- Puxe sempre o oficial Kadastri Teghekank do Cadastro da Armênia para confirmar o título do vendedor e toda a cadeia de propriedade antes de assinar qualquer coisa.
- Pesquise no registro por ónus (hipotecas, penhoras, servidões) e resolvê-los antes do fechamento.
- verificar licenças de construção e ocupação, e garanta que o zoneamento permita o uso pretendido para evitar multas ou ordens de demolição.
- Verifique categoria de uso do solo e limites de propriedade estrangeira: terras agrícolas geralmente são proibidas para indivíduos estrangeiros.
- A Armênia é uma alto risco sísmico país; encomendar diligência estrutural/sísmica — cerca de 70% dos edifícios foram relatados como não conformes com as normas sísmicas.
O mercado imobiliário da Armênia é ativo e competitivo, com milhares de transações mensais, inclusive de compradores estrangeiros. No entanto, erros em relação à escritura, licenças, segurança sísmica e uso do solo podem custar muito mais do que uma boa auditoria. Use esta lista de verificação de auditoria "Armenia First" para verificar o que importa — sempre.
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Explorar recursos de investimentoConteúdo
- Confirme o título legal e a cadeia completa de propriedade (Kadastri Teghekank)
- Pesquisar ônus: hipotecas, penhoras, servidões e garantias
- Verificar licenças de construção, classificação de zoneamento e futuras restrições de desenvolvimento
- Verifique a categoria de uso do solo e os limites de propriedade estrangeira (incluindo proibição de terras agrícolas)
- Avaliar a segurança sísmica e estrutural e a conformidade com o código
1. Confirme o título legal e a cadeia completa de propriedade (Kadastri Teghekank)
Comece com o extrato oficial (Kadastri Teghekank) do Comitê de Cadastro Estadual da Armênia. Este documento confirma o proprietário registrado, os limites da parcela e os principais dados da propriedade; é a prova básica de que o vendedor possui o título legal para transferir.
O que verificar na cadeia de títulos:
- Cadeia de títulos: Revise transferências anteriores para detectar quebras ou heranças não registradas que possam levar a disputas.
- Autoridade do vendedor: Se estiver vendendo por meio de procuração ou como representante corporativo, confirme os documentos de autorização e a consistência com o registro.
- Co-propriedade: Verifique se o bem é de propriedade conjunta e se é necessário o consentimento do cônjuge ou coproprietário para a venda.
Como verificar o título de forma eficiente
- Solicite o Kadastri Teghekank atual e extratos históricos do Cadastro (online ou pessoalmente).
- Compare os registros de identificação/empresa do vendedor com os do proprietário registrado e verifique quaisquer procurações no registro.
- Verifique a planta da propriedade com os limites do local para identificar discrepâncias antes da assinatura do contrato.
2. Busca de ônus: hipotecas, penhoras, servidões e ônus reais
Os ônus limitam seus direitos ou acrescentam responsabilidades ocultas. Entradas típicas incluem hipotecas, penhoras judiciais, servidões e outros direitos de terceiros. Estes devem ser quitados, liberados no fechamento ou refletidos no preço e nos termos do contrato.
- Hipoteca/penhor: Confirme os detalhes do credor e o saldo devedor; providencie a quitação antes ou no momento do fechamento.
- Penhoras/ordens judiciais: Verifique se há ônus judiciais ou proibições de apreensão que possam bloquear a transferência.
- Servidões/servidões: Identifique direitos de passagem, servidões de serviços públicos ou restrições de uso que afetam o desenvolvimento ou a privacidade.
Como verificar ônus
- Solicitar uma pesquisa de ônus/extrato do Cadastro; verificar todas as entradas e seus efeitos legais.
- Obtenha cartas de quitação ou escrituras de quitação de hipotecas; condicione o fechamento ao registro das quitações.
- Aborde as servidões no contrato e na planta do local para evitar disputas futuras.
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Nossa equipe pode ajudar você a navegar pela verificação de títulos de propriedade, pesquisas de ônus e conformidade legal na Armênia.
Saiba mais sobre nossos serviços3. Verificar licenças de construção, classificação de zoneamento e futuras restrições de desenvolvimento
Construção ou uso não autorizados podem resultar em penalidades administrativas, licenças retroativas onerosas ou até mesmo ordens de demolição. Sempre confirme se todas as licenças de construção e ocupação necessárias existem e se o zoneamento permite o uso pretendido.
- Licenças de construção/renovação: Peça números de licença, desenhos aprovados e documentos finais de inspeção/ocupação, quando aplicável.
- Classificação de zoneamento: Verifique o zoneamento atual e quaisquer sobreposições ou zonas protegidas que afetem altura, densidade ou uso.
- Desenvolvimento futuro: Verifique os planos municipais e o uso do solo vizinho que podem afetar as vistas, o acesso ou o valor.
medidas práticas
- Solicite cópias de todas as licenças e do certificado de ocupação; compare-os com a realidade construída por meio de uma visita ao local.
- Confirme o zoneamento com o município; documente quaisquer variações ou não conformidades no contrato de compra.
4. Verifique a categoria de uso do solo e os limites de propriedade estrangeira (incluindo a proibição de terras agrícolas)
A categoria de uso do solo determina o que você pode fazer com o imóvel e se pode possuí-lo como estrangeiro. De acordo com o Código de Terras da Armênia, estrangeiros geralmente não podem possuir terras, sendo terras agrícolas especificamente proibidas; estruturas (por exemplo, apartamentos) não são o mesmo que propriedade de terras. Confirme a categoria exata do terreno e a elegibilidade do comprador antes de fechar o contrato.
