- Jalur visa emas untuk properti sedang dikurangi atau dihapuskan di seluruh Eropa karena distorsi pasar perumahan dan tekanan keterjangkauan, yang mendorong perancangan ulang program ke arah jalur bisnis, pendanaan, dan inovasi.
- Spanyol telah mengumumkan akan menghapus program Golden Visa berbasis properti; Portugal mengakhiri investasi real estat pada tahun 2023; model Hungaria tahun 2025 mengecualikan pembelian properti langsung dan beralih ke dana dan donasi.
- Lembaga-lembaga Uni Eropa telah menyoroti "tekanan pada sektor real estat" dari skema-skema ini dan menyerukan aturan yang lebih ketat, percepatan peningkatan ambang batas, dan persyaratan kelayakan yang lebih ketat.
- Para praktisi harus menilai kembali paparan terhadap jalur pendanaan berbasis properti, mengeluarkan peringatan risiko terkait pergeseran ambang batas, dan mengalihkan perbandingan ke arah kontribusi non-properti.
Properti telah lama menjadi instrumen utama bagi banyak skema residensi melalui investasi di Eropa. Namun, seiring meningkatnya keterjangkauan perumahan, distorsi pasar, dan pengawasan politik, opsi properti dalam program visa emas semakin kehilangan dukungan kebijakan. Program-program tersebut menaikkan ambang batas, menutup jalur kepemilikan properti, atau mendesain ulang program agar berfokus pada dana, penciptaan bisnis, atau kontribusi budaya.
Visa Emas Berbasis Properti dan Dampaknya terhadap Perumahan di Eropa
Parlemen Eropa secara eksplisit memperingatkan bahwa skema residensi melalui investasi dapat memberikan “tekanan pada sektor real estat,” mengurangi akses ke perumahan dan menciptakan ketidakseimbangan makroekonomi—terutama ketika pembelian properti menjadi instrumen kualifikasi utama. Kekhawatiran ini diuraikan dalam analisis khusus Parlemen tentang skema kewarganegaraan dan residensi melalui investasi, yang telah memicu seruan untuk pengawasan yang lebih ketat di seluruh blok tersebut.laporan Parlemen Eropa).
Pengalaman empiris di pasar-pasar utama menggarisbawahi masalah ini. Di Yunani, arus masuk visa emas menghasilkan perkiraan €4.3 miliar selama tahun 2021–2023, tetapi hal ini bertepatan dengan kenaikan harga properti dan sewa perkotaan serta menyusutnya ketersediaan sewa, yang memperbesar tantangan keterjangkauan bagi penduduk setempat.Analisis Parlemen Eropa tentang Yunani).
Pergeseran kebijakan besar: Spanyol
Spanyol telah mengumumkan akan menghapus program visa emasnya yang terkait dengan pembelian properti senilai €500,000. Para pemimpin pemerintah menyatakan keputusan tersebut perlu untuk memprioritaskan perumahan bagi warga daripada spekulasi, dengan mencatat bahwa sekitar 10,000 visa telah diberikan melalui jalur properti sejak awal program tersebut.Berita APLangkah ini merupakan salah satu contoh paling jelas dari negara ekonomi besar Uni Eropa yang menjauh dari jalur kualifikasi "golden visa" di bidang properti.
Portugal dan Yunani membatasi atau mengakhiri jalur distribusi properti.
Portugal secara resmi mengakhiri opsi visa emas berbasis properti pada Oktober 2023. Program tersebut beralih ke alternatif non-real estat seperti dana investasi, kontribusi budaya, dan mekanisme penciptaan lapangan kerja, yang menandakan perancangan ulang yang disengaja untuk menjauh dari arus masuk yang dipimpin oleh properti.Investasi Keluar).
Di Yunani, jalur properti telah dikaitkan erat dengan dampak signifikan pada pasar perumahan, termasuk kenaikan harga dan penurunan ketersediaan properti sewa. Dinamika tersebut terdokumentasi di tingkat Uni Eropa, yang memperintensifkan perdebatan kebijakan mengenai keseimbangan antara modal asing dan keterjangkauan perumahan.Analisis Parlemen Eropa tentang YunaniMeskipun Portugal telah mengakhiri opsi kepemilikan properti, pengalaman Yunani menggambarkan tekanan yang seringkali memicu pembatasan atau perubahan ambang batas dalam model residensi berbasis properti di tingkat nasional atau regional.laporan Parlemen Eropa).
