Cláusulas obrigatórias no novo contrato de corretagem imobiliária da Armênia: uma lista de verificação prática e um modelo.

Com a profissão de corretagem imobiliária na Armênia se transformando em um modelo regulamentado e transparente, um contrato de corretagem claro e por escrito deixou de ser opcional — tornou-se o manual de instruções para cada negócio. Este guia prático mostra exatamente o que incluir em um contrato de serviços imobiliários na Armênia, com dicas de redação e um roteiro para a cláusula de comissão do corretor que você pode adaptar aos seus anúncios.

Por que as novas regras para corretoras na Armênia são importantes: Licenciamento

Na Armênia, o mercado de corretagem informal está passando por uma transição para uma profissão regulamentada: os corretores de imóveis devem se registrar, obter qualificações e cumprir as normas tributárias, sob pena de penalidades em caso de descumprimento. Essa mudança coloca a proteção do consumidor, a transparência e a documentação no centro de cada transação, seja para venda ou compra.

Escala e transparência do mercado

O volume de negócios reforça a importância dos contratos padronizados. A Armênia registrou cerca de 220,000 transações imobiliárias em 2023 e mais de 21,000 negócios somente em novembro de 2024. A reforma também introduz uma plataforma online unificada para o registro de contratos e negócios de corretagem, coibindo atividades informais e aumentando a transparência do mercado.

Contrato escrito obrigatório: Campos obrigatórios

De acordo com o Projeto de Lei sobre Atividades de Corretores de Imóveis, todo contrato de corretagem deve ser formalizado por escrito e incluir os seguintes campos:

• Escopo dos serviços (ex.: cadastro de imóveis, marketing, visitas, negociação, coordenação)
• Identificação do imóvel: endereço e número de identificação cadastral.
• Preço de listagem proposto ou preço alvo
• Taxa/comissão do corretor e condições de pagamento
• Obrigações e disposições de responsabilidade das partes
• Condições de vigência e rescisão
• Relatórios de progresso para o cliente
• Cláusula de resolução de disputas
• Detalhes do seguro, se aplicável.

Além disso, todos os contratos de corretagem e detalhes das transações devem ser inseridos na plataforma estadual unificada, portanto, inclua no contrato um termo de consentimento explícito para o uso de dados e o envio de informações à plataforma.

Lista de verificação rápida de conformidade

Cláusula / Campo	Status	fonte
Forma escrita	Exigido	Projeto de lei
Escopo de serviços	Exigido	Projeto de lei
Endereço do imóvel + número cadastral	Exigido	Projeto de lei
Preço e comissão de corretagem	Exigido	Projeto de lei
Obrigações, relatórios, responsabilidade	Exigido	Projeto de lei
Prazo e rescisão	Exigido	Projeto de lei
Resolução de disputa	Exigido	Projeto de lei
Exclusividade (até 6 meses)	Opcional (com maiúsculas)	Projeto de lei
Acesso à plataforma e consentimento de dados	Obrigatório (registro de plataforma)	Requisitos da plataforma

Fundamentos Jurídicos e Citações Estatutárias

• Projeto de Lei sobre Atividades de Corretores de Imóveis: contrato por escrito; campos obrigatórios; relatórios de progresso; prazo/rescisão; responsabilidade; resolução de disputas; exclusividade opcional limitada a seis meses.
• Plataforma online unificada para registrar contratos e negócios de corretagem, visando aumentar a conformidade e a transparência.
• Os princípios gerais dos contratos civis previstos no Código Civil da Armênia também se aplicam a contratos de prestação de serviços e de agenciamento, a menos que sejam substituídos por normas específicas.

Definição do Escopo dos Serviços e Obrigações das Partes

Escopo de serviços Leque de serviços

Descreva precisamente o que o corretor fará. Os serviços típicos incluem: avaliação do imóvel (sem compromisso), preparação do anúncio, fotografia profissional, marketing online e offline, agendamento de visitas, seleção de compradores, gestão de propostas, apoio na negociação e coordenação até a conclusão da venda. O contrato por escrito deve definir o escopo do serviço para alinhar expectativas e atender aos requisitos de conteúdo obrigatório do Projeto de Lei.

Identificação de Propriedade

Inclua sempre o endereço completo do imóvel e o número de identificação cadastral. Esses dados são especificamente listados como obrigatórios no contrato de corretagem.

Obrigações e responsabilidades das partes

Deveres do corretor: Aja com diligência, divulgue o imóvel pelos canais acordados, relate o progresso periodicamente e mantenha a confidencialidade dentro dos limites acordados.

Deveres do cliente: Fornecer informações e documentos precisos, permitir o acesso para visitas, abster-se de ações que prejudiquem o desempenho do corretor e pagar a comissão conforme os termos acordados.

