Sepintas
- Jumlah kedatangan pengunjung tahun 2025: 12.5 juta (+11.4% dibandingkan tahun 2024) — 10.8 juta kapal pesiar, 1.7 juta pesawat terbang
- PDB 2025: ~USD 16.1 miliar (pertumbuhan 4.5%)
- Harga jual rata-rata di Nassau pada kuartal pertama tahun 2026: USD 514,000
- Hasil sewa bruto nasional: ~ 6.52%
- Investasi minimum EPR: BSD 1,000,000 (berlaku mulai 1 Januari 2025; jangka waktu 10 tahun)
- PPN atas pengalihan properti: 2.5%–10% dikelompokkan berdasarkan nilai (tidak ada bea meterai terpisah untuk properti riil)
- Izin pembeli asing: Pengajuan hanya secara online melalui portal BIA sejak 1 Desember 2024.
- Biaya kepemilikan tipikal: 3%–4.5% dari nilai properti per tahun (pajak + asuransi + iuran HOA)
Investasi properti di Bahama menggabungkan permintaan pariwisata yang kuat dengan pasar luar negeri yang stabil dan kedekatan dengan Amerika Serikat. Rekor kedatangan pengunjung pada tahun 2025, proses kepemilikan asing yang didigitalisasi, ambang batas tempat tinggal yang diperbarui, dan rezim PPN yang telah menggantikan bea materai tradisional pada properti menjadikan tahun 2025–2026 sebagai periode penting untuk mengevaluasi pasar properti Bahama.
Panduan ini mencakup gambaran makro, kondisi pasar di setiap pulau, aturan kepemilikan asing, program residensi, kerangka pajak lengkap, imbal hasil sewa, dan biaya kepemilikan — semua yang dibutuhkan investor asing sebelum menginvestasikan modal.
Gambaran umum pasar properti Bahama
Bahama memasuki tahun 2026 dengan bekal pariwisata yang mencetak rekor dan aktivitas pembiayaan yang berkelanjutan — dua pilar yang mendukung permintaan properti di seluruh kepulauan tersebut.
- Pariwisata: Kedatangan wisatawan internasional mencapai 12.5 juta pada tahun 2025, meningkat 11.4% dibandingkan tahun sebelumnya. Penumpang kapal laut dan kapal pesiar mencapai 10.8 juta (+13.8%), sedangkan kedatangan melalui udara sekitar 1.7 juta.
- PDB: PDB nominal diperkirakan mencapai USD 16.1 miliar pada tahun 2025 (pertumbuhan 4.5%), memberikan latar belakang makroekonomi yang solid untuk siklus perumahan dan konstruksi.
- Aktivitas hipotek: Penyaluran pinjaman hipotek perumahan baru mencapai BSD 126.1 juta pada semester pertama tahun 2025, naik 3.7% dibandingkan tahun sebelumnya, yang menandakan ketersediaan pembiayaan bagi pembeli yang berkelanjutan.
- Tren harga: Harga jual rata-rata di Nassau/New Providence berada di angka USD 514,000 pada kuartal pertama tahun 2026 (rata-rata USD 1,145,324), turun dari lonjakan pada kuartal pertama tahun 2025 menjadi USD 850,000 — menunjukkan normalisasi setelah lonjakan transaksi bernilai tinggi.
Pembaruan kebijakan penting bagi investor properti
| Pembaruan kebijakan | Efektif | Dampak bagi investor |
|---|---|---|
| Izin berdasarkan Undang-Undang Kepemilikan Tanah — pengajuan hanya secara daring melalui portal BIA. | 1 Dec 2024 | Siapkan dokumen identitas dan dokumen perusahaan yang telah dipindai; pengajuan dokumen kertas dihentikan. |
| Investasi minimum EPR dinaikkan menjadi BSD 1,000,000 dengan jangka waktu penahanan 10 tahun. | 1 Jan 2025 | Ambang batas modal lebih tinggi; akta hibah dikecualikan; batas waktu pembayaran biaya 90 hari. |
| Denda deklarasi PPN untuk agen properti — 3% dari nilai transaksi | 1 Juli 2025 | Pasal 47C: agen wajib mengajukan pernyataan yang ditentukan dalam waktu 30 hari setelah pengalihan hak milik atau menghadapi sanksi. |
| Bea meterai atas pengalihan properti — sepenuhnya dibebaskan | Hukum saat ini | Undang-Undang Bea Meterai 2024 Jadwal Kedua mengecualikan akta pengalihan hak milik; PPN adalah satu-satunya pajak transfer. |
Pariwisata dan faktor pendorong permintaan
Pariwisata adalah pendorong utama permintaan perumahan di Bahama — khususnya penyewaan jangka pendek, hunian bermerek, dan rumah liburan yang praktis dan mudah ditinggalkan. Jumlah pengunjung sebanyak 12.5 juta pada tahun 2025 memperkuat penyerapan di pasar utama dan resor, mendukung tarif per malam dan tingkat hunian di semua musim.
