Con il finanziamento del venditore, il titolo ti verrà trasferito immediatamente. L'immobile sarà però gravato dai diritti del venditore e potrà essere pignorato se le rate non verranno pagate puntualmente.

Puoi avere quante persone vuoi elencate nell'atto.

Sì, l'atto può essere intestato a una LLC o società, registrata in Armenia o all'estero.

Gli stranieri possono essere proprietari al 100% di beni immobili in Armenia: possono acquisire, detenere, affittare, vendere, lasciare in eredità e altrimenti disporre delle loro proprietà su base paritaria con la gente del posto. Gli stranieri non devono avere un permesso di soggiorno o mostrare in altro modo alcun legame con l'Armenia. Allo stesso tempo, investire nel settore immobiliare potrebbe qualificarti per a permesso di soggiorno temporaneo o permanente. L'unica restrizione si applica alla proprietà straniera di terreni agricoli. Quando si acquista un terreno agricolo in Armenia, uno straniero potrebbe averne bisogno costituire una persona giuridica e acquisire il terreno a nome di tale entità. I terreni agricoli possono essere posseduti direttamente anche da stranieri che ne abbiano status di residenza speciale in Armenia.

Proprietà Unica

Indipendentemente dal tuo stato civile, puoi scegliere di acquistare la proprietà a tuo nome.

Nella maggior parte dei paesi le leggi matrimoniali specificano che i beni vengono acquisiti durante il matrimonio è posseduto congiuntamente da entrambi i coniugi, indipendentemente da chi li abbia acquistati (beni comuni). La posizione in Armenia generalmente non è diversa. Nel caso di una coppia sposata, la legge civile si comporta come se i beni fossero in comproprietà in parti uguali (50-50), a meno che non vi siano disposizioni contrarie specifiche nella convenzione di matrimonio. Pertanto, il tuo coniuge sarà considerato comproprietario dell'immobile indipendentemente dal fatto che il suo nome sia incluso o meno nel contratto di acquisto. 

La legge armena non riconosce i "matrimoni di diritto comune". Se vivete insieme ma non siete sposati, la legge armena non garantisce automaticamente al vostro partner alcun diritto di occupazione o proprietà permanente. In assenza di testamento, anche il partner non avrà alcun diritto successorio. 

Una persona single che acquista una proprietà in Armenia e successivamente si sposa, può stipulare un contratto di matrimonio in cui i coniugi possono stipulare che la proprietà venga portata entro i termini del contratto di matrimonio. 

Comproprietà

La comproprietà esiste quando la proprietà viene acquistata da due o più persone, ciascuna delle quali detiene una partecipazione nella proprietà nei termini che possono essere decisi tra di loro. Nel caso di una coppia, ciò avviene normalmente in parti uguali ma, se ci sono più di due acquirenti, può essere proporzionale all'importo che ciascuna persona ha contribuito al finanziamento dell'acquisto, ad esempio 70% / 20% / 10%. Nel diritto comune l'equivalente è la "locazione in comune".

Tutti i proprietari hanno il diritto di partecipare alle decisioni riguardanti la proprietà. La legge richiede che le decisioni riguardanti la proprietà siano prese all'unanimità. Uno o più proprietari possono chiedere la vendita dell'immobile, a meno che non sia possibile separare fisicamente le loro quote o gli altri proprietari siano disposti ad acquistare tali quote. Se non si riesce a raggiungere un accordo potrebbe essere necessario rivolgersi al tribunale per ottenere un'ordinanza che autorizzi la vendita dell'immobile.

Uno dei proprietari può anche disporre mediante vendita o donazione della parte dell'immobile di sua proprietà. In caso di vendita della loro parte di proprietà sono tenuti a concedere un diritto di prelazione ai proprietari esistenti. Questa regola non si applica nel caso in cui la disposizione avvenga tramite donazione o eredità. Gli altri proprietari hanno un mese per esercitare il loro diritto di prelazione. 

Proprietà dell'azienda

È possibile acquistare proprietà in Armenia utilizzando una società a responsabilità limitata locale o straniera che abbia un'identità giuridica distinta da quella dei suoi azionisti,

I motivi principali per possedere proprietà armene attraverso una società sono:

• Per consentire l'acquisto dell'immobile da parte di più persone;
• Fornire stabilità e continuità nella proprietà e nella gestione dei beni familiari;
• Facilitare il trasferimento e la proprietà della proprietà;
• Evitare i vincoli delle leggi successorie;
• Creare vantaggi fiscali;
• Per proteggere la casa di famiglia dai creditori aziendali.

