Investasi Properti di Rumania untuk Tempat Tinggal: Analisis Pasar dan Zona Peluang

Terakhir diperbarui April 2026

Rancangan kerangka kerja residensi melalui investasi Rumania — yang biasa disebut "Visa Emas" — menarik perhatian signifikan pada akhir tahun 2025 sebagai salah satu dari sedikit proposal Uni Eropa yang masih mempertimbangkan real estat sebagai jalur kualifikasi untuk mendapatkan izin tinggal. Namun, RUU tersebut ditarik dari Parlemen pada Desember 2025 setelah penilaian keamanan yang negatif. Panduan ini mengkaji proposal yang ditarik tersebut, fundamental pasar real estat Rumania untuk investor asing, rezim pajak untuk non-penduduk, dan bagaimana Rumania dibandingkan dengan program residensi melalui investasi Uni Eropa yang aktif pada tahun 2026.

Visa Emas Rumania: status terkini (April 2026)

Rancangan undang-undang Visa Emas Rumania (B490/2025) secara resmi ditarik dari Parlemen pada 9 Desember 2025. Partai PNL menarik undang-undang tersebut setelah mendapat penilaian negatif dari Dewan Tertinggi Pertahanan Nasional Rumania (CSAT), Dinas Intelijen Rumania (SRI), dan Dinas Intelijen Luar Negeri (SIE), yang semuanya menyoroti kekhawatiran keamanan terkait program tersebut.

Hingga April 2026, belum ada rancangan undang-undang pengganti yang diajukan. Rumania saat ini tidak memiliki program residensi melalui investasi. Investor yang mempertimbangkan properti di Rumania khususnya untuk jalur Golden Visa harus menyadari bahwa jalur ini tidak tersedia dan belum ada jadwal pasti untuk undang-undang pengganti.

Meskipun demikian, pasar properti Rumania tetap menarik bagi investor asing berdasarkan fundamentalnya — pertumbuhan harga yang kuat, aktivitas konstruksi yang terdepan di Uni Eropa, dan rezim pajak yang menguntungkan bagi non-penduduk — terlepas dari program residensi di masa mendatang. Bagi investor yang tujuan utamanya adalah residensi Uni Eropa, program aktif di Yunani, Siprus, Malta, dan Latvia tetap tersedia.

Apa yang diusulkan dalam draf yang ditarik tersebut?

Meskipun RUU tersebut sudah tidak berlaku lagi, memahami apa yang diusulkan memberikan konteks untuk undang-undang apa pun yang mungkin akan diperkenalkan Rumania di masa mendatang. Rancangan yang ditarik tersebut mencakup investasi minimum sebesar €400,000 dan periode kepemilikan selama lima tahun di empat kelas aset yang memenuhi syarat.

Draf tersebut juga menetapkan bahwa pasangan, anak-anak di bawah umur, dan orang tua yang menjadi tanggungan investor akan menerima izin tinggal setara selama lima tahun. Setelah lima tahun tinggal terus-menerus, pemohon utama dapat mengajukan permohonan izin tinggal tetap dan kemudian kewarganegaraan melalui proses naturalisasi standar Rumania — yang umumnya membutuhkan total delapan tahun tinggal secara sah.

Untuk konteks mengenai kategori tempat tinggal umum Uni Eropa dan jalur naturalisasi, jelajahi panduan kami tentang izin tinggal ke kewarganegaraan.

Gambaran umum pasar properti Rumania

Pasar properti Rumania menunjukkan pertumbuhan yang konsisten sepanjang tahun 2025 hingga 2026, didukung oleh aktivitas konstruksi yang kuat, peningkatan urbanisasi, dan permintaan yang berkelanjutan. Indikator-indikator utama menggambarkan pasar yang aktif dan penuh percaya diri bagi pengembang.

Izin mendirikan bangunan: Rumania mengeluarkan 37,252 izin pembangunan perumahan pada tahun 2025, meningkat 4.4% dibandingkan tahun sebelumnya. Peningkatan ini menandakan kepercayaan pengembang yang berkelanjutan dan semakin banyaknya pasokan baru yang tersedia di kota-kota besar.

Pangsa PDB sektor konstruksi: Sektor konstruksi menyumbang sekitar 8% dari PDB Rumania — persentase tertinggi di Uni Eropa dan jauh di atas rata-rata Uni Eropa-27 yang sekitar 5%. Bobot sektoral ini mencerminkan aktivitas pembangunan perumahan dan komersial, serta menunjukkan arus tenaga kerja dan modal yang kuat ke lingkungan binaan.

