- As vias de financiamento imobiliário do programa Golden Visa estão sendo reduzidas ou abolidas em toda a Europa devido a distorções no mercado imobiliário e pressões sobre a acessibilidade, o que está levando a reformulações do programa em direção a caminhos voltados para negócios, financiamento e inovação.
- A Espanha anunciou que vai extinguir o seu programa Golden Visa, baseado na aquisição de imóveis; Portugal encerrou os investimentos imobiliários em 2023; o modelo húngaro para 2025 exclui a compra direta de imóveis e passa a priorizar fundos e doações.
- As instituições da UE alertaram para a "pressão sobre o setor imobiliário" decorrente desses programas e pediram regras mais rigorosas, acelerando a definição de limites mínimos mais altos e critérios de elegibilidade mais restritivos.
- As práticas devem reavaliar a exposição dos dutos a rotas lideradas por propriedades, emitir alertas de risco sobre mudanças nos limites e direcionar as comparações para contribuições não relacionadas a propriedades.
O setor imobiliário tem sido, há muito tempo, o principal instrumento de muitos programas de residência por investimento na Europa. No entanto, à medida que a acessibilidade à habitação, as distorções do mercado e o escrutínio político aumentam, as opções imobiliárias do programa de vistos gold estão perdendo espaço nas políticas públicas. Os programas estão elevando os limites de renda, restringindo as vias de acesso a imóveis ou sendo reformulados em torno de critérios como fundos, criação de empresas ou contribuições culturais.
Vistos Gold vinculados a imóveis e seus impactos no setor habitacional na Europa
O Parlamento Europeu alertou explicitamente que os programas de residência por investimento podem exercer “pressão sobre o setor imobiliário”, reduzindo o acesso à habitação e criando desequilíbrios macroeconômicos — especialmente quando a compra de imóveis é o principal instrumento de qualificação. Essas preocupações estão descritas na análise específica do Parlamento sobre programas de cidadania e residência por investimento, que catalisou apelos por uma supervisão mais rigorosa em todo o bloco.Relatório do Parlamento Europeu).
A experiência empírica em mercados-chave reforça a questão. Na Grécia, a entrada de vistos gold gerou um valor estimado de 4.3 mil milhões de euros entre 2021 e 2023, mas isso coincidiu com o aumento dos preços dos imóveis urbanos e dos aluguéis, bem como com a redução da disponibilidade de imóveis para alugar, o que agravou os desafios de acessibilidade para os residentes locais (Análise do Parlamento Europeu sobre a Grécia).
Grandes mudanças políticas: Espanha
A Espanha anunciou que irá abolir seu programa de vistos gold vinculado à compra de imóveis no valor de € 500,000. Líderes do governo justificaram a decisão como necessária para priorizar a habitação para os residentes em detrimento da especulação imobiliária, observando que cerca de 10,000 vistos foram concedidos por meio dessa modalidade desde o início do programa.Notícias APEssa mudança é um dos exemplos mais claros de uma grande economia da UE abandonando o mercado imobiliário como requisito para o visto gold.
Portugal e Grécia restringem ou extinguem rotas de propriedade
Portugal encerrou formalmente a opção de visto gold baseada em imóveis em outubro de 2023. O programa passou a priorizar alternativas não imobiliárias, como fundos de investimento, contribuições culturais e mecanismos de criação de empregos, sinalizando uma reformulação intencional que se afasta dos fluxos de entrada impulsionados por imóveis.Investimento de saída).
Na Grécia, a via imobiliária tem sido intimamente associada a impactos significativos no mercado imobiliário, incluindo o aumento dos preços e a redução da oferta de imóveis para alugar. Essa dinâmica está documentada a nível da UE, intensificando o debate político sobre o equilíbrio entre o capital estrangeiro e a acessibilidade à habitação.Análise do Parlamento Europeu sobre a GréciaEmbora Portugal já tenha abolido as opções de compra de imóveis, a experiência da Grécia ilustra as pressões que frequentemente precipitam restrições ou alterações nos limites dos modelos de residência impulsionados pelo mercado imobiliário, a nível nacional ou regional (Relatório do Parlamento Europeu).
