- Door verstoringen op de woningmarkt en de druk op de betaalbaarheid worden de mogelijkheden voor een gouden visum voor de vastgoedsector in heel Europa beperkt of afgeschaft. Dit leidt tot herzieningen van de programma's, waarbij de focus verschuift naar trajecten gericht op het bedrijfsleven, investeringen en innovatie.
- Spanje heeft aangekondigd dat het zijn op onroerend goed gebaseerde Gouden Visum afschaft; Portugal heeft in 2023 een einde gemaakt aan investeringen in onroerend goed; het Hongaarse model voor 2025 sluit directe aankopen van onroerend goed uit en richt zich in plaats daarvan op fondsen en donaties.
- EU-instellingen hebben gewezen op de "druk op de vastgoedsector" als gevolg van deze regelingen en opgeroepen tot strengere regels, hogere drempels en strengere toelatingscriteria.
- Praktijken moeten de blootstelling van pijpleidingen aan routes die voornamelijk via vastgoed lopen opnieuw beoordelen, risicowaarschuwingen afgeven bij drempelverschuivingen en vergelijkingen richten op bijdragen die niet via vastgoed lopen.
Vastgoed is lange tijd het belangrijkste instrument geweest voor veel Europese verblijfsvergunningsprogramma's op basis van investering. Maar door de toenemende betaalbaarheid van woningen, marktverstoringen en politieke controle verliezen vastgoedopties binnen het gouden visum aan populariteit bij het beleid. Programma's verhogen de drempels, sluiten routes voor vastgoedbeleggingen af of herontwerpen hun aanpak rond financiering, het opzetten van bedrijven of culturele bijdragen.
Gouden Visa's met vastgoed als leidraad en hun impact op de woningmarkt in Europa.
Het Europees Parlement heeft expliciet gewaarschuwd dat verblijfsvergunningen via investeringen "druk kunnen uitoefenen op de vastgoedsector", de toegang tot woningen kunnen beperken en macro-economische onevenwichtigheden kunnen veroorzaken – vooral wanneer de aankoop van onroerend goed het belangrijkste middel is om in aanmerking te komen. Deze zorgen worden uiteengezet in de specifieke analyse van het Parlement over burgerschaps- en verblijfsvergunningen via investeringen, die heeft geleid tot oproepen voor strenger toezicht in de hele EU.Verslag van het Europees Parlement).
Empirische ervaringen in belangrijke markten onderstrepen dit probleem. In Griekenland brachten de instromen van gouden visa naar schatting €4.3 miljard op in de periode 2021-2023, maar dit viel samen met stijgende vastgoed- en huurprijzen in stedelijke gebieden en een afnemend aanbod aan huurwoningen, waardoor de betaalbaarheidsproblemen voor lokale bewoners werden vergroot.Analyse van het Europees Parlement over Griekenland).
Belangrijke beleidswijzigingen: Spanje
Spanje heeft aangekondigd dat het zijn gouden visumprogramma, dat gekoppeld was aan de aankoop van onroerend goed ter waarde van € 500,000, zal afschaffen. Regeringsleiders presenteerden de beslissing als noodzakelijk om prioriteit te geven aan huisvesting voor de inwoners boven speculatie, en merkten op dat er sinds de start van het programma ongeveer 10,000 visa via deze route waren verstrekt.AP NieuwsDeze stap is een van de duidelijkste voorbeelden van een grote EU-economie die afstand neemt van het gouden visum voor vastgoed als kwalificatieroute.
Portugal en Griekenland beperken of beëindigen routes voor het vervoer van goederen.
Portugal heeft in oktober 2023 officieel een einde gemaakt aan het op vastgoed gebaseerde gouden visumprogramma. Het programma is overgestapt op alternatieven buiten de vastgoedsector, zoals investeringsfondsen, culturele bijdragen en mechanismen voor het creëren van banen, wat wijst op een doelbewuste herziening weg van kapitaalinstromen die voornamelijk via vastgoed lopen.Uitgaande investeringen).
In Griekenland is de vastgoedmarkt nauw verbonden met aanzienlijke gevolgen voor de woningmarkt, waaronder stijgende prijzen en een afnemend aanbod aan huurwoningen. Deze dynamiek wordt op EU-niveau gedocumenteerd, wat het beleidsdebat over de balans tussen buitenlands kapitaal en betaalbare huisvesting intensiveert.Analyse van het Europees Parlement over GriekenlandHoewel Portugal de mogelijkheden voor vastgoedbezit al heeft afgeschaft, illustreert de ervaring van Griekenland de druk die vaak leidt tot beperkingen of drempelwijzigingen in op vastgoed gebaseerde verblijfsmodellen op nationaal of regionaal niveau.Verslag van het Europees Parlement).
