra d'affari (riclassificazione settoriale)

In base alle modifiche del 2025, numerose attività legate al settore immobiliare sono state riclassificate nel sistema IVA/imposta sugli utili, indipendentemente dal fatturato . Tra queste figurano molti servizi di costruzione, intermediazione/agenzia immobiliare e attività di ingegneria, che non beneficiano più del trattamento semplificato dell'imposta sul fatturato, nemmeno con il limite massimo di 120 milioni di AMD.

Per gli investitori, ciò significa che le società veicolo che svolgono queste attività devono pianificare l'IVA fin dal primo giorno, compresi i sistemi, i prezzi e i termini contrattuali.

Meccanica dell'IVA e dell'imposta sugli utili nel regime generale: aliquote

Meccanismi chiave quando si è sotto regime generale:

• I.V.A: L'IVA standard del 20% si applica alle forniture imponibili; l'IVA viene addebitata sulle fatture e può essere accreditata sugli input, a condizione che la documentazione e i tempi siano adeguati.
• Imposta sugli utili: Gli utili aziendali sono tassati al 18%.
• Accounting: Sono richiesti una contabilità completa dell'IVA e una contabilità di competenza, che incidono sul riconoscimento dei ricavi e dell'imposta sugli input.

Operazioni immobiliari: confronto dei regimi in sintesi

Fatturazione e tempi di input-credit

Ai sensi dell'IVA, l'imposta viene addebitata sulle fatture e i crediti d'imposta vengono richiesti al momento della ricezione e della registrazione di fatture IVA valide. Per i progetti edilizi e immobiliari commerciali, ciò crea divari temporali tra l'addebito dell'IVA a monte ai clienti e il recupero dell'IVA a monte su materiali, subappaltatori o compensi professionali. Il risultato è una riduzione del capitale circolante, soprattutto con i contratti con fatturazione a stato avanzamento lavori che anticipano ingenti esborsi IVA prima che i crediti d'imposta siano pienamente disponibili.

Nuovi requisiti di conformità: fatturazione elettronica

Una volta superata la soglia, o se si opera in attività riclassificate, ci si aspetta il pieno rispetto dei requisiti di conformità IVA, tra cui:

• Registrazione IVA e dichiarazioni IVA in corso.
• Fatturazione elettronica obbligatoria e pratiche di contabilità di competenza allineate alle norme IVA dell'Armenia.
• Modifiche ai sistemi e ai processi per acquisire l'IVA in ingresso, monitorare i punti fiscali e riconciliare le posizioni IVA mensili.

Per le entità che si sono appena insediate in Armenia, è importante integrare l'IVA nella vostra roadmap operativa fin dall'inizio. Il nostro team può coordinare la registrazione aziendale, il supporto alle transazioni immobiliari e la strutturazione degli investimenti, in modo che la vostra società veicolo sia pronta per l'IVA prima dell'emissione della prima fattura.