Visto Dourado da Grécia 2026 — Visão Geral
- Os valores mínimos para o setor imobiliário são €800,000 (≈USD 870,000) em zonas de alta procura (Ática, Salónica, Míconos, Santorini e 32 ilhas com população superior a 3,100 habitantes) e €400,000 (≈USD 435,000) em outros lugares. A rota de €250,000 (≈USD 272,000) sobrevive apenas em casos excepcionais.
- O investimento deve ser um propriedade individual de pelo menos 120 m²Agregar unidades menores já não é suficiente.
- Aluguéis de curta duração são proibidos. Em propriedades com Visto Gold, a multa por violações é de € 50,000 (aproximadamente US$ 54,400).
- O regime de transição encerrou em 28 de fevereiro de 2025 (O prazo original de fechamento, 31 de dezembro de 2024, foi prorrogado pela Lei 5167/2024); o prazo final para a aquisição de um imóvel substituto foi estendido até 30 de abril de 2025.
- Um novo Programa de incentivo a startups de €250,000 (O artigo 44.º da Lei 5162/2024) permite o investimento em empresas registadas na Elevate Greece em vez de em imóveis.
- A Espanha encerrou seu programa Golden Visa em 3 de abril de 2025; Portugal excluiu a compra direta de imóveis em 2023. A Grécia é agora o último grande programa de residência da UE baseado em imóveis.
O programa Golden Visa da Grécia concluiu sua reformulação mais significativa desde o lançamento. Os limites de investimento aumentaram, o mapa das zonas elegíveis foi redesenhado, os prazos de transição foram encerrados e as restrições de uso de imóveis agora afetam diretamente os retornos. Para investidores e consultores que avaliam opções de residência por investimento em 2026, compreender as regras atuais — e o cenário mais amplo da UE após a saída da Espanha — é fundamental para estruturar transações em conformidade com a legislação e que protejam o valor dos ativos.
O que mudou na lei do Visto Gold da Grécia — e por que isso importa
O Código de Migração Grego (Lei 5038/2023) foi alterado pelo Artigo 64 da Lei 5100/2024, que reajustou o preço do visto Gold Visa para investimentos imobiliários e restringiu os critérios de elegibilidade. Uma alteração subsequente, a Lei 5167/2024, estendeu o prazo de encerramento do período transitório para 28 de fevereiro de 2025. Até abril de 2026, nenhuma lei posterior substituiu completamente esse quadro, embora a Lei 5162/2024 tenha adicionado uma via paralela de € 250,000 para startups por meio de empresas registradas no programa Elevate Greece.
A principal mudança é o modelo imobiliário de dupla zona: €800,000 em localização geográfica privilegiada e €400,000 Em outros lugares, substituindo o antigo limite mínimo de € 250,000 que ditou o mercado por uma década. Combinadas com a regra de 120 m² por unidade, a proibição de aluguéis de curta duração e o encerramento do Visto Gold da Espanha em 3 de abril de 2025, as mudanças reposicionaram a Grécia como o último grande programa de residência da UE baseado em imóveis — mas com um ponto de entrada significativamente mais alto.
Novos Limiares de Investimento e Zonas Elegíveis
A legislação grega estabelece dois limites mínimos de preço de compra para o financiamento imobiliário, além de uma exceção restrita de € 250,000 e uma modalidade separada de € 250,000 para startups. Cada uma delas é regida por regras de configuração rigorosas.