Regionale hervormingen buiten de EU-hoofdstroom: Hongarije
Het Hongaarse investeringsverblijfsplan voor 2025 schrapt de directe aankoop van onroerend goed als kwalificatiemogelijkheid. Aanvragers worden doorverwezen naar andere opties dan onroerend goed, met name een investering van € 250,000 in gereguleerde vastgoedfondsen of een schenking van € 1 miljoen. Dit weerspiegelt een bredere regionale verschuiving van fysiek vastgoed naar financiële bijdragen en bijdragen in het algemeen belang.Uitgaande investeringen).
Malta en nieuwe drempelwaarden
Malta heeft de investeringseisen voor het Malta Permanent Residence Programme (MPRP) aangescherpt, onder meer door de minimale aankoopdrempel voor onroerend goed te verhogen naar € 375,000. Deze aanpassing maakt deel uit van een bredere aanscherping, met hogere kosten en grotere financiële verplichtingen, wat erop wijst dat hogere drempels een instrument worden om de vraag naar verblijfsvergunningen via vastgoedkanalen te reguleren.IMI Dagelijks).
| Bijdragetype | Beleidstraject in Europa | Recente voorbeelden |
|---|---|---|
| Directe aankoop van onroerend goed | Afnemende gunst; hogere drempels of sluitingen | Spanje schaft visa op basis van onroerend goed af (AP); Portugal beëindigde de vastgoedroute (Uitgaande investeringen); verhoging van de drempelwaarde voor Malta (IMI Dagelijks) |
| Gereguleerde fondsen / bedrijven / culturele | Toenemende populariteit; waargenomen lagere impact op de woningmarkt | De omschakeling van Portugal naar financiën en cultuur (Uitgaande investeringen); De beleggingsoptie van Hongarije (Uitgaande investeringen) |
EU-toezicht en parlementaire druk: EP-rapporten en oproepen van Europarlementariërs leiden tot verandering.
EU-instellingen hebben hun groeiende bezorgdheid geuit over de integriteit en de externe effecten van programma's voor investeerdersmigratie. Het uitgebreide rapport van het Europees Parlement over burgerschap en verblijf door investeringen wijst op de negatieve gevolgen voor de woningmarkt en dringt aan op een strengere regelgeving.Verslag van het Europees ParlementTegelijkertijd hebben leden van het Europees Parlement opgeroepen tot een verbod op "gouden paspoorten" en tot EU-brede regels voor "gouden visa", waarmee het politieke momentum voor harmonisatie en strenger toezicht wordt onderstreept.EP-persbericht).
De fiscale afweging: hogere inkomsten versus betaalbare huisvesting en verstoring van de woningmarkt.
Verblijfsvergunningen via vastgoed kunnen aanzienlijk kapitaal aantrekken, maar de fiscale voordelen kunnen gepaard gaan met nadelen voor de woningmarkt. Het Griekse programma bracht tussen 2021 en 2023 ongeveer € 4.3 miljard op, maar in dezelfde periode stegen de prijzen en nam het aanbod aan huurwoningen in belangrijke steden af – uitkomsten die pleiten voor een herziening van het beleid.Analyse van het Europees Parlement over GriekenlandDeze bevindingen sluiten aan bij bredere beoordelingen op EU-niveau dat visa die worden gedreven door de vastgoedsector de lokale woningmarkt kunnen verstoren door de vraag te verschuiven naar beleggingswaardig vastgoed en bewoners te verdringen.Verslag van het Europees Parlement).
- Portfolio-audit: Identificeer cliënten die blootgesteld zijn aan vastgoedprojecten met een gouden visum in Spanje, Portugal, Malta, Griekenland en Hongarije. Signaleer mogelijke verstoringen aan de hand van officiële signalen en recente wijzigingen.AP-nieuws over Spanje; Uitgaande investeringen in Portugal/Hongarije; IMI Daily op Malta).
- Risicowaarschuwingen: Stel cliëntnotities op over hogere drempelwaarden en programmaherzieningen, met de nadruk op alternatieven die geen verband houden met onroerend goed, zoals fondsenwerving, bedrijfsoprichting, cultuur of donaties.Uitgaande investeringen).
- Vergelijkende herziening: Herbouw programmamatrices per bijdragetype (vastgoed versus fondsen/bedrijven/cultuur), inclusief overwegingen met betrekking tot de impact op de woningmarkt die worden ondersteund door EU-middelen (Verslag van het Europees Parlement).
