- Verifique o certificado de propriedade online usando o número do certificado e a senha em Site do Cadastro Para confirmar a autenticidade antes de prosseguir.
- Solicite uma nova certidão cadastral (liberação de propriedade) listando proprietários, hipotecas, ônus e outros gravames — e observe que ela é válida por apenas 15 dias úteis.
- Compare o passaporte técnico, as plantas baixas e as licenças de construção com a propriedade física para identificar reformas ilegais ou discrepâncias.
- Verifique a identidade do vendedor e os consentimentos necessários dos coproprietários e cônjuges; vendas sem o consentimento necessário podem ser contestadas de acordo com o Código Civil.
- Utilize métodos de pagamento que não sejam em dinheiro, como transferência bancária ou depósito em garantia, e condicione a liberação dos fundos ao registro imediato no Cadastro Imobiliário no fechamento do negócio; contrate um advogado licenciado para estruturar as salvaguardas.
Comprar um apartamento ou espaço comercial na Armênia é simples, mas fraudes na documentação e inconsistências nos registros podem custar caro. Criminosos têm usado procurações falsas para roubar imóveis em Yerevan, o que demonstra a importância das verificações prévias à conclusão da compra, mesmo em negócios "chave na mão". Este guia mostra como verificar certidões, consultar ônus e estruturar uma conclusão de compra segura na Armênia.
Conteúdo
- Por que a due diligence imobiliária é importante na Armênia (riscos de fraude e implicações legais)
- Verifique o novo certificado de propriedade digital online através do Cadastro.
- Solicitar e analisar a certidão cadastral oficial (certidão negativa de ônus sobre a propriedade) para proprietários e gravames.
- Compare o passaporte técnico, as plantas baixas e as licenças de construção com o imóvel físico.
- Confirme a identidade do vendedor e obtenha os consentimentos obrigatórios dos coproprietários e cônjuges.
- Utilize métodos de pagamento seguros ou garantia fiduciária e exija o registro imediato no Cadastro Imobiliário após o fechamento do negócio.
- Contrate um advogado licenciado para verificar a titularidade do imóvel.
Por que a Due Diligence Imobiliária é Importante na Armênia (Riscos de Fraude e Implicações Legais)
A fraude documental acontece — mesmo em locais privilegiados. O Comitê de Investigação da Armênia relatou que um grupo criminoso cometeu 18 roubos de imóveis em Yerevan usando procurações falsas, o que destaca a necessidade de verificar a autoridade e os documentos do vendedor antes de transferir fundos. Além da fraude, uma venda pode ser contestada se um coproprietário ou cônjuge não tiver dado o seu consentimento. O Código Civil exige o acordo de todos os proprietários para a alienação de um imóvel em condomínio; uma transação pode ser invalidada se o consentimento estiver ausente e o comprador sabia ou deveria saber disso.
Conclusão prática: Verifique sempre online o certificado de propriedade atual, obtenha uma certidão cadastral atualizada para verificar a existência de ônus, compare os documentos técnicos com o imóvel que está comprando e utilize um método de fechamento seguro e sem dinheiro em espécie, que vincule o pagamento ao registro.
Verifique o novo Certificado de Propriedade Digital online através do Cadastro.
O sistema de registro de imóveis da Armênia emite certidões de propriedade que podem ser verificadas online. Peça ao vendedor o número da certidão e a senha, e então utilize o sistema de verificação. Site do Comitê Cadastral Para confirmar a autenticidade e os detalhes principais antes de prosseguir, esta verificação rápida ajuda você a evitar depender de certificados falsificados ou desatualizados.
O que observar ao verificar:
- O(s) nome(s) do(s) proprietário(s) corresponde(m) ao ID do vendedor.
- A descrição do imóvel (endereço, número da unidade) corresponde ao anúncio e à sua inspeção.
- Os dados do certificado correspondem aos documentos subsequentes (extrato, passaporte técnico).
Observação: A verificação da autenticidade do certificado não substitui a certidão cadastral, que lista os ônus como hipotecas, penhoras e apreensões judiciais.
Solicite e revise a certidão cadastral oficial (quitação de propriedade) para proprietários e ônus.
A certidão cadastral oficial (frequentemente chamada de certidão de regularidade do imóvel) é o registro definitivo da titularidade do imóvel no Cadastro. Ela lista todos os direitos registrados, incluindo proprietários, hipotecas, ônus, servidões e restrições que incidem sobre a propriedade. Para maior segurança, insista em obter uma certidão atualizada imediatamente antes de assinar o contrato.
Validade e prazo são importantes. As certidões cadastrais são válidas por 15 dias úteis, portanto, planeje sua assinatura dentro desse prazo ou obtenha uma nova certidão no dia do fechamento do negócio.
| ISO | O que isso mostra | Onde verificar | Validade / Observações |
|---|---|---|---|
| Certificado de propriedade | Comprovante de propriedade; detalhes do certificado | Verificação online via Contate-nos com número + senha | Apenas para fins de autenticidade; não substitui a verificação de ônus. |
| Extrato cadastral (desocupação de imóvel) | Proprietários registrados, hipotecas, ônus, restrições | Serviço de fornecimento de informações cadastrais | Válido por 15 dias úteis. |
| Passaporte técnico | Planta baixa, área, disposição do imóvel | Comparar com a inspeção física; revisar com o advogado. | Verifique se há discrepâncias e alterações não registradas. |
| Licenças de construção | Legalidade de construções/renovações | As licenças devem corresponder aos trabalhos realizados. | Essencial para novas construções e grandes reformas. |
Fluxograma de Due Diligence Rápida (lista de verificação)
- Anote o número do certificado de propriedade e a senha; verifique online.