| Zona | Investimento Mínimo | Regras |
|---|---|---|
| Zona A — Alta demanda Região da Ática; Unidade Regional de Salónica; Míconos; Santorini; 32 ilhas adicionais com população superior a 3,100 habitantes (Creta, Rodes, Corfu, Lesbos, Chios, Zakynthos, Naxos, Kos, Kefalonia, Samos, Lefkada, Syros, Kalymnos, Lemnos, Paros e outras) |
€800,000 (aproximadamente USD 870,000) |
Imóvel único; mínimo de 120 m² de “espaços principais” (κύριων χώρων) |
| Zona B — Todas as outras áreas Regiões continentais e ilhas menores não listadas acima |
€400,000 (aproximadamente USD 435,000) |
Propriedade individual; aplica-se a regra mínima de 120 m². |
| Zona C — Conversões e patrimônio histórico Conversões de imóveis comerciais em residenciais; restauração de edifícios tombados/históricos. |
€250,000 (aproximadamente USD 272,000) |
Condições de conformidade rigorosas (ver abaixo) |
| Caminho para o empreendedorismo Injeção de capital em uma empresa grega registrada na Elevate Greece (Artigo 44 da Lei 5162/2024) |
€250,000 (aproximadamente USD 272,000) |
Autorização de residência de 5 anos; sem necessidade de propriedade imobiliária. |
A exigência de 120 m² aplica-se aos "espaços principais" — área interior habitável, excluindo arrecadação, estacionamento e outros espaços auxiliares. A agregação de várias unidades menores para atingir o valor de € 400 mil ou € 800 mil por andar não é mais permitida em nenhuma das zonas.
Onde 250,000 euros ainda são suficientes: Exceções bem definidas
Duas categorias específicas de imóveis ainda se qualificam com um limite de € 250,000, ambas sujeitas a condições adicionais de conformidade que o processo padrão não impõe.
Conversões de imóveis comerciais em residenciais. Investimento em um único imóvel cuja conversão para uso residencial já tenha sido concluída antes da apresentação do pedido do Visto Gold. A conversão de uso pode ser feita pelo vendedor. Imóveis industriais só são elegíveis se não tiverem exercido nenhuma atividade industrial por pelo menos cinco anos. Imóveis convertidos não podem ser usados como sede social de uma empresa; a violação dessa regra acarreta a revogação da autorização e uma multa de € 50,000.
Restauração de edifícios tombados e históricos. Investimento em um único edifício διατηρητέο (preservado) destinado à restauração ou reconstrução completa. Qualquer transferência da propriedade antes da conclusão total da restauração é nula e sem efeito. A não conclusão da restauração acarreta uma multa de € 150,000 (≈ USD 163,000) e a perda imediata do estatuto de residente.
Ambas as opções exigem uma análise prévia cuidadosa da viabilidade da transação, incluindo aprovações de mudança de uso, licenças de preservação e orçamentos de conservação — trabalho que deve começar antes da reserva do imóvel, e não depois.
O período de transição se encerrou.
O regime transitório que permitia aos compradores em processo de compra garantir o antigo limite de € 250,000 expirou completamente. Para se qualificar, o candidato tinha de efetuar um depósito de 10% (ou apresentar um pré-acordo qualificado com comprovativo bancário) até 31 de agosto de 2024 e concluir a compra até 31 de dezembro de 2024 — um prazo que a Lei 5167/2024 posteriormente prorrogou para 28 de fevereiro de 2025. Caso o imóvel inicialmente pretendido não se concretizasse, um substituto poderia ser adquirido até 30 de abril de 2025.
| Marco miliário | prazo original | Prazo final prorrogado |
|---|---|---|
| Depósito de 10% no imóvel alvo | 31 Agosto, 2024 | 31 de agosto de 2024 (não prorrogado) |
| Conclusão da compra original | 31 Dezembro, 2024 | 28 fevereiro de 2025 (Lei 5167/2024) |
| fechamento de propriedade de substituição | 30 de abril, 2025 | 30 de abril de 2025 (fechado) |
Todos os prazos transitórios já expiraram. Os novos pedidos apresentados em 2026 estão sujeitos aos limites máximos de €400,000 / €800,000.
Restrições de uso: Aluguéis de curta duração não são permitidos.
