- 希腊将黄金签证门槛提高到高需求地区的 800,000 万欧元，其他地区的 400,000 万欧元，但该国任何地方的商业改建住宅项目可享受 250,000 万欧元的例外。
- 2025 年 1 月至 9 月黄金签证房地产投资与 2024 年同期相比下降了 24%，2025 年 9 月的申请量同比下降了 49.7%。
- 大约 16,000 套黄金签证持有者获得的房屋中，约有 15,000 套被转为长期出租，尤其是在雅典。
- 新规禁止黄金签证持有者房产进行短期出租（例如通过 Airbnb），而希腊则收紧了短期租赁许可，包括冻结雅典市中心的短期租赁许可。
希腊黄金签证正经历多年来影响最为深远的调整。更高的准入门槛、更严格的使用规则以及大量房产涌入长期租赁市场，正在重塑贷款审批的假设和交易结构。以下是投资者、开发商和律师现在应该重新调整的事项。
目录
改革与门槛提高：希腊黄金签证重置（最低金额提高至800万欧元/400万欧元）
希腊已将黄金签证的最低房产投资额提高至高需求地区的 800,000 万欧元，其他地区的 400,000 万欧元，这一翻倍政策于 2024 年底生效，并将于 2025 年重塑市场格局。该政策的既定目标是抑制投机性需求，并将资金引导至更大规模、更长期的住房解决方案。
250,000万欧元的商业改造：机会依然存在
至关重要的是，改革保留了一项战略性例外：在希腊境内，将商业场所改建为住宅，只要投资额至少达到250,000万欧元，仍然符合申请黄金签证的条件。这项豁免旨在通过将闲置房产改造成住宅来促进城市更新。对于许多申请人而言，这如今已成为获得黄金签证最有效的途径——前提是该项目确实属于改建项目，并且已获得所有必要的许可。
对律师和赞助商的实际意义：
- 在收购之前，确认分区、用途变更批准和建筑合规性（转换资格取决于实际的、已获许可的住宅结果）。
- 考虑到审批和施工周期，承保较长的改造交付时间。
- 制定里程碑付款计划，使其与许可证发放和项目完成风险相匹配。
| 黄金签证途径 | 最小投资 | 适用范围 | 重点说明 |
|---|---|---|---|
| 住宅购买（高需求区域） | €800,000 | 高需求地区 | 更高的门槛抑制了投机性需求。 |
| 住宅购买（其他地方） | €400,000 | 希腊其他地区 | 热门区域以外的标准路线 |
| 商业用地改建为住宅用地 | €250,000 | 希腊的任何地方 | 例外情况鼓励城市更新 |
黄金签证投资和申请数量大幅下降（投资额下降24%；申请量下降49.7%）
改革后，通过希腊黄金签证计划流入的资本明显降温。与该计划相关的房地产投资在2025年1月至9月期间较2024年同期下降了24%，从1.925亿欧元降至约1.46亿欧元。与此同时，2025年9月的申请量同比下降了49.7%，凸显了更高的申请门槛和更严格的规定如何抑制了新的投资需求。
这对市场参与者意味着什么：
- 开发工具 预计外国买家吸收速度会放缓，产品上市顺序也会重新调整，延长交货周期并进行预租。
- 购买者 应该为更长的尽职调查和融资窗口预留预算，并验证项目储备是否符合新的门槛（或者转向适用 250 万欧元的转换项目）。
- 法律顾问 应更新客户承保、定价假设和退出时间，以反映流动性减少和更严格的使用规则。
大量黄金签证房产回归长期租赁市场（约16,000套中的15,000套）
此次政策调整对市场最显著的影响是整体转向租赁市场：截至2024年底，此前由黄金签证投资者购置的约16,000套住房中，近15,000套已进入长期租赁市场，其中大部分集中在雅典。这改善了居民的住房供应，也符合政府的住房可负担性目标，因为新规引导黄金签证资金从短期旅游用途转向永久性住房。
以租赁为先的环境下的承保
- 鉴于黄金签证资产短期出租的新禁令，估值和债务偿付比率模型应采用长期租金收益率，而不是短期每晚租金。
- 以雅典为中心的租赁和空置情况模型，因为数千套住房已重新进入长期市场。
- 优先考虑建筑质量和合规性，以便在竞争日益激烈的租赁市场中脱颖而出，并应对未来日益严格的居住标准。
短期租赁和许可方面的新限制（Airbnb禁令、冻结和合规改革）
目前，Golden Visa 资产的使用以及更广泛的租赁环境都发生了两项变化：
- 黄金签证持有者不能进行短期出租（例如通过 Airbnb）。 该计划的新规禁止将黄金签证资产用于短期出租，以使其保持在长期住房存量中。
- 全国范围内收紧短期租赁许可制度： 希腊对相关规定进行了全面改革，包括冻结雅典市中心的新许可证发放，并禁止某些不达标的单元（例如没有窗户的地下室）进行短期出租。
合规与风险管理
- 文件记录租赁结构和期限，以明确证明黄金签证房产的长期出租用途。
- 审核所有现有的短期活动，并停止不合规的房源；雅典市中心的许可证冻结提高了任何旅游利用策略的门槛。
- 使房产规格符合当前的居住要求；不符合标准的房产不能在短期市场使用，并面临更高的执法风险。
买家和开发商手册
- 在可行且允许的情况下，将商业建筑改建为住宅建筑，投资额为 250 万欧元。
- 将销售信息重点从短期套利转向长期租赁稳定性。
- 在改建交易中，利用分阶段完成和托管机制来管理许可和施工风险。
2025年黄金签证核保清单
- 确认所在区域及适用的最低金额（800万欧元/400万欧元）——或符合250万欧元转换途径的资格。
- 根据长期租赁假设建立现金流模型；黄金签证资产禁止短期出租。
- 在投入资金之前，务必核实任何用途变更的许可证。
- 鉴于大量新房涌入，对雅典的租赁情况进行压力测试。
- 绘制短期租赁许可限制地图——例如，雅典市中心冻结租赁和禁止居住的禁令。
- 尽早规划税务、持有和退出结构；评估跨境影响和租金收入税收。
底线： 希腊黄金签证仍然可行，但如今已转变为以长期租赁和房产转换为主导的策略。投资者若能适应更高的门槛、遵守短期出租禁令，并瞄准250万欧元以上的房产转换市场，仍可通过希腊黄金签证获得居留权，同时符合新的政策目标。
