最后更新日期：2026年4月1日
一览
- 希腊黄金签证的最低房产价值为：黄金地段房产价值 800,000 万欧元，其他地区房产价值 400,000 万欧元（单处房产，最小面积 120 平方米）；只有商业改建为住宅和文物修复项目仍符合 250,000 万欧元的条件。
- 数字游民签证要求每月净收入达到 3,500 欧元（家庭成员收入增加），有效期为 12 个月，可转换为 2 年可续签的居留许可。签证申请可通过领事馆或境内办理。
- 经济独立人士（FIP）签证途径为每月被动收入至少达到3,500欧元的人士提供为期3年且可续签的居留许可。FIP持有者不得在希腊工作。
- 外国退休人员可以选择对外国养老金收入缴纳 7% 的统一税率，最长可达 15 年。
- 入籍需要连续居住7年、希腊语达到B1水平并通过公民考试。希腊允许双重国籍。
希腊依然是欧洲最宜居的地中海目的地之一——阳光明媚的气候、悠久的历史和悠闲的生活节奏——但自2024年以来，政策的变化重塑了获得希腊居留权的途径。下文将详细介绍主要途径（黄金签证、数字游民和FIP）、更新后的门槛、所需文件、时间安排，以及这些选择如何契合预算有限的生活方式。
黄金签证计划
希腊的投资移民途径仍然是欧洲最受欢迎的黄金签证，连续第二年位居全球居留项目指数榜首。投资门槛于2024年进行了调整，现在采用基于投资地点的两级制度：
- 一级（黄金地段）： 最低投资额为 800,000 万欧元——涵盖阿提卡大区（大雅典地区）、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛以及居民超过 3,100 人的岛屿。必须是至少 120 平方米的单一房产。
- 第二层级（其他地区）： 最低售价400,000万欧元——适用于希腊大陆其他地区及较小岛屿。房产必须为单栋建筑，面积至少120平方米。
- 特殊类别： 250,000万欧元——仅适用于将商业或非住宅物业改建为住宅用途，或修复列入保护名录的历史建筑。无最小面积要求，但改建工程必须在提交申请前全部完成并完成登记。
2025年底，第214926/2025号联合部长级决定明确了250,000万欧元特殊类别的申请文件要求，规定需要提供一份标准化的工程师技术报告，证明用途变更。对于原工业用地，该地块必须已停用至少五年。
投资者需求依然强劲：希腊在2024年收到了约9,289份主要投资者申请。早期报告显示，2025年申请量约为6,978份，但全年官方数据尚未公布。2025年居留许可批准数量激增95%，达到8,879份。
重要提示： 黄金签证持有者拥有的房产不得用于短期出租（例如Airbnb）。仅允许长期出租。
金签证文件清单
- 有效护照及经认证的复印件
- 近期生物特征照片
- 公证购买契约显示价格达到或超过门槛，且房产面积至少为 120 平方米（适用于标准档位）。
- 土地登记处或地籍登记证明
- 证明已从国外全额付款的银行转账收据（SWIFT 电文）
- 公证证明确认该合同符合黄金签证条件
- 资金合法来源证明（银行对账单、纳税申报表）
- 在希腊享受医疗服务的私人医疗保险
- 250万欧元特殊类别：需提供标准格式的工程师技术报告，以及（如适用）文物管理机构的批准。
- 家庭成员：经海牙认证和翻译的结婚证和出生证明
- 国家费用：主申请人约 2,000 欧元，每位家庭成员 150 欧元
除了房产之外，黄金签证的费用也包括房产本身。
- 房产转让税：3.09％
- 土地登记费：0.6%–0.8%
- 公证费：1-1.5%（另加24%增值税）
- ENFIA年度房产税：每平方米2-16欧元，具体金额取决于地理位置。
处理时间表
对于2026年申请黄金签证且材料齐全的申请人来说，从递交申请到拿到签证的合理预期时间为3至6个月。居留许可的有效期为自签发之日起五年。截至2025年中期，仍有近49,671份申请待处理，但程序改进正在减少积压。
提示： 如果你的目标是低成本的生活方式，那就不要只考虑一线城市。在大陆较小的城镇和岛屿，房产和日常开支往往较低——而这些地区的房价也符合40万欧元的门槛。
考虑分散资产或在高加索地区建立基地？请将以房地产为主导的投资策略与我们专注于亚美尼亚的指南进行比较。 房地产 以及 投资居留.
