In een oogopslag
- Aantal bezoekers in 2025: 12.5 miljoen (+11.4% ten opzichte van 2024) — 10.8 miljoen cruises, 1.7 miljoen vliegreizen
- BBP 2025: ~USD 16.1 miljard (groei 4.5%)
- Gemiddelde verkoopprijs in Nassau in het eerste kwartaal van 2026: USD 514,000
- Nationaal bruto huurrendement: ~ 6.52%
- Minimale EPR-investering: BSD 1,000,000 (van kracht vanaf 1 januari 2025; 10 jaar vastgehouden)
- BTW op eigendomsoverdrachten: 2.5%–10% in prijsklassen (geen aparte overdrachtsbelasting op onroerend goed)
- Vergunningen voor buitenlandse kopers: Aanvragen kunnen sinds 1 december 2024 uitsluitend online via het BIA-portaal worden ingediend.
- Gebruikelijke kosten voor het aanhouden van aandelen: 3%–4.5% van de waarde van het onroerend goed per jaar (belasting + verzekering + VvE-kosten)
Vastgoedinvesteringen op de Bahama's combineren een sterke vraag naar toerisme met een stabiele buitenlandse markt en de nabijheid van de Verenigde Staten. Recordaantallen bezoekers in 2025, een gedigitaliseerd proces voor buitenlands eigendom, bijgewerkte verblijfsdrempels en een btw-stelsel dat de traditionele zegelbelasting op onroerend goed heeft vervangen, maken 2025-2026 een bepalende periode voor de evaluatie van de Bahamaanse vastgoedmarkt.
Deze gids behandelt het macro-economische beeld, de marktomstandigheden per eiland, de regels voor buitenlands eigendom, verblijfsprogramma's, het volledige belastingstelsel, huurrendementen en beheerkosten – alles wat een buitenlandse investeerder moet weten voordat hij kapitaal investeert.
Overzicht van de vastgoedmarkt op de Bahama's
De Bahama's begonnen 2026 met recordtoerisme en aanhoudende financieringsactiviteit – twee pijlers die de vraag naar vastgoed in de hele archipel ondersteunen.
- Toerisme: Het aantal internationale aankomsten bereikte in 2025 12.5 miljoen, een stijging van 11.4% ten opzichte van het jaar ervoor. Zee- en cruisepassagiers waren goed voor 10.8 miljoen (+13.8%), terwijl het aantal aankomsten per vliegtuig ongeveer 1.7 miljoen bedroeg.
- BBP: Het nominale bbp bereikte naar schatting 16.1 miljard dollar in 2025 (een groei van 4.5%), wat een solide macro-economische basis vormt voor de woningmarkt en de bouwsector.
- Hypotheekactiviteit: In de eerste helft van 2025 werd in totaal BSD 126.1 miljoen verstrekt voor hypotheken op woningen, een stijging van 3.7% ten opzichte van een jaar eerder, wat wijst op aanhoudende beschikbaarheid van financiering voor kopers.
- Prijstrends: De mediane verkoopprijs in Nassau/New Providence bedroeg USD 514,000 in het eerste kwartaal van 2026 (gemiddeld USD 1,145,324), een daling ten opzichte van de piek in het eerste kwartaal van 2025 tot een mediane prijs van USD 850,000. Dit duidt op een normalisatie na een periode met veel transacties van hoge waarde.
Belangrijke beleidswijzigingen voor vastgoedinvesteerders
| Beleidsupdate | effectief | Impact voor investeerders |
|---|---|---|
| Vergunningen volgens de Landholding Act — uitsluitend online aanvragen via het BIA-portaal. | 1 Dec 2024 | Lever gescande identiteits- en bedrijfsdocumenten aan; papieren inzendingen worden niet meer geaccepteerd. |
| De minimale investering voor EPR is verhoogd naar BSD 1,000,000 met een looptijd van 10 jaar. | Januari 1 2025 | Hogere kapitaaldrempel; schenkingsakten uitgesloten; betalingstermijn van 90 dagen |
| Boete voor het niet correct indienen van een btw-aangifte door makelaars: 3% van de verkoopprijs. | Juli 1 2025 | Artikel 47C: agenten moeten binnen 30 dagen na de overdracht de voorgeschreven verklaring indienen, anders riskeren ze een boete. |
| Overdrachtsbelasting op onroerend goed — volledig vrijgesteld | Huidige wetgeving | De Stamp Act 2024, tweede bijlage, vrijstelt overdrachtsakten; btw is de enige overdrachtsbelasting. |
Toerisme en vraagfactoren
Toerisme is de belangrijkste aanjager van de vraag naar woningen op de Bahama's, met name kortetermijnverhuur, merkgebonden residenties en vakantiehuizen die je kunt afsluiten en verlaten. De 12.5 miljoen bezoekers in 2025 zorgden voor een grotere vraag in de belangrijkste toegangspoorten tot de eilanden en de omliggende resorts, wat de prijzen per nacht en de bezettingsgraad gedurende alle seizoenen ondersteunde.