- Cliëntenselectie: Geef prioriteit aan cliënten die op korte termijn een plek nodig hebben en verwijs hen door naar programma's met lagere externe kosten voor huisvesting en stabiele regelgeving.
Implicaties voor Armenië: risico's voor de vastgoedmarkt en strategische kansen.
Voor beleidsmakers en professionals in Armenië biedt de Europese ervaring duidelijke lessen. Wanneer verblijfsregelingen sterk leunen op vastgoed, wijst onderzoek vanuit de EU uit dat dit de druk op de woningmarkt kan vergroten en kan leiden tot snelle beleidswijzigingen of hogere drempels.Verslag van het Europees ParlementEen evenwichtige aanpak – met de nadruk op financiering, bedrijfsoprichting en innovatie – kan de blootstelling aan marktverstoringen verminderen en tegelijkertijd kapitaal aantrekken, zoals blijkt uit de strategische koerswijzigingen in Portugal en Hongarije.Uitgaande investeringen).
Voor investeerders die Armenië overwegen, vertaalt dit zich in praktische planning:
- Geef prioriteit aan investeringen die niet in vastgoed zijn gedaan en die aansluiten bij de bedrijfsgroei en gereguleerde financiering, in lijn met de trends in de herziening van EU-programma's (Uitgaande investeringen).
- Diversifieer en ga niet langer alleen op vastgoed gebaseerde routes af om het regelgevings- en marktrisico te minimaliseren, rekening houdend met de in de EU gedocumenteerde gevolgen voor de woningmarkt van visa die uitsluitend op vastgoed gericht zijn (Verslag van het Europees Parlement).
Ontdek hoe het Armeense raamwerk in de praktijk werkt en hoe het een bedrijfsgerichte strategie kan ondersteunen. Bekijk onze handleidingen over verblijfsmogelijkheden, bedrijfsopzet, belastingen, vastgoed, investering en visa.
Bottom line: De mogelijkheden voor vastgoedfinanciering via het gouden visum worden steeds vaker geassocieerd met marktverstoringen, hogere drempels en herzieningen van programma's. Praktijken zouden zich moeten richten op niet-vastgoedgerelateerde instrumenten en hun cliëntstrategieën dienovereenkomstig moeten aanpassen – voordat wetswijzigingen een reactieve koerswijziging afdwingen.
Neem contact op om uw pipeline te auditeren, portfolio's te herstructureren rondom bedrijfsgerichte trajecten en een conform, toekomstbestendig residentieplan uit te voeren.
FAQ
Waarom raken de Gouden Visa voor de vastgoedsector in Europa uit de gratie?
EU-instellingen wijzen op de druk op de vastgoedsector, de beperkte toegang tot huisvesting en macro-economische onevenwichtigheden wanneer de aankoop van onroerend goed de aanzet geeft tot verblijfsregelingen, wat leidt tot strengere regels en herzieningen van programma's.Verslag van het Europees Parlement).
Wat heeft Spanje veranderd aan zijn Gouden Visum, dat gebaseerd is op onroerend goed?
Spanje heeft aangekondigd dat het de vastgoedroute (waarvoor voorheen een aankoop van onroerend goed van € 500,000 vereist was) zal afschaffen. Het land geeft aan dat het prioriteit moet geven aan huisvesting boven speculatie en wijst op de ongeveer 10,000 visa die via deze regeling zijn verstrekt.AP Nieuws).
Heeft Portugal een einde gemaakt aan vastgoedinvesteringen in ruil voor het Gouden Visum?
Ja. Portugal heeft in oktober 2023 een einde gemaakt aan op onroerend goed gebaseerde opties en geeft nu de voorkeur aan alternatieve bijdragen zoals financiële bijdragen, cultuur en het creëren van banen.Uitgaande investeringen).
Hoe is het verblijfsrecht voor investeerders in Hongarije veranderd voor 2025?
Directe aankopen van onroerend goed komen niet langer in aanmerking. Beleggers kunnen zich kwalificeren via € 250,000 in gereguleerde vastgoedfondsen of een schenking van € 1 miljoen, wat wijst op een verschuiving weg van routes die voornamelijk via onroerend goed lopen.Uitgaande investeringen).
Stijgen de drempelwaarden voor woninggebonden huisvestingsprogramma's?
Ja. Malta heeft bijvoorbeeld de minimale aankoopprijs voor onroerend goed in het kader van het MPRP-programma verhoogd naar € 375,000 en de bijbehorende kosten verhoogd, wat een bredere trend van strengere regelgeving weerspiegelt.IMI Dagelijks).
