外国人在格鲁吉亚购置房产的法律流程：分步指南

最后更新于2026年5月

格鲁吉亚的房地产市场开放、高效且成本相对较低，因此许多国际买家选择将其作为第二居所、出租房产或长期投资目的地。该国于2016年率先推出基于区块链的土地登记系统，为买家提供了前所未有的透明度和安全性。

这份循序渐进的指南解释了外国人可以购买哪些房产、如何验证产权、合同和登记流程、费用和税费、融资方案以及如何远程完成购买。如果您正在比较不同地区的购房策略，我们的指南将为您提供帮助。 房地产 和 亚美尼亚的税收 涵盖隔壁的平行选项。

外国人可以在格鲁吉亚购买房产吗？

外国公民可以在格鲁吉亚购买并拥有大多数类型的永久产权房产。购买公寓、住宅或商业单元无需格鲁吉亚居留许可、当地合伙人或最低投资额。购买过程可以亲自完成，也可以通过正式签署的授权委托书远程完成。

格鲁吉亚宪法（第 19 条）保障外国国民享有与本国公民相同的财产权，但农业用地除外。

农业用地限制

外国人不能直接在格鲁吉亚购买农业用地。此类土地的所有权仅限于格鲁吉亚公民或符合条件的格鲁吉亚实体，继承等少数例外情况除外。请注意，部分房屋或宅基地可能被划为农业用地，因此在签署任何文件之前，务必核实土地类别。

一些外国投资者通过设立格鲁吉亚有限责任公司（LLC）并以该公司名义购买农地来规避这一限制。这在市场上是一种常见的做法，但这种结构需要专业的法律指导以确保合规。如果您计划购买农地，请务必在采取行动前咨询专业人士的意见。

格鲁吉亚的房地产市场——外国人买房的地方

外国投资者在格鲁吉亚房地产市场的参与度依然很高。2024年，国际买家约占全国房地产交易总量的17%。新建公寓和二手房是外国买家购房的主要类型，主要集中在第比利斯和巴统。

首先要选择信誉良好的开发商和持牌经纪人。支付任何预订费前，务必核实项目文件，并始终安排对产权文件和相关施工许可证进行独立的法律审查。尽早明确交房日期和业主协会规则，尤其对于新开发项目。

尽职调查——产权核实和土地登记检查

佐治亚州国家公共登记局负责维护权威的产权记录。在您签署任何文件之前，请务必获取最新的登记摘录，并核实房产的地籍编号、边界和产权负担。您或您的律师可以调取一份最新的摘录，其中包含登记所有人的信息、房产描述以及任何抵押、留置权或限制。

2016年，佐治亚州率先采用基于区块链的土地登记系统，为产权记录增加了一层防篡改的验证机制。这使得登记后的记录更难被篡改，也让买家在核实所有权历史时更加安心。

签约前检查清单

• 所有权和权限： 卖方身份必须与登记所有人的身份一致。如果委托代理人出售，请仔细审查授权委托书。
• 产权负担： 检查是否存在抵押、留置权、质押、地役权或法院限制。如适用，要求在交割前或交割时解除抵押、留置权、质押、地役权或法院限制。
• 物业说明： 确认地籍代码、地址、平面图、边界和确切单元（包括停车位和储藏室）。
• 施工许可证（新建）： 对于开发商销售的房产，在支付尾款前，请审核施工许可证、建筑许可证和入住许可证。
• 公共区域和业主协会： 查看章程、服务费和维修责任分配情况。
• 水电费和欠款： 获取公用事业连接和任何未付账单的书面确认。
• 土地类别： 确认该土地不属于农业用地，农业用地会限制外国所有权。

销售合同

格鲁吉亚采用简明的合同登记制度。销售合同并非总是需要单独公证——如果双方在登记处授权人员面前签字，则无需额外公证。但是，纯粹的私人协议，未经认证的协议，不足以进行登记。重要提示：自2023年10月起，任何通过外国授权委托书签署的交易都必须作为公证契约进行公证。

合同应包含以下内容：双方身份信息、房产详情（地籍编号和描述）、购买价格、付款方式、交房和占有日期，以及任何附加条件，例如抵押解除。产权只有在土地登记处登记后才能转移——仅签署合同并不代表所有权转移。