- Categoria de terreno: Verifique se a parcela é agrícola, residencial, industrial ou de uso misto por meio do extrato do Cadastro e dos registros municipais.
- Propriedade estrangeira: Avalie sua rota de propriedade (por exemplo, estruturas corporativas ou arrendamentos de longo prazo) onde a propriedade direta é restrita.
Dica para compradores internacionais
Planeje sua estrutura de holding com antecedência, especialmente se você pretende investir na Armênia para aluguel ou desenvolvimento. Uma estruturação adequada também ajuda a prever impostos na Armênia e opções de financiamento.
5. Avaliar a segurança sísmica e estrutural e a conformidade com o código
A Armênia está localizada em uma zona de alto risco sísmico. O Comitê Estadual de Desenvolvimento Urbano relatou que cerca de 70% dos edifícios não estavam em conformidade com os padrões sísmicos, reforçando a urgência da devida diligência estrutural.
- Encomende uma revisão estrutural e sísmica independente por um engenheiro qualificado, especialmente para edifícios antigos ou modificados.
- Verifique a conformidade com as normas sísmicas aplicáveis e solicite evidências de quaisquer obras de modernização ou reforço.
- Vincule as descobertas técnicas às condições do contrato (ajustes de preços, reparos antes do fechamento ou direitos de desistência).
Qualidade da construção e acabamentos: o que verificar
- Estrutura e envelope: evidências de rachaduras, recalques, impermeabilização e qualidade do isolamento.
- Sistemas MEP: segurança elétrica, pressão/drenagem do encanamento, desempenho de aquecimento/ventilação e histórico de serviço documentado, quando disponível.
- Acabamentos interiores: manchas de umidade, alinhamento de azulejos, vedações de janelas/portas, desempenho acústico; solicite garantias para eletrodomésticos/instalações, se incluídos.
Lista de verificação rápida do comprador (documentos e quem os fornece)
| O que verificar | Onde obter / Quem verifica | Referência |
|---|---|---|
| Kadastri Teghekank (título e plano) | Cadastro Estadual | Comitê de Cadastro |
| Gravames (hipoteca, gravames, servidões) | Pesquisa no Cadastro Estadual | Cadastro Estadual |
| Licenças de construção e ocupação | Registros do vendedor + município | Municipalidade |
| Categoria de uso do solo | Extrato cadastral | Comitê de Cadastro |
| Elegibilidade para propriedade estrangeira | revisão legal | Código do terreno |
| Relatório sísmico/estrutural | Engenheiro independente | Relatório do Engenheiro |
Sinais de alerta que justificam uma pausa
- Qualquer incompatibilidade entre estruturas construídas e planos/licenças aprovados.
- Hipotecas não liberadas ou ônus judiciais determinados no extrato do Cadastro.
- Parcelas registradas como terras agrícolas sendo oferecidas a indivíduos estrangeiros para propriedade direta.
- O vendedor não está disposto a permitir uma inspeção estrutural/sísmica em uma área de alto risco.
Considerando a propriedade como um caminho para uma presença de longo prazo na Armênia? Explore rotas de residência e naturalização que podem se alinhar aos seus objetivos de investimento: autorizações de residência e cidadania. Se você também planeja um negócio de desenvolvimento ou aluguel, consulte as opções de registro de empresas e o tratamento tributário da renda na Armênia.
Conclusão
Uma lista de verificação de due diligence na Armênia protege seu capital e seus planos. Verifique a titularidade por meio do Kadastri Teghekank, libere ônus, garanta que as licenças e o zoneamento estejam de acordo com o uso pretendido, confirme a elegibilidade para uso do solo/propriedade estrangeira e priorize as avaliações sísmicas e de qualidade da construção. Com essas etapas — baseadas em registros oficiais — você pode comprar com confiança.
Para suporte de due diligence específico para cada negócio, entre em contato conosco.
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Get Started TodayPerguntas frequentes
O que é o Kadastri Teghekank e como faço para obtê-lo?
É o extrato oficial do Cadastro que mostra o proprietário registrado, detalhes da parcela e direitos registrados. Você pode solicitá-lo ao Comitê Estadual de Cadastro da Armênia online ou pessoalmente por meio de seus serviços de fornecimento de informações.
Como posso verificar se há hipotecas, gravames ou servidões em uma propriedade?
Solicite uma busca/extrato de ônus do Cadastro Estadual. Revise os registros de hipotecas/penhores, garantias judiciais e servidões/servidões; certifique-se de que as quitações/liberações sejam registradas antes do fechamento.
Estrangeiros podem possuir terras na Armênia, incluindo terras agrícolas?
Indivíduos estrangeiros geralmente não podem possuir terras diretamente, e terras agrícolas são expressamente proibidas. Considere estruturas alternativas ou arrendamentos com aconselhamento jurídico. Sempre verifique a categoria de uso do solo no extrato do Cadastro.
O que acontece se um edifício não tiver as devidas licenças?
Obras não autorizadas podem resultar em multas, custos de licenciamento retroativo ou ordens de remoção/alteração da construção. Verifique todas as licenças de construção e ocupação e alinhe o uso com o zoneamento antes da compra.
Qual a importância da devida diligência sísmica na Armênia?
Crítico. A Armênia é um país com alto risco sísmico, e relatórios indicam que uma grande parcela de edifícios não atende aos padrões sísmicos. Contrate uma avaliação estrutural/sísmica independente antes de comprar.