Kinerja hotel dan penyewaan liburan (2025)
| metrik | Hotel | Penyewaan liburan |
|---|---|---|
| Okupansi rata-rata | 74% | 47.6% (seluruh tempat); 48.5% (setara dengan hotel) |
| Tarif per malam (ADR) | Rp 280–450 | Rata-rata sekitar USD 251 |
| Variasi pulau yang mencolok | - | Tingkat hunian Exuma 61.0%; Grand Bahama 43.5% |
Peraturan penyewaan jangka pendek
Bahama mewajibkan pendaftaran untuk semua penyewaan properti dengan masa inap 45 hari atau kurang. Operator harus memiliki Lisensi Usaha dan Lisensi Pariwisata (Kementerian Pariwisata dan Penerbangan), mendaftar ke Departemen Pendapatan Dalam Negeri, dan mematuhi kewajiban PPN berdasarkan Undang-Undang PPN. Pemerintah mengontrak Avenu untuk penegakan kepatuhan — operator yang tidak terdaftar akan dikenakan denda. Peraturan ini diperkenalkan pada Maret 2023 dan diperkuat hingga tahun 2025–2026.
Analisis pasar pulau demi pulau
Nassau dan New Providence
Pusat pariwisata dan komersial utama. Harga jual median pada kuartal pertama tahun 2026 adalah USD 514,000 dengan rata-rata USD 1,145,324. Pengembangan utama meliputi perluasan Baha Mar senilai USD 700 juta (345 kamar hotel ditambah 77 hunian bermerek, ditargetkan selesai pada tahun 2029) dan Aqualina di Cable Beach (60 hunian, fase 2 sekitar tahun 2025). Nassau menawarkan pasar kondominium dan vila yang mapan, kedekatan dengan sekolah dan layanan internasional, serta infrastruktur penyewaan jangka pendek yang kuat. Perkiraan imbal hasil sewa kotor berkisar antara 5–7%.
Exuma dan Kepulauan Exuma
Daya tarik rekreasi yang tinggi dan pulau-pulau kecil eksklusif menarik pembeli rumah kedua yang mencari akses ke perairan dan komunitas resor butik. Harga jual rata-rata aktif sekitar USD 1.995 juta, dengan penjualan rata-rata pada kuartal pertama tahun 2025 mencapai USD 3 juta. Properti tepi laut berkisar dari sekitar USD 60,000–100,000 untuk lahan non-utama hingga USD 10–45 juta untuk pulau-pulau kecil dan perkebunan. Tingkat hunian sewa liburan mencapai 61.0%—tertinggi di antara pulau-pulau utama.
Abaco
Pembangunan kembali pasca-Badai Dorian telah menunjukkan ketahanan yang luar biasa dan momentum yang diperbarui hingga tahun 2026. Treasure Cay berada dalam fase kelahiran kembali yang aktif di bawah pengembang baru, dan peningkatan infrastruktur mencakup sistem air kota bertenaga surya di Marsh Harbour. Fokus tetap pada fasilitas berperahu, marina, dan komunitas pesisir yang menarik pembeli yang mencari gaya hidup.
Eleuthera dan Pulau Harbour
Destinasi mewah butik yang dihargai karena lokasi tepi pantai dan hunian dengan kepadatan rendah. Daftar properti di Harbour Island berkisar dari USD 1.8 juta hingga lebih dari USD 21 juta, dengan konsentrasi di kisaran USD 3–11 juta. Properti tepi laut di Eleuthera biasanya diperdagangkan dalam kisaran USD 2–6 juta.
Bimini
Pasar akhir pekan di dekat Florida dengan fasilitas marina resor. Resorts World Bimini tetap beroperasi dengan peningkatan pendapatan semester pertama tahun 2025, meskipun Genting menggambarkan kinerja keseluruhan sebagai kurang memuaskan secara finansial. Ekspansi bandara senilai USD 70 juta yang didukung pemerintah sedang berlangsung, yang diharapkan dapat memperkuat akses dan nilai properti.