Prestaties van hotels en vakantiewoningen (2025)
| metrisch | Hotels | Vakantiewoningen |
|---|---|---|
| gemiddelde bezetting | 74% | 47.6% (hele locatie); 48.5% (vergelijkbaar met hotel) |
| ADR / nachttarief | USD 280–450 | Gemiddeld ~USD 251 |
| Opvallende eilandvariatie | - | Exuma: 61.0% bezettingsgraad; Grand Bahama: 43.5% |
Regelgeving korte termijn verhuur
Op de Bahama's is registratie verplicht voor alle verhuurperiodes van 45 dagen of korter. Verhuurders moeten zowel een bedrijfsvergunning als een toeristenvergunning (Ministerie van Toerisme en Luchtvaart) bezitten, zich registreren bij de Belastingdienst en voldoen aan de btw-verplichtingen volgens de btw-wet. De overheid heeft Avenu gecontracteerd voor de handhaving van de regelgeving; niet-geregistreerde verhuurders riskeren boetes. Deze regelgeving werd in maart 2023 ingevoerd en is in de periode 2025-2026 aangescherpt.
Marktanalyse per eiland
Nassau en New Providence
Het centrum van toerisme en handel. De mediane verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2026 bedroeg USD 514,000, met een gemiddelde van USD 1,145,324. Belangrijke ontwikkelingen zijn onder meer de uitbreiding van Baha Mar van USD 700 miljoen (345 hotelkamers plus 77 merkwoningen, oplevering gepland voor 2029) en Aqualina at Cable Beach (60 woningen, fase 2 circa 2025). Nassau biedt een gevestigde markt voor appartementen en villa's, ligt dicht bij internationale scholen en voorzieningen en beschikt over een sterke infrastructuur voor kortetermijnverhuur. De geschatte bruto huurrendementen liggen tussen de 5 en 7%.
Exuma en de Exuma Cays
De aantrekkelijke recreatiemogelijkheden en exclusieve eilandjes trekken kopers van tweede huizen aan die op zoek zijn naar toegang tot het water en kleinschalige resortgemeenschappen. De gemiddelde vraagprijs bedraagt circa 1.995 miljoen dollar, met een gemiddelde verkoopprijs van 3 miljoen dollar in het eerste kwartaal van 2025. De prijzen voor woningen aan het water variëren van ongeveer 60,000 tot 100,000 dollar voor minder aantrekkelijke kavels tot 10 tot 45 miljoen dollar voor eilandjes en landgoederen. De bezettingsgraad van vakantiewoningen ligt op een sterke 61.0% – de hoogste van alle grote eilanden.
Abaco
De wederopbouw na orkaan Dorian heeft een opmerkelijke veerkracht en hernieuwde vaart getoond tot 2026. Treasure Cay bevindt zich in een actieve hergeboortefase onder een nieuwe projectontwikkelaar, en de infrastructuur wordt onder andere verbeterd met zonne-energie voor de gemeentelijke watervoorziening in Marsh Harbour. De focus blijft liggen op watersportfaciliteiten, jachthavens en kustgemeenschappen die kopers aantrekken die op zoek zijn naar een bepaalde levensstijl.
Eleuthera en Harbour Island
Luxe boetiekbestemmingen die gewaardeerd worden om hun ligging aan het strand en de rustige woonomgeving. De prijzen van woningen op Harbour Island variëren van 1.8 miljoen tot meer dan 21 miljoen dollar, met de meeste woningen tussen de 3 en 11 miljoen dollar. Woningen aan het water op Eleuthera worden doorgaans verkocht voor prijzen tussen de 2 en 6 miljoen dollar.