 Questa soluzione può comportare anche degli svantaggi fiscali, in particolare per quanto riguarda le ritenute fiscali e le imposte sulle plusvalenze.

Il certificato di titolo pulito (in armeno - ִ֫ ֲֶ֥ք) viene rilasciato dal Catasto e mostra la proprietà registrata così come altri diritti e gravami sulla proprietà, inclusi privilegi, ipoteche, locazioni, servitù, ecc. È il documento più importante nel processo di due diligence e, in molti casi, l’unico documento su cui fanno affidamento gli acquirenti. Il certificato ha validità di 15 giorni lavorativi durante i quali deve essere perfezionato il contratto (preliminare e/o definitivo). Trascorso il periodo di 15 giorni sarà necessario ottenere un nuovo certificato. Una richiesta per un certificato di proprietà pulita può essere presentata dal venditore, dall'acquirente o da qualsiasi altra parte interessata. 

L'esistenza di altri interessi sull'immobile, come servitù, diritti di eredi, ecc., non può sempre essere interamente verificata dal certificato di proprietà pulita. Possono esserci soggetti che hanno un diritto di preacquisto, o di prelazione, sulla vendita di un immobile. Potrebbero anche essere apportate modifiche o aggiunte non autorizzate alla proprietà che non sono state dichiarate all'autorità di pianificazione. Per i terreni edificabili, il certificato afferma semplicemente che il terreno è edificabile; successivamente sarà necessario ottenere la piena autorizzazione edilizia (permesso di costruire).

Un accordo preliminare non trasferisce la proprietà, ma specifica una data o un periodo futuro durante il quale la proprietà verrà trasferita e può stabilire le condizioni (contingenze) che devono essere soddisfatte prima che avvenga la chiusura. La firma di un contratto preliminare non è un passaggio obbligatorio e puoi procedere direttamente alla conclusione della vendita. Tuttavia, avere un accordo preliminare può essere utile se non si è pronti a concludere immediatamente la vendita ma si desidera proteggere la proprietà e avere un accordo legalmente vincolante.

Un accordo preliminare può rendersi necessario se la vendita finale dipende da imprevisti, quali:

• Garantire un mutuo o altro finanziamento;
• Liberazione dell'immobile dai gravami;
• Effettuare una valutazione;
• Ottenere altri documenti/permessi, come il consenso dell'autorità tutoria (municipale) se uno dei venditori è minorenne.

Un accordo preliminare deve essere autenticato per essere legalmente esecutivo. Anche se i contratti preliminari generalmente non vengono registrati formalmente è consigliabile depositarne una copia al Catasto per ridurre al minimo la possibilità che il venditore violi il contratto vendendo l'immobile a terzi.

In genere, in questa fase l'acquirente verserà un acconto al venditore. L'importo della cauzione potrà variare e sarà concordato tra le parti.

Il contratto preliminare è uno strumento reciprocamente vincolante. Una volta firmato validamente, nessuna delle parti può recedere dall'accordo, a meno che una o più circostanze non siano soddisfatte. Se una delle parti non rispetta i termini dell'accordo, l'altra parte avrà a sua disposizione una serie di rimedi legali. Come minimo, un acquirente inadempiente rischia il suo deposito. È prassi comune stabilire che il venditore inadempiente debba pagare il doppio dell'importo del deposito a titolo di penale. Salvo disposizione contraria, il tribunale può ordinare l'esecuzione specifica per obbligare le parti a completare il trasferimento.

Il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato alla presenza di un notaio. Sebbene gli accordi più elementari possano essere autenticati anche direttamente da un ufficiale catastale, sarà necessario un notaio se l'accordo deve essere personalizzato o se una delle parti non parla armeno. Il notaio ha l’obbligo legale di fornirti informazioni sulla natura e le implicazioni dell’accordo che stai firmando. Il notaio dovrà accertarsi dell'identità delle parti e della loro capacità giuridica per procedere con la transazione. Saranno richiesti i passaporti e i certificati di matrimonio di tutti i firmatari. Se il venditore è minorenne, anziano o portatore di handicap, può trovarsi sotto la tutela di un tutore, nel qual caso verrà richiesta l'approvazione del tutore prima di concludere la vendita. Se il venditore è sposato, il notaio vorrà accertarsi che il coniuge acconsenta alla vendita.

