Você é coproprietário de um apartamento na Armênia, mas um parente controla a propriedade? Seus direitos e opções no exterior.

Se você for coproprietário de um apartamento na Armênia e um parente o ocupa, aluga ou detém os documentos, a lei armênia lhe confere quatro direitos: o direito de veto sobre o uso do apartamento, o direito à sua parte proporcional do aluguel efetivamente recebido, o direito de preferência de compra por um mês caso outro coproprietário venda o imóvel e o direito de solicitar judicialmente a separação da sua parte. Você pode exercer todos esses direitos estando no exterior por meio de uma procuração autenticada.

Passo 1: Verifique o que o registro realmente indica.

Comece com uma certidão cadastral do apartamento. Um representante na Armênia pode solicitá-la para você. Ela mostra quem está registrado como proprietário, o tamanho de cada fração, qualquer hipoteca, penhora ou outro ônus, e as transações registradas. Nosso guia para verificar ônus e gravames sobre um apartamento na Armênia explica como interpretá-la.

Primeiramente, observe como a propriedade é registrada. A lei armênia prevê duas formas de propriedade conjunta:

• Propriedade compartilhadaA quota de cada proprietário é fixa, por exemplo, metade ou um terço. Esta é a forma padrão quando a lei ou um acordo não estipula o contrário.
• Propriedade conjuntaAs quotas-partes ainda não foram definidas. Antes que o apartamento possa ser dividido, as quotas-partes devem primeiro ser determinadas.

A diferença tem efeitos práticos. O direito de preferência descrito na Etapa 3 aplica-se apenas à propriedade compartilhada. O Tribunal de Cassação decidiu, em 2009, que ele não se aplica à venda de um imóvel em regime de copropriedade.

O extrato não mostra tudo. Uma certidão cadastral é válida por 15 dias úteis e pode não revelar reivindicações de herdeiros, alterações não autorizadas ou se um coproprietário que vendeu uma quota apresentou um aviso de preferência. Um herdeiro que aceitou uma herança detém a quota herdada a partir do dia em que a herança se tornou pública, mesmo que o direito nunca tenha sido registrado. Portanto, se o registro mostrar apenas o seu parente, o seu próprio direito ainda pode existir; consulte o nosso guia sobre o prazo de seis meses para aceitar uma herança e registrar os seus direitos.

Os direitos registrados têm força legal perante todos, e presume-se que todos conheçam o que consta no registro. Presume-se que as informações registradas estejam corretas até que um tribunal ou o registrador as altere, razão pela qual uma informação incorreta deve ser contestada o quanto antes.

Passo 2: Quando um parente detém as chaves, o aluguel ou os documentos.

O uso do apartamento requer a concordância de todos.

De acordo com o Código Civil, a propriedade em regime de copropriedade é possuída e utilizada mediante acordo entre todos os coproprietários. A quota-parte maioritária não confere o direito de decidir isoladamente. Caso os coproprietários não cheguem a um acordo, cabe ao tribunal determinar a destinação do imóvel.

Cada coproprietário pode exigir uma parte do imóvel proporcional à sua quota-parte para seu próprio uso. Caso isso seja impossível, o coproprietário pode pleitear indenização dos demais coproprietários que utilizam o imóvel. Para obtê-la, é necessário comprovar o prejuízo sofrido; não se aplica uma fórmula fixa, como a porcentagem do valor de mercado do aluguel. Se a reivindicação for por perda de renda de aluguel, é preciso comprovar que o apartamento teria sido alugado e qual seria o valor do aluguel.

O proprietário também pode exigir a remoção de qualquer interferência com seus direitos, mesmo que não tenha sido desapossado.

Sua parte do aluguel

A renda proveniente de um imóvel em regime de copropriedade, incluindo o aluguel, integra o patrimônio comum e é distribuída proporcionalmente às quotas de cada coproprietário, salvo acordo em contrário entre os proprietários. Se o seu parente recebe aluguel pelo apartamento inteiro, o coproprietário de uma das metades tem direito a metade dessa renda. A forma como despesas como reparos e contas de serviços públicos são deduzidas do aluguel não está esclarecida pelas fontes consultadas.

Se um inquilino ou uma empresa ligada a um parente seu ocupar o apartamento sem o seu consentimento, o coproprietário individual pode entrar com uma ação judicial para reaver a posse ilegal. Em um caso de 2015, o Tribunal de Cassação restabeleceu uma ordem de despejo contra essa empresa. A validade de um contrato de locação depende de seus termos e da forma como foi celebrado.

Prazos

O prazo geral de prescrição é de três anos, a contar da data em que você soube ou deveria ter sabido que seu direito foi violado. Um tribunal só aplica esse prazo se a outra parte o invocar. Uma ação para impedir interferências, quando você não foi despejado, está isenta de prescrição. Ações de cobrança, de recuperação de posse ou contra um registro não estão isentas. A forma como o prazo se aplica a cada mês de aluguel não pago ainda não foi definida na jurisprudência consultada, portanto, o risco de inadimplência aumenta a cada mês de atraso.

O que reunir antes de agir

• O extrato do cadastro e seu documento de propriedade (certidão de propriedade, certidão de herança, contrato de doação ou venda).
• Qualquer contrato de locação do apartamento, anúncios do mesmo e comprovantes de pagamento de aluguel pelos inquilinos.
• Mensagens em que você solicitou chaves, acesso, documentos ou sua parte do aluguel, e as respostas.
• Contas de serviços públicos e de manutenção, e quem as pagou.