如果您计划通过公司构建所有权结构，请寻求专业建议。有关区域控股策略，请参阅我们的 商业登记 指南。

支付、银行和远程购买

款项通常按照合同约定，通过可追踪的银行转账支付。格鲁吉亚对用于房产交易的资金流入没有外汇管制，因此国际转账非常便捷。

开设格鲁吉亚银行账户

外国人凭护照即可在格鲁吉亚开设银行账户，通常当天即可完成。这简化了购房付款流程以及水电费、房产税等后续费用。虽然购房并非必须拥有当地银行账户，但拥有账户会大大简化购房流程。如需了解该地区的更多银行服务信息，请参阅我们的…… 银行业 概述。

远程购物授权书

许多外国买家通过委托当地代理人，并签署经公证的授权委托书，远程完成整个购买流程。如果您的国家是《海牙认证公约》成员国，则该授权委托书必须经过海牙认证；如果不是，则必须通过领事途径进行合法化。格鲁吉亚自2007年5月14日起成为《海牙认证公约》成员国。

自2023年10月起，通过外国授权委托书签署的交易必须以公证契约的形式执行。这是一项强制性要求——如果您要远程购房，请提前做好相应准备。

加密货币支付

一些格鲁吉亚的开发商和卖家接受加密货币（包括USDT）进行房产交易。然而，与传统的银行转账相比，基于加密货币的购买行为在法律和税务处理方面仍不尽完善。如果您计划使用加密货币进行交易，请咨询律师，了解交易结构和所需文件。

注册流程和费用

按国际标准衡量，格鲁吉亚的产权登记速度很快。国家公共登记局提供三种服务级别，而且房地产交易无需缴纳政府转让税或印花税。

除了登记费之外，佐治亚州的房地产交易不收取政府印花税或转让税。律师费和公证费另计，具体费用视具体情况而定。

佐治亚州的房产税

年度房产税

在格鲁吉亚，房产税与家庭收入挂钩，而非仅与房产价值挂钩。如果您的家庭年收入低于 40,000 格鲁吉亚拉里（约合 14,815 美元），通常无需缴纳房产税。超过该门槛后，则根据收入等级，按房产市场价值的 0.05% 至 1% 征收房产税，最高税率为房产市场价值的 1%。

纳税申报表必须在每年11月1日前提交，税款缴纳截止日期为11月15日。

转售资本利得税

自然人出售住宅物业时，收益（售价减去购买价）需按5%的税率缴纳所得税。但是，如果您已拥有并使用该物业作为住所至少两年，则收益免税。对于非住宅物业，或者如果您不符合两年免税条件，则收益可能适用20%的一般所得税税率。

租金所得税

住宅物业的租金收入对自然人按5%的统一税率征税。商业或非住宅物业的租金收入按20%的标准税率征税。格鲁吉亚已签署58项避免双重征税协定，根据您的税务居住国，这些协定可能会减少您的预扣税义务。

如需进行更广泛的区域税务规划，请使用我们的工具比较不同税务制度。 亚美尼亚的税收 资源。

外国买家的抵押贷款和融资

格鲁吉亚的银行确实向非居民提供抵押贷款产品，但条款与本地借款人有所不同。根据格鲁吉亚国家银行的规定，以格鲁吉亚拉里计价的贷款价值比可高达80%至90%，而以美元计价的贷款通常需要更高的首付比例。

非居民借款人应做好接受更为保守的贷款条款的准备：更高的利率、更短的贷款期限以及更严格的材料要求。并非所有银行都接受外国申请人，因此请多方比较。拥有本地银行账户和收入证明将大大增强您的申请竞争力。

如果您打算通过贷款进行购买，请尽早与您的法律顾问协调，以确保抵押贷款条款与销售合同时间表一致。

购买之后——你需要了解什么

注册完成后，还有一些实际问题需要处理。水电煤气等公用设施的连接通常可以在几天内完成。如果您不在佐治亚州，可以考虑委托一家当地的物业管理公司代表您处理租户关系、房屋维护和账单支付等事宜。

在佐治亚州，财产保险并非强制性的，但强烈建议购买，尤其对于出租房产而言。标准保单涵盖火灾、自然灾害和第三方责任。请务必确认您的保单涵盖房屋及其内部物品的重置价值。

如果您购买的是新建楼盘的公寓，请务必在入住或出租前确认该楼盘已获得最终入住许可证。如需了解该地区更广泛的居留和签证规划信息，请参阅我们的指南。 签证申请, 国籍和 居留证 在亚美尼亚。

常见问题

如果您遵循法律程序，外国人在格鲁吉亚购买房产并不复杂：在土地登记处核实产权，使用正式签署的合同，及时办理登记手续，并了解您的纳税义务。如需了解该地区的战略规划——例如居留权、签证或另类投资渠道——请参阅我们的指南。 签证申请, 国籍, 居留证和 数字游牧签证 在亚美尼亚。

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