Oplevering van een nieuwbouwhuis in Armenië: Opleveringsakte, bewoning en eerste kadastrale registratie

Een nieuw gebouwd particulier huis in Armenië wordt wettelijk bruikbaar en registreerbaar zodra het een opleveringsakte en een gebruiksvergunning heeft. De eerste registratie van de eigendomsakte in het kadaster kost dan 26,000 Armeense dinar (AMD) tegen het standaardtarief. Welke procedure leidt tot het verkrijgen van die opleveringsakte hangt af van de grootte en het type woning: sinds 1 juni 2026 kunnen kleine, door de eigenaar zelf gebouwde huizen gebruikmaken van een vereenvoudigde online procedure, terwijl alle andere woningen nog steeds via een keuringscommissie moeten worden goedgekeurd.

Welke opleveringsmethode is van toepassing op uw huis?

De vereenvoudigde route is uiteengezet in bijlage 4.1 bij regeringsbesluit 596-N, toegevoegd door regeringsbesluit 1969-N van 25 december 2025 en van kracht sinds 1 juni 2026. Een woning komt alleen in aanmerking als aan elk van deze voorwaarden is voldaan:

• Het gebouw is een object van gemiddelde risicocategorie II;
• De ontwikkelaar is een natuurlijk persoon: een Armeens staatsburger, een buitenlands staatsburger of een staatloze (bedrijven vallen buiten deze categorie);
• De ontwikkelaar is eigenaar van de grond of heeft een ontwikkelingsrecht daarop;
• Het perceel is bebouwd gebied met een bestemming voor woningbouw, met een oppervlakte van minimaal 400 m² (er is geen maximum vastgesteld);
• Het huis heeft een totale oppervlakte van niet meer dan 300 m², gemeten als totale vloeroppervlakte, met maximaal twee verdiepingen boven de grond en één ondergrondse verdieping (kelder of souterrain);
• De bijgebouwen mogen samen niet groter zijn dan 50 m²;
• De constructie is niet voor commerciële doeleinden.

Twee groepen projecten zijn uitgesloten, zelfs als ze aan de maximale afmetingen voldoen: woningen gebouwd in het kader van staats-, gemeentelijke of charitatieve programma's, en bouwprojecten binnen een beschermd historisch of cultureel monument of een wettelijk aangewezen zone voor speciale stadsontwikkeling. Het voldoen aan de maximale afmetingen heft de planningsvoorschriften echter niet op: de bijlage staat afwijzing toe wanneer de voorgestelde parameters in strijd zijn met ruimtelijke ordeningsdocumenten of met normen voor stadsontwikkeling, milieu, sanitaire voorzieningen of brandveiligheid.

Als uw vergunning door de gemeente is afgegeven vóór de lancering van het online platform, kunt u nog steeds gebruikmaken van de vereenvoudigde invulprocedure: Besluit 1969-N breidt deze procedure uitdrukkelijk uit naar zowel oudere vergunningen als vergunningen die via het platform zijn afgegeven. De oudere vergunning versoepelt de bovenstaande voorwaarden voor deelname niet.

Regeringsbesluit 1057-N van 16 juli 2026 (van kracht sinds 23 juli 2026 volgens ARLIS) heeft drie ontwerpfasen van de vereenvoudigde route vervangen: de vereenvoudigde architectuur- en planopdracht, de definitieve opdracht en de vereenvoudigde bouwvergunning. De ontwerpvoorwaarden staan ​​een hoogte van 10 meter toe met een hellend dak of 8 meter met een plat dak, beperken het ondoorlatende bebouwde oppervlak tot 40% van het perceel, vereisen minimaal 60% groenvoorziening en geven de bouwvergunning een bouwperiode van drie jaar. De drempelwaarden voor toelating, de uitzonderingen en de voltooiingsvorm zijn ongewijzigd gebleven. De officiële aankondiging van de platformwijzigingen achter Besluit 1057-N is niet gevonden.

De vereenvoudigde route stap voor stap: Vorm Պ-ԱՇ

Formulier Պ-ԱՇ (soms getranslitereerd als P-ASh) is een vereenvoudigd document waarin de voltooiing van de route en de exploitatievergunning worden samengevat. Het platform genereert dit formulier zodra de eigenaar drie items heeft ingevoerd:

1. een positieve conclusie van het technisch onderzoek waaruit blijkt dat de bouw voltooid is en het huis geschikt is voor gebruik;
2. Een professioneel oordeel van een erkend architect, gebaseerd op metingen verricht door een gekwalificeerde landmeter, waarin de niet-essentiële afwijkingen die de procedure toestaat, worden behandeld;
3. Bewijs van betaling van de door de gemeente vastgestelde lokale heffing, of de betalingsopdracht van het e-betalingssysteem van de staat, of de bijbehorende 20-cijferige code.

