TL; DR
- Entrambe le città offrono ora rendimenti lordi da locazione compresi tra il 6 e il 9% per i tipici appartamenti da investimento, con bassi costi di transazione e nessuna seria restrizione sulla proprietà straniera.
- Tbilisi è più adatta per chi vuole guadagnare senza dover intervenire: rendimenti leggermente più elevati sulle piccole unità, imposta sugli affitti del 5%, costi di transazione molto bassi e un mercato più profondo e liquido.
- Yerevan è più forte per la conservazione del capitale: mercato più ristretto e più piccolo, AMD si è apprezzata di circa il 25% rispetto al dollaro USA dal 2021 e imposta sulle plusvalenze pari allo 0% sulla maggior parte delle vendite individuali.
- I rischi sono diversi: la Georgia è caratterizzata da maggiore incertezza politica dopo la legge sugli "agenti stranieri" e il blocco del percorso UE; l'Armenia è esposta a rischi geopolitici legati alla sua situazione di confine con l'Azerbaigian.
- Per molti investitori, l'approccio più resiliente è: Tbilisi per rendimento e liquidità, Yerevan per il deposito di capitali "rifugio" a lungo termine.
1. Quadro generale: cosa è cambiato dal 2020?
Dal 2020 al 2025, i mercati residenziali di entrambe le capitali hanno attraversato lo stesso "film", ma con finali diversi:
2020 – COVID + shock regionali:
Le transazioni rallentarono, la costruzione si fermò, ma nessuno dei due mercati crollò.
2021 – Ripresa e mutui convenienti:
Entrambe le città hanno registrato una crescita dei prezzi a due cifre con il ritorno degli acquirenti locali.
2022 – Il punto di svolta: la guerra tra Russia e Ucraina:
- Decine di migliaia di nuovi residenti arrivarono sia a Yerevan che a Tbilisi.
- In molti quartieri gli affitti sono aumentati del 50-100% in un solo anno.
- I prezzi di vendita sono aumentati vertiginosamente; i rendimenti hanno raggiunto brevemente cifre a due cifre.
2023–2025 – Normalizzazione:
- Consegnate nuove forniture, alcuni migranti se ne sono andati o hanno acquistato.
- Gli affitti si sono raffreddati e i prezzi si sono stabilizzati su un livello molto più alto.
- Le rese sono ridotte ma restano interessanti per gli standard europei.
Entro la fine del 2025, entrambi i mercati assomiglieranno meno a "picchi" speculativi e più a destinazioni di investimento in via di maturazione.
2. Istantanea 2025: Yerevan vs Tbilisi in sintesi
2.1 Metriche chiave del mercato (fine 2025)
| Metrico (fine 2025) | Erevan (Armenia) | Tibilisi (Georgia) |
|---|---|---|
| Prezzo centrale / m² | $ 2,200–2,500 (Kentron) | $ 2,000–2,900 (Mtatsminda / Vake) |
| Prezzo non centrale / m² | $ 600–1,200 (distretti esterni) | $ 1,000-1,400 (Gldani, Didi Dighomi, Samgori) |
| Variazione dei prezzi 2020-2025 | ~+70% centrale, ~+50% esterno | ~+100% in tutta la città (i prezzi sono circa raddoppiati) |
| Affitto 1 camere da letto, centro | $ 520–730 / mese | $ 500–600 / mese |
| Affitto 2 camere da letto, centro | $ 655–915 / mese | $ 650–850 / mese |
| Rendimento lordo, centrale | 5-7% | 5-7% |
| Rendimento lordo, esterno | 6-10% | 7-10% |
| Costi di transazione (totali) | ~3–5% | ~0.5–4% |
| Imposta sul reddito da locazione | 10% piatto | 5% fisso (se registrato) |
| Imposta sulle plusvalenze | 0% sulle vendite individuali | 0% se mantenuto per 2+ anni |
| Imposta sulla proprietà (annuale) | In genere $ 50-200 per un appartamento da $ 100 | Spesso $0 (esenzioni basate sul reddito) |
| Quota di acquirenti stranieri | ~3–4% delle offerte | Oltre il 17% delle offerte |
| Transazioni annuali | ~25,000 (tutti i tipi di proprietà) | ~40,000 residenti solo a Tbilisi |
| Valuta vs USD (trend quinquennale) | AMD +≈25% rispetto al dollaro statunitense | GEL +≈10–15% rispetto a USD |
Versione molto breve:
- Prezzi: Più o meno paragonabile nel centro, Yerevan è più economica nei quartieri periferici.