Grand Bahama
Opsi berorientasi nilai dengan posisi ganda sebagai kawasan hunian dan industri/logistik/Zona Perdagangan Bebas. Hasil sewa yang dilaporkan oleh broker mencapai 8–10% atau lebih tinggi — jauh di atas rata-rata Nassau sebesar 5–7%. Pemulihan pasca-badai terus berlanjut dengan peningkatan inventaris properti rekreasi di beberapa subpasar tertentu, menjadikan ini titik masuk paling terjangkau di kepulauan ini bagi investor yang berfokus pada imbal hasil.
Andros dan Kepulauan Terluar
Munculnya konsep ekowisata dan pulau pribadi. Potensi ekowisata diakui secara luas, meskipun proyek pengembangan spesifik tahun 2025–2026 masih terbatas. Uji tuntas infrastruktur sangat penting — ketersediaan utilitas, akses, dan asuransi sangat bervariasi.
Hasil sewa dan biaya kepemilikan
Pendapatan sewa kotor per pulau
| Lokasi | Perkiraan hasil kotor | Catatan |
|---|---|---|
| rata-rata nasional | ~ 6.52% | Panduan Properti Global, pertengahan 2025 |
| Nassau / New Providence | 5 – 7% | Pasar yang sudah mapan; nilai properti yang lebih tinggi menekan imbal hasil. |
| Grand Bahama / Freeport | 8–10%+ | Harga masuk lebih rendah; permintaan logistik/FTZ mendukung tingkat hunian. |
| Eksuma | Sangat bervariasi | Tingkat hunian STR 61%; nilai properti yang sangat tinggi membatasi persentase imbal hasil. |
Data kinerja STR nasional (awal 2026): pendapatan tahunan rata-rata sekitar USD 47,000–48,000, tingkat hunian rata-rata 53%, dan tarif harian rata-rata sekitar USD 251.
Biaya kepemilikan tahunan
| Kategori biaya | Dihuni oleh pemilik | Bukan pemilik / sewa |
|---|---|---|
| Pajak properti riil | ~0.25–0.8%/tahun | ~1.0–1.75%/tahun |
| Asuransi | 1–3%/tahun (risiko badai dan banjir bervariasi menurut pulau dan ketinggian) | |
| Biaya HOA/strata | 0.75–2.4%/tahun (komunitas kondominium dan resor) | |
| Perkiraan gabungan | ~2–4%/tahun | ~3–4.5%/tahun |
Aturan kepemilikan asing dan izin Undang-Undang Kepemilikan Tanah
Warga negara asing dapat membeli properti di Bahama sesuai dengan Undang-Undang Kepemilikan Tanah oleh Orang Internasional (International Persons Landholding Act/IPLA). Mulai 1 Desember 2024, semua permohonan harus diajukan secara elektronik melalui portal berbasis SharePoint Otoritas Investasi Bahama (Bahamas Investment Authority/BIA) — permohonan dalam bentuk kertas tidak lagi diterima.
Kapan izin diperlukan?
- Luas kurang dari 5 hektar, untuk penggunaan perumahan: Hanya pendaftaran — tidak perlu izin.
- 5 hektar atau lebih, atau penggunaan komersial apa pun: Diperlukan izin IPLA lengkap.
- Tidak ada larangan kepemilikan asing secara kategoris berdasarkan pulau atau zona.
Daftar periksa dokumen aplikasi IPLA
- Formulir Jadwal IPLA berdasarkan undang-undang (ditandatangani oleh pemohon atau pengacara non-Bahama)
- Bukti identitas — paspor, akta kelahiran, akta nikah
- Salinan dokumen pengalihan hak milik atau kepemilikan
- Salinan denah lokasi yang menunjukkan ukuran dan lokasi
- Nomor penilaian Pajak Properti (jika ada)
- Bukti pembayaran RPT (terkini, jika berlaku)
- Untuk perusahaan: akta pendirian ditambah dokumen uji tuntas per pemilik manfaat.
- Salinan akta pengalihan yang menunjukkan pembayaran bea meterai dan lembar pendukung (registrasi pasca-akuisisi)
- Pembayaran biaya pemerintah
Daftar periksa kepatuhan pembeli
- Libatkan pengacara lokal sejak awal untuk verifikasi hak milik dan ketentuan kontrak.
- Konfirmasikan apakah transaksi Anda memerlukan izin IPLA dan ajukan melalui sistem daring BIA.