In de bijlage staat de conclusie van de architect, zonder de beperking dat deze alleen van toepassing is op huizen met afwijkingen. Plan dus om de architect in te schakelen, zelfs als u denkt dat het huis exact overeenkomt met het ontwerp. Zodra de drie inputgegevens zijn ingevoerd, wordt de opleveringsakte automatisch opgesteld en voorzien van een aantekening dat deze is afgegeven door de bevoegde autoriteit. Dit document is de gecombineerde opleveringsakte en gebruiksvergunning voor het huis.

Besluit 1969-N wijst urban.e-gov.am aan als platform. Deze site verwijst gebruikers die een bouwvergunning aanvragen nu door naar urban-permits.e-gov.am, waar de Armeense nationale e-ID-login (Ես եմ) wordt gebruikt. De huidige stapsgewijze procedure voor het indienen van een aanvraag is nog niet getest in een daadwerkelijke aanvraag.

Voor de eerdere ontwerp- en vergunningsfasen van dezelfde route, zie onze handleiding voor de bouwvergunningsprocedure in Armenië.

De algemene acceptatieprocedure wanneer de woning niet in aanmerking komt.

Een woning die niet voldoet aan een van de voorwaarden voor een vereenvoudigde bouwroute (een grotere woning, een bedrijf als ontwikkelaar, een perceel kleiner dan 400 m², een derde verdieping boven de grond) wordt voltooid volgens Bijlage 1 bij Besluit 596-N, zoals herzien door Regeringsbesluit 535-N van 18 april 2026 (van kracht sinds 22 april 2026). Het uiteindelijke document is wederom één administratieve handeling: voor een vrijstaande woning worden de voltooiingsakte en de exploitatievergunning gezamenlijk afgegeven door het gemeentebestuur. De akte van de acceptatiecommissie dient als bewijsmateriaal voor dat besluit en geeft geen toestemming om de woning zelfstandig te gebruiken.

1. Nominaties. Nadat de aannemer de oplevering heeft gemeld, verzoekt de ontwikkelaar elk orgaan dat zitting moet nemen in de acceptatiecommissie om een ​​vertegenwoordiger aan te wijzen. Elk orgaan moet dit binnen vijf dagen na ontvangst van het verzoek doen.
2. De commissie. De projectontwikkelaar stelt de commissie samen, is voorzitter en betaalt voor haar werkzaamheden. Voor woningen in categorie II en III bestaat de commissie uit de ontwerper, de technisch toezichthouder, de aannemer, een vertegenwoordiger van de gemeenschap en, indien de nutsvoorzieningen dit vereisen, vertegenwoordigers van de nutsvoorzieningen. De inspectie neemt geen deel aan de werkzaamheden wanneer een natuurlijke persoon de woning voor niet-commercieel gebruik heeft gebouwd.
3. Afmetingen zoals die daadwerkelijk zijn verkregen. Een opmeting waarbij de werkelijke afmetingen, verdiepingen, hoogtes, oppervlakten en positie van het huis op het perceel worden vastgelegd, is verplicht. In het besluit van de commissie moet de code van het op e-cadastre.am gegenereerde meetpakket worden vermeld.
4. Positie van de ontwerper. De ontwerpverantwoordelijke geeft uiterlijk op de vierde werkdag na de samenstelling van de commissie een standpunt in over eventuele afwijkingen, de omvang ervan en of deze essentieel zijn.
5. Beoordeling door de commissie. Leden beoordelen de conformiteit binnen 5 werkdagen voor categorie II, 10 voor categorie III en 20 voor categorieën IV en V. Een lid dat de beoordeling niet tijdig indient, beëindigt het proces op zich niet.
6. Goedkeuringen. De inspectie en andere betrokken instanties, indien van toepassing, geven hun conclusies binnen drie dagen voor categorieën II en III en binnen vijf dagen voor categorieën IV en V.
7. Toepassing. Binnen 10 dagen na ondertekening van de commissieovereenkomst dient de ontwikkelaar elektronisch een aanvraag in via formulier 3-3-1, met bijvoeging van de commissieovereenkomst, de lijst met as-built documenten (of een positieve conclusie van het technisch onderzoek indien de regels dit toestaan) en de bonnen voor de voltooiings- en exploitatiekosten van het complex.
8. Besluit. Het gemeentebestuur geeft de gecombineerde voltooiings- en exploitatieakte binnen drie dagen na de aanvraag af voor categorieën II en III en binnen vijf dagen voor categorieën IV en V.