- Rendimenti: Leggero vantaggio per Tbilisi, soprattutto per le unità più piccole ed economiche.
- Tasse e costi: Vince la Georgia (imposta sugli affitti del 5%, imposta sulla proprietà quasi pari a zero; Armenia imposta sugli affitti del 10%).
- Liquidità: Tbilisi è molto più profonda e veloce.
- Valuta e CGT: Yerevan offre una migliore storia valutaria e guadagni di capitale più puliti pari allo 0% per i privati.
3. Yerevan: compatta, rara e potenziata da AMD
3.1 Prezzi e distretti
Yerevan è una città a forma di ciotola con un centro estremamente compatto:
Kentron (Centro):
- 2020: circa 1,300 dollari/m².
- 2022: balzato a circa 2,100 dollari/m².
- 2025: in media 2,300–2,500 $/m²; i progetti d'élite possono arrivare a cifre molto più elevate.
- I nuovi edifici monolitici hanno un prezzo molto più alto rispetto ai vecchi edifici in pietra/pannelli.
Arabkir: distretto semi-centrale "intelligente".
- Circa $ 1,600–1,800/m².
- Rivendita più facile per unità nella fascia di prezzo tra 80 e 150 dollari rispetto alle unità Kentron di prima qualità.
Davtashen / Ajapnyak / Nor Nork:
- Solitamente $ 1,100–1,300/m².
- Ha tratto grandi benefici dal programma governativo di rimborso delle tasse sui mutui, ora in fase di graduale eliminazione.
Distretti di bilancio (ad esempio Nubarashen):
Circa 580-600 $/m², circa ¼ dei prezzi centrali.
Trama: I prezzi di Yerevan sono esplosi nel 2021-2022, soprattutto a Kentron, per poi passare a una crescita annuale a una cifra e a piccole correzioni nel 2024-2025, quando il mercato ha raggiunto un limite di accessibilità.
3.2 Affitti e rendimenti
Gli affitti a Yerevan sono raddoppiati o più nel 2022 e poi sono stati parzialmente corretti:
- Prima del 2022: 1BR centrale spesso AMD 150–180k (~$300–370).
- Picco 2022: molti appartamenti con una camera da letto a AMD 300–450k (~$700–$1,100).
- Fine 2025: 1 camera da letto centrale in genere costa $ 520–730, 2 camere da letto $ 655–915.
Rendimenti lordi tipici:
- Kentron: 4.5–7% (segmento di conservazione del capitale; prezzi elevati limitano i rendimenti).
- Arabkir / Davtashen: 5–8% (soglia ottimale per molti investitori).
- Distretti periferici: 6-10% (sulla carta), ma aumentano la qualità degli inquilini e il rischio di posti vacanti.
Gli affitti a breve termine (Airbnb ecc.) nel centro di Yerevan possono portare i rendimenti lordi a un intervallo compreso tra l'8 e il 12% se gestiti bene, ma con una stagionalità significativa e un maggiore sforzo operativo.
3.3 Tasse, costi e "attrito"
Dal punto di vista dei costi, l'Armenia è ancora molto favorevole agli investitori:
Costi di transazione:
- Registrazione statale ~$115.
- Notaio + avvocato in genere costano tra i 700 e i 2,500 dollari in totale.
- Commissione agente acquirente 0-2% (spesso negoziata).
- Tutto compreso: circa il 3-5% del prezzo di acquisto.
Costi correnti (per un appartamento da 100 $):
- Imposta sulla proprietà: attualmente di solito tra gli 80 e i 150 dollari all'anno, con un aumento graduale grazie alla riforma basata sul valore di mercato (aliquote complete nel 2026, ancora modeste rispetto agli standard globali).
- Spese condominiali/condominiali: circa 500-1,200 dollari all'anno negli edifici moderni.
- Gestione degli affitti (se utilizzata): in genere dall'8 al 20% dell'affitto, a seconda del livello di servizio.