Ogni notaio avrà il proprio modello di accordo e questi modelli possono variare nei dettagli. È necessario garantire che tutte le clausole importanti siano incluse nell'accordo. Normalmente i contratti sono solo in lingua armena e la traduzione viene effettuata verbalmente leggendo l'intero contratto all'acquirente. Ti verrà addebitato un piccolo compenso per il servizio dell'interprete.

Il contratto di compravendita deve essere un accordo definitivo ed esaustivo perché le parti avranno solo 30 giorni per farlo registrare al Catasto. Se ci sono delle condizioni che devono ancora essere soddisfatte è meglio firmare un accordo preliminare. Non esistono regole di "ripensamento" nella legge armena. Una volta firmato, l'accordo diventa efficace e le parti non possono recedere dal contratto.

Se stai acquistando attrezzature o accessori come parte dell'acquisto della proprietà, dovresti organizzare la preparazione di un inventario. Se puoi, visita l'immobile il giorno prima della firma del contratto per assicurarti che tutto sia come dovrebbe essere, soprattutto se la vendita comprende un certo numero di impianti e arredi. Allo stesso tempo puoi anche verificare che l'immobile diverrà libero a seguito della conclusione del contratto, a meno che quest'ultimo non preveda che l'immobile venga liberato in una fase successiva.

Se non riesci a recarti in Armenia per firmare l'accordo di persona, puoi concedere a un parente, un amico o un avvocato una procura per firmare a tuo nome.

Dopo la conclusione del contratto di compravendita finale, l'acquirente ha 30 giorni lavorativi per registrare i suoi diritti di proprietà presso il Catasto. La mancata registrazione di tali diritti entro il termine di 30 giorni comporterà la decadenza del contratto di compravendita. L'acquirente dovrà presentare una copia originale del contratto di compravendita e una traduzione autenticata del passaporto. Sarà necessaria una procura notarile se la registrazione viene effettuata tramite un avvocato o altro rappresentante. Il processo di registrazione può richiedere da poche ore a qualche giorno, a seconda se si pagano le tariffe del servizio rapido. Verrà rilasciato un certificato di proprietà con i dettagli di base sulla proprietà e sul nuovo proprietario. Dovrai poi presentare il certificato di proprietà ai servizi di pubblica utilità (luce, gas, telefono ecc.) affinché anche loro registrino il cambio di proprietà e preparino nuovi contratti a tuo nome. 

Imposta sui guadagni in conto capitale

Il trasferimento di proprietà residenziale tra individui normalmente non è imponibile, a condizione che sia l'acquirente che il venditore siano individui (non registrati come imprenditori privati). Pertanto, l’imposta sulle plusvalenze realizzate dai privati ​​dalla vendita di proprietà residenziali è pari allo 0%. Tuttavia, se l'acquirente è una persona giuridica o un imprenditore privato, si applica una ritenuta alla fonte del 10%.

Imposta sugli immobili (proprietà).

L’imposta immobiliare è dovuta annualmente dal proprietario dell’immobile. Le aliquote fiscali sono comprese tra lo 0% e l'1% del valore catastale, che normalmente è significativamente inferiore al valore di mercato.

Quando la proprietà immobiliare viene venduta da un individuo, il nuovo proprietario si assume le passività fiscali per qualsiasi imposta sulla proprietà non pagata. Tuttavia, le recenti modifiche rendono obbligatorio per il venditore procurarsi un certificato attestante l'assenza di passività fiscali da parte del comune locale.

Imposta sul reddito da locazione

Il reddito da locazione non superiore a 58.35 milioni di dram armeni (circa 120,000 dollari USA) all'anno è tassato al 10%. I redditi da locazione eccedenti tale importo sono imponibili al 20%.   

Imposta di bollo, imposte sulle successioni e sulle donazioni

L’Armenia non ha imposte di bollo, donazioni o tasse di successione. 

Spese comunali

Se possiedi una proprietà come un appartamento ci saranno spese di manutenzione e di servizio da pagare. Dipenderanno dalle dimensioni e dalla qualità del complesso, ad esempio dalla presenza di ascensori, piscina, giardini e altre strutture.

Le leggi armene richiedono che l'acquirente di un immobile effettui i pagamenti nella valuta locale, i dram armeni. Se il pagamento viene effettuato tramite una banca, quest'ultima dovrà garantire il rispetto di queste regole. 