Tren harga: Harga perumahan di kota-kota besar Rumania telah melonjak 60–100% selama enam tahun terakhir. Rata-rata nasional mencapai sekitar €1,965/m² pada akhir tahun 2025, mencerminkan peningkatan 13.8% dari tahun sebelumnya. Pertumbuhan ini terjadi secara luas, dengan setiap kota besar mencatat kenaikan dua digit.

Harga properti menurut kota

Data: angka terverifikasi akhir tahun 2025. Cluj-Napoca adalah kota termahal di Rumania, sementara Bukares mengalami pertumbuhan harga bangunan baru tercepat sebesar +17.2% dari tahun ke tahun.

Bagi investor, perbedaan harga yang luas di berbagai kota menciptakan strategi yang berbeda. Bukares menawarkan likuiditas terdalam dan apresiasi modal tercepat pada bangunan baru. Cluj-Napoca memiliki harga premium tetapi imbal hasilnya rendah. Kota-kota sekunder seperti Timișoara dan Constanța menawarkan titik masuk yang lebih rendah dengan profil imbal hasil yang lebih kuat.

Hasil sewa dan potensi pendapatan

Imbal hasil sewa bruto di Rumania tetap menarik menurut standar Eropa, meskipun bervariasi secara signifikan menurut kota dan jenis aset. Per kuartal pertama tahun 2026, imbal hasil bruto rata-rata per kota adalah sebagai berikut: Bukares rata-rata 7.52% bruto (dengan lingkungan pasar massal seperti Titan, Berceni, dan Militari mencapai 6.0–7.1%). Constanța rata-rata 6.37%, Brașov 5.81%, Timișoara 5.44%, dan Cluj-Napoca 4.41% — tertekan oleh harga premium kota tersebut. Galați menawarkan imbal hasil bruto tertinggi secara nasional sekitar 8.09%.

Hasil bersih biasanya tertinggal dari angka kotor sebesar 1.5–2.0 poin persentase setelah memperhitungkan pajak properti, pemeliharaan, kekosongan, dan biaya manajemen. Apartemen dengan banyak kamar tidur di lingkungan Bukares yang diminati dapat mencapai hasil kotor mendekati 8%, terutama di segmen pasar massal.

Bagi investor yang mengevaluasi properti di Rumania murni berdasarkan potensi pendapatan, kombinasi harga masuk yang moderat dan permintaan sewa yang kuat — didorong oleh urbanisasi, penetrasi hipotek yang terbatas, dan tenaga kerja profesional muda — menciptakan profil yang pada dasarnya berbeda dari pasar Eropa Barat yang jenuh.

Aturan kepemilikan asing dan biaya transaksi

Berdasarkan hukum Rumania (Undang-Undang 312/2005 dan Pasal 44 Konstitusi Rumania), warga negara non-Uni Eropa dapat memiliki bangunan dan apartemen secara langsung. Namun, mereka tidak dapat memiliki tanah secara langsung. Untuk mengendalikan tanah di bawah properti, investor non-Uni Eropa biasanya menggunakan salah satu dari dua struktur: hak superficies (hak jangka panjang untuk menggunakan tanah, biasanya 49–99 tahun) atau perusahaan Rumania yang memegang sertifikat tanah sementara investor memiliki perusahaan tersebut.

Warga negara Uni Eropa dan EEA dapat memiliki tanah berdasarkan ketentuan timbal balik, yang telah secara bertahap diliberalisasi sejak Rumania bergabung dengan Uni Eropa pada tahun 2007.

Biaya transaksi

Total biaya transaksi pulang pergi di Rumania berkisar antara sekitar 5.4% hingga 9.2%, yang tergolong moderat menurut standar Eropa Barat. Komponen utamanya adalah sebagai berikut: biaya notaris berkisar 0.44–2.20% (dibayar oleh pembeli), pendaftaran tanah sebesar 0.15% untuk individu, dan penjual membayar pajak transfer sebesar 1% jika properti tersebut dimiliki lebih dari tiga tahun atau 3% jika dimiliki tiga tahun atau kurang. Total biaya di sisi pembeli umumnya berkisar antara 1.5–3.2%, sedangkan biaya di sisi penjual mencapai 5–9% termasuk komisi agen.

Untuk panduan mengenai penataan akuisisi properti melalui badan hukum, lihat halaman kami. registrasi Bisnis ke real estate sumber daya

Rezim pajak untuk investor properti non-residen

Rezim pajak Rumania untuk investor properti non-residen relatif sederhana dan, menurut standar Uni Eropa, ramah terhadap investor.