数字游牧签证
希腊的数字游民签证是为受雇于非希腊公司的远程工作者设计的。最低收入要求为每月净收入 3,500 欧元，配偶或伴侣需额外增加 20%，每个受抚养子女需额外增加 15%（夫妇约需 4,200 欧元，夫妇带一个孩子约需 4,830 欧元）。
初始签证有效期最长为12个月。抵达希腊后，持有人可申请有效期为两年的数字游民居留许可，只要符合条件，即可按两年为单位续签。希腊政府接受领事馆申请（在希腊驻外领事馆）和境内申请——希腊政府于2024年4月确认，不会像之前计划的那样停止境内申请。
2022年希腊共收到595份数字游民签证申请，2023年约收到1,200份。更新的汇总数据尚未公布。
数字游民文件清单
- 有效护照（有效期需涵盖签证有效期后3-6个月）
- 已填妥的国家签证申请表（D类，数字游民类别）
- 最近的护照尺寸照片
- 雇佣合同或雇主信函，确认为非希腊公司远程工作，或与非希腊客户签订的自由职业合同
- 签署声明，保证您不会在希腊当地就业。
- 每月净收入3,500欧元的证明：3-6个月的银行对账单、工资单或纳税申报表
- 涵盖在希腊的医疗保健和遣返的私人医疗保险
- 居住国出具的犯罪背景调查报告（已加注海牙认证）
- 在希腊的住宿证明（租赁合同、酒店预订单或房产证）
- 签证费（约75欧元）
处理时间表
从提交之日起大约需要 10 个工作日到 4-6 周，具体取决于领事馆的工作量和文件质量。
税务影响
根据希腊一般规定，在12个月内于希腊停留超过183天将被视为税务居民，并需缴纳全球所得税。然而，对于符合条件的移居希腊的个人，希腊提供长达7年的就业或自雇收入50%的应税减免。数字游民签证持有者应在停留时间超过183天之前申请希腊税务识别号（AFM）并咨询税务顾问。
对于跨国居住或混合办公的情况，也请查阅我们的区域指南。 签证申请 以及 数字游民签证（亚美尼亚）.
财务独立人士签证
FIP途径专为退休人士、自筹资金的个人以及在希腊境外拥有充足被动收入的人士设计。根据2023年第5038号法律，目前的财务要求是主申请人每月至少拥有3,500欧元的稳定收入，配偶的收入需增加20%，每个受抚养子女的收入需增加15%至20%。虽然一些旧指南仍然提及需要一次性存入126,000欧元并持有三年，但目前的法律实践侧重于每月收入的充足性。
重要提示： 持有外国移民许可（FIP）的人士不得在希腊工作或从事当地就业。该许可仅适用于依靠境外收入（养老金、投资、租金收入、股息）生活的人士。
居留许可有效期为三年，可按三年为周期续签，前提是您持续满足收入、私人医疗保险和住宿要求。续签时，您每年在希腊的停留时间不得少于约183天。
外国退休人员适用7%的统一税率
退休人士可以选择加入希腊的特殊税收制度：对所有境外收入（养老金、股息、利息）征收7%的统一税率，最长可达15年。要符合资格，您必须将税务居民身份转移至希腊，每年在希腊居住超过183天，并且在过去6年中，您不能有5年是希腊税务居民。此外，您的原籍国必须与希腊签订税收协定或合作协议。
FIP文件核对清单
- 有效护照及所有页面复印件
- 近期生物特征照片
- D类国家签证，适用于“有足够经济能力的人”。
- 已填妥的居留许可申请表
- 稳定收入证明：养老金发放函、股息单、租赁协议或显示每月至少 3,500 欧元的银行证明。
- 银行对账单显示资金充足且收入来源合法
- 私人医疗保险涵盖在希腊期间的医疗保健和住院治疗，有效期为整个许可证有效期。
- 在希腊的住宿证明（房产证或已登记的租赁协议）
- 原籍国无犯罪记录证明（经海牙认证并翻译成希腊语）
- 相关民事身份文件（结婚证、出生证），需经海牙认证并翻译
- 国家费用（居留许可电子手续费加卡片费）
处理时间表
领事馆D类签证阶段通常需要几周到几个月的时间。抵达希腊后，居留卡的签发大约需要2-4个月，具体时间因地区而异。
如果税务优化是您的首要考虑因素，请参考我们的亚美尼亚概览，比较不同的税收制度和优惠政策。 亚美尼亚的税收.