Imposte sul reddito e sugli utili:
- Entrata da affitto: 10% fisso sul lordo (20% oltre una soglia elevata).
- Guadagni: 0% in caso di vendita a un altro individuo (tipico scenario di uscita).
- Ritenuta del 10% in caso di vendita a un'azienda/imprenditore.
Gli stranieri possono acquistare direttamente appartamenti; i terreni hanno alcune restrizioni, ma gli appartamenti sono semplici.
3.4 Liquidità, domanda e rischi
Liquidità:
- Circa 25,000 transazioni all'anno in tutto il paese, una quota considerevole a Yerevan.
- Le unità di fascia media (da 50 a 150 dollari) nei quartieri migliori sono ragionevolmente liquide; gli immobili di lusso possono restare sul mercato più a lungo.
Fattori determinanti della domanda:
- Grande e ricca diaspora; molti acquistano in anticipo nuovi progetti.
- Solido settore IT e dei servizi nella capitale.
- Trasferimenti russi e, in seguito, l'afflusso dal Nagorno-Karabakh.
- I numeri del turismo raggiungono livelli record, favorendo gli affitti a breve termine.
Rischi principali:
- Il rischio per la sicurezza è principalmente geopolitico (confine con l'Azerbaijan), non a livello di città. Yerevan stessa è rimasta fisicamente sicura.
- Il rischio normativo è modesto: il cambiamento più importante è il passaggio graduale all'imposta sugli immobili basata sul valore di mercato e un'applicazione più rigorosa dell'imposta sui redditi da locazione.
- Valuta: AMD si è apprezzata notevolmente, il che è stato positivo per i proprietari esistenti, ma fa sì che i nuovi acquirenti in dollari USA paghino di più.
In conclusione su Yerevan:
- Solide motivazioni a favore della conservazione del capitale + rendimento moderato.
- Molto interessante per coloro che danno più valore alla forza di AMD, alla domanda della diaspora e alle plusvalenze pari allo 0% rispetto ai rendimenti ultra-alti.
4. Tbilisi: Alta velocità, alta liquidità, efficienza fiscale
4.1 Prezzi e distretti
Tbilisi è più grande, più segmentata e fortemente influenzata dal turismo e dalla migrazione:
- Mtatsminda / Città Vecchia: $ 2,400–2,900/m², edifici storici e cuore turistico.
- Vake: $ 2,000–2,500/m²; ambasciata/zona d'élite; quartiere "prestigio".
- Saburtalo: $ 1,500–1,750/m²; accesso alla metropolitana, numerose nuove costruzioni; la "beta" del mercato di Tbilisi.
- Gldani / Didi Dighomi / Samgori: Circa $ 1,000–1,400/m²; zone di mercato di massa con volume elevato.
I prezzi medi in tutta la città sono più o meno raddoppiati, passando da circa 600-650 dollari al m² nel 2020 a circa 1,200-1,250 dollari al m² all'inizio del 2025.
Il premio per le nuove costruzioni è chiaro: le vendite degli sviluppatori primari si attestano sui 1,320 dollari al m², contro i 1,060-1,250 dollari al m² degli immobili più vecchi.
4.2 Affitti e rendimenti
Nel 2022 gli affitti sono esplosi (in alcuni segmenti del 100%+ su base annua), quindi è corretto:
- Central 1BR prima del 2022: spesso $ 300–450.
- Picco 2022: Non è insolito che si spenda tra i 600 e i 900 dollari.
Fine 2025:
- Appartamento centrale con 1 camere da letto: $ 500–600.
- Appartamento centrale con 2 camere da letto: $ 650–850.
- 1 camere da letto non centrali: $ 350–450.
- 2 camere da letto non centrali: $ 400–550.
Rendimenti per area:
- Didi Dighomi / Gldani / Isani: 7–10% lordo (ingresso economico, solida domanda locale).
- Saburtalo: 6–7% lordo.
- Vake / Mtatsminda: 5–6% lordo (prezzo maggiorato, focus sullo stile di vita).
Gli affitti a breve termine nella Città Vecchia/nelle zone turistiche possono fruttare un rendimento lordo del 12-18% in caso di forte occupazione, ma si tratta più di un'attività commerciale che di un investimento passivo.
