Roemeense vastgoedinvesteringen voor bewoning: marktanalyse en kansenzones

Laatst bijgewerkt april 2026

Het Roemeense conceptkader voor verblijfsvergunningen via investeringen – beter bekend als het ‘Gouden Visum’ – trok eind 2025 veel aandacht als een van de weinige EU-voorstellen die vastgoed nog steeds als een kwalificerende route naar een verblijfsvergunning beschouwden. Het wetsvoorstel werd echter in december 2025 door het parlement ingetrokken na negatieve veiligheidsbeoordelingen. Deze gids onderzoekt het ingetrokken voorstel, de fundamentele kenmerken van de Roemeense vastgoedmarkt voor buitenlandse investeerders, het belastingregime voor niet-ingezetenen en hoe Roemenië zich in 2026 verhoudt tot actieve EU-programma's voor verblijfsvergunningen via investeringen.

Het Gouden Visum van Roemenië: huidige status (april 2026)

Het Roemeense wetsvoorstel inzake het Gouden Visum (B490/2025) werd op 9 december 2025 formeel ingetrokken door het parlement. De PNL-partij trok de wetgeving in na negatieve beoordelingen van de Roemeense Hoge Raad voor Nationale Defensie (CSAT), de Roemeense inlichtingendienst (SRI) en de buitenlandse inlichtingendienst (SIE), die allen hun zorgen uitten over de veiligheid van het programma.

Per april 2026 is er nog geen vervangend wetsvoorstel ingediend. Roemenië kent momenteel geen verblijfsvergunningsprogramma via investeringen. Investeerders die Roemeens vastgoed overwogen, specifiek met het oog op een Gouden Visum, moeten zich ervan bewust zijn dat deze route niet beschikbaar is en dat er geen bevestigde planning is voor een eventuele opvolger.

Desondanks blijft de Roemeense vastgoedmarkt op zichzelf aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders vanwege de fundamentele kenmerken: sterke prijsstijgingen, toonaangevende bouwactiviteit in de EU en een gunstig belastingregime voor niet-ingezetenen, ongeacht een toekomstig verblijfsprogramma. Voor investeerders die primair streven naar een verblijfsvergunning in de EU, zijn er actieve programma's in Roemenië. Griekenland, Cyprus, Malta en Letland beschikbaar blijven.

Wat het ingetrokken ontwerp voorstelde

Hoewel het wetsvoorstel niet langer van kracht is, biedt inzicht in de voorgestelde inhoud context voor eventuele toekomstige wetgeving die Roemenië zou kunnen invoeren. Het ingetrokken ontwerp bevatte een minimale investering van €400,000 en een houdperiode van vijf jaar, verdeeld over vier in aanmerking komende activaklassen.

Het ontwerp bepaalde tevens dat de echtgenoot, minderjarige kinderen en afhankelijke ouders van de investeerder een gelijkwaardige verblijfsvergunning van vijf jaar zouden ontvangen. Na vijf jaar ononderbroken verblijf kon de hoofdaanvrager een permanente verblijfsvergunning en vervolgens het Roemeense staatsburgerschap aanvragen via de standaard naturalisatieprocedure, waarvoor doorgaans in totaal acht jaar legaal verblijf vereist is.

Voor meer informatie over algemene EU-verblijfscategorieën en naturalisatieprocedures kunt u onze handleidingen raadplegen. verblijfsvergunningen en burgerschap.

Overzicht van de Roemeense vastgoedmarkt

De Roemeense vastgoedmarkt heeft tot en met 2025 en tot in 2026 een consistente groei laten zien, ondersteund door een sterke bouwactiviteit, toenemende verstedelijking en een aanhoudende vraag. Belangrijke indicatoren schetsen een beeld van een actieve markt met veel vertrouwen bij projectontwikkelaars.

Bouwvergunningen: Roemenië heeft in 2025 37,252 bouwvergunningen voor woningen afgegeven, een stijging van 4.4% ten opzichte van het jaar ervoor. Deze toename duidt op aanhoudend vertrouwen van projectontwikkelaars en een groeiend aanbod van nieuwe woningen in de grote steden.

Aandeel van de bouwsector in het BBP: De bouwsector draagt ​​ongeveer 8% bij aan het Roemeense bbp – het hoogste aandeel in de Europese Unie en ruim boven het gemiddelde van de EU-27 van circa 5%. Dit sectorale gewicht weerspiegelt zowel de woningbouw als de commerciële bouwactiviteiten en duidt op een sterke instroom van arbeidskrachten en kapitaal in de gebouwde omgeving.

