✓ 希腊黄金签证现在需要 €800,000 在黄金地段（例如，雅典市中心）和 €400,000 在其他方面，重塑投资者的房地产选择和预算规划。
✓ 一个 €250,000 该路线得以保留，用于商业建筑改建为住宅以及修复列入名录/历史建筑——明确与城市复兴目标相一致。
✓ 短期租金 （例如 Airbnb）禁止用于黄金签证投资；投资者必须计划合规的长期租赁和稳定的收益。
✓ 当局强调住房需求和有据可查的翻新工程；在 250 万欧元的改建/修复案例中，工程的技术证明将受到严格审查。
✓ 需求依然旺盛——9,289应用程序 这些交易将于 2024 年提交——因此，制定符合规定的交易和可信的租赁计划比以往任何时候都更加重要。
希腊的黄金签证计划已转向城市复兴：提高了雅典等黄金地段的投资门槛，并为翻新投资提供了明确的激励措施。加之短期租赁禁令，这些变化促使投资者优先考虑优质资产、完善的证明文件和长期租赁策略。
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新的投资门槛和地域分级：800万欧元/400万欧元框架详解
希腊针对黄金签证推出了两级房地产投资框架。在指定的高需求地区——包括阿提卡地区（涵盖雅典市中心）、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛和其他大型岛屿——最低房地产投资额为 €800,000该国其他地区的最低标准是 €400,000.
除了提高购房门槛，该计划还提升了住房政策目标。当局明确旨在遏制投机性购房，并将资金引导至具有社会和城市效益的项目，例如改善住房条件和社区环境。
投资组合建模的关键变革： 禁止黄金签证房产进行短期出租（STR）意味着投资者不能再依赖 Airbnb 式的收入策略，而必须计划合规的长期租赁和稳定的现金流。
概览：门槛和租赁规则
| 区域类别 | 最小投资 | 短期租赁 |
|---|---|---|
| 主要区域（例如，阿提卡/雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛、大型岛屿） | €800,000 | 黄金签证投资不被允许。 |
| 所有其他地区 | €400,000 | 黄金签证投资不被允许。 |
| 特殊途径（转化/恢复） | €250,000 | 黄金签证投资不被允许。 |
区域配置和资产选择策略：800万欧元的适用范围
800万欧元档位主要面向希腊竞争最激烈的市场，例如雅典市中心和塞萨洛尼基，这些地区的流动性和租户需求更为强劲，但准入门槛也更高。相比之下，400万欧元档位则适用于希腊其他地区，使投资者能够进入二线城市和城镇，在这些地区，相对于资本投入而言，总收益率可能更具吸引力。
鉴于短期租赁禁令，投资者应优先考虑长期、专业管理的租赁交易。希腊优质房地产的各项指标都具有竞争力，例如，平均毛收益率约为 5.8% 配备 12.4％同比增长 2023 年每平方米的价格——尽管您的具体结果将取决于资产类别、微位置和租赁结构。
新规则下的甄选优先顺序：
- 瞄准长期租赁需求旺盛的细分市场 （大学区、医院服务区、交通走廊）以稳定的租约取代短期租赁收益。
- 优先考虑法律地位明确、产权清晰的建筑物； 尽职调查应重点关注分区、城市规划兼容性以及任何遗产/名录限制——特别是如果您打算采用 250 万欧元的改造/修复方案。
- 保守的租金和空置率模型 此外，如果进行翻新，还需要支付许可和施工方面的应急费用；这项改革的政策意图是将资金用于可核实的住房改善。
- 考虑投资组合拆分： 在 800 万欧元的区域内进行一项优质核心资产的保护，并在 400 万欧元的区域内进行一项增值投资（或 250 万欧元的转换）以提高收益——确保每项资产都能独立地满足计划规则。
投资者兴趣依然强劲——希腊创下纪录 2024年黄金签证申请数量为9,289份因此，预计合规交易将面临激烈竞争，并且文件和租赁信誉至关重要。