O projeto de lei exige que as obrigações, a responsabilidade e os relatórios de progresso sejam especificados no contrato para proteger ambas as partes.

Relatório de Progresso

Estabeleça uma frequência de relatórios (por exemplo, um relatório de marketing semanal mais um resumo mensal de desempenho) e os canais (e-mail/CRM). O projeto de lei destaca explicitamente o envio de relatórios de progresso ao cliente como um elemento contratual.

Exclusividade, duração e rescisão

Exclusividade: Permitido por mútuo acordo, mas limitado a seis meses, evitando o vínculo permanente.

Duração: Indique a data de início e a data de término, ou o evento que encerra o mandato (por exemplo, venda, assinatura de contrato de locação).

Rescisão: Incluir rescisão por justa causa (descumprimento contratual grave, inadimplemento) e rescisão opcional sem justa causa, mediante aviso prévio, em conformidade com a exigência do Projeto de Lei de descrever o prazo e as condições de rescisão.

Dados, privacidade e acesso à plataforma

Como os contratos de corretagem e os detalhes das transações devem ser registrados na plataforma estadual, adicione cláusulas confirmando o consentimento do cliente para o envio de dados contratuais e de transações à plataforma e para o processamento de dados pessoais para essa finalidade. Vincule a retenção de dados internos ao prazo do contrato e aos requisitos legais. Para considerações gerais sobre impostos e relatórios, consulte nosso guia. impostos na Armênia.

Comissão e Condições de Pagamento: Divulgação de Taxas

Cláusula de Comissão de Corretagem (Armênia): O que incluir

O contrato deve divulgar a taxa de corretagem e as condições de pagamento. Para adequar a cláusula de comissão da sua corretora à legislação da Armênia, especifique:

• Regime de comissão: Percentagem do preço de venda/locação, taxa fixa ou modelo misto.
• Gatilho para ganho: Na assinatura do contrato de compra e venda/locação; no registro; ou no recebimento dos fundos (escolha uma opção e defina "negócio concluído"). Os princípios gerais do direito civil se aplicam juntamente com as regras setoriais.
• Pagador: Vendedor/locador como principal devedor; comprador/locatário, se houver acordo.
• Arranjos divididos: Caso ocorra corretagem conjunta, detalhe como e quando as divisões são tratadas.
• IVA/impostos: Indique se a comissão inclui ou não o IVA e exija a emissão de faturas e o recolhimento de impostos em conformidade com o novo quadro regulamentar. Consulte a nossa visão geral sobre Regras tributárias da Armênia.
• Despesas: Pré-aprove os custos de marketing reembolsáveis ​​(por exemplo, anúncios premium, preparação do imóvel para venda) e estabeleça um limite máximo para eles.
• Períodos de proteção: Pagamento adicional pós-contratual para potenciais clientes nomeados apresentados durante o mandato.

Logística de Faturamento e Pagamento

• Cronograma de faturamento: Emitir fatura após o acionamento da comissão; definir prazo e método de pagamento.
• Recibos/conformidade: Manter a documentação necessária para o cadastro na plataforma e para a declaração de impostos.
• Pagamento atrasado: juros ou multas após um período de carência.
• Zarpar: Esclarecer se o cliente pode compensar créditos com comissões.

Resolução de Disputas

Uma cláusula de resolução de disputas é um elemento obrigatório do contrato de corretagem. Escolha os tribunais armênios no local do imóvel ou um tribunal específico em Yerevan e inclua uma etapa de negociação/mediação antes do litígio. Defina a lei aplicável como as leis da República da Armênia.

Dicas práticas de desenho técnico

• Utilize descrições de serviço e prazos claros e mensuráveis ​​para cumprir a obrigação de relatar o progresso.
• Incorpore o número de identificação cadastral em local visível para evitar disputas sobre "qual propriedade".
• Mantenha os períodos de exclusividade curtos e em conformidade com a lei (≤6 meses) e associe-os a entregas concretas.
• Alinhe sua carta de compromisso, os registros na plataforma e as faturas para garantir consistência e estar pronto para auditoria.
• Se você opera por meio de uma empresa, certifique-se de que os dados corporativos correspondam aos do seu registro — consulte registro comercial na Armênia.

Conclusão

Um contrato de serviços imobiliários preciso e em conformidade com a legislação armênia é fundamental para conquistar clientes, proteger honorários e navegar pelas regulamentações governamentais. Ao abranger escopo, identificação do imóvel, divulgação de honorários, exclusividade, duração/rescisão, dados e privacidade, e resolução de disputas, seu modelo de contrato de corretagem na Armênia resistirá a análises rigorosas, minimizará conflitos e agilizará as transações. Para termos personalizados e uma rápida verificação jurídica, entrar em contato.