I servizi di cambio valuta sono forniti da banche, altri istituti di credito e uffici di cambio valuta.

Non ci sono restrizioni sul trasferimento di valuta estera da o verso l'Armenia. 

Se l'importo della transazione supera i 50 milioni di dram (circa 105,000 dollari USA), il pagamento in eccesso dovrà essere effettuato tramite bonifico bancario.

Eredità patrimoniale. In assenza di testamento la legge prevede un ordine di successione come segue:

1. Coniuge, figli e genitori;
2. Fratelli e sorelle (e loro discendenti);
3. Nonni; 
4. Zii e zie (e i loro discendenti).

Ogni ordine di eredi esclude i seguenti eredi e quelli nello stesso ordine condividono equamente l'eredità tra loro. Di conseguenza, coloro che sono oltre il primo ordine ereditario erediteranno solo se non ci sono coniuge, figli e genitori. Pertanto, se muori lasciando un coniuge superstite, due genitori e due figli, ciascuno di loro riceverà 1/5 del tuo patrimonio. È possibile aumentare i diritti del coniuge superstite o dei figli, ma ciò richiede una pianificazione successoria.

Sposa. Il coniuge superstite non è specificamente protetto dalla legge armena sulle successioni. Questo perché la legge ha tradizionalmente considerato che il patrimonio del defunto appartiene all'intera famiglia e non a un singolo membro di essa. Detto questo, solo la parte del patrimonio appartenente al defunto è soggetta alle leggi sull'eredità, quindi un coniuge superstite manterrà normalmente la proprietà di almeno il 50% dei suoi beni detenuti congiuntamente. 

Se il matrimonio non è stato trascritto, il partner superstite non avrà alcun diritto di eredità sul patrimonio del defunto. Tra di loro coloro che vivono in libera unione sono legalmente estranei, senza alcun diritto di eredità tra loro.

Bambini. I figli della coppia nati fuori del matrimonio beneficiano degli stessi diritti dei figli nati all'interno del matrimonio, così come i figli del defunto nati con un altro partner. I figli adottivi della coppia beneficiano degli stessi diritti dei figli naturali, ma sono esclusi da qualsiasi diritto di eredità da parte dei genitori naturali. I nipoti non hanno alcun diritto, a meno che uno dei figli del defunto non sia lui stesso deceduto. In questo caso, entrano nei panni del genitore defunto.

Libertà testamentaria. Secondo la legge armena puoi disporre liberamente del tuo patrimonio e puoi scegliere di diseredare il tuo coniuge, i tuoi figli e i tuoi genitori facendo testamento o donando. Tuttavia, possono comunque rivendicare il 50% del valore della proprietà a cui avrebbero diritto in assenza di testamento se:

1. Hanno meno di 18 anni o più di 60 anni;
2. Sono disabili o legalmente incapaci.

Il testamento deve essere redatto per iscritto e autenticato. La mancata autenticazione del testamento lo rende nullo. 

Pianificazione dell'eredità. Se vuoi avere un certo controllo sul tuo patrimonio alla tua morte, allora devi intraprendere una pianificazione successoria, come ad esempio:

• Aumentare la quota della quota di un erede facendo testamento;
• Fai regali durante la tua vita;
• Acquistare l'immobile tramite una società a responsabilità limitata;
• Prendi una polizza di assicurazione sulla vita.

Tasse. Eredità e donazioni non sono tassate in Armenia. Tuttavia, la disposizione di proprietà può ancora essere imponibile nel paese in cui l'erede ha la residenza fiscale, a meno che non esista un trattato contro la doppia imposizione tra l'Armenia e quel paese.

Accettare l'eredità. Gli eredi hanno 6 mesi di tempo dopo la morte per accettare l'eredità facendo una dichiarazione notarile. Il notaio stabilirà l'elenco dei beneficiari, verificherà l'esistenza di un testamento, procederà alla divisione del patrimonio e rilascerà i certificati di successione agli eredi. 

esecutore. Puoi nominare un avvocato o un'altra persona che agisca come esecutore testamentario. L'esecutore testamentario adotta misure per il mantenimento e la gestione del patrimonio, informa gli eredi e gli altri beneficiari del testamento, paga e riscuote i debiti, rappresenta il patrimonio in tribunale, assicura che il patrimonio sia distribuito secondo il testamento, assiste nella interpretazione del testamento, rapporto agli eredi, collaborazione con il notaio, ecc.