4.3 Tasse, costi e "attrito"
La Georgia è praticamente un paese "senza intoppi" per gli investitori immobiliari:
Costi di transazione:
- Registrazione: circa $ 20–75 a seconda della velocità.
- Notaio (se utilizzato): $ 40–75.
- Legale: in genere $ 200-1,000.
- Commissione di agenzia per l'acquirente: 0-3%, spesso pagata di fatto dallo sviluppatore/venditore.
- Nessuna imposta di trasferimento, nessuna imposta di bollo.
- Tutto compreso: Nella maggior parte dei casi dallo 0.5 al 4% del prezzo.
Costi correnti:
- Imposta sulla proprietà: spesso 0 per i non residenti e i proprietari a basso reddito.
- Spese condominiali: circa $ 130-450 all'anno per gli appartamenti tipici.
- Gestione: 10-25% dell'affitto (più alto per il servizio completo di Airbnb).
Regime fiscale per le persone fisiche:
- Entrata da affitto: 5% fisso sul lordo se si opta per il regime semplificato.
- Guadagni: 0% se detenuto per più di 2 anni; 5% se venduto prima.
- Sistema territoriale: vengono tassati solo i redditi di fonte georgiana.
Gli stranieri possono acquistare direttamente gli appartamenti; i terreni agricoli sono soggetti a restrizioni, ma le proprietà residenziali sono aperte.
4.4 Liquidità, domanda e rischi
Liquidità:
- Solo a Tbilisi si verificano circa 40,000 transazioni residenziali all'anno.
- Si tratta di circa 3,000+ transazioni al mese, il che lo rende uno dei mercati di medie dimensioni più liquidi della regione.
Fattori determinanti della domanda:
- Oltre 7 milioni di turisti all'anno (andamento pre e post COVID).
- Forte comunità di nomadi digitali, espatriati e studenti.
- Presenza continua di russi, ucraini e bielorussi.
- Crescita della classe media locale con accesso ai mutui.
- Elevata partecipazione di acquirenti stranieri (~17%+ delle transazioni).
Rischi principali:
- Politico: la legge sugli "agenti stranieri", la sospensione dell'adesione all'UE e le proteste di alto profilo hanno creato una reale incertezza sull'orientamento politico a lungo termine.
- Moneta: Negli ultimi anni il GEL si è mosso tra 3.4 e 2.5 per USD; la volatilità rimane un fattore.
- Rischio di eccesso di offerta: la pipeline di costruzione è ampia; alcuni distretti potrebbero subire pressioni se la domanda rallenta.
In conclusione su Tbilisi:
- Ideale per gli investitori in cerca di reddito e per coloro che apprezzano velocità, liquidità e regole fiscali semplici.
- Il compromesso è un maggiore rumore politico e potenziali cambiamenti normativi nel tempo.
5. Quale città si adatta a quale profilo di investitore?
5.1 Personaggi degli investitori
| Profilo dell'investitore | Miglior vestibilità | Perché |
|---|---|---|
| Reddito passivo, mantenimento per 5-10 anni | Tbilisi | Rendimenti tipici più elevati, imposta del 5%, ampio bacino di locazione |
| Strategia di affitto a breve termine/guidata da Airbnb | Tbilisi | Turismo più forte, ecosistema STR più maturo |
| Apprezzamento del capitale a lungo termine e copertura FX | Yerevan | Forza AMD, 0% CGT, scarsità al centro |
| Ultraconservatore, bassa tolleranza politica | Yerevan pendente | Il percorso politico della Georgia è al momento più incerto |
| Massima liquidità / opzioni di uscita rapida | Tbilisi | Base di acquirenti più ampia e internazionale |
| Diaspora / legame emotivo con l'Armenia | Yerevan | I fattori legati allo stile di vita e all'identità possono prevalere sulle pure metriche finanziarie |
| Diversificazione all'interno di una regione | Entrambi | Diviso: Yerevan per il nucleo "da club", Tbilisi per la resa scalabile |
5.2 Reddito vs Apprezzamento: una semplice illustrazione
Immaginate gli stessi 100,000 dollari investiti in ogni città per un tipico appartamento in affitto:
Tbilisi
- Rendimento lordo: diciamo il 7.5% → $ 7,500/anno di affitto.
