Lista de verificação para compradores estrangeiros de imóveis na Armênia: autenticação notarial, tradução e diligência prévia de títulos.

Critérios de elegibilidade e restrições de terrenos para compradores estrangeiros

Estrangeiros podem comprar apartamentos, casas e imóveis comerciais não agrícolas na Armênia. No entanto, a legislação armênia restringe a propriedade de terras agrícolas por cidadãos estrangeiros; não celebre contratos de compra de terras agrícolas a menos que possua uma estrutura legal (por exemplo, uma empresa) que atenda às restrições.

Contexto do mercado: Compradores estrangeiros realizaram 2,223 transações de compra e venda no primeiro semestre de 2023 (9.4% do total de negócios), o que demonstra a demanda e a importância de uma análise prévia rigorosa antes de efetuar pagamentos ou assinar compromissos.

Documentos necessários, apostilas e traduções para armênio

Documentos requeridos

Prepare o seguinte, observando os requisitos de autenticação e idioma abaixo:

• Passaporte do comprador (e do cônjuge, se aplicável)
• Procuração (POA) caso não possa comparecer pessoalmente (deve atender às normas de apostilamento/tradução)
• Documentos de propriedade do vendedor (certificado/extrato de propriedade)
• Minuta do contrato de compra e venda (preço, cronograma de pagamento, condições de fechamento)

As autoridades armênias exigem documentos autenticados em língua armênia para o registro de imóveis. Documentos oficiais emitidos no exterior (por exemplo, procuração) precisam de uma Apostila de Haia e traduções juramentadas para o armênio para serem aceitos por cartórios armênios e pelo Cadastro Estatal.

Apostilas e traduções armênias

Pontos-chave para traduções juramentadas na Armênia:

• Documentos emitidos no exterior devem ser apostilados pela autoridade competente do país emissor e, em seguida, traduzidos para armênio por um tradutor juramentado; a tradução geralmente é autenticada localmente para uso junto ao Cadastro e ao cartório.
• As missões diplomáticas armênias podem realizar certos atos notariais no exterior (por exemplo, certificar assinaturas), que podem ser usados ​​em transações imobiliárias, desde que devidamente legalizados/traduzidos para uso na Armênia.
• Se o tempo for curto, organize as traduções antes da viagem. Um advogado local pode coordenar traduções juramentadas e certidões notariais para evitar rejeições de última hora no cartório ou no Cadastro.

Solicitação e interpretação do extrato de liberação do cadastro estadual

A certidão negativa de ônus reais do Cadastro Estadual é a base da due diligence imobiliária na Armênia. Ela confirma o proprietário registrado, os identificadores do imóvel (endereço, código cadastral), a área e quaisquer ônus registrados (por exemplo, hipoteca, penhora, servidão). Sempre obtenha uma certidão recente e revise-a antes de efetuar qualquer transação financeira.

Como fazer um pedido (passo a passo)

1. Coletar identificadores: Endereço/código cadastral fornecido pelo vendedor.
2. Solicite o extrato de autorização. do Cadastro Estadual (pessoalmente ou por meio de representante autorizado que possua sua procuração), ou peça ao seu advogado que faça a solicitação em seu nome.
3. Verifique a validade: Os extratos são geralmente válidos por cerca de 15 dias úteis — utilize-os prontamente para decisões e elaboração de contratos.
4. Comparar dados extraídos Com a apresentação do imóvel (planta, andar, área) e com o documento de identidade e a certidão de propriedade do vendedor.
5. Caso constem quaisquer ônus/gravames, Exigir comprovação escrita da liberação e garantir que o Cadastro remova os documentos antes ou no momento do registro.

Como ler o extrato

• Campo Proprietário: A identidade do vendedor deve ser a mesma. Qualquer discrepância é um sinal de alerta — pare e esclareça a questão da propriedade.
• Encargos: Procure por hipotecas, penhoras, proibições judiciais, servidões e direitos de preferência (detalhes nas seções abaixo).
• Dados técnicos: Confirme se o código cadastral, endereço, área e tipo de uso correspondem ao que você pretende comprar.