Sommige van deze termijnen worden uitgedrukt in werkdagen en andere in kalenderdagen; de beslissing gebruikt de aanduiding werkdagen alleen voor het standpunt van de ontwerper en de beoordelingen van de commissie. Sinds de inwerkingtreding van Wet HO-402-N op 30 augustus 2026 wordt een gemeente die de beslissingstermijn in een vastgoedkwestie overschrijdt, geacht te hebben geweigerd, waardoor een stilzwijgende gemeente niets heeft goedgekeurd.

Onze gids voor vastgoedprojecten in Armenië beschrijft de fasen vóór de oplevering.

Eerste inschrijving in het kadaster: documenten, kosten, timing

De opleveringsakte vormt de basis voor de registratie van het eigendomsrecht van de woning. De Wet op de Staatsregistratie van Eigendomsrechten somt vier documenten op voor de registratie van een voltooid gebouw, naast de algemene aanvraag en identificatie:

• het naar behoren goedgekeurde bouwproject;
• de wet betreffende de voltooiing van bouwprojecten;
• de adrestoewijzingsbeslissing van de gemeente;
• de meetdocumenten.

De opdracht voor het architectonisch ontwerp staat niet meer op die lijst en de bouwvergunning wordt niet apart vermeld voor een reeds voltooid gebouw. ​​Uw recht op de grond waarop het huis staat, moet reeds vastgesteld zijn. Wanneer de gemeente het project, de opleveringsakte en de bijbehorende documenten elektronisch naar het kadaster verzendt, worden deze volgens de wet als ingediend beschouwd, waardoor u niet per se zelf nieuwe papieren exemplaren hoeft te uploaden. Adresregistratie op basis van een besluit van de gemeente is gratis.

De wet staat ook toe dat het eigendom alleen in de opleveringsakte wordt geregistreerd, waarbij tegelijkertijd een gebruiksbeperking wordt vastgelegd die wordt opgeheven zodra de gebruiksvergunning is afgegeven. Voor een vrijstaande woning is dit zelden relevant, omdat beide documenten normaal gesproken in één akte worden afgegeven.

De bedragen in USD zijn gebaseerd op de wisselkoers van AMD 361.36 per USD, de CBA-koers van 19 oktober 2026. De staatsbelasting bedraagt ​​de basisbelasting van AMD 1,000, omdat de registratie van een nieuwbouwhuis van een zelfbouwer een eigendomsregistratie is die niet gebaseerd is op een verkoop of een gerechtelijke uitspraak. Na aankoop stijgt de belasting voor een huis naar AMD 20,000, wat de totale kosten van AMD 45,000 (ongeveer USD 125) voor gewone huisregistraties verklaart. De twee-uurs service is gereserveerd voor rechten die voortvloeien uit transacties met betrekking tot onroerend goed dat al als afzonderlijke eenheid is geregistreerd. De eerste registratie van een nieuwbouwhuis kan hier dus geen gebruik van maken, zelfs niet als de grond eronder al geregistreerd is. De kosten dekken alleen de registratie; landmeting, professionele adviezen en VvE-kosten zijn apart.

De website van het Kadaster vermeldt dat de eerste registratie van rechten gratis is. Deze verklaring houdt echter geen algemene vrijstelling in voor nieuwbouw. ​​De wettelijke vrijstelling geldt voor woonhuizen en landbouwgrond van burgers die vóór 1 maart 1998 zijn verworven en sindsdien niet zijn geregistreerd, en is niet van toepassing op versnelde registratie. Voor onroerend goed in nederzettingen op de grens- en hooggebergtelijsten van de overheid geldt een korting van 50% op de servicekosten. Onze gids voor de eerste registratie van onroerend goed en het e-Kadaster behandelt deze vrijstelling voor de periode vóór 1998.

De vrijstelling van onroerendgoedbelasting is niet van toepassing op de eerste registratie van een persoon.