A legislação grega proíbe expressamente que imóveis com Visto Gold sejam utilizados para aluguéis de curta duração na economia compartilhada (como o Airbnb) ou para sublocação. A violação dessa proibição acarreta a revogação da autorização e uma multa administrativa de € 50,000 (aproximadamente US$ 54,400). A mesma multa se aplica a imóveis com visto de conversão utilizados como sede social ou filial de uma empresa.
O impacto no mercado foi significativo. Dados do Banco da Grécia mostram que a entrada de capital estrangeiro no mercado imobiliário grego caiu aproximadamente 24% entre janeiro e setembro de 2025, em comparação com o mesmo período de 2024 — de cerca de € 1.925 bilhão para € 1.46 bilhão. Consultores do setor relatam que a maior parte dos apartamentos do programa Golden Visa na região de Atenas, anteriormente oferecidos em plataformas de aluguel de curto prazo, foi redirecionada para locação residencial de longo prazo, embora não haja um registro oficial que quantifique essa mudança.
Artigo 5A - Regime Tributário para Não-Domiciliados: A Outra Metade da Estratégia
Para investidores com patrimônio líquido ultra-elevado, o regime de não-domiciliados do Artigo 5A da Grécia costuma ser um fator mais decisivo do que o próprio Visto Gold. Indivíduos qualificados podem transferir sua residência fiscal para a Grécia e pagar uma taxa fixa. €100,000 por ano (≈USD 109,000) sobre toda a renda proveniente do exterior, independentemente do valor, com um adicional € 20,000 por ano por membro da família incluídoO benefício tem uma duração máxima de 15 anos fiscais e inclui a isenção total do imposto grego sobre heranças e doações de bens localizados fora da Grécia.
Os critérios de elegibilidade são rigorosos. O candidato não pode ter sido residente fiscal na Grécia por pelo menos sete dos últimos oito anos e deve realizar um investimento qualificado de pelo menos € 500,000 em imóveis, participação societária ou títulos na Grécia dentro de três anos após a adesão. É importante destacar que a lei contém uma referência cruzada específica para titulares de uma autorização de residência para atividades de investimento, conforme o Artigo 16 da Lei 4251/2014, o que pode simplificar a comprovação do investimento para certos imigrantes investidores. Possuir uma autorização imobiliária padrão do Visto Gold é nãoPor si só, isso é suficiente — os clientes devem esperar coordenar os trâmites de imigração e impostos como uma única transação integrada.
O Artigo 5A também exige a transferência efetiva da residência fiscal para a Grécia, o que geralmente implica presença física por mais de 183 dias por ano. O pedido deve ser apresentado à repartição fiscal grega competente até 31 de março do ano fiscal correspondente.
Grécia no panorama de residência por investimento da UE em 2026
O programa Golden Visa da Espanha foi formalmente encerrado em 3 de abril de 2025, conforme a Lei Orgânica 1/2025; nenhuma nova solicitação foi aceita desde então, embora os titulares atuais possam continuar renovando seus vistos sob as condições anteriores. Portugal removeu a compra direta de imóveis do seu programa Golden Visa em outubro de 2023, e o programa agora opera principalmente por meio de transferências de capital de € 500,000 para fundos de investimento qualificados. Como resultado, a Grécia é o único grande Estado-membro da UE que ainda oferece residência para quem compra imóveis diretamente.
| País | 2026 estado | Rota do mercado imobiliário? | Investimento Mínimo |
|---|---|---|---|
| Grécia | Ativo | Sim | € 250 mil (com exceções) / € 400 mil / € 800 mil |
| Portugal | Ativo (reestruturado) | Não (excluído desde 2023) | €500 mil (fundos elegíveis) |
| Espanha | Fechado (3 de abril de 2025) | N/D | N/D |
| Malta (MPRP) | Ativo | Compra ou aluguel de imóvel | Contribuição de €37 mil + €60 mil para administração + propriedade |
| Itália | Ativo | Não | €250 mil (startup inovadora) até €2 milhões (títulos do governo) |
A questão estratégica para os clientes em 2026 não é mais “onde fica a residência mais barata?”, mas sim “em que classe de ativos quero investir e qual regime tributário se adequa a ela?”. A Grécia oferece exposição direta ao mercado imobiliário, um regime ativo de não-domiciliados (Artigo 5A) e permanência física mínima zero. Portugal oferece exposição a fundos e um processo de naturalização mais rápido. Malta oferece acesso à UE por meio de contribuições e aluguel. A resposta certa depende da estratégia de portfólio, da composição familiar e dos planos de presença física do cliente.