Reformas regionais para além da corrente principal da UE: Hungria
O programa de residência para investidores da Hungria para 2025 removeu a compra direta de imóveis como requisito. Os candidatos são direcionados para opções que não envolvem imóveis — principalmente um investimento de € 250,000 em fundos imobiliários regulamentados ou uma doação de € 1 milhão —, refletindo uma mudança regional mais ampla, que prioriza contribuições financeiras e de interesse público em detrimento da propriedade física.Investimento de saída).
Malta e novos limites
Malta aumentou os requisitos de investimento no âmbito do seu Programa de Residência Permanente (MPRP), incluindo o aumento do limite mínimo de compra de imóveis para € 375,000. Este ajuste faz parte de um aperto mais amplo, com aumentos de taxas e maiores compromissos financeiros, sinalizando que limites mais elevados estão se tornando um instrumento para modular a demanda nos canais de residência vinculados a imóveis.IMI Diário).
| Tipo de contribuição | Trajetória política na Europa | Exemplos recentes |
|---|---|---|
| Compra direta de imóvel | Diminuição da popularidade; limiares mais altos ou fechamentos. | Espanha abolirá vistos baseados em propriedade (AP); Portugal encerrou o regime de propriedade (Investimento de saída); Aumento do limite de Malta (IMI Diário) |
| Fundos regulamentados / negócios / cultura | Aumento da popularidade; percepção de menor impacto no setor habitacional. | A mudança de foco de Portugal para fundos e cultura (Investimento de saída); Opção de investimento em fundos da Hungria (Investimento de saída) |
Fiscalização da UE e pressão parlamentar: relatórios do PE e apelos de eurodeputados impulsionam a mudança
As instituições da UE têm demonstrado crescente preocupação com a integridade e as externalidades dos programas de migração de investidores. O relatório abrangente do Parlamento Europeu sobre cidadania e residência por investimento destaca os efeitos negativos no setor da habitação e insta a uma postura regulatória mais rigorosa.Relatório do Parlamento EuropeuEm paralelo, membros do Parlamento Europeu pediram a proibição dos “passaportes dourados” e a criação de regras a nível da UE que regulem os “vistos dourados”, sublinhando o ímpeto político para a harmonização e uma supervisão mais rigorosa (Comunicado de imprensa do EP).
O dilema fiscal: aumento da arrecadação versus acessibilidade à habitação e distorção do mercado.
Os programas de residência baseados em imóveis podem mobilizar um capital substancial, mas a vantagem fiscal pode vir acompanhada de desvantagens para o mercado imobiliário. O programa da Grécia arrecadou aproximadamente € 4.3 bilhões entre 2021 e 2023, mas o mesmo período registrou aumento de preços e redução da disponibilidade de imóveis para alugar em cidades importantes — resultados que reforçam a necessidade de uma reformulação das políticas.Análise do Parlamento Europeu sobre a GréciaEssas conclusões corroboram avaliações mais amplas a nível da UE de que os vistos impulsionados pelo setor imobiliário podem distorcer os mercados imobiliários locais, deslocando a procura para imóveis de qualidade de investimento e expulsando os residentes (Relatório do Parlamento Europeu).
- Auditoria de portfólio: Identificar clientes expostos a investimentos imobiliários com visto gold na Espanha, Portugal, Malta, Grécia e Hungria. Sinalizar possíveis interrupções com base em comunicados oficiais e mudanças recentes (Notícias da AP sobre a Espanha; Investimento externo em Portugal/Hungria; IMI Diário sobre Malta).
- Alertas de risco: Prepare notas para o cliente sobre limites mais elevados e reformulações de programas, com foco em alternativas não imobiliárias, como fundos, criação de negócios, cultura ou doações (Investimento de saída).