Uma notificação por escrito, enviada por meio de seu representante, especifica sua parte, o que você deseja (acesso, prestação de contas do aluguel, acordo de uso ou compra da sua parte) e uma data para resposta. Ela estabelece a data a partir da qual seu parente tomou conhecimento da reivindicação.

Etapa 3: Comprar ou vender sua participação

A forma mais rápida de sair do condomínio geralmente é por meio de uma compra negociada: seu parente compra sua parte, ou você compra a dele, por um preço acordado entre vocês. A venda do apartamento inteiro exige o acordo de todos os coproprietários, mas cada coproprietário pode vender sua própria parte.

O direito de preferência

Quando um coproprietário vende uma quota a um terceiro, os demais coproprietários têm prioridade na compra, pelo mesmo preço e nas mesmas condições. Vendas em leilão público são exceção. O vendedor deve notificar todos os outros coproprietários por escrito da sua intenção de venda, indicando o preço e as demais condições.

Para um apartamento, o prazo é de um mês a partir da data de recebimento da notificação . Se os demais coproprietários recusarem ou não adquirirem a quota-parte dentro desse mês, o vendedor poderá vender a qualquer pessoa. O prazo de um mês é para a compra da quota-parte; uma simples resposta pode não garantir o direito de compra, portanto, esteja preparado para concluir a transação. Não foi possível confirmar junto a fontes oficiais o método de entrega da notificação, nem se esta precisa ser autenticada em cartório.

Se um parente seu vendeu uma ação sem lhe notificar, a venda não é automaticamente anulada. Você pode solicitar judicialmente a transferência dos direitos e obrigações do comprador para você, o que significa que você também assume a obrigação de pagar o preço. A ação deve ser ajuizada em até três meses. A lei não especifica quando esses três meses começam a contar, portanto, considere o prazo como contado a partir da data mais antiga em que você poderia ter tomado conhecimento da venda.

O registro de uma venda não comprova que houve notificação prévia e não corrige a ausência de notificação. Não foi possível determinar se o Cadastro verifica a existência de notificação prévia de direito de preferência antes de registrar uma venda de ações.

Etapa 4: Partilha e opções judiciais

Os coproprietários podem dividir a propriedade por acordo, e qualquer coproprietário pode exigir que sua parte seja separada. Um coproprietário minoritário não precisa da permissão de ninguém para entrar com uma ação judicial. Se não houver acordo, o tribunal pode separar as partes em espécie.

O critério do tribunal é se as partes resultantes podem ser usadas independentemente. Em uma decisão de 2016, o Tribunal de Cassação considerou que deixar algumas áreas em uso comum não impede, por si só, a separação, e que uma parte não precisa corresponder exatamente à quota-parte: a diferença pode ser paga em dinheiro. A viabilidade é uma questão técnica, portanto, espere um parecer de um especialista sobre o projeto.

Quando o apartamento não pode ser dividido

• Receber o pagamento correspondente à sua parte. Nos casos em que a separação é proibida por lei ou impossível sem prejuízo desproporcional, um coproprietário pode reclamar o valor da sua quota-parte. Desde 2011, o Tribunal de Cassação exige o consentimento dos coproprietários pagadores: o facto de o apartamento não poder ser dividido não permite que um tribunal obrigue um familiar seu a comprar a sua parte.
• Ser comprado contra a sua vontade. Os demais coproprietários podem ser autorizados a lhe pagar a sua parte sem o seu consentimento apenas se a sua quota for insignificante, não puder ser dividida em partes iguais e você não tiver interesse substancial no uso do imóvel. Todas as três condições devem ser atendidas. Em 2022, o Tribunal de Cassação recusou-se a considerar uma quota de um quarto como insignificante simplesmente porque os outros três proprietários se uniram contra ela.
• Quando o seu período de propriedade terminar. A quota-parte de um coproprietário só é transferida quando a remuneração é recebida.
• Venda do apartamento inteiro. Nos casos em que a divisão ou separação seja manifestamente inadequada, o tribunal pode ordenar a venda do apartamento em leilão público ou licitação, e o produto da venda seja dividido entre os cônjuges. Esta é uma medida discricionária.

Uma sentença judicial vincula apenas as pessoas que participaram do processo, portanto, todos os coproprietários cuja posição seja afetada pela ação devem ser incluídos. A própria sentença constitui um documento de propriedade no qual o Cadastro registra a alteração.

Agindo do exterior: a procuração

Você não precisa viajar. Um representante na Armênia pode solicitar a certidão, enviar a notificação extrajudicial, negociar, assinar a escritura de compra e venda e apresentar uma ação judicial, desde que a procuração abranja cada um desses atos. Para assuntos imobiliários, a procuração deve ser autenticada em cartório. Você pode assiná-la de duas maneiras:

1. Em uma embaixada ou consulado armênio, que certifica procurações para uso na Armênia.
2. Perante um notário no seu país de residência. Se esse país for signatário da Convenção da Apostila de Haia (em vigor para a Arménia desde 14 de agosto de 1994), o documento necessita de uma apostila; caso contrário, necessita de legalização consular.

Um documento assinado no exterior deve ser traduzido para armênio, com a tradução autenticada por um notário. Os poderes devem ser definidos de forma clara e específica, portanto, indique o endereço do apartamento e liste cada ato que o representante poderá realizar. As formalidades a serem cumpridas variam de acordo com o país onde a assinatura é feita. Nosso guia sobre como usar uma procuração para comprar ou vender um imóvel na Armênia estando no exterior aborda os passos em detalhes.

Se mais tarde você decidir comprar a parte do seu parente ou outro apartamento, consulte nosso guia para não residentes que compram imóveis em Yerevan e nossos serviços imobiliários.

Perguntas frequentes

Última atualização: 11 outubro 2026