Volumes de Aplicação e Tendências de Mercado
De acordo com os anexos estatísticos mensais publicados pelo Ministério da Migração e Asilo da Grécia, o programa Visto Dourado recebeu aproximadamente 9,386 pedidos iniciais em 2024 (o número foi revisado para cima em relação às estimativas anteriores de 9,289). Para 2025, os dados do Ministério mostram aproximadamente 8,879 aprovações, apesar de um ritmo de pedidos consideravelmente mais lento no final do ano, quando os novos critérios entraram em vigor. Até fevereiro de 2026, o Ministério registrou 792 pedidos iniciais no acumulado do ano, número que está em grande parte de acordo com a desaceleração observada após a reforma.
As principais nacionalidades de origem em 2025-2026 continuam sendo a China (o maior contingente individual), seguida pela Turquia, Israel, Irã e Estados Unidos. Na prática, os preços mais relevantes situam-se aproximadamente entre € 4,500 e € 8,000 por m² no centro de Atenas, entre € 2,300 e € 3,000 por m² em Tessalônica e entre € 2,000 e € 3,500 por m² em Creta — embora os valores variem bastante conforme o bairro e o estado do imóvel.
Processo de candidatura e custo total
O processo do Visto Gold é realizado em grande parte remotamente: uma única visita presencial à Grécia é necessária apenas para a coleta de dados biométricos. Um processo típico se divide em cinco fases: seleção do imóvel, preparação legal (número de identificação fiscal grego, conta bancária, procuração), escrituração notarial e transferência no Registro de Imóveis, apresentação do dossiê junto à autoridade de imigração e coleta de dados biométricos. O prazo legal é de dois meses a partir do recebimento de um dossiê completo, conforme o Artigo 100, parágrafo 10 do Código de Migração, mas, na prática, o processamento varia atualmente de quatro a nove meses, dependendo da disponibilidade da documentação e da carga de trabalho da diretoria regional de imigração.
As taxas governamentais são modestas em relação ao investimento: € 2,000 por candidato adulto, €150 por membro da família dependentee uma isenção para menores de 18 anos. Uma taxa de impressão de €16 é aplicada à autorização de residência eletrônica, e as renovações acarretam uma taxa eletrônica adicional de €2,000. Além disso, os custos de transação normalmente incluem taxas de cartório, tradução e certificação, imposto de transmissão imobiliária e taxas do Registro de Imóveis — que, juntas, adicionam aproximadamente de 7% a 10% ao investimento inicial.
Inclusão Familiar, Renovação e Caminho para a Cidadania
A autorização é emitida por cinco anos e pode ser renovada indefinidamente, desde que o investimento qualificado seja mantido. Os membros da família elegíveis para serem incluídos em um único pedido são o cônjuge (ou parceiro registrado em um contrato legal de coabitação), filhos solteiros menores de 21 anos (prorrogável para 24 anos para estudantes financeiramente dependentes na Grécia) e pais dependentes de ambos os cônjuges. Não há exigência de presença física mínima para manter a autorização.
A naturalização grega exige sete anos consecutivos de residência legal, proficiência em grego no nível B1 e aprovação em um exame de conhecimentos cívicos. Para investidores que não se mudam definitivamente para a Grécia, o Visto Gold deve ser compreendido como um instrumento de residência e mobilidade — e não como um caminho rápido para a obtenção de um passaporte da UE.