- Atualização comparativa: Reconstruir as matrizes do programa por tipo de contribuição (imobiliária vs. fundos/negócios/cultura), incluindo considerações sobre o impacto na habitação, com base em fontes da UE (Relatório do Parlamento Europeu).
- Triagem de clientes: Priorize os clientes que precisam de colocações de curto prazo e redirecione-os para programas com menores externalidades habitacionais e sinais regulatórios estáveis.
Implicações para a Armênia: riscos para os mercados imobiliários e oportunidades estratégicas
Para os decisores políticos e profissionais na Arménia, a experiência europeia oferece lições claras. Quando os regimes de residência dependem fortemente do setor imobiliário, as evidências da UE indicam que podem amplificar as pressões sobre a habitação e provocar rápidas alterações políticas ou limiares mais elevados (Relatório do Parlamento EuropeuUma abordagem equilibrada — que enfatiza fundos, formação de empresas e inovação — pode reduzir a exposição às distorções de mercado, ao mesmo tempo que atrai capital, como indicam as mudanças estratégicas observadas em Portugal e na Hungria (Investimento de saída).
Para investidores que consideram a Armênia, isso se traduz em planejamento prático:
- Priorizar investimentos não imobiliários alinhados com o crescimento dos negócios e financiamento regulamentado, em consonância com as tendências de reformulação dos programas da UE (Investimento de saída).
- Diversificar as opções, deixando de depender exclusivamente de vias de visto baseadas em imóveis, para minimizar os riscos regulatórios e de mercado, reconhecendo os impactos habitacionais documentados pela UE decorrentes de vistos vinculados a imóveis (Relatório do Parlamento Europeu).
Descubra como a estrutura da Armênia funciona na prática e como ela pode apoiar um plano focado nos negócios. Consulte nossos guias sobre opções de residência, configuração de negócios, impostos, bens imóveis, investimento e vistos.
Bottom line: Os programas de visto gold com foco em imóveis estão cada vez mais associados a distorções de mercado, limites mais altos e reformulações. Os escritórios de advocacia devem priorizar instrumentos que não envolvam imóveis e atualizar as estratégias dos clientes de acordo — antes que mudanças nas regras forcem uma mudança reativa.
Contato Auditar seu pipeline, reestruturar portfólios em torno de estratégias que priorizem os negócios e executar um plano de residência compatível e preparado para o futuro.
Perguntas frequentes
Por que os vistos Goldman Sachs para investimento imobiliário estão perdendo popularidade na Europa?
As instituições da UE citam a pressão sobre o setor imobiliário, o acesso reduzido à habitação e os desequilíbrios macroeconómicos quando as compras de imóveis impulsionam os programas de residência, o que leva a regras mais rigorosas e reformulações dos programas (Relatório do Parlamento Europeu).
O que a Espanha mudou em relação ao seu programa Golden Visa, baseado em imóveis?
A Espanha anunciou que irá abolir a via imobiliária (que anteriormente exigia a compra de imóveis no valor de 500,000 euros), alegando a necessidade de priorizar a habitação em detrimento da especulação imobiliária e observando que cerca de 10,000 vistos foram emitidos ao abrigo deste programa.Notícias AP).
Portugal pôs fim aos investimentos imobiliários para o seu programa Gold Visa?
Sim. Portugal pôs fim às opções baseadas na propriedade em outubro de 2023 e agora privilegia contribuições alternativas, como fundos, cultura e criação de emprego (Investimento de saída).
Como mudou a legislação sobre residência para investidores na Hungria para 2025?
A compra direta de imóveis deixou de ser elegível. Os investidores podem se qualificar por meio de € 250,000 em fundos imobiliários regulamentados ou uma doação de € 1 milhão, o que indica uma mudança em relação às estratégias baseadas em imóveis.Investimento de saída).
Os limites de exigência estão aumentando nos programas de residência vinculados a imóveis?
Sim. Por exemplo, Malta elevou o limite mínimo de compra de imóveis do MPRP para € 375,000 e aumentou as taxas, refletindo uma tendência mais ampla de aperto monetário (IMI Diário).
