- Een jaaromzet van 120 miljoen AMD blijft de belangrijkste drempel in 2025: overschrijdt u deze grens, dan valt uw bedrijf onder het algemene tariefstelsel met 20% btw en 18% winstbelasting.
- Veel bouw-, makelaars- en ingenieursactiviteiten worden, ongeacht de omzet, opnieuw ingedeeld onder de btw-/winstbelastingregeling.
- De btw-facturering en de vertraagde terugvordering van voorbelasting kunnen de cashflow onder druk zetten bij tussentijdse facturering, veranderende prijsstelling en betalingsvoorwaarden.
- Buitenlandse investeerders dienen de omzet van hun entiteiten, transactiestromen en facturering te modelleren om hun btw-risico's en de naleving van de regelgeving te beheersen, inclusief elektronische facturering.
- Vroegtijdige structurering rond contracten, mijlpalen en aanbestedingen kan de btw-heffing verminderen en aansluiten bij de hervorming van de omzetbelasting in Armenië.
Heeft u behoefte aan deskundig advies over de structurering van vastgoedinvesteringen in Armenië?
Ontdek beleggingsoplossingenInhoudsopgave
- Hervorming in vogelvlucht: wat is er veranderd?
- Waarom dit belangrijk is (specifieke impact op Armenië)
- Omzetdrempel: activeringsmechanisme en directe fiscale gevolgen
- Welke vastgoed- en bouwactiviteiten verliezen hun vrijstelling van omzetbelasting?
- De werking van de btw en de winstbelasting onder het algemene regime
- Facturering en timing van voorbelasting
- Nieuwe nalevingsvereisten: e-facturering
Hervorming in vogelvlucht: wat is er veranderd?
Vanaf januari 2025 behoudt Armenië de Jaarlijkse omzetlimiet van AMD 120,000,000 Voor het mkb geldt een vereenvoudigde omzetbelastingregeling, maar voor bedrijven die de limiet overschrijden, worden de gevolgen ernstiger: het overschrijden van de limiet brengt een bedrijf onder de standaardregeling, waarbij facturen 20% btw bevatten en winsten worden belast met 18% in plaats van een vereenvoudigde omzetbelasting. Media melden ook hogere omzetbelastingtarieven voor het mkb, terwijl de limiet gelijk blijft, wat de drempelgevoeligheid voor kleine ondernemers die dicht bij de grens zitten vergroot. Onder de algemene regeling zijn vastgoed- en bouwtransacties onderworpen aan een vereenvoudigde omzetbelastingregeling. 20% btw op belastbare leveringen en 18% winstbelasting.
Daarnaast zorgen de wijzigingen van 2025 ervoor dat veel activiteiten in de bouw, makelaardij en ingenieurssector onder de btw/winstbelasting vallen, ongeacht de omzet, waardoor de vereenvoudigde omzetbelastingregeling voor deze sectoren komt te vervallen.
Waarom dit belangrijk is (specifieke impact op Armenië)
Bouw- en vastgoedtransacties in Armenië omvatten vaak tussentijdse facturering en grote mijlpaalbetalingen – transacties die een onderneming snel boven de grens van 120 miljoen AMD kunnen brengen. Die ene overschrijding verandert een vereenvoudigde, voorspelbare omzetbelasting in een systeem met 20% btw over de factuur plus 18% winstbelasting, wat de kasstroom en marges van lopende projecten beïnvloedt.
De regering heeft als doelstelling de belastingbasis te verbreden en preferentiële behandeling te verminderen; openbare rapporten voorspellen extra jaarlijkse begrotingsinkomsten als gevolg van deze hervormingen, wat de reikwijdte van het beleid over verschillende sectoren onderstreept. Voor buitenlandse investeerders betekent dit dat de btw-heffing op Armeens vastgoed moet worden gemodelleerd op het niveau van de speciale vennootschap (SPV) en verwerkt in prijsstelling, contractstructuren en betalingsschema's.
Bent u van plan een vastgoedproject in Armenië te starten? Laat onze advocaten u helpen bij het opzetten van een project voor optimale fiscale efficiëntie.
Ontvang professionele juridische ondersteuningOmzetdrempel: activeringsmechanisme en directe fiscale gevolgen
Het Drempelwaarde voor jaarlijkse omzet van AMD 120 miljoen is het omslagpunt. Zodra uw entiteit dit punt overschrijdt, stapt u over van de omzetbelasting naar het algemene regime, waar belastbare verkopen onderworpen zijn aan 20% BTWen de winst wordt belast tegen 18%De praktische gevolgen voor lopende vastgoed- en bouwprojecten zijn onder meer:
- BTW-facturering: Zodra u onder de algemene btw-regeling valt, moet u 20% btw over facturen aan klanten of kopers berekenen.
- Winstbelasting op inkomsten: De winst wordt belast tegen 18%, ter vervanging van de vereenvoudigde omzetbelastingberekeningen.
- Boekhouding en systemen: U moet de accrual-methode toepassen en voldoen aan de btw-regels, inclusief elektronische facturen en specifieke btw-aangifte.
Belangrijk: Door herindeling naar een andere sector (zie volgende sectie) kunt u zelfs al vóór uw omzet van 120 miljoen AMD in de algemene regeling terechtkomen.
Welke vastgoed- en bouwactiviteiten verliezen hun gunstige behandeling voor de omzetbelasting (sectorherindeling)?
