亚美尼亚房地产
购买、出售或投资亚美尼亚房产，享受全面的法律支持——从尽职调查到所有权登记。
概览：亚美尼亚房地产
为什么要在亚美尼亚购买房产？
亚美尼亚已成为国际购房者越来越青睐的目的地——从希望重返故土的海外亚美尼亚人，到寻求在快速增长的市场中寻找价格适中房产的投资者和数字游民。这里的房价远低于大多数欧洲国家，购房流程简便快捷，外国公民享有广泛的产权。
与许多限制外国人拥有房产的国家不同，亚美尼亚允许外国公民直接拥有公寓、住宅和商业建筑的所有权。从签订协议到完成产权登记，整个购买流程最快只需一到两周即可完成，公证和国家登记均可通过亚美尼亚现代化的地籍系统高效办理。
在瓦尔达尼扬律师事务所，我们全程指导外国买家完成购房流程：核实产权、进行法律尽职调查、准备和审核合同、与公证处和地籍部门协调，以及处理购房后的各项手续。无论您是在埃里温购买第一套公寓，还是构建商业地产投资组合，我们都将确保交易从始至终合法合规。
外国人可以拥有哪些东西？
亚美尼亚法律区分了建筑物所有权和土地所有权。根据《土地法》，外国公民通常不能拥有土地所有权——但也有一些重要的例外情况，涵盖了住宅和商业买家的大多数实际需求。
外国人可以拥有
外国人不能拥有
实际上，这些限制很少影响普通购房者。如果您购买的是公寓、住宅、办公楼或商业建筑——以及其所在的土地——您享有与亚美尼亚公民相同的产权。这项限制主要影响那些想要购买独立农业用地（农场、葡萄园、果园）的人。
购买流程是怎样的？
与许多其他司法管辖区相比，在亚美尼亚购买房产效率极高。没有冗长的托管期，没有层层中间人，也没有长达数月的等待期。从签署协议到完成产权登记，通常只需一到两周。
房产搜索与选择
您可以通过房地产经纪人、在线平台（例如 list.am、myrealty.am）或人脉网络找到房产。经纪人佣金通常约为买卖双方各2%，但这只是市场惯例，可以自由协商。
法律尽职调查
在做出决定之前，务必核实房产的法律地位：通过州地籍局确认卖方的产权，检查是否存在产权负担（抵押、留置权、法院命令），审查建筑许可证和合规情况，并确认不存在任何未决纠纷。这一步骤至关重要——忽略它可能会导致购买到存在隐患的房产。
合同与公证
根据亚美尼亚民法典第562条，所有房地产买卖协议均须经公证方可生效。公证员（或其助理）负责起草合同、核实双方身份并对交易进行公证。买卖双方必须亲自到场，或由持有经公证的授权委托书的人员代表。如果双方语言不通，则必须有经认证的翻译人员在场。
国家注册
公证后，交易必须在30个工作日内提交至国家地籍委员会进行登记——逾期登记将导致协议无效。登记可亲自办理或通过电子地籍门户网站办理。标准办理时间为4-5个工作日；加急服务需额外付费。登记完成后，买方将收到产权证书，产权过户正式完成。
购买后手续
将水电煤气等公用事业账户转到您的名下，登记缴纳房产税，如果您计划出租房产，还需登记缴纳租金收入税。根据亚美尼亚《非现金交易法》（ՀՕ-12-Ն），超过 300,000 万亚美尼亚德拉姆（约 790 美元）的款项必须通过银行转账支付——实际上这意味着所有房地产交易款项都必须以非现金方式支付。
您需要一份初步协议吗？
虽然不需要达成初步协议，但如果您尚未准备好立即完成交易，例如，如果您正在等待融资、需要清除产权负担或正在安排从国外获得的授权委托书，那么初步协议可能是一个有价值的工具。
关于初步协议的关键要点
初步协议概述了未来交易的条款，并设定了交割日期或期限。该协议必须经过公证才能具有法律效力——根据亚美尼亚法律，口头报价和标准代理合同不具有约束力。买方通常在此阶段支付定金，定金金额可由双方协商确定。
一旦有效签署，该协议即对双方具有约束力。如果买方违约，定金将被没收。如果卖方违约，则可能需要支付违约金（通常为定金的两倍）。在某些情况下，法院可以下令强制履行，以促成交易完成。