Bimini
Een weekendmarkt in de buurt van Florida met voorzieningen zoals een jachthaven. Resorts World Bimini blijft operationeel met verbeterde omzet in de eerste helft van 2025, hoewel Genting de algehele financiële prestaties als ondermaats beschrijft. Een door de overheid gesteunde luchthavenuitbreiding van 70 miljoen dollar is gaande, wat de bereikbaarheid en de vastgoedwaarden zou moeten verbeteren.
grand Bahama
Een aantrekkelijke optie met een dubbele ligging: wonen en industrie/logistiek/vrijhandelszone. Makelaars rapporteren een huurrendement van 8-10% of hoger – aanzienlijk hoger dan het gemiddelde van Nassau van 5-7%. Het herstel na de orkaan zet door, met een toenemend aanbod aan recreatiewoningen in bepaalde deelmarkten, waardoor dit de meest betaalbare instaplocatie van de archipel is voor beleggers die op rendement gericht zijn.
Andros en de Buiten-eilanden
Opkomende concepten voor ecotoerisme en privé-eilanden. Het potentieel voor ecotoerisme wordt algemeen erkend, hoewel specifieke ontwikkelingsprojecten voor 2025-2026 nog beperkt zijn. Een gedegen onderzoek naar de infrastructuur is essentieel: nutsvoorzieningen, bereikbaarheid en verzekeringsmogelijkheden variëren aanzienlijk.
Huurrendement en beheerkosten
Bruto huurrendement per eiland
| Lokatie | Geschatte bruto-opbrengst | Notes |
|---|---|---|
| Nationaal gemiddelde | ~ 6.52% | Wereldwijde vastgoedgids, medio 2025 |
| Nassau / New Providence | 5-7% | Gevestigde markt; hogere vastgoedprijzen drukken het rendement. |
| Grand Bahama / Freeport | 8–10%+ | Lagere instapprijzen; vraag naar logistiek/vrijhandelszone ondersteunt bezettingsgraad |
| Exuma | Varieert sterk | 61% bezettingsgraad voor kortetermijnverhuur; extreem hoge vastgoedprijzen beperken het rendement. |
Nationale prestatiegegevens van STR (begin 2026): mediane jaarlijkse omzet circa USD 47,000-48,000, gemiddelde bezettingsgraad 53% en gemiddelde dagprijs rond USD 251.
Jaarlijkse beheerkosten
| Kostencategorie | door de eigenaar bewoond | Niet-eigenaar / verhuur |
|---|---|---|
| Onroerendgoedbelasting | ~0.25–0.8%/jaar | ~1.0–1.75%/jaar |
| Verzekeringen | 1–3% per jaar (het risico op orkanen en overstromingen varieert per eiland en hoogte) | |
| VvE-/appartementskosten | 0.75–2.4% per jaar (appartementencomplexen en vakantieoorden) | |
| Gecombineerde schatting | ~2–4%/jaar | ~3–4.5%/jaar |
Regels inzake buitenlands eigendom en vergunningen volgens de Grondwet
Buitenlanders kunnen onroerend goed kopen op de Bahama's onder de International Persons Landholding Act (IPLA). Vanaf 1 december 2024 moeten alle aanvragen elektronisch worden ingediend via het SharePoint-portaal van de Bahamas Investment Authority (BIA) — papieren aanvragen worden niet langer geaccepteerd.
Wanneer een vergunning vereist is
- Perceelgrootte kleiner dan 5 hectare, bestemd voor woondoeleinden: Registratie is voldoende — geen vergunning nodig
- 5 hectare of meer, of elk commercieel gebruik: Volledige IPLA-vergunning vereist
- Er bestaan geen categorische verboden op buitenlands eigendom per eiland of zone.
IPLA-aanvraagdocumentenchecklist
- Wettelijk IPLA-schemaformulier (ondertekend door een niet-Bahamaanse aanvrager of advocaat)
- Identiteitsbewijs — paspoort, geboorteakte, huwelijksakte
- Kopie van de overdrachts- of eigendomsakte
- Kopie van de plattegrond met daarop de afmetingen en de locatie.
- Aanslagnummer onroerendgoedbelasting (indien van toepassing)
- Bewijs van RPT-betaling (actueel, indien van toepassing)
- Voor bedrijven: oprichtingsakte plus due diligence-documenten per uiteindelijke begunstigde
- Kopie van de overdrachtsakte met vermelding van de betaling van de zegelrechten en het bijbehorende bewijsstuk (registraties na aankoop)
- Betaling van overheidsheffingen
Checklist voor naleving door de koper
- Schakel tijdig een lokale advocaat in voor de verificatie van de eigendomsrechten en de contractvoorwaarden.