- Dopo il 5% di tasse → $ 7,125 netti (prima dei costi).
Yerevan
- Rendimento lordo: diciamo il 7% → $ 7,000/anno di affitto.
- Dopo il 10% di tasse → $ 6,300 netti (prima dei costi).
La differenza annuale (~$825 in questo esempio semplificato) si accumula nel tempo a favore di Tbilisi.
D'altro canto, se nell'arco di 5-10 anni AMD supera GEL e USD e il core Yerevan continua a rivalutarsi, il guadagno totale in conto capitale (prezzo + FX) potrebbe essere maggiore a Yerevan, anche con rendimenti netti leggermente inferiori.
6. Realtà operativa per i proprietari non residenti
Entrambe le città sono adatte agli investitori che vivono da lontano, ma la sensazione è diversa.
Banche e pagamenti
Tbilisi:
- Servizi bancari digitali molto intuitivi: aprire un conto multivaluta è solitamente semplice.
- Nessun controllo sui capitali; facile spostare i fondi in entrata e in uscita.
Yerevan:
- Anche questo è aperto, ma le procedure possono sembrare un po' più "manuali".
- Una volta configurato, l'e-banking funziona bene; il cambio valuta è semplice e i conti AMD sono standard.
Gestione dell'immobile
Tbilisi:
- Diverse aziende di lingua inglese offrono servizi di gestione completi (a lungo termine e Airbnb).
- Sono comuni i "pacchetti chiavi in mano per gli investitori".
Yerevan:
- L'ecosistema di gestione sta crescendo partendo da una base più piccola.
- Esistono buoni manager, ma in genere ci si affida di più ai rapporti personali e alle raccomandazioni.
Conformità legale
Entrambe le città: la registrazione della proprietà è rapida e digitale; i sistemi di titolarità sono centralizzati e affidabili.
In Georgia la tassazione e la dichiarazione dei redditi da locazione sono estremamente semplici; in Armenia sono ancora semplici, ma con qualche aspetto in più (riforma dell'imposta sulla proprietà, applicazione delle leggi sugli affitti, ecc.).
7. Aspetti pratici e come utilizzare questo confronto
Se stai prendendo in considerazione la regione per la prima volta, ecco un semplice albero decisionale:
La tua priorità numero 1 è il flusso di cassa e la semplicità.
→ Iniziate da Tbilisi, nei quartieri di fascia media o economica (Saburtalo, Didi Dighomi, Gldani, Isani) e affidatevi a un gestore professionista.
Ciò che conta di più è preservare e capitalizzare il capitale in un mercato scarso, simile a quello dei club.
→ Concentratevi su Yerevan, in particolare Kentron e Arabkir, e pensate a orizzonti di 10 anni o più, non di 2-3.
Si desidera diversificare il rischio politico e valutario all'interno di una regione.
→ Suddividi il tuo capitale: un'unità a Yerevan, una o due a Tbilisi. Sarai esposto a diversi fattori di domanda e di rischio.
Hai un legame personale o lavorativo con l'Armenia.
→ I fattori "soft" (lingua, comunità, senso di appartenenza) sono probabilmente più importanti di una differenza di rendimento dello 0.5-1%; in tal caso, Yerevan è l'ancora naturale.
8. Una nota sulla consulenza professionale
Questa panoramica è pensata per offrire agli investitori stranieri un solido punto di partenza basato sui dati. Può aiutarti a restringere il campo:
- Quale città si adatta meglio al tuo profilo rischio/rendimento.
- Quali quartieri e strategie (affitti a lungo termine vs affitti a breve termine) hanno senso.
- Quali cifre approssimative aspettarsi su prezzi, affitti e tasse.
Tuttavia, le norme in materia di proprietà, tasse e residenza sono ancora questioni di diritto locale e i risultati migliori si ottengono quando le decisioni in materia immobiliare si adattano in modo coerente alla pianificazione legale e di immigrazione più ampia.
Se desideri una consulenza personalizzata su come strutturare un investimento o combinare l'acquisto di un immobile con la residenza o l'avvio di un'attività in Armenia (e potenzialmente nella regione più ampia), il nostro team di Vardanyan & Partners può aiutarti.
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