Pendapatan sewa

Individu non-residen membayar pajak penghasilan 10% atas 80% dari pendapatan sewa bruto (pengurangan sekaligus sebesar 20% diterapkan secara otomatis). Ini menghasilkan tarif pajak efektif sebesar 8% atas penerimaan sewa bruto. Pengurangan tetap 20% menggantikan klaim pengeluaran terperinci — pengeluaran aktual di atas 20% tidak dapat dikurangkan untuk individu.

Keuntungan modal atas penjualan properti

Pajak keuntungan modal adalah 1% jika properti tersebut dimiliki selama lebih dari tiga tahun, atau 3% jika dimiliki selama tiga tahun atau kurang. Tarif ini termasuk yang terendah di Uni Eropa dan menciptakan profil keluar yang menguntungkan bagi investor jangka panjang.

Pajak properti tahunan dan perubahan tahun 2026

Tarif pajak properti dasar minimal 0.1% untuk properti hunian dan 0.5% untuk properti non-hunian. Mulai tahun 2026, berlaku perubahan signifikan: nilai dasar properti nominal telah ditingkatkan sebesar 167% (dari 1,000 menjadi 2,677 lei/m² untuk bangunan beton), yang secara tajam meningkatkan biaya kepemilikan efektif meskipun tarif pajak utama tetap sama. Selain itu, pajak tambahan sebesar 0.9% berlaku untuk properti yang bernilai di atas RON 2.5 juta (sekitar €500,000).

Domisili pajak dan pajak berganda

Kepemilikan properti di Rumania saja tidak secara otomatis menciptakan status kependudukan pajak. Status kependudukan pajak dipicu oleh kehadiran fisik di Rumania selama 183 hari atau lebih dalam satu tahun kalender, atau dengan memiliki pusat kepentingan vital di Rumania. Investor yang menghabiskan waktu kurang dari 183 hari tetap dianggap bukan penduduk untuk tujuan pajak Rumania.

Rumania memiliki sekitar 90 perjanjian penghindaran pajak berganda yang berlaku, termasuk perjanjian dengan Amerika Serikat, Inggris Raya (konvensi baru mulai berlaku pada 1 Januari 2026), Israel, Rusia, Tiongkok, dan Uni Emirat Arab (telah diratifikasi sepenuhnya dan aktif). Untuk konsep perencanaan pajak yang berlaku di berbagai yurisdiksi, lihat bagian kami. panduan perencanaan pajak.

Perbandingan program visa emas Uni Eropa yang aktif

Dengan ditariknya program Rumania, investor yang mencari izin tinggal Uni Eropa melalui investasi properti memiliki empat pilihan aktif per April 2026.

Saat ini tidak ada arahan Uni Eropa yang mengikat yang melarang program visa emas, meskipun tekanan berkelanjutan dari Komisi dan Parlemen Eropa sejak tahun 2019 telah berkontribusi pada penutupan program dan pengetatan melalui harmonisasi anti pencucian uang dan peningkatan persyaratan uji tuntas.

Bagi investor yang ingin memperoleh izin tinggal di Uni Eropa melalui investasi, tim kami dapat memberikan saran mengenai pemilihan program di berbagai yurisdiksi. Lihat panduan kami untuk tempat tinggal melalui investasi ke tempat tinggal khusus.

Jalur residensi alternatif di Rumania

Meskipun jalur Golden Visa tidak tersedia, Rumania menawarkan beberapa jalur imigrasi standar untuk warga negara asing. Ini termasuk izin tinggal untuk tujuan bisnis (tersedia untuk direktur perusahaan dan pemegang saham entitas Rumania), izin berbasis pekerjaan bagi mereka yang memiliki kontrak kerja di Rumania, izin reunifikasi keluarga, dan izin tinggal berbasis studi. Rumania juga memiliki program visa digital nomad untuk pekerja jarak jauh. Jalur umum menuju izin tinggal tetap membutuhkan lima tahun tinggal legal terus menerus, dengan kewarganegaraan tersedia setelah total delapan tahun.

Bagi investor yang ingin mendirikan dan mengoperasikan bisnis di Rumania, izin tinggal untuk tujuan bisnis yang dikombinasikan dengan kepemilikan properti dapat memberikan status kependudukan dan eksposur real estat — tanpa memerlukan ambang batas investasi €400,000 yang dipertimbangkan dalam draf Golden Visa yang telah ditarik.

Pertanyaan yang sering diajukan

Langkah berikutnya

Baik Anda sedang mengevaluasi properti di Rumania sebagai investasi mandiri, menjajaki opsi residensi Uni Eropa melalui investasi dalam program aktif, atau mempertimbangkan izin tinggal untuk tujuan bisnis di Rumania, tim penasihat lintas batas kami dapat mengoordinasikan akuisisi properti, penataan perusahaan, dan perencanaan imigrasi di berbagai yurisdiksi.