商业建筑改建为住宅的途径：资格和范围
改革保留了有针对性的原则。 €250,000 黄金签证的申请途径分为两类：(1) 将商业地产改建为住宅用途；(2) 修复列入名录或具有历史意义的建筑。这一特殊规定符合政府的城市更新目标，旨在调动资金振兴闲置或具有历史意义的资产。
通常符合条件的有：
- 商业建筑改建为住宅 符合当地分区和规划规则，并附有必要的许可证和技术文件。
- 修复列入名录/历史建筑 重点在于实质性改进而非表面升级；实质性工程的证明是关键。
由于黄金签证房产禁止短期出租，因此250万欧元项目的最终目标应该是符合规范的长期住宅，并由专业机构进行租赁管理，而非短期出租。商业计划应明确改建后的单元组合、目标租户群体、预期每平方米租金以及稳定运营的时间表。
清单：构建250万欧元的改造/修复交易
- 收购前可行性研究： 确认分区、遗产地位和允许用途；起草符合许可证要求的工程范围。
- 预算完整性： 拨出足够的资本支出用于结构、机电、隔热和规范升级，而不仅仅是装修。
- 合规记录： 计划如何证明每一项材料工程项目（图纸、许可证、发票、前后照片、工程师/建筑师签字）。
- 租赁计划： 确定长期租赁渠道（经纪人、机构、大学/医疗雇主）和预期契约。
改建和修复的合规性和文件要求（技术报告、许可证、工程证明）
当局已明确指出，翻新和改造工程必须妥善记录，对于金额超过250万欧元的案件，技术合规性将是重点审查对象。除发票外，还需提供正式的翻新证据，包括确认工程范围和竣工情况的专业报告。
投资者应准备的文件：
- 规划和建筑许可 与改建或修复相关的，附有盖章的建筑/工程图纸和技术规范。
- 由持证工程师/建筑师出具的技术报告 证明所完成工作的性质以及是否符合适用规范和任何文物保护限制。
- 合同和详细发票 来自承包商/供应商，符合许可范围。
- 照片证据 并且，在可能的情况下，提供检验记录或竣工证书，以验证里程碑和最终交付情况。
- 证明该资产已被占用或已准备好进行长期租赁的证明； 与该计划禁止短期租赁的规定一致。
这些文件应与购房契约以及开发商/承包商的任何保证书仔细核对。鉴于审查力度加大，且合规文件需求旺盛，投资者应尽早协调法律和工程事宜，并妥善保存所有许可证和工程文件。
关于投资回报率和结构设计的实用建议： 由于短期租赁禁令的实施，财务预测应重点关注长期租赁下的租户质量、维护资本支出和运营效率。如果您需要一个可比的居住选择来实现多元化，不妨考虑在您的欧洲计划中加入一个交通便利、商业环境友好的亚美尼亚基地——请参阅我们关于亚美尼亚居留许可、投资选择和房地产的指南。
对于计划进行跨司法管辖区投资的投资者，我们也提供税务影响和申报方面的咨询服务。请参阅我们关于亚美尼亚税收的概述以及我们的企业注册服务。
常见问题
希腊黄金签证的最新最低投资门槛是多少？
在阿提卡（包括雅典市中心）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼和其他大岛屿等高需求地区，购房门槛为 800,000 万欧元；在希腊其他地区，购房门槛为 400,000 万欧元。
现在还有通过筹集250,000万欧元来获得资格的途径吗？
是的。商业建筑改建为住宅以及历史建筑/保护建筑的修复，最低投资额为 250,000 万欧元，这明确是为了鼓励城市更新。
我可以将房产用于像Airbnb这样的短期出租吗？
不。改革措施禁止黄金签证持有者进行短期出租。投资者必须专注于合规的长期租赁。
250万欧元的改装/修复项目需要哪些文件？
预计需提供规划/建筑许可证、建筑/工程图纸、证明工程及合规性的技术报告、详细发票以及进度和完成情况的照片证据。
希腊房地产市场的回报率趋势如何？
指示性数据显示，2023 年平均毛收益率约为 5.8%，每平方米价格同比增长 12.4%，但实际收益取决于地点和资产类型。