三种希腊居留途径的比较
| 路线 | 财务要求 | 修读年限 | 的解决方案 | 重点说明 |
|---|---|---|---|---|
| 黄金签证 | 80万欧元（一级）/ 40万欧元（二级）/ 25万欧元（特殊） | 5年，可续签 | 3-6个月 | 单套房产面积≥120平方米；禁止短期出租 |
| 数字游牧民族 | 每月净收入 3,500 欧元（配偶 + 20%，子女 + 15%） | 12个月签证 → 2年许可 | 2-6周 | 领事馆工作或境内工作；不提供当地就业机会 |
| FIP（退休） | 每月被动收入 3,500 欧元 | 3年，可续签 | 2-4个月（境内） | 无工作权利；养老金税率为7%。 |
获得希腊公民身份
黄金签证、数字游民签证和FIP签证途径提供的是居留权，而非公民身份。入籍是另一个独立的程序，有特定的要求：
- 住院医师培训时长： 在希腊连续合法居住满7年，并持有有效的居留许可。持有黄金签证、数字游民签证或FIP签证的时间可以计入，但前提是您每年在希腊实际居住至少约183天，并且符合税务居民要求。
- 希腊语： 通过入籍知识充分性证书（Π.Ε.Γ.Π.）评估达到 B1 级水平。
- 公民入籍考试： 每年举行两次笔试，内容涵盖希腊历史、地理、文化和政治制度。最低及格分数为70/100，各类别均有具体最低分数要求。
- 其它要求： 无犯罪记录、最新的希腊纳税申报表、适用的社会保险缴款以及社会和职业融入证明。
- 双重国籍： 希腊允许双重或多重国籍，无需放弃原有国籍。
- 处理时间： 从提交申请到做出决定通常需要 2-3 年，但由于行政积压，延误长达 4 年的情况也并不罕见。
正在探索其他入籍策略？请查看我们的相关指南。 亚美尼亚公民身份 路径和区域选择。
生活成本和税收优惠
许多客户选择希腊是为了享受低成本的地中海生活方式。住房和日常开销因地区而异——黄金签证的第二级地区（年收入40万欧元）通常位于雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛和一些较大岛屿以外的地区，这些地区的生活成本通常较为适中。
希腊为新居民提供多项税收优惠：
- 对外国养老金征收7%的统一税率： 符合条件的外国退休人员将税务居民身份转移到希腊后，可享受长达 15 年的优惠。
- 所得税减免50%： 对于符合条件的移居希腊的个人，适用于就业或自营职业收入，最长可达 7 年。
- 非英国居留权制度： 对长达 15 年的所有境外收入征收每年 100,000 万欧元的固定税款（专为高净值人士设计）。
如需进行成本基准测试和了解其他方案，请与我们以亚美尼亚为中心的页面进行比较。 商业登记, 房地产和 税费：.
官方资源： 如需了解背景资料和政策更新，请访问希腊移民和庇护部网站： migration.gov.gr.