Reformasi regional di luar arus utama Uni Eropa: Hongaria
Kerangka kerja residensi investor Hungaria tahun 2025 telah menghapus pembelian properti langsung sebagai jalur kualifikasi. Para pelamar dialihkan ke opsi non-properti—terutama investasi €250,000 dalam dana real estat yang diatur atau donasi €1 juta—yang mencerminkan pergeseran regional yang lebih luas dari properti fisik ke kontribusi keuangan dan kepentingan publik.Investasi Keluar).
Malta dan ambang batas baru
Malta telah meningkatkan persyaratan investasi di bawah Program Izin Tinggal Permanen Malta (MPRP), termasuk menaikkan ambang batas pembelian properti minimum menjadi €375,000. Penyesuaian ini merupakan bagian dari pengetatan yang lebih luas, dengan peningkatan biaya dan komitmen keuangan yang lebih tinggi, yang menandakan bahwa ambang batas yang lebih tinggi menjadi instrumen untuk memodulasi permintaan dalam saluran izin tinggal yang terkait dengan properti.IMI Harian).
| Jenis kontribusi | Arah kebijakan di Eropa | Contoh-contoh terkini |
|---|---|---|
| Pembelian properti langsung | Penurunan dukungan; ambang batas yang lebih tinggi atau penutupan. | Spanyol menghapus visa berbasis properti (AP); Portugal mengakhiri jalur properti (Investasi Keluar); peningkatan ambang batas Malta (IMI Harian) |
| Dana/bisnis/budaya yang diatur | Meningkatnya dukungan; dampak terhadap perumahan yang dirasakan lebih rendah. | Pergeseran fokus Portugal ke pendanaan dan budaya (Investasi Keluar); Opsi investasi dana Hongaria (Investasi Keluar) |
Pengawasan Uni Eropa dan tekanan parlemen: Laporan Parlemen Eropa dan seruan anggota parlemen mendorong perubahan.
Lembaga-lembaga Uni Eropa telah mengisyaratkan meningkatnya kekhawatiran tentang integritas dan dampak eksternal dari program migrasi investor. Laporan komprehensif Parlemen Eropa tentang kewarganegaraan dan tempat tinggal melalui investasi mencatat dampak negatif terhadap perumahan dan mendesak sikap regulasi yang lebih tegas.laporan Parlemen EropaSecara paralel, Anggota Parlemen Eropa menyerukan pelarangan “paspor emas” dan peraturan tingkat Uni Eropa yang mengatur “visa emas,” yang menggarisbawahi momentum politik untuk harmonisasi dan pengawasan yang lebih ketat.Siaran pers EP).
Dilema fiskal: peningkatan pendapatan versus keterjangkauan perumahan dan distorsi pasar.
Jalur residensi berbasis properti dapat memobilisasi modal yang substansial, tetapi keuntungan fiskal dapat disertai dengan kerugian di pasar perumahan. Skema Yunani menghasilkan sekitar €4.3 miliar selama tahun 2021–2023, namun pada periode yang sama terjadi kenaikan harga dan penurunan ketersediaan sewa di kota-kota utama—hasil yang memperkuat argumen untuk kalibrasi ulang kebijakan.Analisis Parlemen Eropa tentang YunaniTemuan tersebut menggemakan penilaian yang lebih luas di tingkat Uni Eropa bahwa visa berbasis properti dapat mendistorsi pasar perumahan lokal dengan menggeser permintaan ke arah properti berkualitas investasi dan mengusir penduduk setempat.laporan Parlemen Eropa).
- Audit portofolio: Identifikasi klien yang terpapar properti real estat visa emas di Spanyol, Portugal, Malta, Yunani, dan Hongaria. Tandai kemungkinan gangguan menggunakan sinyal resmi dan perubahan terkini.Berita AP tentang Spanyol; Investasi Keluar dari Portugal/Hongaria; IMI Daily tentang Malta).
- Peringatan risiko: Siapkan catatan klien tentang ambang batas yang lebih tinggi dan desain ulang program, dengan fokus pada alternatif non-properti seperti dana, penciptaan bisnis, budaya, atau donasi.Investasi Keluar).
- Penyegaran komparatif: Membangun kembali matriks program berdasarkan jenis kontribusi (properti vs. dana/bisnis/budaya), termasuk pertimbangan dampak perumahan yang didukung oleh sumber-sumber Uni Eropa (laporan Parlemen Eropa).