- Mengkoordinasikan verifikasi KYC bank, dokumentasi sumber dana, dan pengaturan rekening escrow.
- Sesuaikan penutupan transaksi dengan pengungkapan PPN untuk menghindari sanksi Pasal 47C.
- Uji ketahanan biaya kepemilikan (asuransi, HOA/strata, ketahanan terhadap badai) dan manajemen properti
- Sertakan waktu tunggu dalam jadwal penutupan Anda — waktu persetujuan bervariasi tergantung pada kelengkapan aplikasi.
Program residensi dan investor
Izin Tinggal Tetap Ekonomi (EPR)
Investasi minimum yang memenuhi syarat dinaikkan dari BSD 750,000 menjadi BSD 1,000,000 efektif mulai 1 Januari 2025, berdasarkan Undang-Undang Imigrasi (Amandemen) (No. 2) Tahun 2024. Investasi tersebut harus dipertahankan selama 10 tahun. Akta hibah dikecualikan, dan pemohon menghadapi tenggat waktu 90 hari untuk pembayaran biaya setelah persetujuan.
Persyaratan kelayakan EPR:
- Formulir permohonan dan surat permintaan kepada Direktur Imigrasi
- Paspor yang masih berlaku (salinan yang dilegalisir)
- Dua foto paspor (2x2 inci, latar belakang putih)
- Akta kelahiran asli atau yang telah dilegalisir.
- Surat keterangan polisi — catatan kriminal bersih dalam 5 tahun terakhir, tidak lebih dari 6 bulan.
- Surat keterangan sehat — kondisi kesehatan baik, tidak lebih dari 30 hari.
- Referensi pribadi (biasanya dua orang atau lebih)
- Bukti investasi yang memenuhi syarat sebesar BSD 1,000,000 (akta pengalihan hak milik atau konfirmasi Bank Sentral untuk obligasi)
- Berkomitmen untuk mempertahankan investasi selama 10 tahun.
Biaya pemerintah: Sekitar BSD 15,000–20,000 untuk pemohon utama; sekitar BSD 300 per tanggungan. Waktu memproses: 8–12 bulan untuk permohonan yang lengkap dan tidak dipersengketakan (kisaran: 6–18 bulan).
Pilihan hunian lain untuk pemilik properti
- Kartu Penduduk Pemilik Rumah: Tersedia di bawah IPLA untuk warga non-Bahama yang memiliki properti layak huni. Diperbarui setiap tahun. Tidak memberikan hak kerja. Biaya pemrosesan sekitar BSD 100 (tidak dapat dikembalikan); penerbitan sekitar BSD 500 per kartu.
- Izin Tinggal Tahunan: Untuk pemilik rumah dan penduduk musiman. Dapat diperbarui setiap tahun tanpa hak kerja. Pilihan praktis untuk investor yang berkunjung secara teratur tetapi tidak memenuhi ambang batas EPR.
- Izin Tinggal Tetap Standar: Tersedia melalui pernikahan dengan warga negara Bahama (setelah 5 tahun), masa tinggal sah selama 20 tahun atau lebih, atau masa kerja di pemerintahan selama 10 tahun atau lebih. Tidak ada ambang batas investasi — tetapi tidak berlaku untuk sebagian besar investor asing.
Untuk konteks yang lebih luas mengenai perencanaan tempat tinggal dan kewarganegaraan di berbagai yurisdiksi, lihat panduan kami tentang izin tinggal ke kewarganegaraan.
Pajak atas transaksi properti
PPN atas transfer properti
PPN telah menggantikan bea meterai tradisional pada pengalihan properti. Jadwal Kedua Undang-Undang Bea Meterai 2024 secara eksplisit mengecualikan akta pengalihan, pengalihan ulang, penugasan, pertukaran, atau pemindahan properti. Jadwal PPN bertingkat yang sama berlaku untuk penjualan properti baru dan bekas — tarifnya bergantung pada jenis penerima dan kisaran nilai, bukan apakah properti tersebut baru atau bekas.
| Nilai properti (BSD) | Tarif PPN (individu Bahama) | Tarif orang asing |
|---|---|---|
| Di bawah $ 100,000 | 2.5% | 10% |
| $ $ 100,000 300,000- | 4% | 10% |
| $ $ 300,000 500,000- | 6% | 10% |
| $ $ 500,000 700,000- | 8% | 10% |
| $ $ 700,000 1,000,000- | 9% | 10% |
| Lebih dari $ 1,000,000 | 10% | 10% |
Pembeli rumah pertama kali di Bahama mendapatkan tarif yang lebih rendah yaitu 4% untuk properti senilai $300,000–$500,000. Perusahaan-perusahaan Bahama membayar 2.5% (di bawah $100) atau 10% (semua kategori lainnya).