- Solicite um novo extrato cadastral e verifique os proprietários, hipotecas, ônus e restrições judiciais.
- Compare o extrato com o certificado e a identidade do vendedor (ou procuração, se houver).
- Compare o passaporte técnico e quaisquer licenças de construção com a planta real do imóvel; verifique se há alterações não registradas.
- Confirme se todos os consentimentos dos coproprietários e cônjuges estão presentes, quando exigido por lei.
- Utilize transferência não monetária ou depósito em garantia; a liberação estará condicionada à submissão/aceitação do registro no Cadastro.
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Reformas e alterações de layout não registradas são sinais de alerta comuns. O passaporte técnico contém a planta baixa oficial e as medidas; se o apartamento ou unidade comercial tiver paredes movidas, varandas fechadas ou mezaninos adicionados que não constem no passaporte técnico, você poderá enfrentar custos de legalização ou, em casos mais graves, riscos de invalidação de partes do negócio. Para construções novas ou grandes reformas, solicite as licenças de construção e certifique-se de que as obras concluídas correspondam ao que foi autorizado.
Dica: Formalizar o contrato de compra e venda sob a condição de que o imóvel esteja em conformidade com o passaporte técnico e com todas as licenças necessárias, com direito de rescisão ou ajuste de preço caso sejam encontradas discrepâncias.
Confirme a identidade do vendedor e obtenha os consentimentos obrigatórios dos coproprietários e cônjuges.
Verifique a identidade do vendedor comparando-a com o passaporte e certifique-se de que ele seja o proprietário registado no extrato. É necessário ter ainda mais cautela se um representante estiver a agir por meio de uma procuração, uma vez que as autoridades documentaram roubos com o uso de procurações falsas em Yerevan. Caso seja utilizada uma procuração, exija cópias autenticadas e peça ao seu advogado que verifique a autenticidade e o âmbito da mesma antes de a assinar.
Regras de consentimento: A lei armênia exige que todos os coproprietários concordem com a venda; a falta de consentimento de um coproprietário (incluindo o cônjuge) pode expor a transação a contestações caso o comprador soubesse ou devesse saber da ausência do consentimento. Em caso de dúvida, obtenha o consentimento por escrito e autenticado em cartório do cônjuge e dos demais coproprietários, em conformidade com a estrutura de propriedade do imóvel.
Utilize métodos de pagamento seguros ou garantia fiduciária e exija o registro imediato no cadastro imobiliário no fechamento do negócio.
Para evitar disputas e reduzir o risco de fraude, utilize pagamentos não monetários, como transferência bancária ou depósito em garantia, em vez de dinheiro em espécie. Uma medida de segurança comum é depositar os fundos em uma conta de garantia e liberá-los somente após a aprovação do registro no Cadastro Imobiliário, conforme estipulado no contrato de compra e venda. O registro imediato da transferência no Cadastro Imobiliário completa a alteração de propriedade e consolida a titularidade do imóvel.
Principais proteções a incluir no seu contrato de venda:
- Pagamento via transferência bancária ou conta de garantia; não aceitamos pagamentos em dinheiro.
- Liberação condicionada dos fundos mediante o arquivamento/aceitação pelo Cadastro e confirmação de que não surgiram novos ônus no extrato do dia do fechamento.
- Solicitação imediata de inscrição após o encerramento das inscrições, com todos os documentos necessários.
Contrate um advogado licenciado para verificar a titularidade do imóvel.
Um advogado imobiliário licenciado coordena todo o processo de due diligence: verifica a certidão online, solicita e interpreta a certidão cadastral, confere os passaportes e licenças técnicas, confirma identidades e autorizações, e inclui as condições de pagamento e registro no seu contrato e plano de fechamento. Essa camada profissional reduz os riscos e ajuda você a concluir a transação com eficiência.
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Saiba mais sobre investimentos na ArmêniaConclusão
A verificação da certidão de propriedade na Armênia, um extrato cadastral atualizado e um processo de fechamento disciplinado permitem que você verifique quaisquer ônus na Armênia antes de qualquer transação financeira. Compare os documentos técnicos com a propriedade, obtenha as autorizações necessárias e vincule o pagamento ao registro imediato. Para uma aquisição tranquila e de baixo risco, entre em contato com nossa equipe Para realizar a due diligence e estruturar seu contrato.
Perguntas frequentes
Como posso verificar um certificado de propriedade na Armênia?
Peça ao vendedor o número do certificado e a senha e, em seguida, confirme a autenticidade no site. Site do Comitê Cadastral antes de proceder.
O que é uma certidão cadastral (autorização de quitação de propriedade) e qual a sua validade?
Trata-se da certidão oficial do Cadastro Imobiliário que lista os proprietários, hipotecas, ônus e outros gravames registrados sobre o imóvel; ela é válida por 15 dias úteis, portanto, obtenha-a pouco antes do fechamento do negócio.
Preciso da autorização do meu cônjuge ou de um coproprietário para efetuar a venda?
Sim. A venda de imóveis em condomínio deve ser acordada por todos os proprietários; uma transação pode ser contestada se faltar um consentimento necessário e o comprador sabia ou deveria saber.
Por que verificar o passaporte técnico e as licenças?
Para garantir que a planta e a área legal correspondam à unidade real e que quaisquer reformas tenham sido autorizadas, é importante verificar se há discrepâncias; elas são um sinal de alerta que pode gerar problemas legais ou financeiros.
Como posso reduzir o risco de procurações falsas?
Peça a um advogado que examine minuciosamente qualquer procuração e a autenticação notarial, e considere estruturar o negócio com depósito em garantia e registro imediato. As autoridades relataram roubos de propriedade usando procurações falsas em Yerevan, portanto, verificações adicionais são prudentes.
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