Wet HO-407-N, van kracht sinds 30 augustus 2026, vereist dat een particulier de onroerendgoedbelasting over het onroerend goed betaalt vóór de meeste registraties, maar sluit de eerste officiële eigendomsregistratie uitdrukkelijk uit. Een zelfbouwer die het nieuwe huis op eigen naam registreert, heeft daarom geen vrijstellingsbewijs nodig. Voor een bedrijf dat een huis registreert, bestaat deze uitzondering niet: het moet de belasting over al zijn belastbare eigendommen in de gemeente betalen. De bredere regel wordt uitgelegd in het artikel over hoe onroerendgoedbelasting registratie in Armenië blokkeert.

Vergunningsafwijkingen en ongeoorloofde bouw: wat een boete wel en niet doet.

Een woning die afwijkt van het goedgekeurde ontwerp valt in een van de twee categorieën. Niet-essentiële afwijkingen, binnen de voorwaarden zoals vastgelegd in Besluit 596-N, worden beoordeeld door de ontwerpbegeleider of een bevoegd architect en afgehandeld tijdens de opleveringsprocedure. Elke afwijking die buiten deze voorwaarden valt, is essentieel. Een essentiële afwijking verhindert een positieve goedkeuring totdat deze is gecorrigeerd; de ontwikkelaar heeft dan een bepaalde periode om het probleem op te lossen en een nieuwe aanvraag in te dienen. Als die periode verstrijkt zonder een positieve goedkeuring, verzoekt het gemeentebestuur het kadaster om de constructie als niet-geautoriseerd te registreren.

Het bezit van een bouwvergunning beschermt een woning dus niet tegen de classificatie als ongeoorloofde bouw: bouwen met wezenlijke schendingen van de vergunningsvoorwaarden of van de stedenbouwkundige normen is ongeoorloofde bouw volgens het Burgerlijk Wetboek en het Wetboek van Bestuurlijke Overtredingen.

Het betalen van de boete maakt het huis niet legaal. De wet op administratieve overtredingen bepaalt dat een administratieve sanctie de overtreder niet ontslaat van de verplichting die voortvloeide uit de schending van de sanctie. Het Hof van Cassatie paste dezelfde redenering toe in de zaak Feliks Mekhakyan tegen de gemeente Jerevan (zaak ՎԴ/1961/05/15, 7 april 2018) en oordeelde dat de aansprakelijkheid voor het voortzetten van de ongeoorloofde bouw niet afhangt van de vraag of de eerdere boete is betaald.

De handhaving wordt aangescherpt op 30 augustus 2026:

• Wet HO-405-N staat schriftelijke verzoeken toe tot sloop of herstel van ongeoorloofde, niet-gelegaliseerde constructies en ongeoorloofde aanbouwen op particulier terrein, waarbij doorgaans een maand de tijd is om hieraan te voldoen;
• Wet HO-398-N heeft de automatische schorsing afgeschaft die een beroep voorheen oplegde aan bepaalde beslissingen tot stopzetting van werkzaamheden, weigering van legalisatie en schriftelijke aanmaning;
• Wet HO-406-N voegde strafbare feiten toe voor het negeren van een verzoek tot sloop of herstel van particulier terrein en voor het voortzetten van werkzaamheden na een gemeentelijke schorsing.

Afzonderlijk creëerde Wet HO-331-N (van kracht sinds 18 juli 2026) een uitzonderlijk mechanisme voor de plaatsing van bepaalde illegale bouwwerken op particulier terrein op een overheidslijst. Aanvragen moesten uiterlijk 30 december 2027 worden ingediend en de overheid moest uiterlijk 20 februari 2028 actie ondernemen. Het betreft een eenmalig legalisatiekanaal met eigen voorwaarden en vervangt de reguliere voltooiingsprocedure niet; de operationele status van de uitvoeringsmaatregelen is nog niet vastgesteld. De sloopregels worden uitgebreid behandeld in ons artikel over illegale bouw en de slooptermijn van één maand.

Als u niet zeker weet of uw woning voldoet aan de criteria voor de vereenvoudigde route of dat een afwijking noodzakelijk is, laat dan de vergunning, het goedgekeurde ontwerp en de metingen van de landmeter controleren voordat u de aanvraag indient. Ons vastgoedteam verzorgt de afhandeling en eerste registratie voor eigenaren in Armenië en in het buitenland.

Veelgestelde vragen

Laatst bijgewerkt: 28 oktober 2026