如何申请
- 选择你的路线： 投资（黄金签证）、远程工作（数字游民）或自筹退休金（FIP）。根据您的生活方式目标和预算来选择。
- 确认资格和门槛： 黄金签证要求拥有至少120平方米的房产，且价格需符合相应档次。数字游民签证要求每月从非希腊雇主处获得3,500欧元的净收入。自由移民签证要求每月拥有3,500欧元的被动收入，且在希腊没有工作权利。
- 收集您的文件： 所有路线均需提供有效护照、健康保险、资金证明和住宿安排。非希腊语文件需经官方翻译成希腊语，并进行海牙认证或领事认证。请参阅上方各路线的详细清单。
- 提交申请： 数字游民申请人可在希腊驻外领事馆或希腊境内申请。黄金签证申请人在完成房产购买后，需向希腊主管机构提交申请。FIP申请人需先在领事馆获得D类签证，然后再申请希腊居留许可。
- 追踪并收集： 请按要求提交文件，并在签证或许可获批后领取。黄金签证：3-6个月。数字游民签证：2-6周。FIP签证：在境内停留2-4个月。
关于我们服务的说明： Vardanyan & Partners 是一家位于亚美尼亚的律师事务所。对于希腊居留项目，我们与希腊值得信赖的合作律所携手，可协调转介、跨境税务筹划以及亚美尼亚-希腊双重身份策略。欢迎通过以下方式联系我们进行咨询： 联系我们.
常見問題解答
2026年希腊黄金签证的最低投资额是多少？
在阿提卡（大雅典地区）、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛以及人口超过3,100人的岛屿，最高可获得800,000万欧元的资助。在其他所有地区，最高可获得400,000万欧元的资助。两种资助级别均要求房产面积至少为120平方米。此外，商业改建为住宅和历史建筑修复项目还可获得250,000万欧元的特殊资助。
我可以把我的黄金签证房产放到Airbnb上出租吗？
不。用于申请黄金签证的房产不得用于短期出租，仅允许签订长期租赁协议。这项限制与2024年签证门槛调整同时推出。
我应该在哪里申请数字游民签证——领事馆还是希腊？
两种方式都可行。虽然希腊最初宣布将于2024年1月起停止接受境内申请，但政府在2024年4月确认，领事途径和境内申请途径都将继续开放。
持有FIP证书的人可以在希腊工作吗？
不。FIP居留许可并不赋予持有人进入希腊劳动力市场的资格。持有人不能在希腊就业或经营企业。该许可仅适用于依靠境外收入（例如养老金、投资和租金收入）生活的人士。
获得希腊公民身份需要多长时间？
申请入籍前，您需要在希腊连续合法居住至少7年。持有黄金签证、数字游民签证或FIP签证的时间可以计入，前提是您每年在希腊实际居住至少183天。提交申请后，入籍流程通常需要2-3年。您还必须通过B1级希腊语考试和涵盖历史、地理和政治制度的公民考试。
希腊允许双重国籍吗？
是的。希腊允许双重或多重国籍。现行法律并未要求入籍时放弃原有国籍。能否保留原有国籍取决于原国籍所在国的法律。
我申请希腊居留权需要购买医疗保险吗？
是的。所有居留途径（黄金签证、数字游民签证和FIP签证）都要求购买涵盖在希腊就医的私人医疗保险。该保单必须由获得希腊许可或欧盟授权的保险公司签发，并涵盖您在希腊逗留期间的住院、门诊和急诊治疗。
结语
希腊的居留选择依然能够满足各种生活方式和预算的需求——尤其是在非顶级一线市场之外——但自2024年以来，相关规定有所改变。黄金签证的门槛提高，最低居住面积要求为120平方米；数字游民签证申请现在接受领事馆申请和境内申请；FIP途径为被动收入持有者提供三年可续签的居留权。对于那些着眼长远的人来说，在希腊居住七年并达到B1级希腊语水平后即可入籍，从而获得欧盟公民身份；此外，希腊还允许双重国籍。
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