Estruturando Aquisições Qualificadas
Para a maioria dos investidores que ingressarem no programa em 2026, o caminho mais simples é a aquisição de uma unidade residencial individual com área igual ou superior a 120 m², com preço dentro do limite aplicável da Zona A ou Zona B, visando o mercado de locação residencial de longo prazo. As opções de conversão e preservação do patrimônio histórico continuam viáveis, mas devem ser consideradas somente após a confirmação das aprovações de mudança de uso, licenças de preservação e orçamentos de contingência junto às autoridades municipais e de conservação. A via para startups, prevista no Artigo 44 da Lei 5162/2024, é uma alternativa viável para investidores com foco em tecnologia que desejam residência na UE sem exposição ao mercado imobiliário grego.
Independentemente do caminho escolhido, os consultores devem combinar o pedido de imigração com uma análise paralela da situação de residência fiscal do cliente. Para famílias com renda estrangeira substancial, a inclusão da opção de residência não domiciliada (Artigo 5A) no programa Golden Visa pode transformar a relação custo-benefício do programa.
Lista de verificação para diligência prévia ao contrato
- Confirme o limite aplicável (Zona A €800 mil vs Zona B €400 mil) e verifique o requisito de unidade individual de 120 m² em relação ao certificado de "espaços principais" do imóvel.
- Realize um teste de estresse do modelo de aluguel considerando apenas as hipóteses de locação de longa duração — sem aluguel de curta duração (STR) e sem uso como sede comercial para imóveis convertidos.
- Para projetos de conversão ou preservação do patrimônio histórico no valor de € 250 mil, obtenha as aprovações prévias da prefeitura competente e do Conselho Helênico de Edifícios Tombados antes de efetuar qualquer pagamento de sinal.
- Mapeie o panorama da residência fiscal do cliente: se o Artigo 5A se aplicar, planeje o prazo de eleição de 31 de março e o teste de não residência de sete em oito antes de concluir o negócio.
- Faça uma comparação paralela com os fundos de Portugal, o programa MPRP de Malta e as vias de investimento da Armênia para confirmar se a Grécia é a opção mais adequada.
- Verificar as certidões de ônus do Registro de Imóveis, as certidões de não utilização com autorização prévia e os documentos de encerramento da escritura em cartório, comparando-os com a lista de documentos exigidos pelo Ministério das Migrações.
Como a Vardanyan & Partners apoia estratégias transfronteiriças
Nossa empresa assessora investidores e escritórios familiares em estratégias de residência por investimento em diversas jurisdições, com vasta experiência na estruturação de participações transfronteiriças entre a Grécia, a Armênia e outros programas europeus. Para clientes que comparam a Grécia com alternativas armênias, coordenamos todo o processo de due diligence imobiliária, estruturas societárias, operações bancárias e planejamento tributário.
- Autorizações de residência na Armênia — temporárias e permanentes
- Residência na Armênia por investimento
- Constituição de empresas e estruturas de detenção de ativos na Armênia
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- Estratégia de vistos e mobilidade
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Conclusão
O programa Golden Visa da Grécia tornou-se definitivamente mais sofisticado. Com limites de investimento imobiliário entre €400 mil e €800 mil, uma regra de 120 m² por unidade, proibição de aluguéis de curta duração, exceções restritas de €250 mil e uma nova rota para startups, o programa agora exige planejamento cuidadoso e análise prévia rigorosa. Somado à saída da Espanha e à mudança de foco de Portugal para além do setor imobiliário, o reposicionamento da Grécia remodelou o mercado de residência por investimento na UE como um todo. Consultores que dominam o novo mapa de elegibilidade — e o combinam com uma estratégia tributária coerente, conforme o Artigo 5A, quando apropriado — protegerão os resultados de seus clientes e garantirão a conformidade com o programa até 2026 e além.