Ignorar as devidas verificações pode resultar na herança de dívidas ocultas ou na partilha da titularidade com coproprietários não declarados — problemas que podem ser evitados com uma certidão atualizada e uma revisão jurídica.

Lista de verificação rápida antes de transferir um depósito

Análise de Títulos de Propriedade: Verifique os Ônus, a Copropriedade e os Gravames.

Conexões

Um ônus real é uma reivindicação registrada sobre uma propriedade (por exemplo, uma hipoteca bancária ou uma penhora judicial) que pode impedir a transferência ou onerar o comprador. Na Armênia, os ônus reais e outros gravames constam no extrato do Cadastro Estadual — considere qualquer registro como um impedimento à transação até que seja totalmente resolvido ou formalmente liberado no momento do registro.

Passos práticos:

• Caso haja uma hipoteca registrada, obtenha uma carta de liberação do banco e organize o fechamento do negócio para que a hipoteca seja quitada e removida do Cadastro Imobiliário no momento do registro ou antes dele.
• Caso seja apresentado um documento que indique apreensão ou proibição, solicite a decisão que a fundamenta e certifique-se de que o vendedor a regularize junto à autoridade competente antes de prosseguir com a compra.

Copropriedade e ônus a serem verificados

Além dos ônus reais, procure por outras anotações que afetem o uso ou a transferência:

• Co-propriedade: O extrato mostrará os múltiplos proprietários, se houver; todos os coproprietários devem consentir/assinar para que a venda seja válida.
• Servidões e direitos reais de passagem: Direitos de passagem ou servidões de utilidade pública podem limitar os planos de desenvolvimento — observe quaisquer entradas no extrato.
• Direitos/reivindicações de preferência: Nos casos em que for necessário, respeite os procedimentos legais ou obtenha as isenções necessárias antes do fechamento do negócio.

Um advogado pode obter o extrato, analisar essas informações e identificar riscos precocemente, de modo que as condições do seu contrato e o cronograma de pagamentos o protejam caso surjam problemas.

Autenticação e assinatura de contratos na Armênia (presencial e remota)

As vendas de imóveis são autenticadas em cartório e, em seguida, registradas no Cadastro Estadual; a propriedade só é transferida após o registro estadual, e não no momento da assinatura.

Em pessoa

Compareça a um cartório local com seus documentos de identificação, procuração apostilada/traduzida (se houver) e contrato acordado. O tabelião certifica o negócio para registro no Cadastro.

Remoto por meio de Procuração

Caso não possa comparecer, nomeie um representante por meio de uma procuração. Quando emitida no exterior, a procuração exige uma Apostila de Haia e uma tradução juramentada para o armênio para ser aceita por notários e pelo Cadastro.

As embaixadas/consulados armênios podem realizar certos serviços notariais, incluindo a certificação de assinaturas em procurações; consulte os procedimentos da missão e certifique-se de que o documento seja adequado para uso no Cadastro Imobiliário da Armênia.

Pagamento

Estruturar os pagamentos para que estejam em conformidade com os mecanismos legais de transferência e os marcos de due diligence imobiliária na Armênia:

• Antes de qualquer depósito: Obter e analisar um extrato cadastral atualizado (válido por aproximadamente 15 dias úteis) para confirmar a titularidade do vendedor e verificar a existência de ônus.
• Na assinatura/autenticação: Evite pagar o preço total até que quaisquer ônus registrados sejam quitados ou que sua liberação esteja contratualmente condicionada ao registro.
• Acordo final: O pagamento da parcela principal deve ser feito no momento do registro estadual, pois a propriedade legal só é transferida após o registro no Cadastro.

Cronograma e documentos em resumo

Se você planeja usar o imóvel para obter benefícios de imigração, consulte nossos guias sobre residência na Armênia e considerações relacionadas a vistos.

Perguntas frequentes