- Controleer of uw transactie een IPLA-vergunning vereist en dien deze in via het online systeem van de BIA.
- Coördineer de bank-KYC-procedures, de documentatie over de herkomst van de gelden en de escrow-regelingen.
- Zorg ervoor dat de afsluiting van de transactie overeenkomt met de btw-aangifte om de boete van artikel 47C te voorkomen.
- Stresstest de kosten voor het aanhouden van het pand (verzekering, VvE/appartementencomplex, orkaanbestendigheid) en het beheer van het pand
- Plan voldoende doorlooptijd in uw afsluitingsschema; de goedkeuringstijden variëren afhankelijk van de volledigheid van de aanvraag.
Verblijfs- en investeerdersprogramma's
Economische permanente verblijfsvergunning (EPR)
Het minimale kwalificerende investeringsbedrag is verhoogd van BSD 750,000 naar BSD 1,000,000 met ingang van 1 januari 2025, onder de Immigration (Amendment) (No. 2) Act 2024. De investering moet gedurende 10 jaar worden aangehouden. Schenkingsakten zijn uitgesloten en aanvragers hebben 90 dagen de tijd om de kosten te betalen na goedkeuring.
Voorwaarden voor deelname aan het EPR-programma:
- Aanvraagformulier en verzoekbrief aan de directeur van de immigratiedienst
- Geldig paspoort (gecertificeerde kopie)
- Twee pasfoto's (2 x 2 cm, witte achtergrond)
- Originele of gecertificeerde geboorteakte
- Politiecertificaat — geen strafblad over de afgelopen 5 jaar, niet ouder dan 6 maanden.
- Medische verklaring — goede gezondheid, niet ouder dan 30 dagen
- Persoonlijke referenties (meestal twee of meer)
- Bewijs van een in aanmerking komende investering van BSD 1,000,000 (akte van overdracht of bevestiging van de Centrale Bank voor obligaties)
- De verplichting om de investering gedurende 10 jaar te onderhouden.
Overheidstarieven: Ongeveer BSD 15,000–20,000 voor de hoofdaanvrager; ongeveer BSD 300 per gezinslid. Verwerkingstijd: 8–12 maanden voor een complete, onbetwiste aanvraag (bereik: 6–18 maanden).
Andere woonmogelijkheden voor huiseigenaren
- Bewonerskaart van de huiseigenaar: Beschikbaar onder de IPLA voor niet-Bahamaanse staatsburgers die een bewoonbaar pand bezitten. Jaarlijks te verlengen. Geeft geen werkvergunning. Verwerkingskosten circa BSD 100 (niet-restitueerbaar); uitgiftekosten circa BSD 500 per kaart.
- Jaarlijkse verblijfsvergunning: Voor huiseigenaren en seizoensbewoners. Jaarlijks verlengbaar zonder werkrechten. Een praktische optie voor investeerders die regelmatig op bezoek komen, maar niet voldoen aan de EPR-drempel.
- Standaard permanente verblijfsvergunning: Beschikbaar via een huwelijk met een Bahamaanse burger (na 5 jaar), 20 jaar of langer legaal verblijf, of 10 jaar of langer overheidsdienst. Geen investeringsdrempel — maar niet van toepassing op de meeste buitenlandse investeerders.
Voor een bredere context over verblijfs- en burgerschapsplanning in verschillende rechtsgebieden, zie onze handleidingen over verblijfsvergunningen en burgerschap.
Belastingen op vastgoedtransacties
BTW op vastgoedoverdrachten
De btw heeft de traditionele zegelbelasting op de overdracht van onroerend goed vervangen. De tweede bijlage van de Stamp Act 2024 vrijstelt expliciet akten van overdracht, wederoverdracht, cessie, ruil of overdracht van onroerend goed. Hetzelfde btw-tarief is van toepassing op zowel nieuwbouw als bestaande woningen – het tarief hangt af van het type koper en de waardecategorie, niet of het pand nieuw of bestaand is.
| Vastgoedwaarde (BSD) | BTW-tarief (voor particulieren op de Bahama's) | tarief voor buitenlanders |
|---|---|---|
| Onder $ 100,000 | 2.5% | 10% |
| $ 100,000- $ 300,000 | 4% | 10% |
| $ 300,000- $ 500,000 | 6% | 10% |
| $ 500,000- $ 700,000 | 8% | 10% |
| $ 700,000- $ 1,000,000 | 9% | 10% |
| Meer dan $ 1,000,000 | 10% | 10% |
Bahamaanse starters op de woningmarkt krijgen een verlaagd tarief van 4% op woningen met een waarde van $300,000 tot $500,000. Bahamaanse bedrijven betalen 2.5% (onder $100) of 10% (alle andere prijsklassen).
