Conclusão de uma casa particular recém-construída na Armênia: Ato de Conclusão, Habitação e Primeiro Registro Cadastral

Uma casa particular recém-construída na Armênia torna-se legalmente utilizável e registrável assim que obtiver a escritura de conclusão e a licença de funcionamento. O primeiro registro do título de propriedade no Cadastro custa 26,000 AMD na modalidade padrão. O processo para obtenção do documento de conclusão depende do tamanho e do tipo da casa: desde 1º de junho de 2026, pequenas casas construídas pelos proprietários podem utilizar um procedimento online simplificado, enquanto as demais ainda passam por uma comissão de homologação.

Qual rota de conclusão se aplica à sua casa?

O procedimento simplificado está descrito no Anexo 4.1 da Decisão Governamental 596-N, acrescentada pela Decisão Governamental 1969-N de 25 de dezembro de 2025 e em vigor desde 1 de junho de 2026. Uma casa só se qualifica se todas as seguintes condições forem cumpridas:

• O edifício é um objeto de risco médio, de Categoria II;
• O desenvolvedor é uma pessoa física: cidadão armênio, cidadão estrangeiro ou apátrida (empresas estão fora do escopo);
• O promotor imobiliário é proprietário do terreno ou detém o direito de desenvolvimento sobre ele;
• O terreno é uma área destinada a assentamentos com designação de desenvolvimento residencial, com uma área de pelo menos 400 m² (não há limite máximo definido);
• A casa tem uma área total de no máximo 300 m², medida como área total do piso, com até dois andares acima do solo e um andar subterrâneo (cave ou semi-cave);
• Os edifícios auxiliares, em conjunto, não ultrapassam 50 m²;
• A construção não tem fins comerciais.

Dois grupos de projetos são excluídos, mesmo quando atendem aos limites de tamanho: casas construídas no âmbito de programas estaduais, municipais ou de caridade, e construções dentro de uma zona de proteção de monumentos históricos ou culturais ou de uma zona de desenvolvimento urbano com regulamentação especial legalmente designada. O cumprimento dos limites também não invalida as normas de planejamento: o anexo permite a recusa quando os parâmetros propostos entrarem em conflito com os documentos de ordenamento territorial ou com as normas de desenvolvimento urbano, ambientais, sanitárias ou de segurança contra incêndio.

Se a sua licença foi emitida pela comunidade antes do lançamento da plataforma online, você ainda pode usar a etapa de preenchimento simplificado: a Decisão 1969-N estende-a expressamente a essas licenças mais antigas, bem como às licenças emitidas através da plataforma. A licença mais antiga não flexibiliza as condições de elegibilidade acima mencionadas.

A Decisão Governamental 1057-N, de 16 de julho de 2026 (em vigor a partir de 23 de julho de 2026, segundo a ARLIS), substituiu três formulários da via simplificada para a fase de projeto: a atribuição simplificada de projeto arquitetônico, a atribuição emitida e a licença de construção simplificada. As novas condições de projeto permitem uma altura de 10 m com telhado inclinado ou 8 m com telhado plano, limitam a área impermeável construída a 40% do terreno, exigem um mínimo de 60% de paisagismo e concedem à licença de construção um prazo de três anos. Os critérios de elegibilidade, as exclusões e o formulário de preenchimento permaneceram inalterados. Não foi encontrado o anúncio oficial das alterações que fundamentam a Decisão 1057-N.

O percurso simplificado passo a passo: Formulário Պ-ԱՇ

O formulário Պ-ԱՇ (às vezes transliterado como P-ASh) é um documento simplificado que reúne a autorização de conclusão e operação da rota. A plataforma o gera assim que o proprietário insere três itens:

1. um laudo técnico-investigativo positivo confirmando que a construção está concluída e a casa está apta para uso;
2. A conclusão profissional de um arquiteto licenciado, baseada em medições feitas por um topógrafo qualificado, abrangendo os desvios não essenciais permitidos pelo procedimento;
3. Comprovante de pagamento da taxa local estabelecida pela comunidade, ou a ordem de pagamento do sistema estadual de pagamentos eletrônicos, ou seu código de 20 dígitos.

O anexo lista a conclusão do arquiteto sem qualquer ressalva que a limite a casas com desvios, portanto, planeje encomendá-la mesmo que acredite que a casa corresponde exatamente ao projeto. Assim que as três informações forem inseridas, a escritura de conclusão é gerada automaticamente e contém uma anotação indicando que foi emitida pela autoridade competente. Esse documento serve como escritura de conclusão e alvará de funcionamento para a casa.

A Decisão 1969-N nomeia o site urban.e-gov.am como a plataforma. Esse site agora redireciona os usuários que buscam serviços de alvará de construção para o endereço urban-permits.e-gov.am, que utiliza o login do e-ID nacional armênio (Ես եմ). A sequência atual de preenchimento de formulários, tela por tela, não foi verificada em um processo real.