Volgens de wijzigingen van 2025 worden diverse vastgoedgerelateerde activiteiten opnieuw ingedeeld in het btw-/winstbelastingstelsel. ongeacht de omzetDe getroffen sector omvat veel bouwgerelateerde diensten, makelaardij/vastgoedbemiddeling en ingenieursdiensten, die zelfs onder het plafond van AMD 120 miljoen niet langer profiteren van de vereenvoudigde omzetbelastingregeling.
Voor investeerders betekent dit dat SPV's die deze activiteiten uitvoeren, vanaf dag één rekening moeten houden met btw, inclusief systemen, prijsstelling en contractvoorwaarden.
De werking van de btw en de winstbelasting onder het algemene regime: tarieven
Belangrijkste mechanismen wanneer je onder het algemene regime valt:
- PA: Het standaard btw-tarief van 20% is van toepassing op belastbare leveringen; btw wordt berekend op facturen en kan, mits voorzien van de juiste documentatie en op het juiste moment, worden verrekend met inkoopkosten.
- Winstbelasting: Bedrijfswinsten worden belast tegen een tarief van 18%.
- Accounting: Volledige btw-administratie en accrual accounting zijn vereist, wat van invloed is op de erkenning van omzet en voorbelasting.
Vastgoedtransacties: een overzicht van de verschillende regimes
| Item | Omzetbelastingregime (≤ AMD 120M en niet geherclassificeerd) | Algemeen regime (btw + winstbelasting) |
|---|---|---|
| BTW op facturen | Geen btw op facturen onder de vereenvoudigde regeling | 20% btw op belastbare facturen |
| winsten | Er wordt een vereenvoudigde omzetbelastingmethode toegepast (de tarieven variëren per activiteit). | 18% winstbelasting op bedrijfswinsten |
| Relevantie van de drempelwaarde | Beschikbaar tot een omzet van AMD 120 miljoen (tenzij de sector opnieuw wordt ingedeeld). | Van toepassing zodra de drempelwaarde wordt overschreden of als de sector opnieuw wordt geclassificeerd. |
| Compliant | Vereenvoudigde boekhouding | Elektronische facturering en volledige btw-administratie vereist. |
Facturering en timing van voorbelasting
Onder de btw-regeling wordt belasting geheven over facturen en worden voorbelastingen geclaimd wanneer geldige btw-facturen worden ontvangen en geregistreerd. Voor bouw- en commerciële vastgoedprojecten creëert dit een tijdsverschil tussen het in rekening brengen van de verschuldigde btw aan klanten en het terugvorderen van de voorbelasting op materialen, onderaannemers of professionele kosten. Het gevolg is een tekort aan werkkapitaal, met name bij contracten met tussentijdse facturering waarbij grote btw-uitgaven vooraf worden gedaan voordat de voorbelastingen volledig beschikbaar zijn.
Checklist voor het structureren van de btw-afhandeling
- Stem de inkoop- en facturatiecycli op elkaar af, zodat de inkomende btw zoveel mogelijk in dezelfde btw-periode valt als de uitgaande btw.
- Gebruik mijlpalen die de kostenopbouw weerspiegelen om de netto btw-druk op elke factuur te verlagen.
- Onderhandel over betalingsvoorwaarden (bijvoorbeeld kortere betalingstermijnen) om de marge op de te betalen btw te verkleinen.
- Modelleer de omzet van de SPV om te voorspellen of/wanneer de drempel van AMD 120 miljoen zal worden overschreden, en verwerk de btw in prijzen en contracten.
- Voor hergeclassificeerde activiteiten dient u vanaf dag één btw aan te nemen en de systemen dienovereenkomstig in te richten.
Nieuwe nalevingsvereisten: e-facturering
Zodra u de drempel overschrijdt – of als u activiteiten uitvoert die onder een andere classificatie vallen – kunt u volledige btw-verplichtingen verwachten, waaronder:
- BTW-registratie en het indienen van doorlopende BTW-aangiften.
- Verplichte elektronische facturering en accrual-boekhouding, afgestemd op de Armeense btw-regels.
- Systeem- en proceswijzigingen om de inkomende btw vast te leggen, belastingmomenten te volgen en de maandelijkse btw-posities af te stemmen.
Voor entiteiten die nieuw zijn in Armenië, is het belangrijk om btw vanaf het begin in uw bedrijfsplan op te nemen. Ons team kan de bedrijfsregistratie, ondersteuning bij vastgoedtransacties en investeringsstructurering coördineren, zodat uw SPV btw-klaar is voordat de eerste factuur wordt verzonden.
Kortom, investeren in vastgoed in Armenië: De omzetbelastinghervorming van 2025 maakt de drempel van 120 miljoen AMD – en de herindeling van sectoren – de doorslaggevende factoren voor de btw op onroerend goed in Armenië en de winstbelasting van 18%. Breng de omzet, contracten en betalingsschema's van uw SPV vroegtijdig in kaart om de effectieve tarieven, cashflow en naleving onder controle te houden.
Neem contact op met ons juridische teamFAQ
Bent u klaar om uw vastgoedinvestering in Armenië op de juiste manier te structureren?
Onze advocaten zijn gespecialiseerd in grensoverschrijdende transacties, fiscale planning en naleving van regelgeving voor vastgoedprojecten in Armenië.
Begin uw investeringsreis