BTW-handhaving — Boete op grond van artikel 47C
Volgens artikel 47C van de Value Added Tax (Amendment) (No. 2) Act, 2025, moeten makelaars in onroerend goed binnen 30 dagen na een overdracht een voorgeschreven aangifte indienen. Het niet indienen van een aangifte leidt tot een boete van 3% van de betaalde of te betalen koopsom. Deze bepaling is ingegaan op 1 juli 2025 en blijft van kracht. Het betreft specifiek een boete voor het niet indienen van een aangifte – geen algemene boete voor het niet innen van btw.
Onroerendgoedbelasting
| Eigendomtype | Waardeklasse | jaarlijkse |
|---|---|---|
| Woning bewoond door de eigenaar | Tot ~$250,000 | Vrijgesteld |
| $ 250,000- $ 500,000 | 0.625% | |
| Meer dan $ 500,000 | 1.0% | |
| Niet-eigenaar / commercieel | Tot $ 500,000 | 0.75% |
| $500,000–$1.5M–$2M | 1.0% | |
| Meer dan $1.5 miljoen tot $2 miljoen | 1.5% | |
| Onbebouwd terrein in buitenlands bezit | Eerste $7,000 | BSD 100 plat |
| Meer dan $7,000 | 2.0% |
Voor een vergelijkende analyse van belastingplanning in verschillende rechtsgebieden, zie ons overzicht op belastingen.
Het aankoopproces voor buitenlandse investeerders
Een gedisciplineerde aanpak op het gebied van naleving van regelgeving, afrondingscoördinatie en eilandselectie is essentieel voor succes op de vastgoedmarkt van de Bahama's. Een typische acquisitie doorloopt de volgende fasen:
- 1. Vastgoedselectie en due diligence: Schakel een lokale advocaat in voor de verificatie van de eigendomsrechten, een kadastrale meting en een milieukundig onderzoek. Controleer de bestemmingsplannen, eventuele hypotheken of andere lasten en openstaande onroerendgoedbelastingen.
- 2. Verkoopovereenkomst: Sluit een koopovereenkomst af met duidelijke bepalingen over prijs, aanbetaling (doorgaans 10%), voorwaarden en de termijn voor de overdracht.
- 3. IPLA-naleving: Bepaal of een IPLA-vergunning vereist is (5 hectare of meer, of commercieel gebruik). Zo ja, dien deze dan elektronisch in via het BIA-portaal met alle vereiste documenten.
- 4. Financiering en geldoverdracht: Coördineer de bankprocedures (KYC), de documentatie betreffende de herkomst van de gelden en de goedkeuring van de Centrale Bank van de Bahama's voor valutatransfers.
- 5. Afsluiten: Betaal de btw volgens het tariefschema (de enige overdrachtsbelasting – geen aparte zegelrechten). Zorg ervoor dat de tussenpersoon de aangifte volgens artikel 47C binnen 30 dagen indient. Registreer de overdracht bij de Kamer van Koophandel.
- 6. Na de afsluiting: Registreer u voor de onroerendgoedbelasting, regel een vastgoedbeheerder, sluit een verzekering af (reserveer jaarlijks 1-3% van de waarde voor een orkaanverzekering) en vraag, indien van toepassing, een bewonerskaart (Home Owner's Resident Card of EPR) aan.
Raadpleeg onze handleidingen over vergelijkbare procedures in andere rechtsgebieden. vastgoed transacties en bedrijfsregistratie.
Veelgestelde vragen
Kunnen buitenlanders onroerend goed kopen op de Bahama's?
Wat is de minimale investering voor een economische permanente verblijfsvergunning?
Wordt er in de Bahama's overdrachtsbelasting geheven op de aankoop van onroerend goed?
Wat zijn de jaarlijkse kosten voor het aanhouden van een huurwoning?
Heb ik een vergunning nodig om een vakantiehuis te verhuren?
Welk eiland biedt het beste rendement op verhuur?
Laatst bijgewerkt op 29 april 2026. Deze gids is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch of beleggingsadvies. Overheidsheffingen, belastingtarieven en programmavereisten kunnen wijzigen — controleer de actuele cijfers voordat u zich ergens aan verbindt.