- Penyaringan klien: Prioritaskan klien yang membutuhkan penempatan jangka pendek dan arahkan ke program dengan dampak negatif terhadap perumahan yang lebih rendah dan sinyal regulasi yang stabil.
Implikasi bagi Armenia: risiko terhadap pasar properti dan peluang strategis
Bagi para pembuat kebijakan dan praktisi di Armenia, pengalaman Eropa menawarkan pelajaran yang jelas. Ketika kerangka kerja residensi sangat bergantung pada real estat, bukti dari Uni Eropa menunjukkan bahwa hal itu dapat memperkuat tekanan perumahan dan memicu pembalikan kebijakan yang cepat atau ambang batas yang lebih tinggi.laporan Parlemen EropaPendekatan yang seimbang—dengan menekankan dana, pembentukan bisnis, dan inovasi—dapat mengurangi paparan terhadap distorsi pasar sekaligus tetap menarik modal, seperti yang ditunjukkan oleh perubahan strategis yang terlihat di Portugal dan Hongaria (Investasi Keluar).
Bagi para investor yang mempertimbangkan Armenia, hal itu berarti perencanaan praktis:
- Prioritaskan investasi non-properti yang selaras dengan pertumbuhan bisnis dan pembiayaan yang diatur, sesuai dengan tren dalam perancangan ulang program Uni Eropa (Investasi Keluar).
- Lakukan diversifikasi dari jalur yang hanya berfokus pada properti untuk meminimalkan risiko regulasi dan pasar, dengan mempertimbangkan dampak perumahan yang didokumentasikan Uni Eropa dari visa berbasis properti.laporan Parlemen Eropa).
Pelajari bagaimana kerangka kerja Armenia bekerja dalam praktiknya dan bagaimana hal itu dapat mendukung rencana yang mengutamakan bisnis. Lihat panduan kami tentang hal ini. pilihan tempat tinggal, pengaturan bisnis, pajak, real estate, investasi, dan visa.
Intinya: Jalur visa emas di bidang properti semakin dikaitkan dengan distorsi pasar, ambang batas yang lebih tinggi, dan perancangan ulang program. Praktik yang ada harus beralih ke instrumen non-properti dan memperbarui strategi klien sesuai dengan itu—sebelum perubahan aturan memaksa perubahan reaktif.
Hubungi kami untuk mengaudit alur kerja Anda, menyusun ulang portofolio berdasarkan jalur yang mengutamakan bisnis, dan menjalankan rencana residensi yang sesuai dan tahan masa depan.
FAQ (Pertanyaan Umum)
Mengapa program Golden Visa untuk properti semakin tidak populer di Eropa?
Lembaga-lembaga Uni Eropa menyebutkan tekanan pada sektor real estat, berkurangnya akses perumahan, dan ketidakseimbangan makroekonomi ketika pembelian properti mendorong skema residensi, yang mendorong aturan yang lebih ketat dan perancangan ulang program.laporan Parlemen Eropa).
Apa yang diubah Spanyol terkait program Golden Visa berbasis kepemilikan properti?
Spanyol mengumumkan akan menghapus jalur properti (yang sebelumnya mensyaratkan pembelian properti senilai €500,000), dengan alasan perlunya memprioritaskan perumahan daripada spekulasi dan mencatat sekitar 10,000 visa dikeluarkan berdasarkan skema tersebut.Berita AP).
Apakah Portugal menghentikan investasi properti untuk program Golden Visa-nya?
Ya. Portugal mengakhiri opsi berbasis properti pada Oktober 2023 dan sekarang lebih menyukai kontribusi alternatif seperti dana, budaya, dan penciptaan lapangan kerja.Investasi Keluar).
Bagaimana perubahan persyaratan tempat tinggal investor di Hungaria untuk tahun 2025?
Pembelian properti secara langsung tidak lagi memenuhi syarat. Investor dapat memenuhi syarat melalui investasi sebesar €250,000 dalam dana real estat yang diatur atau donasi sebesar €1 juta, yang menunjukkan pergeseran dari jalur yang berfokus pada properti.Investasi Keluar).
Apakah ambang batas meningkat dalam program tempat tinggal yang dikaitkan dengan kepemilikan properti?
Ya. Misalnya, Malta menaikkan ambang batas minimum pembelian properti MPRP menjadi €375,000 dan meningkatkan biaya, yang mencerminkan tren pengetatan yang lebih luas (IMI Harian).