Prijstraject: De huizenprijzen in de grote steden van Roemenië zijn de afgelopen zes jaar met 60 tot 100% gestegen. Het nationale gemiddelde bereikte eind 2025 ongeveer € 1,965 per m², een stijging van 13.8% ten opzichte van het jaar ervoor. Deze groei was breed gedragen, met dubbelcijferige stijgingen in alle grote steden.

Vastgoedprijzen per stad

Gegevens: geverifieerde cijfers van eind 2025. Cluj-Napoca is de duurste stad van Roemenië, terwijl Boekarest de snelste prijsstijging voor nieuwbouw heeft gekend met +17.2% op jaarbasis.

Voor investeerders leidt de grote prijsspreiding tussen de steden tot verschillende strategieën. Boekarest biedt de grootste liquiditeit en de snelste waardestijging van nieuwbouwprojecten. In Cluj-Napoca zijn de prijzen hoger, maar het rendement ligt lager. Secundaire steden zoals Timișoara en Constanța bieden lagere instapprijzen met een aantrekkelijker rendement.

Huurrendementen en inkomstenpotentieel

De bruto huurrendementen in Roemenië blijven aantrekkelijk naar Europese maatstaven, hoewel ze aanzienlijk variëren per stad en type vastgoed. Per eerste kwartaal van 2026 zijn de gemiddelde bruto rendementen per stad als volgt: Boekarest gemiddeld 7.52% bruto (met wijken in het hogere segment zoals Titan, Berceni en Militari die 6.0-7.1% bereiken). Constanța gemiddeld 6.37%, Brașov 5.81%, Timișoara 5.44% en Cluj-Napoca 4.41% – dit laatste percentage wordt gedrukt door de hogere prijzen in de stad. Galați biedt het hoogste bruto rendement van het land met ongeveer 8.09%.

Het netto rendement ligt doorgaans 1.5 tot 2.0 procentpunten lager dan het bruto rendement na aftrek van onroerendgoedbelasting, onderhouds-, leegstands- en beheerkosten. Appartementen met meerdere slaapkamers in populaire wijken van Boekarest kunnen een bruto rendement van bijna 8% behalen, met name in het lagere marktsegment.

Voor investeerders die Roemeens vastgoed puur op basis van inkomstenpotentieel beoordelen, zorgt de combinatie van gematigde instapprijzen en een sterke huurvraag – gedreven door verstedelijking, beperkte hypotheekverstrekking en een jonge, professionele beroepsbevolking – voor een fundamenteel ander profiel dan de verzadigde West-Europese markten.

Regels voor buitenlands eigendom en transactiekosten

Volgens de Roemeense wetgeving (Wet 312/2005 en artikel 44 van de Roemeense grondwet) kunnen niet-EU-burgers rechtstreeks eigenaar zijn van gebouwen en appartementen. Ze kunnen echter geen grond rechtstreeks bezitten. Om de controle over de grond onder een pand te verkrijgen, maken niet-EU-investeerders doorgaans gebruik van een van de volgende twee constructies: een opstalrecht (een langdurig gebruiksrecht van de grond, meestal 49-99 jaar) of een Roemeense vennootschap die de eigendomsrechten van de grond bezit, terwijl de investeerder eigenaar is van de vennootschap.

EU- en EER-burgers kunnen grond bezitten onder wederkerigheidsvoorwaarden, die sinds de toetreding van Roemenië tot de EU in 2007 steeds verder zijn versoepeld.

Transactiekosten

De totale transactiekosten voor een heen- en terugreis in Roemenië variëren van ongeveer 5.4% tot 9.2%, wat relatief laag is in vergelijking met West-Europese normen. De belangrijkste componenten zijn als volgt opgebouwd: notariskosten bedragen 0.44–2.20% (te betalen door de koper), kadasterkosten 0.15% voor particulieren en de verkoper betaalt een overdrachtsbelasting van 1% als het onroerend goed langer dan drie jaar in bezit is geweest, of 3% als het drie jaar of korter in bezit is geweest. De totale kosten voor de koper liggen over het algemeen tussen de 1.5% en 3.2%, terwijl de kosten voor de verkoper, inclusief makelaarscommissies, oplopen tot 5–9%.

Voor meer informatie over het structureren van vastgoedaankopen via een vennootschap, zie onze bedrijfsregistratie en vastgoed middelen.

Belastingregime voor niet-ingezeten vastgoedbeleggers

Het Roemeense belastingstelsel voor vastgoedinvesteerders die niet in Roemenië wonen, is relatief eenvoudig en, naar EU-normen, investeerdersvriendelijk.

Huurinkomsten

Niet-ingezetenen betalen 10% inkomstenbelasting over 80% van de bruto huurinkomsten (een eenmalige aftrek van 20% wordt automatisch toegepast). Dit resulteert in een effectief belastingtarief van 8% op de bruto huurinkomsten. De eenmalige aftrek van 20% vervangt de mogelijkheid om kosten af ​​te trekken; werkelijke kosten boven de 20% zijn voor particulieren niet aftrekbaar.

