- 西班牙的房地产黄金签证途径于 2025 年 4 月 3 日结束，取消了欧盟一项主要的房地产移民途径，并结束了 2014 年至 2023 年间发放的 22,430 个黄金签证。
- 希腊在 2023 年将房产最低限额提高到 500,000 万欧元；葡萄牙在 2023 年取消了直接房地产资格；马耳他在 2025 年提高了房产最低限额和费用。
- 预计欧盟投资者居留途径将面临更高的资本要求、更长的筹备时间和更严格的尽职调查。
- 律师事务所应重新评估现有业务渠道，转向非房地产选项（资金、商业/就业创造），并重新调整与开发商的合作关系和客户沟通方式。
- 考虑通过稳定、以价值为导向的替代方案来分散客户的计划，包括亚美尼亚的居留权、投资和税务规划。
西班牙基于房产的黄金签证政策的终止，关闭了欧盟最受欢迎的房地产移民渠道之一。随着希腊、葡萄牙和马耳他收紧规则或提高价格，以房产为基础的移民策略面临结构性调整——投资者必须转向非房产选项，才能获得欧盟或其他投资居留权。
目录
西班牙终止房产黄金签证计划（自4月3日起生效）
西班牙政府宣布自2025年4月3日起终止通过房地产投资获得居留权的计划，结束了此前通过购买价值50万欧元的房产获得居留权的途径。在2014年至2023年期间，西班牙共发放了22,430份黄金签证，凸显了该计划在关闭前的规模。
规模及其影响对象
据西班牙媒体报道，房地产投资途径的需求持续旺盛，主要集中在高需求城市市场，并吸引了大量非欧盟投资者参与，其中包括中国和俄罗斯公民等。因此，此次关闭关闭了房地产投资移民欧盟的主要途径，并压缩了计划以房地产为导向的移民策略的购房者的选择。
欧盟收紧管制：希腊、葡萄牙和马耳他提高入境门槛、调整路线并增加费用
希腊
希腊于 2023 年 8 月将房地产黄金签证的最低门槛提高到 50 万欧元，实际上使重点地区的最低门槛从之前的 25 万欧元翻了一番，使得以房产为主要依据的资格成本大幅增加。
葡萄牙和马耳他提高门槛
葡萄牙2023年的改革取消了黄金签证的直接房地产投资选项，引导申请人选择其他途径，例如认购基金，并收紧了商业/创造就业岗位的标准。具体而言，第56/2023号法律于2023年10月7日生效，取消了房地产投资选项，并将相关途径的就业岗位维持门槛从5个提高到10个。
马耳他提高了永久居留权的成本：从 2025 年 1 月起，最低房产购买要求为 375,000 欧元，主要申请费为 50,000 欧元，提高了以房产为抵押的申请的总资本支出。
更改路线并提高费用
在欧盟范围内，投资者获得居留权的途径正从被动的房产购买转向具有更明确经济影响的工具——例如私募股权/风险投资基金、企业创建和就业支持——与此同时，相关费用和最低要求也在不断提高。葡萄牙的法律明确调整了资格认定标准，不再以房地产作为主要依据；马耳他则通过提高门槛和费用，增加了与房产相关的投资途径的成本。
欧盟投资者路径概览（2025-2026 年）
| 管辖权 | 基于房产的资格 | 最低/备注 | 生效日期/来源 |
|---|---|---|---|
| 西班牙 | 已结束（房产路线已关闭） | 价值500,000万欧元的航线停运 | 3年四月2025日 |
| 希腊 | 可用，更高门槛 | 指定区域内500,000万欧元 | 2023年XNUMX月 |
| 葡萄牙 | 淘汰 | 房地产不符合条件；资金/商业途径仍然有效；就业维持目标提高至10个。 | 2023年XNUMX月 |
| 马耳他 | 有售，价格更高 | 房产最低价格 375,000 欧元；主要费用 50,000 欧元 | 一月2025年 |
政府采取行动的原因：住房压力、社会成本和疲软的宏观经济回报
住房压力
西班牙将终止“黄金签证”房产计划纳入其住房政策议程，表明在住房负担能力面临压力的情况下，保障民众获得住房的途径是其优先事项。欧盟其他地区的改革也体现了类似的考量，这些国家的政策制定者认为，以房产为导向的投资型居留模式对长期住房供应和生产力贡献甚微，反而加剧了当地市场的紧张局势。
社会成本和疲弱的宏观经济回报
独立分析表明，黄金签证项目带来的国家层面收益有限——西班牙的收益不到GDP的0.1%，葡萄牙约为0.4%——这削弱了此类项目在经济上的意义，因为它们可能引发社会和政治上的强烈反对。这种宏观形势，加上住房负担能力方面的担忧，促使政策转向更加精准、与绩效挂钩的投资标准，而非房地产投资。
直接市场影响：渠道损失
西班牙取消房产投资途径，加上希腊提高门槛、葡萄牙取消房产投资途径以及马耳他提高价格和费用，使得欧盟以房产投资为主要投资手段的居留途径更加狭窄。对于企业和投资者而言，这意味着通过剩余途径，他们需要更高的资本金、更多的文件以及更长的尽职调查周期。
律师事务所和投资者行动清单
- 管道分类： 确定那些欧盟计划依赖于西班牙房产途径的客户，并根据更新的假设评估希腊（更高的最低限额）、葡萄牙（资金/就业保障）或马耳他（成本更高）的可行性。
- 转向非房地产选项： 优先考虑受监管基金认购、企业创建或就业支持途径（如适用），并符合最近的立法意图。
- 重新调整开发者合作关系： 重新评估与房地产驱动型移民相关的收益分成和营销；转向机构产品提供商和就业创造工具。
- 修改客户端消息： 设定更高的审核标准和更长的审核周期；强调合规韧性和投资组合多元化。
- 实现地理多元化： 为满足流动性、资产保护和生活方式需求，应考虑非欧盟国家的替代方案。亚美尼亚为居留权、战略投资、简便的商业注册、具有竞争力的税收和房地产投资提供了极具吸引力的途径。
2026 年规划的实用转折点
- 增加资本预算： 希腊的投资额需达到 500 万欧元以上，葡萄牙的投资额需达到最低限额，马耳他的投资额需提高。
- 轮班文档工作流程： 加强反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC) 和资金来源审查，以适应欧盟投资者居住地日益严格的尽职调查。
- 扩大出行规划范围： 将欧盟路线与替代居住地或第二住所地相结合，例如亚美尼亚，可供投资者居住和进入该地区。
亚美尼亚的地位
尽管欧盟投资者居留政策日趋收紧，但亚美尼亚凭借其灵活的居留许可、入籍途径、简便的公司注册流程以及多元化的投资和税务筹划方案，仍然是建立区域基地的成本效益之选。对于那些因欧盟房产投资成本过高而无法移民的客户而言，亚美尼亚可以作为其稳健的非房产投资策略的补充，与欧盟投资组合方案相辅相成。
结语
西班牙黄金签证房地产投资途径的关闭标志着欧盟房地产移民格局的结构性转变。随着门槛提高、途径转向非房地产投资以及费用增加，2026年投资者居留计划应优先考虑资金、商业和创造就业机会等工具，并辅以亚美尼亚等其他成本效益高的替代选择。
如需根据新规和您的出行目标制定个性化方案，请联系我们的团队。
获得专家指导