Penegakan PPN — Sanksi Pasal 47C
Berdasarkan UU Perubahan Pajak Pertambahan Nilai (No. 2) Tahun 2025, Pasal 47C, agen properti wajib mengajukan deklarasi yang telah ditentukan dalam waktu 30 hari setelah setiap pengalihan hak milik. Kegagalan untuk melakukannya akan dikenakan denda sebesar 3% dari nilai yang dibayarkan atau terutang. Ketentuan ini mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 2025 dan tetap berlaku. Denda ini secara khusus terkait dengan pengajuan deklarasi — bukan denda umum karena gagal memungut PPN.
Pajak properti riil
| Jenis properti | Kisaran nilai | Tarif tahunan |
|---|---|---|
| Rumah tinggal yang ditempati pemilik | Hingga ~$250,000 | Membebaskan |
| $ $ 250,000 500,000- | 0.625% | |
| Lebih dari $ 500,000 | 1.0% | |
| Bukan pemilik / komersial | Sampai $ 500,000 | 0.75% |
| $500,000–$1.5 juta–$2 juta | 1.0% | |
| Lebih dari $1.5 juta–$2 juta | 1.5% | |
| Tanah kosong milik asing | $7,000 pertama | BSD 100 datar |
| Melebihi $7,000 | 2.0% |
Untuk perencanaan pajak komparatif di berbagai yurisdiksi, lihat ringkasan kami tentang pajak.
Proses pembelian bagi investor asing
Pendekatan yang disiplin terhadap kepatuhan, koordinasi penutupan transaksi, dan pemilihan pulau merupakan kunci keberhasilan di pasar properti Bahama. Akuisisi tipikal mengikuti tahapan-tahapan berikut:
- 1. Pemilihan properti dan uji tuntas: Libatkan pengacara lokal untuk verifikasi hak milik, survei, dan pemeriksaan lingkungan. Konfirmasikan zonasi, beban, dan kewajiban pajak properti yang belum dibayar.
- 2. Perjanjian jual beli: Buat perjanjian jual beli dengan ketentuan yang jelas mengenai harga, uang muka (biasanya 10%), syarat dan ketentuan, serta jangka waktu penutupan transaksi.
- 3. Kepatuhan IPLA: Tentukan apakah izin IPLA diperlukan (5+ hektar atau penggunaan komersial). Jika ya, ajukan secara elektronik melalui portal BIA dengan semua dokumen yang diperlukan.
- 4. Pembiayaan dan transfer dana: Mengkoordinasikan verifikasi identitas nasabah (KYC) bank, dokumentasi sumber dana, dan persetujuan pengendalian devisa Bank Sentral Bahama untuk transfer mata uang asing.
- 5. Penutup: Bayar PPN berjenjang (pajak transfer tunggal — tidak ada bea meterai terpisah). Pastikan agen mengajukan deklarasi Bagian 47C dalam waktu 30 hari. Daftarkan pengalihan hak milik ke Kantor Pendaftaran Umum.
- 6. Pasca penutupan: Daftarkan diri untuk pajak properti, atur pengelolaan properti, atur asuransi (anggarkan 1–3% dari nilai properti setiap tahun untuk perlindungan terhadap badai), dan jika berlaku, ajukan Kartu Kependudukan Pemilik Rumah atau EPR.
Untuk proses perbandingan di yurisdiksi lain, tinjau panduan kami tentang real estate transaksi dan registrasi Bisnis.
Pertanyaan yang sering diajukan
Bisakah orang asing membeli properti di Bahama?
Berapakah investasi minimum untuk mendapatkan Izin Tinggal Tetap Ekonomi?
Apakah ada bea materai untuk pembelian properti di Bahama?
Berapakah biaya kepemilikan tahunan untuk properti sewaan?
Apakah saya memerlukan izin untuk mengoperasikan penyewaan jangka pendek?
Pulau manakah yang menawarkan hasil sewa terbaik?
Terakhir diperbarui 29 April 2026. Panduan ini hanya untuk tujuan informasi dan bukan merupakan nasihat hukum atau investasi. Biaya pemerintah, tarif pajak, dan persyaratan program dapat berubah — verifikasi angka terkini sebelum membuat komitmen.
