简要概述：外国人可以在亚美尼亚自由拥有公寓、住宅和商业地产；主要限制在于农业用地。宪法默认禁止外国人拥有土地，除非法律允许；《土地法》也禁止外国人拥有农业用地。住宅用地和花园用地是例外情况，允许外国买家购买，城市住宅和商业地产亦是如此。
亚美尼亚的房地产市场对外国买家持欢迎态度，但有一条规则不容忽视：农业用地禁止外国直接拥有。了解亚美尼亚的外国所有权规则有助于您选择合适的资产、构建投资结构，并避免不必要的延误或拒绝。
目录
- 宪法框架：禁止外资所有权及其法律基础
- 土地法修正案：禁止外国人拥有农业用地
- 范围和排除：农业禁令与其他房地产禁令
- 外国人可以拥有的房产：公寓、商业建筑、住宅用地和花园用地
- 通过在亚美尼亚注册的公司和长期租赁获得农业用地
- 注册过程
宪法框架：禁止外资所有权及其法律基础
亚美尼亚宪法规定了一项高层规则：除非“法律规定的方式”允许，否则外国公民和无国籍人士不得拥有土地。这确立了一项默认禁令，但立法机关可以在《土地法》和相关法律中规定法定例外和澄清。
土地法修正案：禁止外国人拥有农业用地
2018年，亚美尼亚修订了《土地法》，明确规定：外国公民不得拥有农业用地。该政策的目标是将农田保留在当地所有，并通过租赁或亚美尼亚法人实体等替代结构引导外国参与。
范围和排除：农业禁令与其他房地产禁令
2018年的限制措施具有针对性。它仅适用于农业用地，不影响外国人拥有其他不动产的权利，例如公寓、房屋或非农业城市地块。对于投资者而言，这意味着亚美尼亚法律下的关键区别并非“土地与公寓”，而是“农业与非农业”土地的分类。
快速浏览：外国人在亚美尼亚可以拥有什么
| 资产类型 | 外资持股 | 笔记 |
|---|---|---|
| 公寓/共管公寓 | ✓ 允许 | 城市住宅单位对外国买家不受限制 |
| 商业场所/建筑物 | ✓ 允许 | 非农业房地产仍然向外国人开放 |
| 住宅用地和花园用地 | ✓ 允许 | 明确豁免外资所有权禁令 |
| 农业用地 | ✗ 不允许直接 | 通过亚美尼亚公司或长期租赁进入 |
外国人可以拥有的房产
公寓
外国人可以在亚美尼亚购买并持有公寓和共管公寓，无需满足居住或公民身份要求。2018年《土地法》修正案明确规定，非居民拥有的住宅单元不受农业用地限制，这进一步表明该领域将继续向外国买家开放。
将购房与搬迁结合起来的投资者还可以探索与在亚美尼亚的投资、就业或创业相关的居住选择。
商业大厦
商业地产（包括办公室、零售单元、仓库、酒店以及不属于农业用地的混合用途建筑）可由外国个人和公司拥有。农业用地禁令不适用于非农业商业资产。
计划在购置房产的同时开展业务的人可以成立亚美尼亚法人实体来持有资产、与租户签订合同或开展业务。
住宅用地和花园用地
亚美尼亚法律允许外国人拥有某些与住房和家庭用途相关的土地。指定用于私人住宅、公寓大楼和花园用途的地块不受外国所有权禁令的约束，仍可供外国买家购买。此项例外规定承认了住宅/家庭用地与农业生产用地之间的区别。
由于土地分类决定了您可以购买的房产类型，因此在签署购买协议之前，请务必在地籍摘录中确认土地的规划用途和类别。产权和类别核查是亚美尼亚房产交易中的标准尽职调查项目。
通过在亚美尼亚注册的公司和长期租赁获取农业用地
想要涉足农业领域的外国投资者有两种合规途径：
1.成立或收购一家在亚美尼亚注册的公司来拥有农业用地。亚美尼亚实体可以持有农田，即使这些农田是100%外资所有，这允许间接参与土地持有，同时遵守对外国个人的法定限制。
2.与当地业主或市政当局签订长期土地租赁合同。租赁结构可在不转移所有权的情况下提供经营使用权，通常用于农业和农业综合企业项目。
注册流程
在亚美尼亚，所有权通过国家注册获得。具体步骤可能因资产类型和交易结构而异，但外国人的核心流程简单明了，与当地惯例一致。
如何申请：分步说明
1.核实分类和所有权。获取地籍摘录，确认房产类别（例如，非农业用地与农业用地）、边界、产权负担和当前所有者，以确保该资产符合外国所有权条件。
2.签署买卖/租赁协议。使用符合规定的合同格式，反映房产类型，如果适用，还需提供通过亚美尼亚公司获得农业用地使用权的买方公司详细信息。
3.提交国家登记申请。将已签署的文件提交至房地产登记处，以登记所有权或租赁权；登记后，即可在亚美尼亚确立可强制执行的所有权。
4.完成税务和公用事业手续。登记后，更新公用事业账户，并确保所有适用的税款都已为新业主或承租人正确设置。
对于将房产与搬迁结合起来的买家来说，您可以同时实现临时或永久居住的目标和投资计划。
结语
亚美尼亚的外商所有权规定明确：农业用地受到限制，而城市公寓、商业地产和大多数住宅用地则向外国买家开放。如果您需要农田使用权，可以通过亚美尼亚实体或长期租赁进行投资，以确保完全合规。只要进行正确的审查和备案，在亚美尼亚拥有房产即可轻松便捷地获得保障。
常見問題解答
是的。外国公民可以自由购买和拥有公寓及其他非农业住宅；2018 年的修正案仅针对农业用地，不影响非居民的住宅所有权。
宪法默认禁止外国人拥有土地，除非法律允许，现行法律也禁止外国人拥有农业用地。但住宅用地和花园用地等非农业用地除外。
通过亚美尼亚注册的公司购买农田或签订长期土地租赁合同。这两种方式都很常用，并且符合禁止外国人购买农业用地的规定。
不。外国买家不需要亚美尼亚居留权即可购买公寓或商业场所等非农业房地产；2018 年的变化证实了该限制针对农田的性质。
预计需要提供身份证明文件、签署的销售或租赁协议以及地籍摘录或所有权文件以供登记；企业买家或租赁农田结构可能需要其他文件。