Kapitaalwinst op de verkoop van onroerend goed

De vermogenswinstbelasting bedraagt ​​1% als het onroerend goed langer dan drie jaar in bezit is geweest, of 3% als het drie jaar of korter in bezit is geweest. Deze tarieven behoren tot de laagste in de EU en creëren een gunstig exitprofiel voor langetermijnbeleggers.

Jaarlijkse onroerendgoedbelasting en wijzigingen voor 2026

De basistarieven voor de onroerendgoedbelasting bedragen minimaal 0.1% voor woonhuizen en 0.5% voor niet-woonhuizen. Vanaf 2026 is er een belangrijke wijziging: de fictieve waarde van onroerend goed is met 167% verhoogd (van 1,000 naar 2,677 lei/m² voor betonconstructies), waardoor de effectieve beheerkosten fors stijgen, ondanks dat de nominale belastingtarieven gelijk blijven. Daarnaast geldt een toeslag van 0.9% op onroerend goed met een waarde boven 2.5 miljoen RON (ongeveer € 500,000).

Fiscale woonplaats en dubbele belasting

Het bezit van onroerend goed in Roemenië leidt op zichzelf niet tot fiscale woonplaats. Fiscale woonplaats ontstaat door 183 of meer dagen fysieke aanwezigheid in Roemenië binnen een kalenderjaar, of door het hebben van het centrum van vitale belangen in Roemenië. Beleggers die minder dan 183 dagen in Roemenië verblijven, blijven fiscaal niet-ingezetene van Roemenië.

Roemenië heeft ongeveer 90 dubbelbelastingverdragen van kracht, waaronder verdragen met de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk (een nieuw verdrag is op 1 januari 2026 van kracht geworden), Israël, Rusland, China en de Verenigde Arabische Emiraten (volledig geratificeerd en actief). Voor concepten voor belastingplanning die in verschillende rechtsgebieden van toepassing zijn, zie onze Gids voor belastingplanning.

Vergelijking van actieve EU-gouden visumprogramma's

Nu het Roemeense programma is ingetrokken, hebben investeerders die via vastgoedinvesteringen een verblijfsvergunning in de EU willen verkrijgen, vanaf april 2026 vier actieve opties.

Er bestaat momenteel geen bindende EU-richtlijn die gouden visumprogramma's verbiedt, hoewel aanhoudende druk van de Europese Commissie en het Parlement sinds 2019 heeft bijgedragen aan de sluiting van programma's en aanscherping door middel van harmonisatie van de anti-witwaswetgeving en strengere eisen op het gebied van due diligence.

Voor investeerders die via investeringen EU-verblijf willen verkrijgen, kan ons team adviseren over de selectie van programma's in verschillende rechtsgebieden. Bekijk onze handleidingen voor meer informatie. verblijf door investering en speciale verblijfsvergunning.

Alternatieve routes voor een verblijfsvergunning in Roemenië

Hoewel de Gouden Visum-route niet beschikbaar is, biedt Roemenië wel verschillende standaard immigratieroutes voor buitenlanders. Deze omvatten verblijfsvergunningen voor zakelijke doeleinden (beschikbaar voor directeuren en aandeelhouders van Roemeense bedrijven), werkvergunningen voor mensen met een Roemeens arbeidscontract, gezinsherenigingsvergunningen en verblijfsvergunningen op basis van studie. Roemenië heeft ook een visumprogramma voor digitale nomaden voor mensen die op afstand werken. De algemene route naar een permanente verblijfsvergunning vereist vijf jaar ononderbroken legaal verblijf, waarna het staatsburgerschap na in totaal acht jaar kan worden verkregen.

Voor investeerders die een Roemeens bedrijf willen oprichten en exploiteren, kan de verblijfsvergunning voor zakelijke doeleinden in combinatie met vastgoedbezit zowel een verblijfsstatus als blootstelling aan de vastgoedmarkt bieden, zonder dat de investeringsdrempel van € 400,000 vereist is die in het ingetrokken Gouden Visum-ontwerp was opgenomen.

Veelgestelde vragen

Volgende stappen

Of u nu Roemeens vastgoed als zelfstandige investering overweegt, de mogelijkheden voor een verblijfsvergunning via investering in de EU onderzoekt, of een verblijfsvergunning voor zakelijke doeleinden in Roemenië overweegt, ons grensoverschrijdende adviesteam kan de aankoop van onroerend goed, de bedrijfsstructuur en de immigratieplanning in verschillende rechtsgebieden coördineren.