我们建议向地籍处提交一份初步协议副本，以最大程度地降低卖方在过渡期内将房产出售给第三方的风险。
您需要什么文件？
在亚美尼亚购买房产所需的文件很简单。以下是您需要准备的材料：
所需文件
政府费用和交易成本
以下费用为政府及第三方费用，不包含法律服务费。欢迎联系我们获取免费咨询及法律服务报价。
| 费用 | 金额（亚美尼亚德拉姆） | 美元等值 | 笔记 |
|---|---|---|---|
| 公证费 | AMD 20,000 | 〜$ 53 | 公证费15,000亚美尼亚德拉姆 + 国家税5,000亚美尼亚德拉姆。翻译及其他辅助服务另计。 |
| 国家注册 | 20,000–120,000 亚美尼亚德拉姆 | $ $ 52 316- | 取决于物业类型和服务速度。可提供加急服务。 |
| 地籍负担检查 | 10,000–60,000 亚美尼亚德拉姆 | $ $ 26 158- | 用于验证所有权和产权负担的统一证书。标准费用为 10,000 亚美尼亚德拉姆；当日加急费用为 60,000 亚美尼亚德拉姆（2 小时处理费用乘以 6）。 |
| 代理佣金 | 通常双方各占约2%。 | 市场标准，非法律强制规定，可自由协商。 | |
注意： 亚美尼亚不对房产交易征收印花税。上述费用均为官方固定收费，并非按房产价值的百分比计算。
支付方式
根据《非现金交易法》（ՀՕ-12-Ն），任何超过300,000万亚美尼亚德拉姆（约790美元）的付款都必须通过银行转账进行。由于所有房地产交易都超过这一限额，因此房产购买实际上始终是非现金交易。外币可以自由地在亚美尼亚境内和境外之间转移，但交易本身必须通过银行以亚美尼亚德拉姆进行。不遵守这些规定将导致交易无效（第7条）。
银行直接汇款
所有权登记完成后，可通过银行转账付款。这种方式简单但存在风险——如果您在登记前付款，一旦卖方未能完成过户，您的追索权将十分有限。
最适合： 双方高度信任的交易，或者注册后才进行付款的交易。
银行托管账户
买方将购房款存入银行托管账户。资金将被锁定一段时间，卖方只有在提供已登记的所有权证明（例如，新的所有权证书）后才能提取。如果登记失败，买方可以取回资金。
最适合： 大多数交易都需提供担保。为交易双方提供保障。大多数银行在涉及抵押财产时都要求使用担保。
税务和财务方面的考虑
亚美尼亚的房产相关税收框架相对简单明了，但根据你是购买、出售、租赁还是继承房产，还是存在一些重要的区别。
房产销售的资本收益
房产出售时的税务处理取决于买方的性质。如果买方是税务代理人（法人实体或注册企业家），则需从支付给个人卖方的售价中预扣10%的所得税。如果买方是开发商类型的个人（即使未正式注册，也被视为企业），则适用20%的税率。在两名私人个体之间的交易中，如果买方不是税务代理人，则在出售时无需预扣税款。
租金所得税
如果您出租亚美尼亚房产，租金收入需缴纳两级所得税。年度租金收入的前 60,000,000 亚美尼亚德拉姆（约合 157,900 美元）按 10% 的税率征税。超过该门槛的部分，则需再缴纳 10% 的税，实际税率为 20%。房产所有者有责任申报并缴纳此税款。
财产税
房产税按年评估，依据房产的登记价值而非市场价值。亚美尼亚采用累进税率，实际税率按国际标准衡量较为低廉。房产税通知由当地市政当局发出，缴税截止日期为每年12月1日。
遗产
亚美尼亚不征收遗产税。财产按照《亚美尼亚民法典》的继承规则传给继承人——通过遗嘱，或者在没有遗嘱的情况下，按照法定继承顺序（首先是配偶和子女，然后是父母、兄弟姐妹，以此类推）。外国继承人在不动产方面享有与亚美尼亚公民相同的继承权。继承的财产必须在土地登记处以继承人的名义重新登记。
即将发生的变更：2026年11月
影响： 如果您持有特殊居留权并拥有农业用地，或计划购置农业用地，请联系我们了解此项变更对您情况的影响。住宅和商业地产的所有权不受此项改革的影响。