Para as fases anteriores de projeto e licenciamento da mesma rota, consulte nosso guia sobre o processo de licenciamento de construção na Armênia.

O procedimento geral de aceitação quando a casa não se qualifica

Uma casa que não preencha qualquer condição de via simplificada (casa maior, empresa como promotora imobiliária, terreno com menos de 400 m², terceiro andar acima do solo) é considerada concluída nos termos do Anexo 1 da Decisão 596-N, conforme revista pela Decisão Governamental 535-N de 18 de abril de 2026 (em vigor a partir de 22 de abril de 2026). O documento final é novamente um único ato administrativo: para uma casa independente, o ato de conclusão e a licença de funcionamento são emitidos em conjunto pelo chefe da comunidade. O ato da comissão de aceitação serve como prova documental para essa decisão e não confere qualquer autorização para utilização da casa em si.

1. Indicações. Após o empreiteiro informar a conclusão do projeto, o incorporador solicita a cada órgão que deve compor a comissão de aceitação que indique um representante. Cada um deve fazê-lo em até cinco dias após o recebimento da solicitação.
2. A comissão. O promotor imobiliário constitui e preside à comissão, sendo responsável pelos seus custos. Para casas de categoria II e III, a comissão inclui o projetista, o supervisor técnico, o empreiteiro, um representante da comunidade e, quando exigido pela documentação das concessionárias de serviços públicos, representantes destas. A comissão não participa nos casos em que a casa foi construída por pessoa física para uso não comercial.
3. Medidas da obra concluída. É obrigatório um levantamento topográfico com as dimensões reais da casa, incluindo número de andares, altura, área e localização no terreno, e o ato da comissão deve identificar o código do pacote de medição gerado no e-cadastre.am.
4. Cargo de designer. O supervisor do projeto emite um parecer sobre quaisquer desvios, sua extensão e se são essenciais, no prazo máximo de quatro dias úteis após a constituição da comissão.
5. Avaliação da comissão. Os membros avaliam a conformidade em até 5 dias úteis para a Categoria II, 10 para a Categoria III e 20 para as Categorias IV e V. O fato de um membro não entregar a avaliação dentro do prazo não interrompe o processo automaticamente.
6. Aprovações. A inspeção e outros órgãos interessados, quando envolvidos, apresentam suas conclusões em até três dias para as Categorias II e III e em até cinco dias para as Categorias IV e V.
7. Aplicação. No prazo de 10 dias após a assinatura do termo de compromisso de licenciamento, o incorporador deve apresentar o pedido eletronicamente através do Formulário 3-3-1, anexando o termo de compromisso, a lista de documentos da obra concluída (ou um laudo técnico favorável, quando permitido pelas normas) e os comprovantes de pagamento das taxas de conclusão e operação do empreendimento.
8. Decisão. O chefe da comunidade emite a lei conjunta de conclusão e operação no prazo de três dias após o pedido para as Categorias II e III e em cinco dias para as Categorias IV e V.

Alguns desses prazos são expressos em dias úteis e outros em dias corridos; a decisão utiliza o qualificador de dias úteis apenas para a posição do projetista e as avaliações da comissão. Desde que a Lei HO-402-N entrou em vigor em 30 de agosto de 2026, um município que não cumpre o prazo para tomar uma decisão sobre uma questão imobiliária é considerado como tendo recusado o pedido, portanto, um município silencioso não autorizou nada.

Nosso guia sobre projetos de construção imobiliária na Armênia abrange as etapas anteriores à conclusão.

Primeiro registro no Cadastro: documentos, taxas e prazos

O ato de conclusão da obra é a base para o registro da titularidade do imóvel. A Lei de Registro Estadual de Direitos de Propriedade lista quatro documentos para o registro de uma construção concluída, além do requerimento geral e da identificação:

• o projeto de construção devidamente aprovado;
• a lei de conclusão da construção;
• a decisão do município quanto à atribuição de endereços;
• os documentos de medição.

O projeto arquitetônico não consta mais dessa lista, e o alvará de construção não é solicitado separadamente para um imóvel concluído. Seu direito sobre o terreno onde a casa está construída já deve estar estabelecido. Quando a prefeitura envia o projeto, a escritura definitiva e os documentos relacionados ao Cadastro Imobiliário eletronicamente, a lei os considera como entregues, portanto, você não precisa necessariamente enviar novas cópias impressas. O registro de endereço com base na decisão da prefeitura é gratuito.

A lei também permite que a propriedade seja registrada apenas na escritura de conclusão de obra, com a restrição de uso registrada simultaneamente e revogada quando a licença de funcionamento for emitida. Para uma casa independente, isso raramente importa, pois ambos os documentos são normalmente emitidos juntos em um único ato.

Os valores em USD são referentes à taxa de câmbio de AMD 361.36 por USD, com base na taxa CBA de 19 de outubro de 2026. A taxa estatal é a taxa base de AMD 1,000, pois o registro de uma nova casa construída pelo proprietário é um registro de propriedade, não baseado em venda ou ato judicial. Após a compra, a taxa para uma casa sobe para AMD 20,000, o que explica o total de AMD 45,000 (cerca de USD 125) citado para registros de casas comuns. O serviço de duas horas é reservado para direitos decorrentes de transações sobre propriedades já registradas como uma unidade separada; portanto, o primeiro registro de uma casa recém-construída não pode utilizá-lo, mesmo que o terreno já esteja registrado. As taxas cobrem apenas o registro; levantamento topográfico, laudos técnicos e taxas de condomínio são cobrados separadamente.

O site do Cadastro Imobiliário afirma que o primeiro registro de direitos é gratuito. Essa afirmação não cria uma isenção geral para novas construções. A isenção legal abrange propriedades residenciais e terras agrícolas de cidadãos adquiridas antes de 1º de março de 1998 e nunca registradas desde então, e exclui o registro acelerado. Propriedades em assentamentos nas áreas fronteiriças e de alta montanha listadas pelo governo têm um desconto de 50% na taxa de serviço. Nosso guia para o primeiro registro de propriedade e o Cadastro Imobiliário Eletrônico aborda essa isenção para imóveis anteriores a 1998.

A certidão negativa de débitos sobre o imposto predial não se aplica ao primeiro registro de um indivíduo.

A Lei HO-407-N, em vigor desde 30 de agosto de 2026, exige que uma pessoa física quite o imposto predial sobre o imóvel antes da maioria dos registros, mas exclui expressamente o primeiro registro de propriedade. Portanto, um proprietário-construtor que registra a nova casa em seu próprio nome não precisa de certidão negativa de débitos. Uma empresa que registra uma casa não tem essa exceção: ela deve quitar o imposto sobre todos os seus bens tributáveis ​​na comunidade. A regra mais ampla é explicada em Como o imposto predial agora impede o registro na Armênia.

Desvios de licença e construção não autorizada: o que uma multa faz e o que não faz

Uma casa que difere do projeto aprovado enquadra-se em uma de duas categorias. Desvios não essenciais, dentro das condições estabelecidas pela Decisão 596-N, são avaliados pelo supervisor de projeto ou arquiteto licenciado e tratados no âmbito do processo de conclusão da obra. Qualquer desvio que exceda essas condições é considerado essencial. Um desvio essencial impede a homologação do projeto até que seja corrigido; o construtor tem então um prazo para sanar o problema e reapresentar o pedido. Se esse prazo expirar sem a homologação do projeto, o chefe do município solicita ao Cadastro Imobiliário que registre a construção como irregular.

Portanto, possuir uma licença de construção não protege uma casa de ser classificada como construção irregular: edificações com violações essenciais das condições da licença ou das normas de urbanismo são consideradas construções irregulares de acordo com o Código Civil e o Código de Contravenções Administrativas.

O pagamento da multa não legaliza a construção. O Código de Infrações Administrativas prevê que uma sanção administrativa não exime o infrator da obrigação cuja violação a motivou. O Tribunal de Cassação aplicou a mesma lógica no caso Feliks Mekhakyan vs. Município de Yerevan (processo ՎԴ/1961/05/15, 7 de abril de 2018), decidindo que a responsabilidade pela continuidade da construção irregular não depende do pagamento da multa anterior.

Fiscalização reforçada em 30 de agosto de 2026:

• A Lei HO-405-N permite notificações por escrito para demolição ou restauração de estruturas não autorizadas e sem regularização legal, bem como de ampliações não autorizadas em terrenos privados, geralmente com um prazo de um mês para cumprimento;
• A Lei HO-398-N removeu a suspensão automática que um recurso costumava conferir a decisões específicas de paralisação de obras, recusa de legalização e exigência por escrito;
• A lei HO-406-N acrescentou infrações para quem ignorar uma solicitação de demolição ou restauração de terreno privado e para quem continuar a obra após uma suspensão municipal.

Em separado, a Lei HO-331-N (em vigor desde 18 de julho de 2026) criou um mecanismo excepcional de regularização governamental para determinadas construções irregulares em terrenos privados, com prazo para apresentação de requerimentos até 30 de dezembro de 2027 e ação governamental até 20 de fevereiro de 2028. Trata-se de um processo de legalização pontual, com condições próprias, que não substitui a regularização ordinária; o funcionamento das medidas de implementação ainda não foi definido. As regras de demolição são abordadas em detalhes no nosso artigo sobre construções irregulares e a regra de demolição em um mês.

Caso não tenha certeza se sua casa atende aos critérios do processo simplificado ou se uma alteração é essencial, verifique a licença, o projeto aprovado e as medições do topógrafo antes de dar entrada no processo; nossa equipe imobiliária cuida da conclusão e do primeiro registro para proprietários na Armênia e no exterior.

Perguntas frequentes

Última atualização: 28 outubro 2026